Решение по делу № 2-1527/2017 от 01.02.2017

Дело №2-1527/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калининград 22 марта 2017 года

Центральный районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ченцовой Л.В.,

при секретаре Алейник Е.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.А.А., И.Н.В., Л.В.А. к Т.К.А., ООО «< ИЗЪЯТО >», Калининградскому филиалу АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», Филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, применении последствий недействительности сделки; признании действий незаконными; возложении обязанности изменить назначение помещений,

                 УСТАНОВИЛ:

Истцы К.А.А., И.Н.В. и Л.В.А. обратились в суд, указав в исковом заявлении и пояснив в судебном заседании, что они являются собственниками квартир, а И.Н.В. – и собственником парковки в многоквартирном жилом доме № по < адрес > г.Калининграда, сданном в эксплуатацию в 2011 году. В июле 2014 года они узнали, что общее имущество многоквартирного дома в виде трех встроенных нежилых помещений цокольного этажа по незаконному договору участия в долевом строительстве с ООО «< ИЗЪЯТО >» переданы в собственность Т.К.А. Денежные средства на строительство ответчица не вносила, а спорные помещения не могли быть предметом договора долевого участия в строительстве, поскольку отнесены застройщиком к числу «прочих», то есть являются общим имуществом всех собственников жилого дома. Кроме того, через эти помещения проходят инженерные коммуникации, обсуживающие более одного помещения, в том числе, их квартиры. С учетом уточнений просят суд признать недействительным (ничтожным) договор участия в долевом строительстве №136 от < Дата >, заключенный между ООО «< ИЗЪЯТО >» и Т.К.А., применить последствия недействительности сделки - признать общим имуществом собственников жилого дома встроенные нежилые помещения: площадью 19,6 кв.м. (литер XII, кадастровый №), площадью 38 кв.м. (литер XVI, кадастровый №), площадью 125,5 кв.м., (литер XVII, кадастровый №), расположенные в доме №№ по < адрес > г.Калининграда; признать незаконными действия Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по указанию в техническом паспорте строения на спорные помещения как нежилые; признать незаконной постановку помещений на кадастровый учет; обязать Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области изменить назначение помещений с «нежилое» на «прочее».

Представитель истцов М.Д.В., третье лицо на стороне истца – Л.А.В. – исковые требования поддержали, дали аналогичные пояснения.

Ответчица Т.К.А. в суд не прибыла, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Ее представитель – Р.Л.А. – иск не признала. Указывая на надуманность иска, пропуск срока исковой давности и отсутствия нарушений прав истцов, просила в иске отказать.

Ответчики ООО «< ИЗЪЯТО >», Калининградский филиал АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, третье лицо – Управление Росреестра по Калининградской области – своих представителей в суд не направили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от < Дата > договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 2 ст. 3 вышеуказанного закона предусмотрено право на привлечение денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшем государственную регистрацию.

Пунктом 15 статьи 47 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено: проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Застройщик вправе в процессе строительства вносить изменения в проектную документацию. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ).

    Порядок внесения изменений в проектную документацию объекта, строительство которого осуществляется на средства дольщиков, определен ст. 19 и ст. 20 Федерального Закона от < Дата > №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    В силу п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В судебном заседании установлено следующее.

< Дата > Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г.Калининграда обществу с ограниченной ответственностью «< ИЗЪЯТО >» выдано Разрешение №№ на строительство многоквартирного дома №1 (по ГП) со встроенными административными помещениями на 1 этаже и автостоянками в цокольном этаже по адресу: г.Калининград, < адрес >.

Строительство осуществляло ООО «< ИЗЪЯТО >» и привлекало денежные средства по договорам участия в долевом строительстве. Стороной по ряду договоров выступили истцы, являющиеся на день рассмотрения спора собственниками квартир, а И.Н.В. – также собственником одного парковочного места в цокольном этаже.

    Основания для вывода о том, что разработанная проектная документация на объект капитального строительства не была утверждена застройщиком в предусмотренном законом порядке и до начала строительства застройщик не получил положительное заключение государственной экспертизы объекта капитального строительства, у суда отсутствуют.

