Решение по делу № 2-1185/2017 от 15.02.2017

Дело № 2-1185/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2017 г.            г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Колоскова О.Р., при секретаре Кравченко Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колесникова В. П. к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Шахтинский городской суд с иском к комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка. В обосновании иска ссылается на то, что он является законным пользователем земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес> (далее - Участок) с разрешенным использованием - пристроенные жилые помещения, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка от 13.04.2015г. № общей площадью: 749 кв.м. На Участке находится одноэтажная жилая пристройка к общежитию литер А-al инвентарный № общей площадью 421 кв.м, которая принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 13.01.2015г. 61-АИ № (запись регистрации №). Назначение здания с кадастровым номером 61:59:0020209-2625 - жилой дом. Кадастровая стоимость земельного участка на дату последнего кадастрового учета составляет 1618 156,80 рублей.

Право собственности РФ на данный земельный участок в установленном порядке не зарегистрировано. Поэтому право распоряжения этим земельным участком предоставлено согласно действующему законодательству органу местного самоуправления, Администрации гор. Шахты.

Согласно уведомления от 25.06.2015г. МАУ «МФУ г. Шахты» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о наличии зарегистрированных прав и правопритязаний на участок.

В соответствии с постановлением Мэра г. Шахты от 24.03.2015г. №1817 истцу предоставлен вид разрешенного использования земельного участка, а именно: пристроенные жилые помещения.

22 июня 2015г. истец подал через МАУ «МФЦ г. Шахты» заявление о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность за плату, а также представил все необходимые документы в порядке, установленном ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - КУИ г. Шахты) принял решение об отказе передать в собственность указанный участок. Колесников В.П. обратился в Шахтинский городской суд с иском об обязании КУИ г. Шахты заключить с ним договор купли-продажи этого участка.

Решением ШГС от 23.09.2016г. исковые требования удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу.

КУИ г. Шахты направил истцу договор №10525 от 22.12.2016г. купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в котором установил цену участка в размере 598 006,05 рублей, произведя ее расчет в Приложении №1 к договору, предложил в п. 4.2.2 договора производить оплату за фактическое пользование участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 к настоящему договору, в частности: осуществить оплату за период с 13.01.2015г. до 24.03.2015г. в размере 288 476,26 руб., а также включил в текст договора п. 6.2 об условиях перехода права собственности на участок после оплаты цены участка и суммы, начисленного долга согласно Приложению №2 к договору.

Колесников В.П. не согласился с этими условиями договора и 09.01.2017г. направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором указал следующее:

1) в пункте 2.1 договора изменить цену участка, а именно: сумму «598006,05» заменить на сумму «82 526» рублей, поскольку в Приложении №1 к договору неверно указана кадастровая стоимость земельного участка (вместо 1 618 156,80 рублей указана сумма 2 3;45 121,79-рублей), а, так-же неверно применена ставка земельного налога, установленная п. 5 решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111 (вместо ставки 0,3% указана ставка 1,5%);

1. пункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции: «Производить оплату за фактическое пользование участком в соответствии с действующим законодательством РФ», поскольку платность использования земли установлена ст. 65 Земельного кодекса РФ, а начисление задолженности за период с 13.01.2015г. согласно Приложению №2 к договору в соответствии со ст. 425 ГК РФ носит диспозитивный (договорный) характер. Согласно нормам статей 422, 554-555 ГК РФ и статей 37, 39.20 ЗК РФ это условие не заявлено в качестве существенного (обязательного) для данного вида договора купли-продажи;
2. пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «Право собственности на участок переходит к покупателю после оплаты покупателем цены участка и с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в Шахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области», поскольку предложенная покупателем редакция соответствует требованиям ст.ст. 131, 551 ГК РФ, а включение условия об исполнении обязательства по оплате за фактическое пользование участком за период до момента подписания договора (Приложение №2) не предусмотрено действующим законодательством, в частности статьями 37, 39.20 ЗК РФ, т.к. не является существенным (обязательным) для данного вида договора;
3. в Приложении №1 к договору кадастровую стоимость земельного участка в размере «2345121,79» заменить на другой размер «1 618 156,80», поскольку такая цена указана в разделе 13 кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. №.

Исключить ссылку на кадастровый паспорт от 13.04.2015г. №, поскольку действует другой кадастровый паспорт участка.

В таблице Приложения №1 к договору кадастровую стоимость участка в размере «2345121,79» заменить на «1618156,80», ставку земельного налога «1,5%» заменить на ставку «0,3%», поскольку именно эта ставка установлена п. 5 решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111 для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Цену выкупа участка в таблице и в тексте Приложения №1 к договору в размере «598 006,05» заменить на цену выкупа в размере «82 526» рублей.

5) Приложение №2 к договору исключить, поскольку включение в текст договора расчета платы за фактическое пользование земельным участком не связано с выкупом земельного участка и не является существенным условием договора купли-продажи земельного участка, установленным действующим законодательством (ст.ст. 424, 555 ГК РФ, ст.ст.37, 39.20ЗК РФ, Постановление Правительства Ростовской области от 06.04.2015г. №243».Кроме этого, расчет платы за фактическое пользование участком произведен по ставке для предприятия общественного питания от площади всего земельного участка 749 кв. м, однако на участке отсутствовали принадлежащие истцу предприятия общественного питания. Жилое здание (жилой дом), расположенное на участке, фактически относится к землям, предназначенным для размещения жилых помещений.

Расчет платы, содержащийся в Приложении №2 к проекту договора №10525, противоречит как фактическому виду использования участка, так и разрешенному использованию земельного участка, предназначенного для жилого помещения, а также определен с применением налоговой ставки, которая не предусмотрена п. 5 Решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111.

Ответчик 02.02.2017г. направил Колесникову В.П. протокол урегулирования разногласий, в котором согласился заменить сведения о кадастровом паспорте на земельный участок по состоянию на 23.06.2015г. и его кадастровую стоимость до 1618156,80 руб., в пункте 2.1 договора и в Приложении №1 к договору снизил цену выкупа до 412 629,98 рублей. В остальной части КУИ г. Шахты ответил отказом в удовлетворении моих предложений.

В Ростовской области стоимость земельных участков определяется на основании постановления Правительства Ростовской области от 06.04.2015г. №243 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов», согласно которой цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умножается на ставку земельного налога, установленную нормативным актом представительного органа муниципального образования, в пределах которого расположен участок, и на коэффициент кратности ставки земельного налога (в данном случае - 17).

Кадастровый учет земельного участка состоялся 23 июня 2015г. Кадастровая стоимость участка составляет 1 618 156,80 руб.

Согласно положениям ст.ст. 421-422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст.ст. 485, 549, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий моменту заключения договора, не входит в состав цены выкупа земельного участка, поскольку не предусмотрена действующим законодательством. Следовательно, условия пунктов 4.2.2, 6.2 и Приложения №2 договора, касающиеся оплаты за фактическое пользование участком в сумме 288 476,26 руб., не основаны на законе.

Кроме этого, расчет арендной платы за фактическое пользование участком произведен по ставке для объекта общественного питания от площади всего земельного участка 749 кв. м. Расчет платы, содержащийся в Приложении №2 к проекту договора №10525, противоречит разрешенному виду использования земельного участка, предназначенного для размещения жилого помещения.

В силу ст. 425 ГК РФ, на которую имеется ссылка в Приложении №2 к договору, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эта норма является диспозитивной и применяется по соглашению сторон. Поскольку я возражаю против этого условия договора, оно является не согласованным и подлежит отклонению. Данное обстоятельство не препятствует ответчику требовать оплату за фактическое пользование земельным участком в ином порядке, установленном действующим законодательством.

Как следует из содержания ст.ст. 131, 223, 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, условие п. 6.1 договора о переходе права собственности к покупателю после оплаты за фактическое пользование участком за период до момента подписания договора согласно Приложению №2 противоречит требованиям закона. Поэтому это условие подлежит исключению из текста договора.

Расчет цены участка, содержащийся в пункте 2.1 договора и в Приложении №1 к договору, также не соответствует вышеуказанным нормам закона.

