Решение по делу № 2-818/2017 (2-6268/2016;) от 04.10.2016

Дело № 2-818/2017 26 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Черкасовой Л.А.,

при секретаре Самойленко А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шабурова ФИО12, Бурухиной ФИО13 Баграмян ФИО14 Чарушиной ФИО15 Семеновой ФИО16 Семеновой ФИО17 к обществу с ограниченной ответственностью «АРЕАЛ» о признании предварительных договоров основными,

УСТАНОВИЛ:

Шабуров А.В., Бурухина Ю.В., Баграмян Е.Ю., Чарушина С.Н., Семенова Н.Б., Семенова Т.Б. обратились в суд с иском к ООО «АРЕАЛ», в котором, уточнив исковые требования, просят признать предварительные договоры № № 0 от 03.08.2011, № № 0 от 16.08.2011, № № 0 от 28.06.2011, № № 0 от 22.12.2010, № № 0 от 25.10.2012 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенные между ответчиком и каждым из истцов основными; признать за ответчиками право требования по передаче квартир по данным предварительным договорам.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что по условиям договоров ответчик обязался передать истцам в срок, не позднее 4 квартала 2014 года квартиры в жилом комплексе в пос. Шушары Ленсоветовский, д. 13 А, а истцы обязались оплатить установленную договором цену. Денежные средства были уплачены истцами, однако квартиры переданы им не были. Кроме того, по условиям договоров ответчик обязался заключить с истцами основные договоры участия в долевом строительстве не позднее 31.12.2012, однако разрешение на строительство было получено ответчиком только 24.06.2014. На просьбы истцов заключить основные договоры ответчик не реагирует. С апреля 2016 года ответчик передал все права на управление объектами незавершенного строительства ООО «ДИВ», который также отказывается в заключении основных договоров участия в долевом строительстве. Поскольку волеизъявление сторон по предварительным договорам было направлено на оказание услуги по передаче квартир от застройщика к дольщику, квартиры, которые должны были быть переданы, имеют описание в договоре, с учетом разъяснений, содержащихся в обзоре судебной практики Верховного Суда, истцы полагают, что заключенные ими договоры можно считать основными.

Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26.06.2017 производство по делу в части требований о признании за ответчиками права требования по передаче квартир по предварительным договорам прекращено в связи с отказом от иска.

Представитель истцов Виноградова Т.П. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ООО «Ареал» в лице временного управляющего Саввина ФИО18 извещен, в судебное заседание не явился, об отложении дела не ходатайствовал, в связи с чем суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Третье лицо ООО»ДИФ» извещалось судом по юридическому адресу, однако судебную корреспонденцию не получало. В силу положений ст. 165.1 ГК РФ, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 16.08.2011 между ООО «Ареал» и Семеновой Н.Б. был заключен предварительный договор № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому Застройщик и Дольщик обязуются в будущем заключить договор участи в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим договором, в срок не позднее 01.03.2012.

По основному договору Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2014 года многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом корпусе № 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2014 года передать Дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: индекс 706, этаж 7, строительные оси А-Б, 6-9, комната 1, общая площадь 30,85 кв.м., жилая площадь 14,7 кв.м., площадь кухни 10 кв.м., балкон есть, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Основным договором цену и принять квартиру. Цена основного договора 617 000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Также между ООО «Ареал» и Семеновой Н.Б. 16.08.2011 был заключен договор № № 0 беспроцентного займа, согласно которому Семенова Н.Б. передала ООО «Ареал» сумму займа в размере 617 000 руб., которую Заёмщик обязался вернуть в течение 30 дней со дня предъявления Займодавцем требования о возврате, но не ранее 31.12.2011. Погашение займа по договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между Заемщиком и Заимодавцем в будущем, согласно предварительному договору № № 0 в долевом строительстве жилого дома от 16.08.2011.

28.06.2011 между ООО «Ареал» и Семеновой Т.Б. был заключен предварительный договор № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому Застройщик и Дольщик обязуются в будущем заключить договор участи в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим договором, в срок не позднее 01.03.2012.

По основному договору Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2014 года многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом корпусе № 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2014 года передать Дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: индекс 710, этаж 7, строительные оси А-Б, 11-14, комната 1, общая площадь 30,65 кв.м., жилая площадь 14,5 кв.м., площадь кухни 10 кв.м., балкон есть, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Основным договором цену и принять квартиру. Цена основного договора 704 950 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Также между ООО «Ареал» и Семеновой Т.Б. 28.06.2011 был заключен договор № № 0 беспроцентного займа, согласно которому Семенова Т.Б. передала ООО «Ареал» сумму займа в размере 704 950 руб., которую Заёмщик обязался вернуть в течение 30 дней со дня предъявления Займодавцем требования о возврате, но не ранее 31.12.2011. Погашение займа по договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между Заемщиком и Заимодавцем в будущем, согласно предварительному договору № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома от 28.06.2011.

