Решение по делу № 2-4470/2019 от 18.06.2019

Дело №2- 4470/2019

                                                                     РЕШЕНИЕ

                                       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2019 года                                                                                        город Липецк

      Советский районный суд г.Липецка в составе:

      председательствующего Леоновой Е.А.

      при секретаре Минигалеевой М.Н.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ярцева ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания», публичному акционерному обществу «Орелстрой» о государственной регистрации договора №108 об участии в долевом строительстве от 28 марта 2018 года,

                                                                       установил:

Ярцев А.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания» о признании договора об участии в долевом строительстве заключенным.

В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет исковых требований, просил произвести государственную регистрацию договора №108 об участии в долевом строительстве от 28 марта 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 28 марта 2018 года подписал договор №108 об участии в долевом строительстве с ООО «ЛИСК». По условиям договора застройщик принял обязательство построить дом и передать истцу квартиру №57 на 10 этаже жилого дома в микрорайоне «Университетский», общей площадью 76, 09 кв.м. Стоимость квартиры составила 2500000 руб. и истец произвел оплату по договору 29 марта 2018 года. В тот же день договор передан на государственную регистрацию, однако, государственная регистрация договора не произведена, поскольку застройщиком не представлены необходимые документы. В мае 2019 года договор также не прошел государственную регистрацию в связи с неуплатой застройщиком государственной пошлины.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, объяснив, что ранее приобрел у ООО «ЛИСК две квартиры, был уверен в качестве приобретаемого жилья. Оплата по договору произведена им наличным путем 29 марта 2018 года, в тот же день договор был передан на государственную регистрации. В настоящее время обязательства застройщика переданы ПАО «Орелстрой», которым также отказано в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что права и обязанности застройщика по договору с Ярцевым А.И. не переданы ООО «ЛИСК» ПАО «Орелстрой». Возникшая ситуация существенным образом нарушает права и законные интересы истца как участника долевого строительства.

Представитель ООО» ЛИСК» Бойцов О.В. иск признал, объяснив, что договор об участии в долевом строительстве, подписанный истцом, подлежит государственной регистрации, денежные средства, полученные от истца израсходованы на строительство дома. Не оспорил тот факт, что права и обязанности застройщика по договора долевого строительства, не прошедшим государственную регистрацию, не передавались ООО «ЛИСК» ПАО «Орелстрой».

Представитель ПАО «Орелстрой» по доверенности Ирхин Е.В. иск не признал, объяснив, что договор об участии в долевом строительстве, подписанный истцом, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию. Денежные средства в сумме 2 500 000 руб. внесены истцом в кассу ООО «ЛИСК» в нарушение требований ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ (до проведения государственной регистрации договора). Квитанция к приходному кассовому ордеру об оплате 2 500 000 руб. не может служить достаточным доказательством, подтверждающим факт оплаты по договору об участии в долевом строительстве. 25 апреля 2019 года ООО «ЛИСК» передало права и обязанности застройщика в отношении дома 32а микрорайон «Университетский» в городе Липецке ПАО «Орелстрой». Поскольку по состоянию на 13 мая 2019года (дата государственной регистрации соглашения) договор участия в долевом строительстве с истцом заключен не был, после смены застройщика правовые основания для государственной регистрации договора отсутствуют. Иной исход поставит ПАО «Орелстрой» в ситуацию, когда он приобрел большее число обязательств, чем имело ООО «ЛИСК» в рамках первоначального обязательства. Кроме этого, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истец вправе требовать признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в данном случае действия по перечислению истцом ООО «ЛИСК» денежных средств в сумме 2 500 000 руб. следует квалифицировать как отдельную самостоятельную сделку. Более того, в действиях истца и ООО «ЛИСК» усматривается злоупотреблением правом, поскольку истец оказывал услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Липецк, пл. Петра Великого, 5 ООО «СК», генеральным директором которого является Бойцов О.В.-и.о. обязанности директора ООО «ЛИСК», следовательно, истец знал о возбуждении дела о банкротстве в отношении ООО «ЛИСК, не смотря на данное обстоятельство, он заключил с обществом договор участия в долевом строительстве.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

            В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

           Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

          На основании части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

           В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

            По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

           Установлено, что 28 марта 2018 года ООО «ЛИСК» в лице и.о. директора Бойцова О.В. и Ярцевым А.И. подписан договор №108 об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял обязательства построить жилое здание №32а в микрорайоне «Университетский» в городе Липецке и передать в собственность Ярцеву А.И. квартиру №57 на 10 этаже жилого дома в микрорайоне «Университетский», общей площадью 76, 09 кв.м.

           Правовым основанием для заключения договора явился договор аренды земельного участка №№ от 5 апреля 2017 года и разрешение на строительство №№ от 14 июня 2017 года.

          Общая сумма долевого участия, подлежащая к оплате участником, составляет 2 500 000 руб.

            Оплата участником производится путем внесения денежных средств в кассу застройщика либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора.

           28 марта 2018 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору.

           Как следует из материалов дела, 29 марта 2018 года Ярцев А.И. произвел оплату по договору в сумме 2 500 000 руб., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру №10 от 29 марта 2018 года и выкопировкой из кассовой книги ООО «ЛИСК».