    Представителем ответчика суду были представлены оригиналы разрешительной документации - Разрешения на строительство №№, №№, №№, №№, из которых следует, что во время строительства проект неоднократно подвергался корректировке, менялись параметры строительства (этажность дома, количество квартир и парковочных мест, строительные площади). В результате этого вентиляционная камера, предназначенная для обслуживания паркинга, и пост охраны домов №№ и №№ по < адрес > вынесены из цокольной части в отдельно стоящее здание площадью 51,4 кв.м., о чем имеются сведения в техническом описании строения для ввода дома в эксплуатацию от < Дата >.

< Дата > администрация городского округа «Город Калининград» выдала застройщику Разрешение № № на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного дома (№1 по ГП) по адресу : г.Калининград, < адрес >, дом №№ (т.1, л.д.191).

Согласно данному документу, результатам строительства стал 10-этажный многоквартирный жилой дом (153 квартиры) со встроенными помещениями, в том числе, административными, техническими, электрощитовой, машинным отделением, автостоянкой и тремя «прочими» - (спорными помещениями) площадью 19,6 кв.м. (литер XII), площадью 38 кв.м. (литер XVI) и площадью 125,5 кв.м. (литер XVII) - (л.д. 191).

Право собственности на «прочие» помещения зарегистрированы за Т.К.А. < Дата > на основании договора участия в долевом строительстве №136 от < Дата >, заключенного с ООО «< ИЗЪЯТО >», государственная регистрация которого состоялась < Дата > (т.1, л.д. 108-118, 135-137).

Оплата договора в полном объеме – 7000000 рублей – подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и кассовым чеком от < Дата >.

Сторона истца заявила о подложности кассового чека как созданного на кассовой машине, не зарегистрированной ООО «< ИЗЪЯТО >» в налоговом органе. Заявление мотивировано тем, что данные об этом чеке не отображаются в сети интернет на соответствующем сайте (kpkcheck.ru), предназначенном для проверки значений криптографического проверочного кода, сформированного защищенной электронной контрольной лентой (ЭКЛЗ) контрольно-кассовой техники, включенной в государственный реестр.

Ходатайство отклонено судом как необоснованное, поскольку представленные суду распечатки, полученные с данного сайта как результаты экспресс-проверки кассового чека, не могут свидетельствовать о том, что данный чек пробит не на зарегистрированной контрольно-кассовой машине. Для получения достоверных данных необходимо наличие доступа к криптографическому коду производителя блока ЭКЛЗ, шифрующего чек, сведения о котором имеются только у контролирующей организации и которым истцы не располагают.

Даже при условии, что данный кассовый чек пробит на посторонней машине, то данное нарушение правил бухгалтерского учета застройщиком не может быть поставлено в вину Т.К.А. и не может служить основанием для вывода о неоплате договора, при том, что допрошенная в качестве свидетеля главный бухгалтер Б.И.М. подтвердила принятие 7000000 рублей наличными в кассу ООО «< ИЗЪЯТО >».

    В силу п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

    Несмотря на разъяснение судом права на восстановление пропущенного срока, истцы такого ходатайства не заявили, ссылаясь на то, что о принадлежности помещений ответчице они узнали в июле 2014 года, и неверно полагая, что в силу ст. 304 ГК РФ сроки давности на возникшие правоотношения не распространяются.

    Истцы не опровергли утверждения представителя ответчика о том, что они могли узнать о нарушении своего права с < Дата >, когда Т.К.А. впервые сдала два помещения ООО «< ИЗЪЯТО >» - управляющей компании, арендная плата которых осуществлялась до < Дата > за счет средств собственников жилого дома, в том числе, истцов, оспаривающих в суде Центрального района г.Калининграда решения общего собрания и тарифы на обслуживание жилья, содержащих в себе плату за аренду (гражданские дела №2-577/2013 по иску К.А.А. и др.; №2-1745/2014 по иску к Л.А.А., И.Н.В. и др.); в 2014 году ООО < ИЗЪЯТО > предъявляло требования к К.А.А. о взыскании задолженности по оплате за период с мая 2013 года (гражданское дело №2-570/2014).