22.12.2010 между ООО «Ареал» и Семеновой Т.Б. был заключен предварительный договор № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому Застройщик и Дольщик обязуются в будущем заключить договор участи в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим договором, в срок не позднее 01.03.2012.

По основному договору Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2014 года многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом корпусе № 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2014 года передать Дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: индекс 807, этаж 8, строительные оси А-Б, 8-11, комната 1, общая площадь 30,65 кв.м., жилая площадь 14,5 кв.м., площадь кухни 10 кв.м., балкон есть, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Основным договором цену и принять квартиру. Цена основного договора 674 300 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Также между ООО «Ареал» и Семеновой Т.Б. 22.12.2010 был заключен договор № № 0 беспроцентного займа, согласно которому Семенова Т.Б. передала ООО «Ареал» сумму займа в размере 674 300 руб., которую Заёмщик обязался вернуть в течение 30 дней со дня предъявления Займодавцем требования о возврате, но не ранее 31.12.2011. Погашение займа по договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между Заемщиком и Заимодавцем в будущем, согласно предварительному договору № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома от 22.12.2010.

11.12.2010 между ООО «Ареал» и Чарушиной С.Н. был заключен предварительный договор № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому Застройщик и Дольщик обязуются в будущем заключить договор участи в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим договором, в срок не позднее 01.03.2012.

По основному договору Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2014 года многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом корпусе № 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2014 года передать Дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: индекс 407, этаж 4, строительные оси А-Б, 8-11, комната 1, общая площадь 29,95 кв.м., жилая площадь 14,5 кв.м., площадь кухни 10 кв.м., балкон нет, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Основным договором цену и принять квартиру. Цена основного договора 658 900 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Также между ООО «Ареал» и Чарушиной С.Н. 11.12.2010 был заключен договор № № 0 беспроцентного займа, согласно которому Чарушина С.Н. передала ООО «Ареал» сумму займа в размере 658 900 руб., которую Заёмщик обязался вернуть в течение 30 дней со дня предъявления Займодавцем требования о возврате, но не ранее 31.12.2011. Погашение займа по договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между Заемщиком и Заимодавцем в будущем, согласно предварительному договору № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома от 11.12.2010.

03.08.2011 между ООО «Ареал» и Бурухиной Ю.В., Шабуровым А.В. был заключен предварительный договор № 412-8 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ... согласно которому Застройщик и Дольщик обязуются в будущем заключить договор участи в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим договором, в срок не позднее 01.03.2012.

По основному договору Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2014 года многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом корпусе № 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2014 года передать Дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: индекс 412, этаж 4, строительные оси А-В, 15-16, комнат 2, общая площадь 44,45 кв.м., жилая площадь 25,5 кв.м., площадь кухни 8,15 кв.м., балкон нет, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Основным договором цену и принять квартиру. Цена основного договора 933 450 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Также между ООО «Ареал» и Бурухиной Ю.В., Шабуровым А.В. 03.08.2011 был заключен договор № № 0 беспроцентного займа, согласно которому Бурухина Ю.В., Шабуров А.В. передали ООО «Ареал» сумму займа в размере 933 450 руб., которую Заёмщик обязался вернуть в течение 30 дней со дня предъявления Займодавцем требования о возврате, но не ранее 31.12.2011. Погашение займа по договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между Заемщиком и Заимодавцем в будущем, согласно предварительному договору № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома от 03.08.2011.

25.10.2012 между ООО «Ареал» и Баграмян Е.Ю. был заключен предварительный договор № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ... согласно которому Застройщик и Дольщик обязуются в будущем заключить договор участи в долевом строительстве на условиях, предусмотренных настоящим договором, в срок не позднее 31.12.2012.

