Решение по делу № 2-3509/2014 ~ М-3512/2014 от 11.08.2014

№2-3509 (2014)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2014 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Панченко Н.В.,

с участием истца Пяткуна В.А.,

представителя истца Третьякова М.В.,

представителей ответчика Матвеева Ю.Н., Гельманова В.Ю.,

при секретаре Куренковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пяткуна ВА к Обществу с ограниченной ответственностью «ДИОМЕД» о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение, суд

У С Т А Н О В И Л:

Пяткун В.А. обратился в суд с иском к ООО «ДИОМЕД» о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение по адресу г.Ачинск, ул., стр. 2, пом. 8, площадью 984,7 кв.м., мотивируя свои требования тем, что принадлежащее ему на праве собственности указанное нежилое помещение передано в аренду ООО «ДИОМЕД» по договору от 25.01.2011 г. с ОАО «Ачинская типография». По условиям договора аренды арендатор должен содержать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии и в соответствии с правилами пожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт помещения, а также обязан не производить перепланировок арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. Данные условия договора ответчиком соблюдены не были, текущий ремонт помещения ООО «ДИОМЕД» не производится, что приводит к разрушению помещения. Кроме того, арендатор произвел перепланировку помещения – сделал проемы в стенах, разрушил часть перегородок, заложил оконные проемы без согласования с арендодателем, что является основанием требовать расторжения с ООО «ДИОМЕД» договора аренды указанного нежилого помещения (л.д.3-5 т.1).

В процессе рассмотрения дела истцом были дополнены основания исковых требований, дополнительно заявлено основанием для расторжения договора аренды в связи с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы (л.д.11-12 т.2).

В судебном заседании истец Пяткун В.А. и его представитель Третьяков В.М., действующий по доверенности от 18.08.2014 г. (л.д.42 т.1), исковые требования с учетом дополнения поддержали в полном объеме по аналогичным основаниям, суду дополнительно пояснили, нарушения арендатором условий договора аренды подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, Пяткуном В.А. соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, поэтому просят его требования удовлетворить, расторгнуть договор аренды от 25.01.2011 г., обязать ООО «ДИОМЕД» освободить помещение.

Представители ответчика ООО «ДИОМЕД» директор Гельманов В.Ю., действующий на основании Устава и решения участника от 05.11.2013 г. (л.д.151 т.1), Матвеев Ю.Н., действующий по доверенности от 21.05.2014 г. (л.д. 43 т.1), против исковых требований возражали, ссылаясь на то, что имеющаяся в помещении перепланировка была осуществлена до возникновения у Пяткуна В.А. права собственности на помещение в 2013 г., с согласия предыдущего арендодателя ОАО «Ачинская типографии». ООО «ДИОМЕД» периодично по мере необходимости проводится текущий ремонт арендуемого помещения, о чем представлены доказательства. Помимо этого из-за ненадлежащего состояния кровли, в помещении постоянно протекает с крыши, собственник помещения мер к проведению капитального ремонта кровли не предпринимает. Установленные нарушения ОГПН, Роспотребнадзором устранены, являлись незначительными, не относящимся к арендным отношениям, так как устанавливались надзорными органами по соблюдению прав работника этого предприятия, в настоящее время все устранены. В связи со сменой собственника арендуемого помещения, ООО «ДИОМЕД» было лишено возможности производить оплату арендной платы в соответствии с условиями договора, Пяткун В.А. никаких мер к урегулированию порядка оплаты не предпринимал, поэтому ООО «ДИОМЕД» стало производить оплату на депозит нотариуса, что и делает до настоящего времени, задолженности по арендной плате нет, поэтому просят в удовлетворении иска Пяткуна В.А. отказать.

Представитель третьего лица Управления ФСГРКК по Красноярскому краю, Ответчики Монастыршин Е.Б., Монастыршина Л.А., будучи надлежащим образом извещенныйизвещенные о рассмотрении дела (л.д.40, 82 т.1. 10, 22 т.2), судом сообщениями по известному месту жительства, в зал суда не явился, заявлений и возражений не представил.явились, от получения почтовой корреспонденции уклонились, о чем свидетельствует возврат всей корреспонденции с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения. О рассмотрении дела в свое отсутствие ответчики не просили, отзыва либо возражений по иску не представили.

Выслушав истца, представителей сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Пяткуна В.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Также арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено по делу, 25 января 2011 г. между ОАО «Ачинская типография» и ООО «ДИОМЕД» заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 984,7 кв.м., расположенного по ул., зд. 2, пом. 8, г.Ачинска, с кадастровым номером 24:43:0000000:0:1374\7, для использования под офис, складские и производственные нужды. В пункте 6.1 договора определен срок действия договора –шестнадцать лет. (л.д.14-17).

По акту приема-передачи от 26 января 2011 г., являющемуся приложением №2 к договору, ОАО «Ачинская типография» передало, ООО «ДИОМЕД» приняло в аренду помещение 8, в здании 2, по ул., г. Ачинска. Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных договором (л.д.18).

В разделе 2 договора определены права и обязанности Арендодателя, в том числе, не позднее пяти календарных дней с момента подписания настоящего договора передать Арендатору помещение по акту приема –передачи (п. 2.1.1), производить капитальный ремонт помещения в согласованные сроки (п.2.1.6), своевременно выставлять счета Арендатору за аренду в сроки, установленные настоящим договором, а также своевременно в соответствии с действующим законодательством выставлять счета-фактуры (п.2.1.7).

Права и обязанности Арендатора предусмотрены в разделе 3 договора. Арендатор обязан: содержать арендуемое помещение в исправном техническом и санитарном состоянии и в соответствии с правилами пожарной безопасности; не производить никаких перепланировок арендуемого помещения без письменного согласия Арендодателя; за свой счет производить текущий ремонт помещения; своевременно вносить арендную плату (п.п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора).

Порядок оплаты и расчетов по договору определяется разделом 4 договора, так пунктом 4.1 предусмотрена арендная плата в месяц в размере 9112 руб.

Арендатор вносит плату по договору ежемесячно платежным поручением на основании счета Арендодателя, в течение 10 банковских дней со дня получения такого счета. Обязательство по внесению платы по договору считается исполненным в день зачисления соответствующей денежной суммы на расчетный счет Арендодателя. Арендодатель до 5 числа направляет в адрес Арендатора счет для оплаты за текущий месяц. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон. При изменении платежных реквизитов Арендодатель уведомляет Арендатора в течение 30 дней (п.п. 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7 договора).

Порядок расторжения договора определен в п. 6.3 договора: договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. В случае досрочного расторжения договора Сторона, инициирующая досрочное расторжение договора, обязана уведомить об этом другую Сторону не позднее, чем за три месяца.

Данный договор, в соответствии с требованиями гражданского законодательства, зарегистрирован в УФСГРКиК 04 февраля 2011 г. (л.д.139-145).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013 г. Пяткун В.А. приобрел в собственность нежилое помещение, общей площадью 984,7 кв.м., расположенное по ул., зд. 2, г. Ачинска, его право собственности зарегистрировано в регистрационном органе 14.11.2013 г., о чем выдано свидетельство (л.д.19).

20.01.2014 г. Пяткун В.А. обратился в ОГПН, в Роспотребнадзор с заявлением о проведении внеплановой проверки соблюдения пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического законодательства в спорном помещении, принадлежащем ему, поскольку в помещении находится много легковоспламеняемого и горючего материала, самовольно установлена кухонная печь, не оборудовано место для курения, самовольно установлены перегородки и двери, отсутствует пожарная сигнализация. Сообщением ОГПН от 14.02.2014 г. извещен Пяткун В.А. о проведении проверки в отношении ООО «ДИОМЕД», в результате которой факты нарушения требований пожарной безопасности подтвердились, юридическое лицо и руководитель привлечены к административной ответственности, выдано предписание (л.д.20, 24, 29-35). Актом от 12.08.2014 г. специалистом ОГПН проведена проверка исполнения предписания в отношении пожарной сигнализации и приспособлений для закрываний дверей на лестничной клетке, при которой не выявлены какие-либо нарушения пожарной безопасности (л.д.63-64).

Актом проверки Роспотребнадзора от 10.04.2014 г. в занимаемом ООО «ДИОМЕД» помещении установлено только нарушение при эксплуатации бытового помещения (уборной) – стены и полы частично не имеют покрытия, что является нарушением ст.ст. 24, 25 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», предоставлен срок для устранения 08.06.2015 г., при этом установлено, что в помещениях ООО «ДИОМЕД» не обнаружено скопление и складирование химических реактивов, содержание вредных веществ не превышает предельно допустимых концентраций, рабочее место оборудовано в соответствии с СанПиН, выдано предписание (л.д.55-62).

06.03.2014 г. Пяткун В.А. направил в адрес ООО «ДИОМЕД» письмо с требованием незамедлительно начать косметический (текущий) ремонт принадлежащего ему помещения, привести в надлежащее техническое состояние его имущество, в 10-ти дневный срок представить письменный график проведения ремонтных работ, в противном случае освободить помещение (л.д.22,23), из представленной копии описи вложений также усматривается направление в адрес ООО «ДИОМЕД» письма о погашении задолженности.

31.03.2014 г. арендодателем Пяткуном В.А. направлено арендатору ООО «ДИОМЕД» уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 07 июля 2014 г. и предложением в срок до 07.07.2014 г. освободить нежилое помещение и передать его собственнику по акту приема-передачи, которое возвращено отправителю без вручения адресату (л.д.36, 111-119).

В июле 2014 г. истец обратился в УФСГРКиК с заявлением о регистрации расторжения договора аренды на нежилое помещение по ул., зд. 2, пом. 8 г. Ачинска, регистрация была приостановлена Уведомлением от 31.07.2014 г. (л.д.37-39), сообщением от 01.09.2014 г. в регистрации расторжения договора аренды отказано, так как условиями договора аренды не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора, а предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон (л.д.135-137).

03.09.2014 г. Пяткуном В.А. в присутствии представителей ООО «ДИОМЕД», ООО «Альфатрейд», ООО «Независимая экспертиза» произведена фотосъемка помещений второго этажа в здании по ул., 2 г. Ачинска, о чем составлен акт, фототаблицы представленные в материалы дела (л.д.70, 71-78), на которых усматривается необходимость косметического ремонта помещений.

Вместе с тем, доводы истца и его представителя о невыполнении арендатором своих обязательств по договору аренды по проведению текущего ремонта опровергаются представленным в материалы дела ответчиком договором №9 от 01.02.2012 г., заключенным между ООО «ДИОМЕД» и ООО «Вертикаль», по которому ООО «ДИОМЕД» заказало работы по ремонту и отделке, согласно дефектной ведомости помещения пом. 8 по ул., зд. 2 г. Ачинска на общую сумму 57400 руб., приобретя для ремонта строительные материалы на общую сумму 101350 руб., по акту приемки выполненных работ от 07.03.2012 г. данные работы были приняты (л.д. 123-134).

Заключением проведенной по делу строительно-технической экспертизы от 10.11.2014 г. ООО «Кадастр Инжиниринг» установлено, что при осмотре 13.10.2014 г. в результате экспертного обследования в нежилом помещении №8 требуется проведение текущего ремонта, а именно: в некоторых помещениях арендуемого нежилого помещения требуется окраска поверхности полов, стен, потолков, смена обоев, смена метлахских плиток (10 %), в некоторых помещениях ремонт не требуется. Отдельные повреждения в помещениях возникли из-за влаги с кровли, замена оконных блоков и заполнений, дверных блоков и полотен отнесены к капитальному ремонту.

Данным заключением определена сметная стоимость ремонтных работ с учетом стоимости материалов по проведению текущего ремонта нежилого помещения №8 в сумме 444127, 20 руб., а также установлено, что в данном помещении существует внутренняя перепланировка в отличие от экспликации с техническим паспортом, являющимся приложением к договору аренды (л.д.143-144, 155-167, 174-247).

По договору от 07.10.2014 г. ООО «ДИОМЕД» заказало в ООО «Вертикаль» работы по текущему ремонту нежилого помещения №8, согласно дефектной ведомости на общую сумму в 313605 руб., без учета стоимости материалов, данные работы приняты по акту приемки выполненных работ (л.д.28-33 т.2).

Таким образом, суд считает установленным, что свою обязанность по договору по проведению текущего ремонта арендуемого помещения за свой счет Арендатор исполняет надлежащим образом, поскольку за период аренды с 2011 г. дважды был организован и проведен ремонт помещений, при этом, из условий договора аренды не усматривается периодичность его проведения, необходимость согласования сроков и объемов с Арендодателем, в связи с чем, данная обязанность должна исполняться Арендатором и текущий ремонт должен производиться по мере необходимости, на что и указывалось представителями ответчика при рассмотрении дела.

Суд также полагает, что часть несоответствия текущего состояния нежилого помещения техническим и санитарным нормам также возникла из-за ненадлежащего выполнения Арендодателем своих обязательств по договору по проведению капитального ремонта принадлежащего ему нежилого помещения, в том числе, по ремонту кровли, что привело к протеканию с крыши здания в помещение №8, отслоению окрасочного слоя, трещинам, темным пятнам, разводам от высохшей влаги, коррозии металлических конструкций, и отражено экспертами при осмотре помещений и в фототаблицах (л.д.190-196, 198-207 т.1).

Также не может быть признано нарушением обязательств по договору аренды и являться основанием для его расторжения выполнение арендатором перепланировки в виде устройства прохода из комнаты 27 в комнату 28, заделку оконного проема в комнате 14, заделку части оконных проемов с устройством деревянных оконных блоков в комнатах 15, 26, 31, 32, поскольку в соответствии с обращениями ООО «ДИОМЕД» к Арендодателю 17.07.2011 г., 09.08.2011 г. данные перепланировки нежилого помещения №8 были согласованы с Арендодателем ОАО «Ачинская типография», что подтверждено в судебном заседании свидетелем Ивановым И.Ю.- бывшим директором данного общества, а также представленными в материалы письмами ООО «ДИОМЕД» с записями о согласовании (л.д.168 т.1, 16 т.2).

Оценивая заявленное истцом дополнительное основание для расторжения договора аренды нарушение Арендатором обязательства по своевременному внесению арендной платы, наличие просрочек в оплате более двух раз в подряд, суд полагает его необоснованным исходя из следующего.

Как указывалось выше, порядок оплаты и расчетов по договору определен разделом 4 договора, размер арендной платы установлен в 9112 руб. При исполнении договора аренды с бывшим собственником спорного нежилого помещения, расчеты и оплата по договору между ОАО «Ачинская типография» и ООО «ДИОМЕД» осуществлялись в установленными договором порядке и сроки, претензий по исполнению данного обязательства к Арендатору со стороны ОАО «Ачинская типография» не имелось, что подтверждено свидетелем Ивановым И.Ю.

С момента регистрации права собственности 14.11.2013 г. новый собственник помещения Пяткун В.А. никаких обращений к Арендатору по поводу согласования условий, порядка расчетов и оплаты по договору, как физического лица и юридического лица ООО «ДИОМЕД» не направил, свои платежные реквизиты в установленный договором срок Арендатору не сообщил, соглашение о внесении изменений в договор аренды в условия оплаты и расчетов не направил, доказательств о направлении каких-либо извещений Арендатору, являясь собственником спорного помещения с 14.11.2013 г., до 06.03.2014 г., не представил.

