Решение по делу № 2-457/2015 от 26.01.2015

Дело № 2-457/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2015 г.

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лапшиной И. А.,

при секретаре Бутяйкиной Е. О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО АКБ «ЦентроКредит» к Шестакову С.В., ООО «НФТ» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

    АО АКБ «ЦентроКредит» обратилось к Шестакову С. В., ООО «НФТ» с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

    Представитель истца в судебное заседание явилась и показала, что 25.07.2012 г. между истцом и Шестаковым С. В. был заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу. В соответствии с п. 1.1. договора, с учетом дополнительного соглашения от 11.02.2013 г., банк в день предоставления заемщиком договора об ипотеке, предоставляет заемщику денежные средства в размере 23 887 100 руб. на погашение перед банком по договору от 05.09.2007 г. Согласно договору, кредит предоставляется на срок до 11.03.2016 г., под 15% годовых. Датой предоставления кредита считается день получения заемщиком денежных средств или зачисления денежных средств на счет заемщика. Погашение кредита осуществляется по графику, установленному между сторонами. В качестве обеспечения исполнения обязательств по погашению кредита, между банком и ООО «НФТ» был заключен договор залога недвижимости (ипотеки): <адрес>, принадлежащей ООО «НФТ». Несмотря на исполнение АО АКБ «ЦентроКредит» принятых на себя обязательств по перечислению денежных средств, Шестаков С. В. обязательства по погашению кредита исполнял нерегулярно, в связи с чем, у него возникла задолженность в размере 18 853 697 руб. 12 коп.:

    - основной долг - 16 404 000 руб.;

    - просроченные проценты - 1 446 475 руб. 09 коп.;

    - пени за просрочку основного долга -875 136 руб.

    В связи с изложенным, АО АКБ «ЦентроКредит» просит суд:

    - взыскать с Шестакова С. В. задолженность в размере 18 853 697 руб. 12 коп., а также госпошлину;

     - обратить взыскание на заложенное имущество – нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 102 728 500 руб.

    Представитель Шестакова С. В. (она же представитель ООО «НФТ» - том 2 л. д. 164) в судебное заседание явилась, пояснив, что, действительно, ответчика имеется задолженность перед истцом, однако, стоимость заложенного имущества в настоящее время значительно изменилась: намного меньшем, чем указано в исковом заявлении.

    Допрошенный в судебном заседании эксперт ЗАО «ЮК «Ваш адвокат» Гайденко О. В. показал, что он проводил осмотр спорного помещения. В основном данное помещение находится в плохом состоянии. Помещение заполнено арендаторами, примерно, на 10%. При проведении судебной экспертизы эксперт использовал «доходный» подход. Остальные - затратный и сравнительный - он не использовал, так как считает, что в данном случае они не актуальны. В использованном им «доходном подходе» применяются несколько методов. В данном случае эксперт использовал «метод прямой капитализации» - он самый подходящий. В случае реконструкции объекта он будет наиболее рентабельным, его использование будет являться эффективным. При проведении экспертизы он – Гайденко О. В. - ничего не нарушил, составлял заключение в соответствии с нормами действующего законодательства. Ремонт, действительно, требуется, но после его проведения объект будет эффективно функционировать. В стоимость объекта эксперт закладывал прибыть от сдачи помещения в аренду: данная прибыль рассчитана в общем, без указания на конкретные цены. Если в настоящее время помещение не приносит дохода, то в этом виноват собственник: в хороших и деловых руках объект может приносить хорошую прибыль. По опыту эксперта, приобретя объект, собственник сразу же начинает искать инвесторов, которые готовы вложить в ремонт и реконструкцию немалые деньги, которые потом окупаются. Убытки экспертом не учитывались, так как информации о них у него нет. Стоимость объекта рассчитана на сегодняшний день, а не на будущее время. Эксперт еще раз обратил внимание суда на правильное применение им именно «доходного подхода». По его мнению, объект, если провести необходимый ремонт, может иметь значительный доход (что следует из его расположения и др.), так, в частности, он может быть использован, как торговый центр. Приобретая такой объект, даже нуждающийся в ремонте, покупатель должен подразумевать получение значительной прибыли, а именно от этого зависит его продажная цена.

