Решение по делу № 2-356/2017 от 20.01.2017

Дело №2-356/2017

                                           РЕШЕНИЕ                      

                  ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 марта 2017 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Л.Ф. Саитгалиной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г.Нефтекамск к Панченко А.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности по возврату земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

                                            УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску) обратился в суд с иском к Панченко А.А., в котором просит признать договор аренды земельного участка № № от 24 декабря 2013 года недействительным, применить последствия недействительности сделки путем возложения на ответчика обязанности по возврату земельного участка, взыскать задолженность по арендной плате за 2015 и 2016 годы в размере <данные изъяты> руб., а также пеню в сумме <данные изъяты> руб.

В обоснование иска указано, что постановлением администрации №№ от 07 ноября 2013 г. Панченко А.А. согласовано предварительное место размещения торгово-оздоровительного комплекса. Постановлением администрации №№ от 20 декабря 2013 года для строительства торгово-оздоровительного комплекса ответчику предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее - земельный участок). Во исполнение указанного постановления между Панченко А.А. и КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамску заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №№ от 24 декабря 2013 года. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 10 апреля 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав произведена запись №№. В целях использования земельного участка по целевому назначению и приведению в соответствие с Правилами землепользования и застройки земельного участка, Панченко А.А., обратился в администрацию городского округа г.Нефтекамск с заявлением от 22 апреля 2015 года о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Указанное решение либо отказ в его выдаче в соответствии с градостроительным законодательством выдается после проведения публичных слушаний. Публичные слушания проведены 28 июля 2015 года. По результатам их проведения 28 августа 2015 года издано постановление №№ «Об отказе в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства».

Истец полагает, что договор аренды земельного участка, предметом которого является участок, не соответствующий предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства, с момента издания постановления администрации ГО г. Нефтекамск № №, которым истцу было отказано в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, является недействительным. По этой причине истец полагает, что спорный земельный участок изначально не мог быть предметом договора аренды, так как не соответствовал требованиям Правил землепользования и застройки городского округа г. Нефтекамск в части минимальной площади, длины стороны по уличному фронту, ширины/глубины.

Представитель истца, будучи надлежаще извещенным о дате, времени им месте рассмотрения дела путем вручения судебной повестки, в судебное заседание не явился.

Ответчик Панченко А.А., будучи надлежаще извещенным о дате, времени им месте рассмотрения дела путем направления телефонограммы, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - администрации городского округа г. Нефтекамск, будучи надлежаще извещенным о дате, времени им месте рассмотрения дела путем направления телефонограммы, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, будучи надлежаще извещенным о дате, времени им месте рассмотрения дела путем вручения судебной повестки, в судебное заседание не явился.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, иск следует признать подлежащим частичному удовлетворению, в связи со следующим.

Статья 1 ЗК РФ предусматривает в качестве одного из основных принципов регулирования земельных правоотношений принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В ст. 7 ЗК РФ в числе категорий земель указаны земли населенных пунктов.

В соответствии с п.1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым, 2) общественно-деловым, 3) производственным, 4) инженерных и транспортных инфраструктур, 5)рекреационным, 6) сельскохозяйственного использования, 7) специального назначения, 8) военных объектов, 9) иным территориальным зонам.

В пунктах 2,3,9 ст. 85 ЗК РФ закреплено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно положениям статьи 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Таким образом, по смыслу статей 41-46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из градостроительной документации, применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристика, а лишь воспроизводит те из них, которые определены градостроительной документации в отношении территории, на которой расположен данный участок.

В соответствии с положениями ст. 30 ГрК РФ (части 1,4,6) правила землепользования и застройки относятся к документам градостроительного зонирования муниципального образования и включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты, разработанные для каждой территориальной зоны.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Утверждение правил землепользования и застройки относятся к исключительной компетенции представительного органа местного самоуправления, правила землепользования и застройки являются правовым актом местного самоуправления (ст. 31 ГрК РФ).

Генеральные планы поселений представляют собой документы территориального планирования поселений, создаваемые в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ст. 9 ГрК РФ).

Предельные размеры земельных участков (минимальные и (или) максимальные) устанавливаются правилами землепользования и застройки.

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «ОД-1»- зоне общественной, деловой застройки городского значения для широкого спектра использования.

Пунктом 19.1 главы 19 Правил землепользования и застройки городского округа г.Нефтекамск РБ, утвержденных решением Совета городского округа г.Нефтекамск РБ от 25 июля 2013 года №№ (далее по тексту Правила землепользования и застройки), для земельных участков, предоставленных для строительства общественных объектов территориальной зоны «ОД-1», установлены следующие предельные минимальные размеры земельных участков: минимальная площадь (га)-0,3; минимальная длина стороны по уличному фронту (м)-60; минимальная ширина/глубина (м)-35.

В соответствии с градостроительным планом земельный участок с кадастровым номером № имеет следующие размеры: площадь (га)-<данные изъяты>; длина стороны по уличному фронту (м)-<данные изъяты>; ширина/глубина (м)-<данные изъяты>. Порядок принятия решения по вопросу отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства регламентирован ст. 40 ГрК РФ.

В соответствии с пунктами 1-3 указанной правовой нормы правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Согласно п.4 данной статьи Закона вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или)нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 настоящего Кодекса.

На основании п.2 ст. 39 ГрК РФ порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

В соответствии с положениями ч.4 ст. 40 ГрК РФ вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешительного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 Кодекса.

Согласно ч.5 ст.40 ГрК РФ на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.

Частью 6 ст. 40 ГрК РФ предусмотрено, что глава местной администрации в течение 7 дней со дня поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Из толкования приведенных норм материального права в их совокупности следует, что проведение публичных слушаний по вопросу об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства является обязательным, а их результат подлежит обязательному учету.