По основному договору Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2014 года многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом корпусе № 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2014 года передать Дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: индекс 810, этаж 8, строительные оси А-Б, 11-14, комната 1, общая площадь 30,65 кв.м., жилая площадь 14,5 кв.м., площадь кухни 10 кв.м., балкон есть, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Основным договором цену и принять квартиру. Цена основного договора 1 252 050 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Также между ООО «Ареал» и Баграмян Е.Ю. 25.10.2012 был заключен договор № № 0 беспроцентного займа, согласно которому Баграмян Е.Ю. передала ООО «Ареал» сумму займа в размере 1 252 050 руб., которую Заёмщик обязался вернуть в течение 30 дней со дня предъявления Займодавцем требования о возврате, но не ранее 31.12.2011. Погашение займа по договору может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между Заемщиком и Заимодавцем в будущем, согласно предварительному договору № № 0 участия в долевом строительстве жилого дома от 25.10.2012.

Денежные средства по предварительным договорам были оплачены истцами, что подтверждается приходным кассовым ордером от 23.12.2010, чеком от 30.10.2012, платежным поручением от 05.08.2011, платежным поручением от 15.12.2010, платежным поручением от 05.08.2011, платежным поручением от 29.06.2011, приходным кассовым ордером от 29.06.2011, платежным поручением от 24.12.2010 (л.д. 90-98).

24.06.2014 Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала ООО «Ареал» разрешение на строительство дома по адресу: ...

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось (л.д. 149).

Истцы обращались в ООО «Ареал» с заявлениями о заключении основного договора долевого строительства (л.д. 126-130), однако до настоящего времени они заключены не были.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2017 по делу № А56-83845/2016 в отношении ООО «Ареал» введена процедура наблюдения.

Из ответа на запрос суда Управления Росреестра по Санкт-Петербург следует, что в Едином государственном реестре недвижимости сведений на многоквартирный дом, расположенный по адресу: ...

Кроме того, суду представлены соглашения о взаимозачете обязательств от 11.05.2017 и 26.05.2017, заключенные между ООО «Ареал» и истцами, согласно которым, ООО «Ареал» подтверждает, что им были получены денежные средства по предварительным договорам участия в долевом строительстве от истцов. Данные денежные средства стороны признают оплатой суммы строительства объекта (квартиры по предварительному договору). С момента заключения соглашения стороны считают обязательства истцов по предварительным договорам и договорам займа исполненными, а также признается право каждого из истцов требования от ООО «Ареал» передачи жилого помещения, параметры которого указаны в предварительном договоре (л.д. 171-175).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ №Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. начиная с 01.04.2005.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент заключения договоров) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу прямого указания Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент заключения договоров) договор в обязательном порядке должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

(часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемых предварительных договорах участия в долевом строительстве определены объекты, подлежащие передаче дольщикам, срок передачи объектов, цена договора, срок и порядок ее уплаты. При этом дольщики свои обязательства по уплате денежных средств по договору исполнили, а ООО «Ареал» подтвердил данную оплату как оплату строящегося объекта недвижимости, который в дальнейшем должен быть передан истцам, а также признал право истцов требовать от ООО «Ареал» передачи жилого помещения, указанного в предварительном договоре каждого из истцов.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

ООО «Ареал» является застройщиком корпусов многоквартирного дома, указанного в предварительных договорах участия в долевом строительстве, что подтверждается разрешением на строительство.

Таким образом, указанными выше предварительными договорами предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцам квартир, а также уплата истцами стоимости квартир. Из содержания предварительных договоров следует, что их целью является строительство ответчиком и передача истцам результата инвестиционной деятельности – квартир, указанных в предварительных договорах.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, данные Верховным Судом РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (пункты 9, 14), суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о признании предварительных договоров участия в долевом строительстве, заключенных между истцами и ООО «Ареал», основными подлежат удовлетворению.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ООО «Ареал» в пользу каждого из истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор № № 0 от 11.12.2010 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ареал» и Чарушиной ФИО19, основным.

Признать предварительный договор № № 0 от 03.08.2011 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ареал» с одной стороны и Шабуровым ФИО20, Бурухиной ФИО21, основным.

Признать предварительный договор № № 0 от 16.08.2011 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ареал» и Семеновой Н.Б., основным.

Признать предварительный договор № № 0 от 28.06.2011 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ареал» и Семеновой Т.Б., основным.

Признать предварительный договор № № 0 от 22.12.2010 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ареал» и Семеновой Т.Б., основным.

Признать предварительный договор № № 0 от 25.10.2012 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ареал» и Баграмян Е.Ю., основным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ареал» в пользу Шабурова А.В. Бурухиной Ю.В. Баграмян Е.Ю. Чарушиной С.Н. Семеновой Н.Б. Семеновой Т.Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (трехсот) рублей каждому.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение принято судом в окончательной форме 29.06.2017