Решение по делу № 2-3866/2011 ~ М-3762/2011 от 13.09.2011

2-3866(2011)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2011 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Панченко Н.В.,

с участием истицы Русаловской О.Н.,

представителя истицы Воробьева А.В.,

ответчика Русаловского О.В.,

представителя ответчика Зиновьева А.Г.,

при секретаре Зависновой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русаловской О.Н. к Русаловскому О.В. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на долю жилого помещения, по встречному иску Русаловского О.В. к Русаловской О.Н. о признании договора купли-продажи ничтожным, суд

У С Т А Н О В И Л:

Русаловская О.Н. обратилась в суд с иском к Русаловскому О.В.о признании за нею права собственности на 1\4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, в доме 12, квартала 28 г. Ачинска, мотивируя свои требования тем, что между нею и Русаловским О.В. 27 июля 2011 г. заключен договор купли-продажи указанной доли жилого помещения, где ответчик является продавцом, она покупателем, данная сделка фактически сторонами исполнена, стоимость доли в сумме 350000 руб. уплачена покупателем продавцу до подписания договора, передача доли также состоялась до подписания договора, что подтверждается условиями сделки. При сдаче документов на госрегистрацию, специалисты регистрационной службы отказали в принятии документов, так как в п. 5 договора купли-продажи не отражены все лица, состоящие на регистрационном учете в спорном жилье. После внесения поправок в п. 5 договора, в назначенное время ответчик не явился на госрегистрацию сделки и перехода права собственности. В адрес Русаловского О.В. было направлено извещение от 25.08.2011 г. о необходимости явиться 07.09.2011 г. на госрегистрацию, но в указанную дату ответчик не явился, договор с внесенными в него дополнениями не подписал. У нее остались три экземпляра подписанного Русаловским О.В. договора купли-продажи от 27.07.2011 г., из данного договора следует, что он исполнен в надлежащей форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, поэтому сделка считается заключенной, также полагает, что п. 5 договора не имеет правового значения как для ответчика, поскольку он по сделке перестает быть собственником доли, так и для истца, и ей известно, что на учете состоят она, ответчик и их общие дети, что подтверждается выпиской из домовой книги. Между тем, в силу ст. 558 ГК РФ, данный договор подлежит госрегистрации, если продавец уклонился от регистрации сделки, то в соответствии со ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, однако поскольку Русаловский О.В. уклонился от подписания исправленного договора купли-продажи, она выбрала иной способ защиты и просит признать за нею право собственности на 1\4 долю в квартире 28-12- г. Ачинска.

В процессе судебного разбирательства истица уточнила предмет иска, просила суд вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности по договору купли-продажи от 11 июля 2011 г. спорной доли жилого помещения на нее (л.д. 63).

Русаловский О.В. обратился в суд со встречным иском к Русаловской О.Н. о признании договора купли-продажи от 11 июля 2011 г. ничтожным, мотивируя свои требования тем, что между ним и Русаловской О.Н. 11.07.2011 г. был подписан договор купли-продажи 1\4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 28-12- г. Ачинска, в момент подписания договора сложилась тяжелая жизненная ситуация – погиб их совместный ребенок. У них неоднократно возникали проблемы с размером алиментов, оплатой за квартиру. В это время Русаловская О.Н. предложила ему отказаться от доли в квартире, а она откажется от алиментов. Поэтому Русаловская О.Н. ему 350000 руб. не уплачивала и он ее не получал. При сдаче документов на госрегистрацию, специалисты регистрационной службы отказали в принятии документов, так как он заявил, что денежные средства ему не передавались и между ними не согласована цена сделки, в связи с чем, в силу ст. 168 ГК РФ просит признать договор купли-продажи от 11.07.2011 г. ничтожным (л.д.26-27).

Истица Русаловская О.Н., ее представитель Воробьев А.В., действующий по ходатайству, уточненные исковые требования Русаловской О.Н. поддержали по аналогичным основаниям, против встречного иска Русаловского О.В. возражали. Русаловская О.Н. суду пояснила, что квартира 28-12- г. Ачинска приобретена по сертификату, принадлежит ей, Русаловскому О.В. и их детям Русаловской О.О., Русаловскому В.О., где в настоящее время проживают она и дети, в том числе, младший сын, рожденный после приобретения жилья. В 2010 г. брак с Русаловским О.В. распался, он имеет другую семью, выехал из квартиры, проживает в другом районе. В марте 2011 г. она получила от Русаловского О.В. уведомление о продаже его 1\4 доли в квартире за 650000 руб., где ей было предложено воспользоваться преимущественным правом покупки доли. Она, опасаясь продажи доли иным лицам, решила долю выкупить, но за 350000 руб., на что согласился ответчик. Ее мать Черняева Т.Н. продала принадлежащее ей жилье и дала ей 350000 руб. для покупки доли. По ее просьбе юристом был составлен договор купли-продажи от 11 июля 2011 г., который она и Русаловский О.В. должны были подписать и передать на регистрацию в регистрационной службе. В исковом заявлении неправильно указана дата договора 27 июля, правильная 11 июля. По записи, они пришли в регистрационную службу, в коридоре она передала ответчику 350000 руб., он, прочитав, подписал договор купли-продажи и они зашли к специалисту для проверки документов, где было указано на неправильность составления п. 5 договора о лицах, состоящих на учете в жилье, по выписке из домовой книги. После чего, 19.07.2011 г. она вместе с Русаловским О.В. в управляющей компании получили выписку из домовой книги, юрист поправил договор, составив его от 27.07.2011 г., который в эту дату должен был подписать ответчик в регистрационной службе и вместе с нею передать на регистрацию. Однако в эту дату Русаловский О.В. не явился, перестал отвечать на звонки, уклоняется от регистрации до настоящего времени.

Представитель истицы также пояснил, что договор купли-продажи от 11.07.2011 г. фактически сторонами исполнен, договор имеет силу акта приема-передачи, стоимость доли передана продавцу до подписания договора, внесенные поправки в п. 5 договора не имеют значения для сторон. Доказательств не получения денежных средств за проданную долю ответчиком не представлено, оснований, предусмотренных законом, для признания договора ничтожным нет, поэтому просит вынести решение о госрегистрации сделки и перехода права собственности на Русаловскую О.Н., в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик Русаловский О.В., его представитель Зиновьев А.Г., действующий по доверенности от 30.09.2011 г. (л.д.17), против исковых требований Русаловской О.Н. возражали, встречные исковые требования Русаловского О.В. поддержали по аналогичным основаниям. Ответчик Русаловский О.В. суду пояснил, что фактически принадлежащую ему 1\4 долю в квартире 28-12- г. Ачинска продавать не хотел, желал переоформить долю на несовершеннолетнего сына Ивана. Уведомление направил истице с целью договориться с нею об отказе от алиментов с его пенсии при условии передачи его доли сыну. Также он знал, что его бывшая супруга и дети не хотят жить в этой квартире после смерти сына, намерены ее продать, поэтому он хотел, чтобы при продаже ему была куплена хотя бы комната в общежитии, но оформить ее хотел на сына, а сам иметь в общежитии регистрацию. Действительно он 12 июля 2011 г. приходил в регистрационную службу, прочитал предложенный Русаловской О.Н. договор купли-продажи, спросил, почему договор составлен с нею и в нем указано на передачу денежных средств, и получил ответ, что так надо. Помимо этого Русаловская О.Н., манипулируя смертью сына, постоянно устраивала скандалы, обвиняла его, поэтому он подписал договор, при этом до подписания сумма 350000 руб. ему Русаловской О.Н. не передавалась, он об этом у специалиста регистрационной службы не говорил. Вместе с истицей 19.07.2011 г. в управляющей компании получил выписку из домовой книги, но тут же заявил Русаловской О.Н., что больше в регистрационную службу не придет. О необходимости явки 27.07.2011 г. он не знал, уведомление на 07.09.2011 г. не получал, регистрировать договор от 11.07.2011 г. не намерен, так как за свою долю денежные средства не получал, поэтому просит признать договор купли-продажи от 11.07.2011 г. ничтожным и в удовлетворении исковых требований Русаловской О.Н. отказать.

Выслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовать материалы дела, суд считает уточненные исковые требования Русаловской О.Н. подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Русаловского О.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Статья 556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

Как установлено по делу, квартира, дома 12, квартала 28 г. Ачинска на основании договора купли-продажи от 14.06.2002 г. принадлежит Русаловскому О.В., Русаловской О.Н., их детям Русаловской О.О., Русаловскому В.О. по 1\4 доле каждому, их право собственности зарегистрировано 23.06.2002 г. в установленном законом порядке (л.д.37-40).

Согласно выписке из домовой книги по состоянию на 19.07.2011 г. в указанном жилье состоят на учете Русаловский О.В., Русаловская О.Н., их дети Русаловская О.О., Русаловский В.О., Русаловский И.О. (л.д.9).

В 2010 г. брак Русаловских распался, Русаловский О.В. стал проживать отдельно, с 26.08.2010 г. работает в КГБОУ КШИ «Кедровый кадетский корпус», в настоящее время проживает в п. Кедровый предоставленном ему по месту работы служебном жилье (л.д. 32,35).

14 марта 2011 г. Русаловский О.В. в адрес Русаловской О.Н. направил уведомление о намерении продать принадлежащую ему 1\4 долю в указанной квартире по цене 650000 руб., с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки доли, о чем предоставить ответ в течение месяца. В этом же уведомлении истице было предложено заключить мировое соглашение, по которому Русаловская О.Н. откажется от алиментов с его пенсии по Министерству обороны РФ, а он откажется от своей доли в пользу сына Русаловского И.О. (л.д. 48).

11 июля 2011 г. Русаловской О.Н. был составлен проект договора купли-продажи, согласно которому Русаловский О.В., как продавец, продал 1\4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру 28-12- г. Ачинска, принадлежащую ему на основании договора купли-продажи от 14.06.2002 г., а Русаловская О.Н. купила 1\4 доли за 350000 руб., которые являются согласованной сторонами ценой сделки, переданные до подписания настоящего договора. В соответствии с п. 6 договора, Русаловский О.В. передал, а Русаловская О.Н. приняла 1\4 долю до подписания настоящего договора, имеющего по соглашению сторон также силу акта приема-передачи (л.д.4, 41).

12 июля 2011 г. Русаловский О.В. и Русаловская О.Н. по записи пришли в Ачинский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, где Русаловский О.В. подписал договор купли-продажи доли, факт подписи данного договора ответчиком не оспаривался.

По сообщению истицы, до подписания договора, ею Русаловскому О.В. передана стоимость доли в сумме 350000 руб., полученных ею для выкупа доли у ее матери Черняевой Т.Н., которая эти денежные средства имела, продав принадлежащее ей жилье по ул. Гагарина, 4, общежитие 5, о чем представлен договор купли-продажи (л.д. 50). Расписка в подтверждение передачи денег не составлялась.

В процессе судебного разбирательства и во встречном исковом заявлении ответчиком заявлено о неполучении им денежных средств за продаваемую долю жилого помещения, ссылаясь на отказ регистрационной службы в принятии договора и документов на регистрацию в связи с неуплатой стоимости по договору купли-продажи.

Вместе с тем, суд полагает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено суду доказательств в подтверждение данного обстоятельства.

Допрошенный судом свидетель Ю.А. – специалист Ачинского отдела УФСГР, сообщила, что по записи 12.07.2011 г. к ней для сдачи документы на регистрацию договора купли-продажи доли квартиры 28-12- г. Ачинска пришли Русаловский О.В. и Русаловская О.Н., представили подписанный ими договор купли-продажи от 11.07.2011 г., из которого усматривалась продажа доли Русаловским О.В. Русаловской О.Н. за 350000 руб., переданных до подписания договора, продаваемая доля также была передана покупателю до подписания договора, о неполучении денежных средств по договору Русаловский О.В. не заявлял. Однако ею было сделано замечание по п. 5 договора, где не были указаны все лица, состоящие на регистрационном учете в указанном жилье, по выписке из домовой книги, которую необходимо также представить к договору, она своей рукой внесла исправление в п. 5 одного экземпляра договора, после чего Русаловские ушли. По данным журнала записи, на 27.07.2011 г. Русаловские были записаны на подачу документов по квартире 28-12- г. Ачинска, но к назначенному времени не пришли.

Таким образом, подписанный Русаловскими договор купли-продажи от11 июля 2011 г. содержит соглашение между сторонами договора по всем существенным для этого вида договоров условиям: о предмете договора, стоимости продаваемого имущества, порядке его передачи, и составлен в надлежащей форме.

Указание специалистом регистрационной службы на не полную информацию в п.5 договора информации о лицах, состоящих на регистрационном учете в жилом помещении и внесение в него поправок, не может иметь правового значения для достигнутого между Русаловскими соглашения по продаже доли квартиры, так как по смыслу ст. 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, как существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, в данном случае не обязателен, поскольку имеет место переход права собственности на долю в спорном жилье от Русаловского О.В. к Русаловской О.Н., имеющей вместе с детьми в собственности доли и регистрацию в этой квартире, и проживающих в ней до настоящего времени. По условию п. 5 договора сам Русаловский О.В. обязался сняться с учета в квартире не позднее 10.08.2011 г.

При этом судом также учитывается, что после распада семьи в марте 2011 г. Русаловский О.В. желал продать принадлежащую ему долю в жилом помещении, направил уведомление о продаже, после подписания договора купли-продажи, подтверждая намерение осуществить регистрацию сделки, вместе с Русаловской О.Н. получил 19 июля 2011 г. в ООО УК «Жилкоммунхоз» выписку из домовой книги (л.д.9).

Оценивая предъявленные Русаловским О.В. требования о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой суд считает их необоснованными по следующим основаниям:

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Из пояснений ответчика следует, что он хотел отказаться от своей доли в пользу несовершеннолетнего сына Русаловского Ивана, который родился в 2004 г., после того как ими в собственность была приобретена квартира 28-12- г. Ачинска, при этом, зная о желании истицы продать квартиру в связи с невозможностью проживания в ней из-за происшедшей с сыном трагедии, он просил на деньги, вырученные от продажи приобрести ему комнату в общежитии, но оформить ее хотел на сына Ивана.

Таким образом, суд полагает, что Русаловский О.В. желал совершить возмездную сделку с принадлежащей ему долей, что подтверждается ранее направленным им уведомлением истице, его действиями по подписанию предложенного Русаловской О.Н. проекта договора, где указано в п. 4 на передачу ему 350000 руб. до подписания договора, и представление данного договора 12.07.2011 г. на регистрацию в регистрационной службе.

При этом, ответчик, подписав договор купли-продажи и не получив денежные средства, с требованиями к Русаловской О.Н. о расторжении договора, взыскании неполученных денежных средств за проданное имущество не обращался, в связи с чем, суд полагает необходимым в удовлетворении встречного иска Русаловского О.В. отказать.

Пунктом 63 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как установлено судом, после устранения замечаний специалиста регистрационной службы, путем дополнений в п. 5 договора, истицей был составлен проект договора от 27.07.2011 г., который должен был подписать Русаловский О.В., прибыв в регистрационный орган по записи 27.07.2011 г., однако в указанную дату ответчик не явился, в настоящее время подать заявление с документами о госрегистрации подписанного им договора не желает, уклоняется от регистрации сделки, в связи с чем, у суда в силу ст. 165 ГК РФ имеются основания для вынесения решения о регистрации договора купли-продажи доли жилого помещения от 11.07.2011 г., состоявшегося между Русаловским О.В. и Русаловской О.Н.

Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым исковые требования Русаловской О.Н. удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Русаловского О.В. отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Русаловской О.Н. удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Русаловского О.В. к Русаловской О.Н. о признании договора купли-продажи ничтожным отказать.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 11 июля 2011 г., заключенного между Русаловский О.В. и Русаловской О.Н., и государственную регистрацию перехода права собственности на 1\4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, в доме 12, квартала 28, г. Ачинска, общей площадью 77, 2 кв.м., с условным номером 24 : 43 : 000000 : 7640 :, за Русаловской О.Н..

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Н.В. Панченко