    Свидетели Б.И.М. – бухгалтер ООО «< ИЗЪЯТО > - представила суду договоры аренды и отчет расходования денежных средств УК «< ИЗЪЯТО >» за 2013 г., в котором содержится графа «Т.К.А. аренда помещения офиса УК 4 подъезд 38 д.», и пояснила, что данный отчет с 2011 по 2014 год составлялся ею ежегодно и предъявлялся на отчетных собраниях собственников дома, проводимых в арендуемом помещении, а также размещался на информационных досках в подъездах дома №38.

Аналогичные пояснения дали свидетели Т.Я.А. и К.Е.А., указав на истцов как членов инициативной группы, организующей проверки целевого расходования средств собственников, не согласных о месячной ценой аренды помещения в размере 5000 рублей.

    Пропуск срока исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года с момента начала ее исполнения, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных < Дата >.

    Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Рассматривая пропуск срока как самостоятельное основание для отказа в иске, суд при принятии решения исходил также из следующего.

Истцы К.А.А. и Л.В.А. являются собственниками квартир и не обладают правом собственности на парковочные места цокольного этажа, между которыми расположены встроенные помещения, принадлежащие Т.К.А.

Сам по себе объект долевого строительства представляет собой строение, в цокольном этаже которого находятся парковки (там же – три спорных помещения), на первом этаже - нежилые помещения (офисы, аптека, медицинская клиника и др.). Начиная со второго этажа расположены квартиры. Право собственности на нежилые помещения приобреталось по договорам участия в долевом строительстве с отдельной оплатой.

Согласно «Технического заключения по результатам обследования мест общего пользования жилого многоквартирного здания, расположенного по адресу: город Калининград, < адрес >, дом №№ ООО «Стандарт Оценка», представленного стороной истца, в помещениях Т.Т.А. проходят инженерные коммуникации в виде труб водоотведения, водоснабжения, противопожарного водоснабжения, электричества и вентиляции (т.2, л.д.1-40).

Свидетель К.А.М. пояснил суду, что в период строительства жилых домов < адрес >, с 2005 года по 2011 год состоял в трудовых отношениях с ООО «< ИЗЪЯТО >» в должности производителя работ, после окончания строительства, в 2011-2014 годы, работал главным инженером в ООО «< ИЗЪЯТО >». В ходе строительства под его непосредственным руководством и контролем в помещениях с литерами XII, XVI и XVII жилого дома №№, равно как и по всему паркингу, проложены вентиляционные трубы воздуховода, предназначенные для обслуживания парковки и трубы теплоцентрали, предназначенные для подачи тепла в нежилые помещения (офисы) первого этажа. Инженерных сетей, предназначенных для обслуживания жилой части строения, в помещениях с литерами XII, XVI, XVII нет.

Показания свидетеля не противоречат техническому отчету, представленному стороной истца.

Истцы были согласны с заявлением представителя ответчицы, что выход из коридоров жилой части строения к парковочным местам отсутствует, несмотря на то, что движение лифта возможно до цокольного этажа.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что цокольный этаж поставлен на кадастровый учет с отдельным кадастровым номером, у суда имеются основания полагать, что цокольный этаж является самостоятельной частью объекта недвижимости, построенной не за средства собственников квартир.

В то же время, решением Арбитражного суда Калининградской области по делу №А21-8684/2015г. от < Дата >г. И.Н.В. признана банкротом, введена процедура реализации имущества должника, в том числе, принадлежащего ей парковочного места.

При таких обстоятельствах нарушения прав истцов суд не усматривает.

О невозможности использования этих помещений (в том числе, ввиду наличия угрозы жизни и здоровью граждан либо препятствий со стороны Т.К.А. в доступе к инженерным сетям при необходимости их осмотра и обслуживания) стороной истца не заявлено.

Определением судьи Центрального районного суда г.Калининграда от < Дата > удовлетворено ходатайство истцов о применении мер по обеспечению иска, которые подлежат отмене ввиду отсутствия целесообразности их сохранения.

    Руководствуясь ст.ст. 194-199, 144 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Центрального районного суда г.Калининграда от < Дата >: снять арест, наложенный на встроенные нежилые помещения: литер XII кадастровый №, площадью 19,6 кв.м.; литер XVI кадастровый №, площадью 38 кв.м.,; литер XVII, кадастровый №, площадью 125,5 кв.м., расположенные в доме №38 по < адрес > в г. Калининграде.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 марта 2017 года.

Судья: