Решение по делу № 3а-640/2017 от 15.06.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Булановой В.С.,

с участием:

представителя административных истцов – Морару В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-640/2017 по административному исковому заявлению Князевой О.В., Князева С.А., Удачиной Т.В., Удачина А.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

    Князева О.В., Князев С.А., Удачина Т.В. и Удачин А.В. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются сособственниками (по Х доле каждый) нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., цокольный этаж, состоящего из комнат №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 19.08.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 8 169 470,23 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителями представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 5 542 000 рублей.

К отчету заявителями представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «<данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административных истцов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Князева О.В., Князев С.А., Удачина Т.В. и Удачин А.В. просили суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости –5 542 000 рублей, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административных истцов Морару В.К., действующий на основании доверенностей, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области и заинтересованных лиц - Администрации г.о. Самара, ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просит в удовлетворении требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает заявленное административными истцами требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Князева О.В., Князев С.А., Удачина Т.В. и Удачин А.В. являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером № (по Х доле каждый), назначение: нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., цокольный этаж, состоящего из комнат №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ. (л.д.№).

Кадастровая стоимость данного нежилого помещения определена по состоянию на 19.08.2013г. в соответствии с приложением к Постановлению Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет 8 169 470,23 руб.

Административные истцы не согласились с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратились для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1, по состоянию на 19.08.2013г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 5 542 000 рублей.

На данный отчет ДД.ММ.ГГ. получено положительное экспертное заключение № Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «<данные изъяты>» подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 19.08.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного нежилого помещения, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

На страницах № отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного помещения.

Оценщик отказался от применения затратного подхода при проведении исследования, обосновав причины отказа от указанного подхода, что отражено на страницах № отчета.

В отчете произведен расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, а также методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Описывая на страницах № отчета правила выбора объектов-аналогов для проведения расчетов, оценщик указал, что им использована база данных Интернет-сайтов, Информационной системы «Центр», ТАО «АДОН», подшивки газет и журналов (журнал «Зеленая площадь», газета «Из рук в руки», журнал «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»).

Для сравнения оценщиком подобраны объекты-аналоги, являющиеся нежилыми (встроенными) помещениями офисного назначения расположенные в жилых домах Промышленного, Советского, Октябрьского, Железнодорожного и Ленинского районов г.Самары и схожие по основным экономическим, техническим и другим характеристикам.

Характеристики объектов-аналогов предлагаемых к продаже нежилых помещений приведены в Таблице № на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Процесс введения поправок и цены сопоставимых объектов приведены в Таблице № на странице № отчета.

Оценщиком введены корректировки: на торг в размере 9%, местоположение, на «красную линию», площадь, этаж расположения, на наличие отдельного входа.

Рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценка составила 5 562 480 рублей, что отражено в Таблице № на страницах № отчета.

В соответствии с пунктами 15, 16 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы

Проводя исследование в рамках доходного подхода, оценщик описал правила отбора аналогов для проведения расчетов на странице № отчета.

    Характеристики объектов- аналогов предлагаемых к сдаче в аренду нежилых помещений приведены в Таблице № на странице № отчета.

В Таблице № на страницах № отчета оценщик сопоставил объект оценки и аналоги по всем элементам сравнения и определил необходимость внесения корректировок. Процесс введения корректировок описан на страницах № отчета, расчет приведен на странице № в таблице №, в результате которого рыночная стоимость объекта оценки составила 5 520 525 рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составляет 5 542 000 рублей, что отражено на страницах № отчета.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административными истцами отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненным ООО «<данные изъяты>», а требования Князевой О.В., Князева С.А., Удачиной Т.В. и Удачина А.В. - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 15.06.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требование Князевой О.В., Князева С.А., Удачиной Т.В., Удачина А.В. - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., цокольный этаж, состоящего из комнат №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013г. в размере 5 542 000 рублей.

Датой обращения Князевой О.В., Князева С.А., Удачиной Т.В., Удачина А.В. в суд считать - 15.06.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.07.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.