          В тот же день стороны обратились с заявлением о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве

            Однако государственная регистрация договора согласно уведомлению Управления Росреестра по Липецкой области от 10 апреля 2018года    приостановлена в связи с непредоставлением необходимых документов (договора страхования гражданской ответственности застройщика); 12 июля 2018 года в связи с истечением срока для устранения недостатков в государственной регистрации договора отказано.

          Из материалов дела следует, что 29 апреля 2019 года истец повторно обратился с заявлением о государственной регистрации договора, однако, документы возращены без рассмотрения в связи с отсутствием документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.

           Установлено, что 25 апреля 2019 года ООО «ЛИСК» передало все права и обязанности застройщика, возникшие у ООО «ЛИСК» в связи с осуществлением строительства жилого здания <адрес>.

Предметом договора является перевод долга обязательства по передаче жилых и нежилых помещений перед участниками долевого строительства, заключившими договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

      13 мая 2019 года произведена государственная регистрация права собственности ПАО «Орелстрой» на многоквартирный дом, права аренды на земельный участок и перевода долга по договорам долевого участия.

           Поскольку договор, подписанный истцом, не прошел государственную регистрацию, указание о передаче обязательства по передаче квартиры №57 на 10 этаже жилого дома в микрорайоне <адрес> от 25 апреля 2019 года отсутствует.

          По результатам рассмотрения обращения Ярцева А.И. ПАО «Орелстрой» направило в адрес истца сообщение о невозможности государственной регистрации договора в связи с тем, что квартира, в отношении которой подписан договор об участии в долевом строительстве,    не числится в списке объектов, по которым к ПАО «Орелстрой» перешли права и обязанности от первоначального застройщика.

          При таких обстоятельствах, исходя из того, что в 2018 году и 2019 году государственная регистрация договора долевого участия не произведена по вине ООО «ЛИСК», ПАО «Орелстрой» также отказано в государственной регистрации договора, суд приходит к выводу о том, что факт уклонения застройщиков от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №108 от 28 марта 2018 года, что является юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора,    признается установленным.

         Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что п о договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

          В соответствии с частью 2 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ    обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

         Таким образом, вторым юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора, является факт уплаты участником долевого строительства обусловленной договором цены объекта долевого строительства.

         В данном случае представленные по делу доказательства подтверждают    надлежащее исполнение обязательств по оплате суммы долевого участия, предусмотренной договором: согласно кассовой книге ООО «ЛИСК» 20 марта 2018 года от Ярцева А.И. принята оплата по договору №108 от 28 марта 2018 года в сумме 2 500 000 руб. Истцом в материалы дела представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру №10 от 29 марта 2018 года, подлинность которой судом удостоверена с оригиналом.

         С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

         Доводы представителя ПАО «Орелстрой» о том, что права и обязанности первоначального застройщика, возникшие в связи с подписанием договора №107 от 28 марта 2018 года, ПАО «Орелстрой» не переданы, при определении стоимости объема передаваемых прав и обязанностей квартира №57 не учитывалась, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

        Нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

        Учитывая признание представителем ООО «ЛИСК» Бойуовым О.В. факта уклонения от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства-Ярцевым А.И., мотивированное организационными сложностями, а также надлежащее исполнение истцом обязательств по договору, равно как и фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, договор №108 об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.

       Более того, при заключении договора 29 апреля 2019 года первоначальный и новый застройщик предусмотрели ответственность сторон в случае нарушения заверений гарантий, установленных пунктом 4.2 договора (на момент подписания договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома и исполнение обязательств по передаче жилых помещений первоначальным застройщиком не исполнены), а именно: первоначальный застройщик обязуется уплатить новому застройщику штраф в размере 50 000 руб. за каждый факт такого нарушения и компенсировать новому застройщику все убытки, причиненные таким нарушением.

      Следовательно, неуказание первоначальным застройщиком в договоре сведений о наличии незаключенного договора, обязательства по оплате которого исполнены участником долевого строительства, не может повлиять на права Ярцева А.И. как участника    долевого строительства, а является основанием для применения новым застройщиком соответствующих мер ответственности, предусмотренных договором, к виновному лицу.

        Доводы представителя ПАО «Орелстрой» о    наличии в действиях истца и ООО «ЛИСК» недобросовестности, поскольку Ярцев А.И. и ООО «ЛИСК» на момент подписания договора обладали общими хозяйственными интересами, следовательно, Ярцев А.И. не мог не знать о возбуждении дела о банкротстве в отношении ООО «ЛИСК», при подписании договора стороны прикрывали иные правоотношения, носят предположительный характер, в связи с чем не могут служить достаточным доказательство в подтверждение доводов представителя ответчика о наличии в действиях истца и представителя ООО «ЛИСК» признаков злоупотребления правом.

      Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

       Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

        Пунктом 5 1 статьи 10 названного Кодекса предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

        По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

         Поскольку действующим гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена добросовестность участников гражданских правоотношений, недобросовестность должна доказать та сторона, которая на нее ссылается.

         Однако в данном случае доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, в подтверждение вышеуказанных доводов не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                                                Р Е Ш И Л :

Произвести государственную регистрацию договора    об участии в долевом строительстве №108 от 28 марта 2018 года    общества с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания» с Ярцевым ФИО10, 14 января 1963 года рождения.

Решение является основанием для внесения сведений о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве №108 от 28 марта 2018 года     в Единый государственный реестр недвижимости.

         Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд города Липецка в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                                         Е.А.Леонова

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2019 года.