    Выслушав представителя истца, представителя ответчика Шестакова С. В., эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

    В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

    Согласно ст. ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

    Как установлено в ходе рассмотрения дела, 25.07.2012 г. между истцом и Шестаковым С. В. был заключен договор о предоставлении кредита физическому лицу. В соответствии с п. 1.1. договора, с учетом дополнительного соглашения от 11.02.2013 г., банк в день предоставления заемщиком договора об ипотеке, предоставляет заемщику денежные средства в размере 23 887 100 руб. на погашение перед банком по договору от 05.09.2007 г. Согласно договору, кредит предоставляется на срок до 11.03.2016 г., под 15% годовых (том 1 л. д. 10-20). Датой предоставления кредита считается день получения заемщиком денежных средств или зачисления денежных средств на счет заемщика (том 1 л. д. 36). Погашение кредита осуществляется по графику, установленному между сторонами. В качестве обеспечения исполнения обязательств по погашению кредита, между банком и ООО «НФТ» был заключен договор залога недвижимости (ипотеки): <адрес>, принадлежащей ООО «НФТ» (том 1 л. д. 21-35). Несмотря на исполнение АО АКБ «ЦентроКредит» принятых на себя обязательств по перечислению денежных средств, Шестаков С. В. обязательства по погашению кредита исполнял нерегулярно, в связи с чем, у него возникла задолженность в размере 18 853 697 руб. 12 коп. (том 1 л. д. 37-63):

    - основной долг - 16 404 000 руб.;

    - просроченные проценты - 1 446 475 руб. 09 коп.;

    - пени за просрочку основного долга -875 136 руб.

    Суд, проверив расчет, представленный истцом, соглашается с ним, так как он произведен в соответствии с условиями кредитного соглашения и не оспорен ответчиком Шестаковым С. В.

    В связи с изложенным, суд взыскивает с Шестакова С. В. в пользу АО АКБ «ЦентроКредит» сумму задолженности в размере 18 853 697 руб. 12 коп.

    В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя ответчика Шестакова С. В., судом была назначена судебная оценочная экспертиза (относительно стоимости заложенного имущества на дату вынесения судебного решения), проведение которой поручено ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат».

    Как следует из выводов, сделанных экспертом ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат» (том 2 л. д. 2-154), стоимость заложенного имущества - помещение, назначение «нежилое», общая площадь 15531,8 кв. м, лит. лит. «А10», «А11», «А13», «а2», этаж 1, 2, 3,4,5, подвал инв. №, адресу: <адрес> 1, кадастровый номер № - составляет 822 009 000 руб.

    Представитель ответчика Шестакова С. В. с результатами судебной экспертизы согласился. Представитель истца с результатами судебной экспертизы не согласился, указав на завышение стоимости заложенного имущества.

    В удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении повторной экспертизы отказано (том 2 л. д. 176).

    В ходе рассмотрения дела судом был допрошен эксперт ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат» Гайденко О. В., поддержавший результаты проведенной судебной экспертизы. Во время допроса им были даны содержательные и аргументированные ответы на все интересующие вопросы (в основном, представителя истца), в частности, относительно примененного метода оценки – доходного (приведено выше): в данном конкретном случае, с учетом расположения объекта, его предназначения (использование в качестве торгового центра) и т. д., он наиболее приемлем.

    Изучив представленное заключение, суд не имеет оснований сомневаться в выводах, сделанных экспертом ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы (представлены расчеты), экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являются эксперт, подготовивший отчет. Заключение ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат» содержит подробный расчет, основанный на анализе рынка услуг, позволяет проверить обоснованность примененных экспертом цен, при этом расчет является последовательным и, в достаточной степени, мотивированным. Какой-либо заинтересованности эксперта в исходе данного гражданского дела судом не установлено, он предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Выводы, отраженные в экспертном заключении, эксперт ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат» подтвердил непосредственно в судебном заседании.

