Решение по делу № 2-2387/2015 от 13.07.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 октября 2015 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием:

представителя истца по доверенности Галимова И.М., представителя ответчика по доверенности Смирнова А.Н., представителя третьего лица по доверенности Зефировой Д.А.,

при секретаре Хохловой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2387/15 по исковому заявлению Компании с ограниченной ответственностью «ФАЛКЕНЗО ВЕНТУРЕС ЛТД.» к Дианову Дмитрию Александровичу о расторжении договора, возврате имущества и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью «ФАЛКЕНЗО ВЕНТУРЕС ЛТД.» обратилось в суд с иском к Дианову Д.А., которым просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Компанией и ответчиком, обязать Дианова Д.А. возвратить полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки: общей площадью <данные изъяты> кв.м. КН № и общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенные по адресу: <адрес> взыскать с ответчика сумму процентов в размере <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков. Согласно условиям договора, истец передал, а ответчик принял указанные земельные участки, право собственности было зарегистрировано за Диановым Д.А. под условием обременения в виде ипотеки в силу закона. Недвижимое имущество было продано ответчику за <данные изъяты>. В счет оплаты по договору ответчик внес задаток в сумме <данные изъяты>. Согласно условиям договора расчет должен был производиться в соответствии с графиком платежей и окончательно произведен ДД.ММ.ГГГГ, однако Дианов Д.А. регулярно нарушал сроки внесения очередных платежей по договору, последний платеж произведен им ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, всего выплачено <данные изъяты> из <данные изъяты>. Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался в случае просрочки оплаты оплатить на просроченную суммы проценты из расчета 20% годовых со дня, когда сумма ежемесячного платежа должна была быть внесена до дня ее фактического перечисления истцу. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность по договору в размере <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> основной долг и <данные изъяты> проценты.

Неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, которое может служить основаниям для его расторжения в порядке, предусмотрено п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон. На предложение о расторжении договора в несудебном порядке ответчик не ответил.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Галимов И.М. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Смирнов А.Н. не возражал против удовлеторения заявленных требований в части взыскания процентов по договору в размере <данные изъяты>, в остальной части исковых требований просил отказать. По существу исковых требований пояснил, что ответчик не уклоняется от исполнения договора в части оплаты. В досудебном порядке в связи со сложившейся экономической ситуацией пытался обратиться к истцу за реструктуризацией долга, однако договориться, пока не удалось. Земельные участки, приобретенные по договору купли-продажи, в настоящее время застраиваются, осуществляется застройка поселка «Удачный». На сегодняшний день произведены значительные неотделимые улучшения данных земельных участков: проведены коммуникации по водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, возведены порядка 40-50 коробок под жилые дома, проведен интернет, функционирует своя скважина, частично проложены асфальтированные дороги, установлен забор, две подстанции, заключена масса договоров на подключение к сетям, по которым проплачены значительные суммы. В поселке уже живут люди, одна женщина постоянно, заключен ряд предварительных договоров на приобретение домов с гражданами. По предварительным подсчетам ответчиком уже вложено в обустройство земельных участков около <данные изъяты> Расторжением договора будут также нарушены права третьих лиц – граждан, заключивших предварительные договора, а также подрядчиков. Ответчик не отказывается от оплаты по договору, добровольно согласен понести дополнительные расходы на оплату штрафных санкций за просрочку платежей, в ближайшее время, по мере поступления денежных средств, планируется погасить задолженность. Кроме того, считает, что заявленные требования не подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, т.к. выяснилось, что с ДД.ММ.ГГГГ Дианов Д.А. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Самарской области.

Представитель третьего лица ООО «Проект» по доверенности Зефирова Д.А. в судебном заседании поддержала позицию представителя ответчика.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи и обязании возвратить недвижимое имущество - отказать. К такому выводу суд приходит на основании следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Компанией с ограниченной ответственностью «ФАЛКЕНЗО ВЕНТУРЕС ЛТД.» и Диановым Д.А. был заключен договор купли-продажи земельных участков: общей площадью <данные изъяты> кв.м. КН № и общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН № расположенных по адресу: <адрес> (л.д.29-39). Право собственности ответчика на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации за № и №, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 90-91). Фактическая передача объекта недвижимости ответчику была осуществлена по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40-41).

В соответствии с условиями договора земельные участки проданы по согласованию сторон за 26 миллионов рублей. Оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 3 миллиона рублей покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи, выплата остальной части цены договора осуществляется следующим образом: через один месяц после даты перечисления задатка покупатель перечисляет продавцу <данные изъяты> и далее равными платежами по <данные изъяты> ежемесячно вплоть до полной оплаты цены договора. Стороны договорились, что до момента полной оплаты покупателем по договору, земельные участки будут находиться в залоге у продавца (п.3.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.5 договора).

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если покупатель не перечислит или перечислит не полностью сумму ежемесячного платежа, указанного в п.3.2.2. вышеуказанного договора в сроки, указанные в п.3.2.2 данного договора, на эту сумму подлежат уплате проценты из расчета 20% годовых со дня, когда сумма ежемесячного платежа должна была быть внесена до дня её фактического перечисления продавцу (л.д.43).

В связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по оплате имущества, истец, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор.

Поскольку указанные письма были оставлены ответчиком без ответа истец, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ обратился с настоящим иском в суд.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из смысла указанной статьи, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.

По смыслу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.

Как следует из текста заключенного между сторонами договора, стороны не достигли соглашения о расторжении договора, в тексте договора не предусмотрена возможность его расторжения за исключением случая возникновения обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), в случае несоблюдения покупателем сроков оплаты по договору продавец вправе потребовать только уплаты штрафа (п.5.5. договора) и в соответствии с дополнительным соглашением – процентов на просроченную сумму платежа (л.д.43).

Кроме того, расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств причинения истцу значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях предусмотренных законом или договором.

Заключенный между сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, не предусматривает, в том числе при неоплате покупателем денег за земельные участки.

Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи суд приходит к выводу о том, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости покупной цены.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости договора, то они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денег за земельные участки ответчиком.

Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является.

Также истцом неправильно истолкованы положения, содержащиеся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи земельных участков не имеется, по этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В тоже время суд принимает во внимание представленные Инспекцией муниципального контроля администрации муниципального района Ставропольский Самарской области сведения по факту выезда по требованию суда по месту расположения спорных земельных участков, в соответствии с которыми на момент рассмотрения настоящего гражданского дела на одном земельном из земельных участков - участке с КН № расположено 25 возведенных жилых домов, залито 45 фундаментов для дальнейшего строительства на них жилых домов, по 15 объектам установлены сваи для последующего возведения фундамента, размещены временные вагончики, строительные материалы и техника, асфальтировано 300 м. дороги, подготовлено к асфальтированию 1500 м., имеются наружные сети 1560м, 650 м из которых функционируют, проведено 1260 м электропередач, 16 домов полностью запитаны, имеется функционирующая скважина, 2 подстанции, проводятся работы по улучшению ландшафта, закладке фундаментов, прокладки водопровода, строительно-монтажные работы, ведется процедура по утверждению проекта планировки данной территории (л.д.101-111).

Таким образом, учитывая, что судом установлено, что на одном из спорных земельных участков ответчиком проведен ряд неотделимых работ, значительно увеличивающих стоимость объекта недвижимости, заключен ряд договоров на ресурсоснабжение и подключение коммуникаций, согласно предварительных расчетов затрачено около <данные изъяты>, осуществляется застройка поселка «Удачный», ведется заключение договоров с физическими лицами на приобретение жилых домов в поселке, по которым привлекаются денежные средства на строительство, утвержден проект планировки и межевания земельных участков, удовлетворение исковых требований в части расторжения договора и обязании ответчика вернуть земельные участки может привести к нарушению прав неограниченного круга третьих лиц, в том числе рядовых граждан.

На основании вышеизложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика возвратить земельные участки следует отказать. При этом, суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о неподведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции, так как спорный договор купли-продажи был заключен между истцом и Диановым Д.А., выступающем от своего имени в качестве физического лица и дальнейшая регистрация его в качестве индивидуального предпринимателя не влияет на изменение состава сторон оспариваемого договора купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Компании с ограниченной ответственностью «ФАЛКЕНЗО ВЕНТУРЕС ЛТД.) – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области.

В окончательной форме решение изготовлено 06.10.2015 года.

Судья подпись