Обязанность учета мнения населения, выраженного в ходе проведения публичных слушаний, следует также из положений Конституции РФ (статьи 2,3,32), Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», закрепляющего общие принципы и гарантии участия граждан в местном самоуправлении, в том числе путем проведения публичных слушаний по вопросам местного значения исходя из интересов населения (статья 1, п.3, ч.3 ст. 28).

Как указано выше, Правила землепользования и застройки городского округа г.Нефтекамск утверждены решением Совета городского округа г.Нефтекамск от 25 июля 2013 года №№. Земельный участок, согласно постановлению №№ от 20 декабря 2013 года и договор аренды №№ от 24 декабря 2013 года предоставлен и заключен после принятия соответствующих правил градостроительного регламента. Следовательно, порядок предоставления земельного участка, следовательно, и его размер должны соответствовать вышеуказанным Правилам. В данном же случае площадь земельного участка не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки городского округа г.Нефтекамск, утвержденных решением Совета городского округа г.Нефтекамск от 25 июля 2013 года №№.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74,75,78,82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст.168 ГК РФ). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичным интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст. 336, 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно абзацу 1 п.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявлять сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. В случае недействительности договора, по которому получение одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально- определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее ( п.2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату, Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац 2 п.2 ст.200 ГК РФ).

Законность отказа в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства подтверждена апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 05 мая 2016 года по гражданскому делу №№.

Следовательно, при отсутствии разрешения на отклонение от правил и отрицательного решения на публичных слушаниях, договор аренды земельного участка нарушает непосредственно Правила землепользования и застройки, ст. 40 ГрК и посягает на соответствующие публичные интересы.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Договор аренды №№ от 24 декабря 2013 года, предметом которого является земельный участок, не соответствующий предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства с момента издания постановления №№ «Об отказе в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства», является недействительным как нарушающим Правила землепользования и застройки городского округа г.Нефтекамск в части минимальной площади, длины стороны по уличному фронту, ширины/ глубины. Спорный земельный участок предметом договора аренды быть не может в силу несоответствия его требованиям вышеназванных правил.

Истечение срока действия договора аренды не может служить основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, поскольку в период с 28 августа 2015 года по 20 декабря 2016 года договор фактически был заключен. Земельный участок бел предоставлен в аренду.

Заключенная сделка не соответствует положениям статей 1,85,98 ЗК РФ, ст.40ГрК, статей 19, 19.1 Правил землепользования и застройки городского округа г.Нефтекамск, а также нарушает права неопределенного круга лиц, проживающих и пребывающих на территории муниципального образования, на использование указанного земельного участка, публичные слушания в порядке ст. 28 ФЗ-131 от 06 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» отклонение от правил с участием жителей муниципального образования г.Нефтекамск земельный участок не прошел.

При таких обстоятельствах имеются основания для констатации недействительности (ничтожности) такого договора с момента, когда ответчику было отказано в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.

При таких обстоятельствах требование истца о признании договора аренды земельного участка № № от 24 декабря 2013 года недействительным является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом ставится вопрос о возврате земельного участка как последствие недействительности сделки. Учитывая, что земельный участок находится в фактическом владении ответчика, доказательства возвращения земельного участка законному владельцу не представлены, также учитывая предыдущий вывод суда о недействительности сделки по передаче земельного участка Панченко А.А., данное требование следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи к договору аренды №№ от 24 декабря 2013 года. Арендная плата за период с 01 января 2015 года по 01 января 2017 года ответчиком не оплачивается.

Истцом задолженность по арендной плате за 2015 и 2016 годы определена в сумме <данные изъяты> руб. В связи с несвоевременной оплатой арендной платы на задолженность начислена пеня в сумме <данные изъяты> руб.

Изучение содержания вступивших в законную силу решений суда приводит к выводу о том, что отказ в разрешении строительства последовал в результате передачи ответчику земельного участка, не соответствующего параметрам, предусмотренным вышеуказанным нормативным актам. В связи с этим ответчик не смог осуществить свой проект, то есть цель заключения договора аренды достигнута не была, Панченко А.А. предоставленным ему земельным участком не пользовался. Причем неиспользование земельного участка имело место не по вине ответчика.

В связи с этим у суда нет оснований для вывода о возникновении у ответчика обязанности по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска в части требования о взыскании задолженности по арендной плате <данные изъяты> руб. не имеется.

Следует признать, что требование о взыскании пени за невнесение арендной платы в сумме <данные изъяты> руб. является производным от требования о взыскании задолженности по арендной плате, которое признано судом несостоятельным. Следовательно, требование о взыскании с ответчика пени в сумме <данные изъяты> руб. также не подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы,…

Согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина пропорциональная удовлетворенной части исковых требований в сумме <данные изъяты> руб. подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа г. Нефтекамск.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                                   РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамск к Панченко А.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности по возврату земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № № от 24 декабря 2013 года недействительным.

В порядке применения последствий недействительности сделки обязать Панченко А.А. возвратить истцу земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от 24 декабря 2013 года с кадастровым номером №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> путем составления акта приема-передачи.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с Панченко А.А. задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб., пени в сумме <данные изъяты> руб. отказать.

Взыскать с Панченко А.А. государственную пошлину в доход бюджета городского округа г. Нефтекамск в сумме <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Нефтекамский городской суд РБ.

Мотивированное решение суда составлено в 09.00 часов 07 марта 2017 года.

Решение в законную силу не вступило

Судья                                                                                                               Л.Р. Ахтямова