При этом, уже 17.01.2014 г. Арендатором на депозит нотариуса Ачинского нотариального округа Латря Э.И. перечислена ООО «ДИОМЕД» сумма 22780 руб. в счет уплаты арендной платы по договору аренды от 25.01.2011 г., что являлось оплатой арендной платы за ноябрь, декабрь 2013 г., январь 2014 г. и подтверждено квитанцией нотариуса (л.д.65).

Впоследствии суммы арендной платы также перечислялись ООО «ДИОМЕД» на депозит нотариуса, в том числе, и предоплатой за некоторые месяцы: 07.03.2014 г. в сумме 27336 руб. (февраль, март, апрель 2014 г.), 20.05.2014 г. в сумме 18224 руб. (май, июнь 2014 г.), 15.08.2014 г. в сумме 27336 руб. (июль, август, сентябрь 2014 г.), 30.10.2014 г. в сумме 18224 (октябрь, ноябрь 2014 г.), 03.12.2014 г. в сумме 9112 руб. (декабрь 2014 г.), о чем представлены квитанции и справки нотариуса (л.д.66-68 т.1, 26-27 т.2).

В связи с этим, суд считает несостоятельными доводы истца и его представителя, а также расчет истца от 06.10.2014 г. (л.д.153 т.1), указывавшие на якобы имевшие место регулярные просрочки в оплате арендной платы со стороны Арендатора. Кроме этого, представителями ответчика в материалы дела представлен акт от 13.10.2014 г., в котором зафиксирован факт отказа Пяткуна В.А. от получения суммы 9112 руб. как арендной платы за октябрь 2014 г. (л.д.17 т.2). Помимо этого из пояснений истца следует, что он не намерен был согласовывать и сообщать платежные реквизиты, свой счет для перечисления арендной платы ООО «ДИОМЕД», поскольку уже в марте 2014 г. потребовал расторжения договора аренды.

Также, суд полагает, не может являться установленным и согласованным порядок расчетов и внесения арендной платы через депозит нотариуса по данному договору аренды, поскольку в соответствии с п. 8.4 договора аренды условия договора могут изменяться и дополняться только по взаимному соглашению, подписанному обеими сторонами (л.д.14-17 т.1).

На основании ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Из п. 6.3 договора аренды от 25.01.2011 г. усматривается, что не менее чем за три месяца арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении досрочно расторгнуть договор (л.д. 14-17), п. 8.5 предусматривает, что в случаях, не урегулированных настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством РФ. Ответственность по данному договору предусмотрена в п. 5.1. только при просрочке платежей по договору в виде неустойки.

Ссылка истца на письмо в адрес ООО «ДИОМЕД» от 06.03.2014 г. с требованием начать незамедлительно косметический (текущий) ремонт помещения, привести помещение в надлежащее состояние, в 10-дневный срок представить график проведения ремонтных работ (л.д. 22, 23), а также направление 31.03.2014 г. уведомления о расторжении договора аренды и освобождении помещения с 07.07.2014 г., которое не получено адресатом и возвращено Почтой России (л.д.36, 11-117), не отвечает как условиям, изложенным в договоре аренды нежилого помещения, так и требованиям закона. К тому же из содержания уведомления не усматривается, что Пяткун В.А. имеет претензии по поводу нарушений условий договора, указанные в исковых требованиях, а именно: не выполнение текущего ремонта, осуществление перепланировки помещения без согласования с Арендодателем, не внесение арендной платы.

Таким образом, истцом также не соблюдена процедура расторжения договора аренды, обязывающая сторону договора предупредить о расторжении договора, а не только направить соответствующее уведомление, в связи с чем, оснований для расторжения договора аренды судом не усматривается, и, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, учитывая отсутствие со стороны Арендатора ООО «ДИОМЕД» нарушений обязательств по договору аренды от 25.01.2011 г., приведение Арендатором в разумные сроки помещение в соответствие с нормами и правилами, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований Пяткуна В.А. отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Пяткуна ВА к Обществу с ограниченной ответственностью «ДИОМЕД» о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Н.В. Панченко