Решение по делу № 2-605/2017 ~ М-42/2017 от 23.12.2016

Дело № 2-605/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2017 года                                        г. Киров

Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Комаровой Л.В.,

при секретаре Охотиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации г. Кирова к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права отсутствующим, встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации г. Кирова о признании условий договора недействительным, внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Кирова обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права отсутствующим. В обоснование указала, что согласно выписке из ЕГРН ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства – жилой дом общей площадью (Данные деперсонифицированы) с кадастровым {Номер}, по адресу: {Адрес}. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером {Номер}. Договор аренды в отношении земельного участка с ФИО2 не заключен. Проведенными контрольными мероприятиями установлено, что фактически незавершенного объекта строительства на земельном участке не имеется. На нем лишь имеются железобетонные плиты, уложенные друг на друга и не имеющие жесткой связи с землей и между собой. Просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), с кадастровым номером {Номер}, по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы); указать, что решение суда является основанием для аннулирования записи {Дата} {Номер}; снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства - жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы)

Не согласившись с исковыми требованиями администрации г. Кирова, ФИО2 обратился в суд с встречным иском о признании условий договора недействительными, внесении изменений в договор. В обоснование указал, что приобрел объект незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы) у ФИО3, между которой и администрацией г. Кирова заключен договор аренды земельного участка, предусматривающий его расторжение в случае перехода права собственности на объект незавершенного строительства к другому лицу. Полагает данное условие договора недействительным, поскольку к ФИО2 должны перейти все права по договору аренды, принадлежащие ФИО3 Просит признать недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от {Дата}, заключенного между администрацией г. Кирова и ФИО3; перевести на ФИО2 права и обязанности арендатора по договору земельного участка с кадастровым номером {Номер} от {Дата}, в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер {Номер}; указать в решении суда, что оно является основанием для внесения изменений в сведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части установления (обременения) на указанный земельный участок в виде аренды сроком до {Дата} в пользу ФИО2

В процессе рассмотрения дела администрацией г. Кирова уточнены заявленные требования. Помимо ранее предъявленных, заявлены требования об обязании ФИО2 осуществить за его счет снос возведенного объекта незавершенного строительства с кадастровым № {Номер} по адресу: {Адрес}, степенью готовности – (Данные деперсонифицированы) (далее – спорный объект).

Исходя из характера спора к участию в деле в качестве соответчиков по первоначальному иску привлечены ФИО4, ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО6 настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований доверителя. Встречные исковые требования ФИО2 не признала. Пояснила, что при реализации функций органа местного самоуправления по земельному контролю выявлено фактическое отсутствие спорного объекта недвижимости. Полагала, что существование регистрации права собственности на спорный объект в его отсутствие в натуре нарушает права муниципального образования на распоряжение земельным участком.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 не явились. Уведомлены своевременно и надлежащим образом. Причины неявки неизвестны.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась. Уведомлена своевременно и надлежащим образом. Ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО7 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал. Настаивал на удовлетворении встречных требований своего доверителя. Поддержал доводы возражений, приобщенных к материалам дела. Полагал, что к ФИО2 перешло право пользования земельным участком на основании и условиях договора аренды между ФИО3 и администрацией г. Кирова.

Представитель третьего лица – УФРС России по Кировской области в судебное заседание не явился. Уведомлен своевременно и надлежащим образом. Ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Направил отзыв.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, эксперта и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований администрации г. Кирова и отказу в удовлетворении встречного иска ФИО2 по следующим основаниям.

По мнению суда, для рассмотрения настоящего спора, юридически значимым обстоятельством являлось существование спорного объекта в натуре на даты регистрации первичного права собственности и его перехода и обращения в суд.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципу диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается, в первую очередь, поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Между тем, вопреки ст.56 ГПК РФ ответчиками не представлено относимых и допустимых доказательств существования спорного объекта в заявленных и учтенных государственными реестрами характеристиках.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы).

Право собственности ФИО2 на указанный объект возникло из договора купли-продажи от {Дата} с ФИО3, право собственности которой в свою очередь возникло на основании договора купли-продажи от {Дата} с ФИО4, от лица которой действовал ФИО8

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН {Дата}. Основанием государственной регистрации права собственности ФИО4 явились разрешение на строительство от {Дата} № {Номер}, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от {Дата}, договор аренды земельного участка от {Дата}.

Заключению договора аренды земельного участка УДМС с ФИО4 от {Дата}, предшествовало ее обращение в администрацию г. Кирова с заявлением о предоставлении.

{Дата} администрацией г. Кирова принято решение о возможном предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства – местоположение: {Адрес}, без проведения аукциона ФИО4, о чем она уведомлена {Дата} и {Дата} издано распоряжение заместителя главы администрации г. Кирова № 119-зр «О предоставлении ФИО4 земельного участка {Номер}:ЗУ1 в аренду для строительства индивидуального жилого дома по адресу: {Адрес}

На кадастровый учет земельный участок поставлен {Дата}, с присвоением кадастрового номера {Номер}.

В течение (Данные деперсонифицированы) месяцев после уведомления ФИО4 о принятом решении договор аренды не заключался. Лишь {Дата} договор аренды подписан сторонами и возлагал на арендатора ФИО4 обязанность по предоставлению договора на регистрацию в УФРС России по Кировской области в течение 15 дней с момента его подписания. Договор подписан и представлен на государственную регистрацию {Дата}, т.е. с нарушением ст.30.1 Земельного кодекса РФ и условий договора.

{Дата} ФИО4 получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: {Адрес}.

{Дата} ФИО4 зарегистрировала в УФРС России по Кировской области право собственности на спорный объект. Подтверждением существования объекта недвижимости, в отношении которого ФИО4 заявлены права, явился кадастровый паспорт от {Дата}, составленный кадастровым инженером ФИО9, пояснившего в судебном заседании, что степень готовности объекта определена им исходя из предполагаемых ФИО4 параметров строительства. Фактически объект в виде объекта незавершенного строительства степенью готовности (Данные деперсонифицированы) не существовал. Степень готовности объекта определена только из предполагаемого заявителем объема строительства, которого в натуре не имелось. Строительство не велось, на земельном участке располагались только железобетонные плиты, уложенные друг на друга и не имеющие связи с землей.

По результатам проверки контрольного управления администрации г. Кирова установлено отсутствие объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером {Номер} и размещение ж/б плит, о чем {Дата} уведомлен департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова.

{Дата} постановлением {Номер} администрацией г. Кирова отказано ФИО2 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером {Номер} в аренду, т.к. в ходе осмотра объект, на который представлен правоудостоверяющий документ, не обнаружен. Указанное постановление ФИО2 не обжаловано.

Отсутствие объекта капитального строительства на вышеуказанном земельном участке по состоянию на {Дата} следует также из (Данные деперсонифицированы) раздела ИСОГД и данных публичной кадастровой карты по состоянию на {Дата}, фотографий от {Дата}, {Дата}.

Суд признает указанные письменные и вещественные доказательства допустимыми и относимыми доказательствами по делу и кладет их в основу решения суда. Суд также признает допустимым и относимым доказательством и кладет в основу решения суда показания свидетеля ФИО9, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

В процессе рассмотрения дела на основании определения суда назначена судебная экспертиза, производство которой поручено в ООО «Промагропроект». Как следует из заключения эксперта, составленного во исполнение определения суда, объект незавершенного строительства кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, является объектом недвижимости, не соответствующим минимальным требованиям, предъявляемым к жилым домам. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 пояснил, что степень готовности обследуемого им объекта экспертизы составляет менее (Данные деперсонифицированы). Дата осмотра объекта – {Дата}.

Суд обращает внимание участников процесса, что, несмотря на констатацию существования объекта недвижимости на земельному участке, проведенная судебная экспертиза также установила отсутствие объекта незавершенного строительства в заявленных характеристиках - жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), с кадастровым номером {Номер}, по адресу: {Адрес} степень готовности – (Данные деперсонифицированы) даже по состоянию {Дата}. Данное экспертное заключение, содержащее сведения об иных технических характеристиках объекта, фактически подтверждает притязания ФИО2 на иной, реально существующий не завершенный строительством объект, который не прошел технический учет.