В таблице Приложения №1 к договору ставку земельного налога в размере 1,5% я предложил заменить цифрой «0,3%», а в разделе цена выкупа цифру 598 006,05 заменить цифрой 82 526, поскольку пунктом 5 Решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111 (с последующими изменениями и дополнениями, действующими на момент оплаты цены выкупа) установлена налоговая ставка в размере 0,3% в отношении земельных участков под домами жилой застройки. Применение этой налоговой ставки ко всей площади участка соответствует положениям пункта 2.1.16 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006г. №222 (в редакции от 17.11.2011г.).

Вместо этого ответчик при расчете цены участка применяет максимальную ставку земельного налога, исходя из того, что участок используется для размещения объекта общественного питания.

Просит обязать комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Колесниковым В.Н., договор № от 22.12.2016г. купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым №, площадью 749 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Ростовская область, <адрес> с разрешенным использованием: пристроенные жилые помещения, на условиях, предложенных мной в протоколе разногласий к проекту договору, а именно:

1) в пункте 2.1 договора изменить цену Участка, где сумму «598 006,05» заменить на сумму «82 526» рублей;

1. пункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции: «Производить оплату за фактическое пользование Участком в соответствии с действующим законодательством РФ»;
2. пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка и с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в Шахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области»;
3. В таблице Приложения №1 к договору ставку земельного налога «1,5%» заменить на ставку «0,3%», а цену выкупа участка в таблице и в тексте Приложения №1 к договору в размере «598006,05» заменить на цену выкупа в размере «82 526» рублей;
4. Приложение №2 к договору исключить.

В последствии истец исковые требования уточнил, просил обязать комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Колесниковым В.Н., договор № от 22.12.2016г. купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым №, площадью 749 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Ростовская область, <адрес>-а, с разрешенным использованием: пристроенные жилые помещения, на условиях, предложенных мной в протоколе разногласий к проекту договору, а именно:

1) в пункте 2.1 договора изменить цену Участка, где сумму «598 006,05» заменить на сумму «30259,52» рублей;

1. пункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции: «Производить оплату за фактическое пользование Участком в соответствии с действующим законодательством РФ»;
2. пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка и с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в Шахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области»;
3. В таблице Приложения №1 к договору ставку земельного налога «1,5%» заменить на ставку «0,11%», а цену выкупа участка в таблице и в тексте Приложения №1 к договору в размере «598006,05» заменить на цену выкупа в размере «30259,52» рублей;
4. Приложение №2 к договору исключить.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не представил.

Дело в отсутствии не явившегося истца рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Беспалов А.А., действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика, Соха А.И., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает уточненное исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 28 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно положениям статей 11, 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определение спорных условий договора в случаях, предусмотренных законом, является одним из способов судебной защиты гражданских прав. Как и любой другой способ, он должен обеспечивать реальную защиту (восстановление) нарушенного или оспоренного права. Следовательно, определение спорных условий договора должно приводить к устранению преддоговорных споров и заключению договора, в том числе на условиях, установленных судом в своем решении.

Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к существенным условиям договора и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что Колесников В.П. является пользователем земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес> (далее - Участок) с разрешенным использованием - пристроенные жилые помещения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 13.04.2015г. № общей площадью: 749 кв.м.

На земельном участке расположена одноэтажная жилая пристройка к общежитию литер А-al инвентарный № общей площадью 421 кв.м, которая принадлежит Колесникову В.П. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 13.01.2015г. № № (запись регистрации №). Назначение здания с кадастровым номером 61:59:0020209-2625 - жилой дом. Кадастровая стоимость земельного участка на дату последнего кадастрового учета составляет 1618 156,80 рублей.

Судом установлено, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о наличии зарегистрированных прав и правопритязаний на земельный участок №, находящийся по адресу: <адрес>.

Колесников В.П. обратился в КУИ Администрации г. Шахты через МФЦ г. Шахты с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность за плату, а также представил все необходимые документы в порядке, установленном ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее - КУИ г. Шахты) принял решение об отказе передать в собственность указанный участок.

Колесников В.П. обратился в Шахтинский городской суд с иском об обязании КУИ г. Шахты заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка.

Решением ШГС от 23.09.2016г. исковые требования удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу.

КУИ г. Шахты направил Колесникову В.П. договор № 10525 от 22.12.2016г. купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в котором установил цену участка в размере 598 006,05 рублей, произведя ее расчет в Приложении №1 к договору, предложил в п. 4.2.2 договора производить оплату за фактическое пользование участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 к настоящему договору, в частности: осуществить оплату за период с 13.01.2015г. до 24.03.2015г. в размере 288 476,26 руб., а также включил в текст договора п. 6.2 об условиях перехода права собственности на участок после оплаты цены участка и суммы, начисленного долга согласно Приложению №2 к договору.

Колесников В.П. не согласился с этими условиями договора и 09.01.2017г. направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором указал следующее:

1) в пункте 2.1 договора изменить цену участка, а именно: сумму «598006,05» заменить на сумму «82 526» рублей, поскольку в Приложении №1 к договору неверно указана кадастровая стоимость земельного участка (вместо 1 618 156,80 рублей указана сумма 2 3;45 121,79-рублей), а, так-же неверно применена ставка земельного налога, установленная п. 5 решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111 (вместо ставки 0,3% указана ставка 1,5%);

1. пункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции: «Производить оплату за фактическое пользование участком в соответствии с действующим законодательством РФ», поскольку платность использования земли установлена ст. 65 Земельного кодекса РФ, а начисление задолженности за период с 13.01.2015г. согласно Приложению №2 к договору в соответствии со ст. 425 ГК РФ носит диспозитивный (договорный) характер. Согласно нормам статей 422, 554-555 ГК РФ и статей 37, 39.20 ЗК РФ это условие не заявлено в качестве существенного (обязательного) для данного вида договора купли-продажи;
2. пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «Право собственности на участок переходит к покупателю после оплаты покупателем цены участка и с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в Шахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области», поскольку предложенная покупателем редакция соответствует требованиям ст.ст. 131, 551 ГК РФ, а включение условия об исполнении обязательства по оплате за фактическое пользование участком за период до момента подписания договора (Приложение №2) не предусмотрено действующим законодательством, в частности статьями 37, 39.20 ЗК РФ, т.к. не является существенным (обязательным) для данного вида договора;
3. в Приложении №1 к договору кадастровую стоимость земельного участка в размере «2345121,79» заменить на другой размер «1 618 156,80», поскольку такая цена указана в разделе 13 кадастрового паспорта земельного участка от 23 июня 2015г. №61/001/15-597489.

Исключить ссылку на кадастровый паспорт от 13.04.2015г. №61/001/15-371120, поскольку действует другой кадастровый паспорт участка.

В таблице Приложения №1 к договору кадастровую стоимость участка в размере «2345121,79» заменить на «1618156,80», ставку земельного налога «1,5%» заменить на ставку «0,3%», поскольку именно эта ставка установлена п. 5 решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111 для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Цену выкупа участка в таблице и в тексте Приложения №1 к договору в размере «598 006,05» заменить на цену выкупа в размере «82 526» рублей.

5) Приложение №2 к договору исключить, поскольку включение в текст договора расчета платы за фактическое пользование земельным участком не связано с выкупом земельного участка и не является существенным условием договора купли-продажи земельного участка, установленным действующим законодательством (ст.ст. 424, 555 ГК РФ, ст.ст.37, 39.20ЗК РФ, Постановление Правительства Ростовской области от 06.04.2015г. №243».Кроме этого, расчет платы за фактическое пользование участком произведен по ставке для предприятия общественного питания от площади всего земельного участка 749 кв. м, однако на участке отсутствовали принадлежащие истцу предприятия общественного питания. Жилое здание (жилой дом), расположенное на участке, фактически относится к землям, предназначенным для размещения жилых помещений.

Расчет платы, содержащийся в Приложении №2 к проекту договора №10525, противоречит как фактическому виду использования участка, так и разрешенному использованию земельного участка, предназначенного для жилого помещения, а также определен с применением налоговой ставки, которая не предусмотрена п. 5 Решения Шахтинской городской Думы от 08.11.2005г. №111.

КУИ Администрации г. Шахты 02.02.2017г. направил Колесникову В.П. протокол урегулирования разногласий, в котором согласился заменить сведения о кадастровом паспорте на земельный участок по состоянию на 23.06.2015г. и его кадастровую стоимость до 1618156,80 руб., в пункте 2.1 договора и в Приложении №1 к договору снизил цену выкупа до 412 629,98 рублей. В остальной части КУИ г. Шахты не согласился представленными истцом предложениями.

В Ростовской области стоимость земельных участков определяется на основании постановления Правительства Ростовской области от 06.04.2015г. №243 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов», согласно которой цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка умножается на ставку земельного налога, установленную нормативным актом представительного органа муниципального образования, в пределах которого расположен участок, и на коэффициент кратности ставки земельного налога (в данном случае - 17).

Кадастровый учет земельного участка состоялся 23 июня 2015г. Кадастровая стоимость участка составляет 1 618 156,80 руб.

Согласно положениям ст.ст. 421-422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст.ст. 485, 549, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий моменту заключения договора, не входит в состав цены выкупа земельного участка, поскольку не предусмотрена действующим законодательством. Следовательно, условия пунктов 4.2.2, 6.2 и Приложения №2 договора, касающиеся оплаты за фактическое пользование участком в сумме 288 476,26 руб., не основаны на законе.

Кроме этого, ответчик не лишен возможности взыскать задолженность за пользование земельным участком в указанный период фактического пользования, заявив соответствующие требования.

Судом установлено, что согласно кадастрового паспорта здания, расположенного по адресу: <адрес> а, площадью 421 кв. м, назначение: жилой дом, наименование: пристройка к общежитию.

Таким образом, из анализа вышеизложенного следует, что жилой дом, расположенный по адресу: по адресу: Ростовская область, <адрес>-а на спорном земельном участке, является индивидуальным. Доказательств обратного суду не представлено.

Ответчик при расчете цены участка применяет ставку 1,5 % земельного налога, исчисляемую в отношении иных земельных участков, обосновывая это тем, что на земельном участке расположена пристройка к общежитию.

Поскольку, судом установлено, что земельный участок используется под жилым домом, земельный участок под жилым домом сформирован, его разрешенное использование: пристроенное жилое помещение, то подлежит применению ставка 0,11 % предусмотренная п.п. 1 п. 5 решения Шахтинской городской думы (л.д. - 40) в соответствии с фактическим назначением земельного участка.

В связи с чем расчет цены участка, содержащийся в пункте 2.1 договора и в Приложении № 1 к договору не соответствует вышеуказанным нормам закона.

Таким образом, выкупная стоимость земельного участка будет составлять 30259,52 рублей, из расчета: 1618156,80 рублей (кадастровая стоимость) х 0,11 % (ставка земельного налога) х 17 (коэффициент кратности), которая и подлежит указанию в п. 2.1 договора и Приложении № 1 к договору купли-продажи земельного участка.

Проанализировав изложенное, суд считает, что спорный договор купли-продажи земельного участка от 22.12.2016 г. должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, исковые требования Колесникова В.П. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, на которые суд сослался выше.

Оценивая полученные судом по настоящему делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, устанавливают обстоятельства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Иных доказательств суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Колесниковым В.Н., договор № от 22.12.2016г. купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым №, площадью 749 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Ростовская область, <адрес>-а, с разрешенным использованием: пристроенные жилые помещения, на условиях, предложенных мной в протоколе разногласий к проекту договору, а именно:

- в пункте 2.1 договора изменить цену Участка, где сумму «598 006,05» заменить на сумму «30259,52» рублей;

- пункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции: «Производить оплату за фактическое пользование Участком в соответствии с действующим законодательством РФ»;

- пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка и с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в Шахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области»;

- в таблице Приложения №1 к договору ставку земельного налога «1,5%» заменить на ставку «0,11%», а цену выкупа участка в таблице и в тексте Приложения №1 к договору в размере «598006,05» заменить на цену выкупа в размере «30259,52» рублей;

- Приложение №2 к договору исключить.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд, начиная с 22 мая 2017 года.

                                Судья:                    О.Р. Колоскова