    С учетом изложенного и положений ст. 67 ГПК РФ, суд считает установленным, что стоимость предмета залога - помещение, назначение «нежилое», общая площадь 15531,8 кв. м, лит. лит. «А10», «А11», «А13», «а2», этаж 1, 2, 3,4,5, подвал инв. №, адресу: <адрес> кадастровый номер № (том 1 л. д. 21) – составляет 822 009 000 руб.

    Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

    Исполнение заемщиком Шестаковым С. В. своих обязательств по кредитному было обеспечено договором ипотеки (залогом недвижимости), заключенным с ООО «НФТ» 25.07.2012 г. (том 1 л. д. 21-25).

    В силу п. п. 1.1., залогодатель (ООО «НФТ»), в целях обеспечения выполнения обязательств заемщика по кредитному договору, представляет залогодержателю (АО АКБ «ЦентроКредит») в залог следующее имущество (предмет залога): помещение, назначение «нежилое», общая площадь 15531,8 кв. м, лит. лит. «А10», «А11», «А13», «а2», этаж 1, 2, 3,4,5, подвал инв. №, адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л. д. 21). Ипотека предмета залога обеспечивает исполнение заемщика перед залогодержателем в размере основного долга, подлежащих начислению процентов за пользование кредитом, пеней, а также возможных издержек, связанных с реализацией предмета залога (том 1 л. д. 21).         

    Рассматривая ходатайство истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд учитывает требования, предусмотренные ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч. 2 ст. 348 ГК РФ. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.

    С учетом изложенного, размера взысканной задолженности (18 853 697 руб. 12 коп.), суд удовлетворяет требования АО АКБ «ЦентроКредит» об обращения взыскания образовавшейся задолженности на предмет залога - помещение, назначение «нежилое», общая площадь 15531,8 кв. м, лит. лит. «А10», «А11», «А13», «а2», этаж 1, 2, 3,4,5, подвал инв. №, адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л. д. 21).. Ипотека предмета залога обеспечивает исполнение заемщика перед залогодержателем в размере основного долга, подлежащих начислению процентов за пользование кредитом, пеней, а также возможных издержек, связанных с реализацией предмета залога (том 1 л. д. 21).         Начальная продажная цена заложенного имущества определена (как указано выше) ЗАО «Юридическая компания «Ваш адвокат» - 822 009 000 руб. (том 2 л. д. 90).

    В соответствии со ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

    В связи с изложенным, а также принимая во внимание соглашение сторон (АО АКБ «ЦентроКредит» и ООО «НФТ» – том 1 л. д. 25) о том, что залоговая стоимость определяется в размере 50% (не оспорено сторонами в ходе рассмотрения дела), суд определяет цену заложенного имущества в размере 328 803 600 руб. (80% от 822 009 000 руб.: 2).

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с Шестакова С. В. в пользу АО АКБ «ЦентроКредит» госпошлину в размере 66 000 руб. (от 18 853 697 руб. и требования неимущественного характера – обращение взыскания на заложенное имущество – 6 000 руб.).

    Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    исковые требования АО АКБ «ЦентроКредит» к Шестакову С.В., ООО «НФТ» о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

    1. Взыскать с Шестакова С.В., 02.06.1968 г. рождения, уроженца г. Долгопрудный, в пользу АО АКБ «ЦентроКредит» задолженность по кредитному договору в размере 18 853 697 руб. 12 коп., а также госпошлину в размере 66 000 руб. Всего подлежит взысканию – 18 919 697 руб. 12 коп.

    2. Обратить взыскание на заложенное имущество - помещение, назначение «нежилое», общая площадь 15531,8 кв. м, лит. лит. «А10», «А11», «А13», «а2», этаж 1, 2, 3,4,5, подвал инв. №, адресу: <адрес>, кадастровый номер №

    3. Реализовать данное имущество путем продажи с публичных торгов.

    4. Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, определенную соглашением залогодателем и залогодержателем, установить – 328 803 600 руб.

    Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья     И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме принято 13.08.2015 г.

Судья И. А. Лапшина