Установив фактические обстоятельства дела и применив к правоотношениям сторон положения п. 1 ст. 130, 133 Гражданского кодекса РФ, разъяснения п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», суд приходит к выводу, что по состоянию на {Дата}, {Дата}, {Дата} объект незавершенного строительства – жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы) по адресу: {Адрес}, степенью готовности – (Данные деперсонифицированы), отсутствовал. Однако ФИО4 зарегистрировала право собственности на несуществующий объект, а в дальнейшем реализовала ФИО3 отсутствующий в натуре объект, который не мог быть признан и не являлся объектом незавершенного строительства, т.е. распорядилась отсутствующим правом. ФИО3 в свою очередь приобрела, а затем реализовала отсутствующее право ФИО2, который также приобрел отсутствующий объект и зарегистрировал неподтвержденное право. Следовательно, не существовавший и не существующий в настоящее время в заявленном объеме в натуре объект недвижимости не мог и не может быть признан объектом недвижимости, объектом права и, соответственно, предметом сделки, в связи с чем не мог быть передан по договору купли-продажи, который следует считать незаключенным, право собственности не возникшим, т.е. отсутствующим. Железобетонные плиты, расположенные на земельном участке, в силу ст.ст.130, 133 ГК РФ не могли и не могут быть признаны объектом недвижимости.

Вопреки ст.56 ГПК РФ иного суду не доказано. Ни одним из ответчиков не представлено надлежащих доказательств фактического существования спорного объекта на дату возникновения первичного права и при последующих сделках.

Оценивая действия сторон с позиции добросовестности, суд приходит к выводу, что участники сделок купли-продажи совершая сделки в отношении отсутствующего объекта, действовали заведомо недобросовестно, нарушили ст.1 Гражданского кодекса РФ, что является основанием для применения ст.10 Гражданского кодекса РФ к правоотношениям сторон.

Отчуждение ФИО4 спорного объекта без согласия арендодателя, вопреки п.3.2.9 договора, суд также расценивает проявлением недобросовестного поведения, поскольку при отчуждении отсутствующего в натуре объекта ФИО4 распорядилась по-своему усмотрению без согласия собственника земельным участком, право распоряжения которым принадлежало муниципальному образованию «Город Киров», чем нарушила положения ст.263, п.2 ст.264, ст.552 ГК РФ.

Заключая договор аренды от {Дата} ФИО3, для завершения строительства отсутствующего объекта, ФИО3 также действовала с нарушением ст.1 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание, что право собственности на жилой дом (объект незавершенного строительства) в порядке ст.36 Земельного кодекса РФ позволяет ответчику приобрести право собственности на земельный участок без проведения торгов, бесплатно, суд приходит к выводу, что ответчики, действуя недобросовестно, пытались реализовать указанное в ст.36 Земельного кодекса РФ право и не лишены этой возможности в будущем.

Учитывая указанное обстоятельство, суд приходит к выводу, что право собственника земельного участка (лица, наделенного полномочиями по распоряжению им), на котором зарегистрировано право собственности на объект ответчика, подлежит защите.

При этом, по мнению суда, недобросовестность участников сделки купли-продажи позволяет суду отказать в защите их зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности – (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер} и удовлетворить требования администрации г. Кирова о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства - жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), с кадастровым номером {Номер}, по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы).

В силу статей 11, 12, 131, 133, 235 ГК РФ, п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, разъяснениями, изложенными в абз.5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» и в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решением суда является основанием для суд прекращения права собственности ФИО2 в связи с его недостоверностью, аннулирования записи в ЕГРН от {Дата} {Номер}, и снятия спорный объект с кадастрового учета.

Суд убежден, что администрацией г. Кирова верно избран способ защиты права. Данный способ защиты согласуется с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от {Дата} {Номер} «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Доводы о том, что договор купли-продажи, а также ранее зарегистрированное право собственности ФИО4, ФИО3 не оспорены в установленном законом порядке, не влияют на выводы суда по настоящему делу, поскольку установленный в процессе рассмотрения дела факт отсутствия спорного объекта, позволил суду, исходя из избранного администрацией г. Кирова способа защиты права, разрешить настоящий спор в отсутствие судебных актов, принятых по результатам такого оспаривания. Учитывая, что соответствие представленных на регистрацию документов предъявляемым требованиям не восполняет фактическое отсутствие объекта недвижимости в натуре, ссылка представителей на правомерность регистрации права собственности ответчиков, не может быть признана законной и обоснованной.

Суд отклоняет доводы представителя ФИО7 о том, что государственная регистрация права собственности его доверителя на спорный объект, не нарушает прав и законных интересов администрации г. Кирова, т.к. наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ и значительно ограничивает возможность реализации собственником земли имеющихся у него правомочий.

Суд отклоняет доводы представителей ответчиков об отсутствии полномочий структурного подразделения администрации г. Кирова на проверку размещения объектов на земельных участках, т.к. осуществление муниципального земельного контроля в лице уполномоченных органов является исключительной компетенцией органа местного самоуправления, закреплено в статье 17.1 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также в ГсК РФ и предусматривает: контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции.

Несмотря на положения ст.617 Гражданского кодекса РФ, по мнению суда, к правоотношениям сторон данная норма неприменима, поскольку при отсутствии спорного объекта недвижимости, право собственности на него являлось отсутствующим и переход права аренды на земельный участок с кадастровым номером {Номер} при отчуждении отсутствующего права собственности нарушало бы основополагающий принцип, закрепленный в ст.1 Гражданского кодекса РФ.

В связи с этим, возведение какого-либо объекта на земельном участке с кадастровым номером {Номер} является нарушением прав собственника, которое в силу п.п. 2, 3 ст.75 Земельного кодекса РФ подлежит защите по избранному истцом способу – путем сноса.

В отсутствие у ФИО2 определенных законом вещных прав на земельный участок (права собственности, бессрочного пользования, аренды), на котором возведена спорная постройка, суд удовлетворяет требования истца и обязывает ФИО2 осуществить за свой счет снос самовольной постройки – возведенного объекта незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы) в течение (Данные деперсонифицированы) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, признав данный срок разумным.

В силу ст.206 ГПК РФ решение суда является основанием предоставления администрации г. Кирова права организации сноса спорного объекта недвижимости по истечении 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу за счет ответчика с взысканием расходов с него.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2, суд отказывает в их удовлетворении, поскольку защите подлежит лишь нарушенное право.

По мнению суда, в отсутствие доказательств приобретения физически существующего объекта, и признании права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером {Номер} отсутствующим, ФИО2 не вправе требовать признания прав на земельный участок в соответствии с положениями ст.35 Земельного кодекса РФ, а также перехода к нему прав ФИО3 по договору аренды от {Дата}.

Доводы представителя ответчика ФИО7 о нарушении условиями договора от {Дата} прав его доверителя отклоняются судом, поскольку в судебном заседании установлено злоупотребление правом именно со стороны ответчиков.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том, же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Как следует из п. 6.3 договора аренды земельного участка от {Дата}, в случае отчуждения незавершенного строительством объекта, расположенных на земельном участке, при отсутствии соглашения, заключенного между арендатором и новым собственником имущества, расположенного на арендованном земельном участке, о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, права и обязанности по договору между сторонами считаются прекращенными.

По мнению суда, оспариваемое положение прав ФИО2 не нарушает и не противоречит ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

При этом, по мнению суда, подлежит удовлетворению ходатайство представителя администрации г. Кирова о пропуске срока исковой давности, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Действие ранее выданного разрешения на строительство применимо к законным правообладателям объекта незавершенного строительства, однако в рассматриваемом споре при подтверждении факта отсутствия зарегистрированного объекта в натуре правового значения не имеет.

Не подлежат удовлетворению и требования ФИО2 о внесении изменений в договор аренды, поскольку решение суда не может подменять процедуру заключения договора аренды.

На основании ст.ст. 94, 98, 103 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО2 в бюджет муниципального образования «Город Киров» государственную пошлину в размере 13200 руб. – пропорционально кадастровой стоимости объекта, право на которое признано отсутствующим.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Кирова удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы).

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы), аннулирования записи в ЕГРН от {Дата} {Номер} и снятия с кадастрового учета объекта незавершенного строительства - жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы).

Обязать ФИО2 осуществить за свой счет снос возведенного объекта незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, степень готовности – (Данные деперсонифицированы) в течение (Данные деперсонифицированы) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение суда является основанием предоставления администрации г. Кирова права организации сноса объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства: жилой дом площадью (Данные деперсонифицированы), кадастровый номер {Номер}, расположенный по адресу: {Адрес}, по истечении (Данные деперсонифицированы) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу за счет ответчика с взысканием с ФИО2 необходимых расходов.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования «город Киров» государственную пошлину в размере (Данные деперсонифицированы) руб. за рассмотрение дела в суде.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья    /подпись/                Л.В. Комарова

Решение суда в окончательной форме принято 23.05.2017