Решение по делу № 2-4362/2013 ~ М-4359/2013 от 25.09.2013

Дело № 2-4362/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2013 года г.Ачинск Красноярский край

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Матушевской Е.П.,

с участием представителя истца Зайцевой И.В. – Раменской Н.М., действующей на основании доверенности от 28.08.2013 года сроком по 27.08.2014 года (л.д. 48-49),

представителя ответчика администрации г. Ачинска Тютиковой О.В., действующей на основании доверенности от 25.03.2013 г. сроком до 31.12.2013 г. (л.д. 87),

специалиста Букалова А.В.

при секретаре Усковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой И.В. к администрации города Ачинска о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Зайцева И.В. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г. Ачинска о признании права собственности на нежилое здание торгового назначения, расположенное по адресу: г.Ачинск, общей площадью 1043,4 кв.м., застроенной площадью 232 кв.м. мотивируя исковые требования тем, что ей по договору купли-продажи принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: г.Ачинск,. Земельный участок, на котором расположено здание находится у нее в аренде. В настоящее время на указанном земельном участке располагается указанное нежилое здание общей площадью 1043,4 кв.м., застроенной площадью 232 кв.м., которое было построено истицей без соответствующего разрешения на строительство. С учетом изложенного, поскольку нежилое здание соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, поскольку во внесудебном порядке не представляется возможным установить право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, истица обратилась в суд с исковым заявлением (л.д. 3-4).

Истица Зайцева И.В., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 50), в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 86).

Представитель истца Раменская Н.М., действующая на основании доверенности от 28.08.2013 года сроком по 27.08.2014 года (л.д. 48-49), в судебном заседании исковые требования поддержала по аналогичным основаниям. Пояснила, что разрешение на строительство нежилого здания торгового назначения и земельный участок в этих целях сначала предоставлялись ФИО10 Е.В.. Потом данный участок был передан Зайцеву А.В., он также получил разрешение на строительство этого объекта. Зайцевым А.В. на специально отведенном для этих целей земельном участке в соответствии с разрешением на строительство было начато строительство нежилого здания. Право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано в установленном законом порядке. В 2013 году истица приобрела на основании договора купли-продажи незавершенный строительством объект -нежилое здание, расположенное по адресу: г.Ачинск. Земельный участок, на котором расположено здание, в настоящее время находится у нее в аренде. В настоящее время она достроила здание. Однако, в связи с тем, что строительство здания было осуществлено в нарушении выданного разрешения, т.к. была увеличена площадь застройки, при обращении к ответчику с заявлением о выдаче разрешение на ввод в эксплуатацию здания, был получен отказ в связи с несоответствием построенного объекта требованиям проектной документации. С учетом изложенного, поскольку нежилое здание построено на специально отведенном для этих целей земельном участке, соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, в связи с чем, поскольку во внесудебном порядке не представляется возможным установить право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, истец обратилась в суд с исковым заявлением просила в судебном порядке признать право собственности истца на нежилое здание расположенное по адресу: г.Ачинск, микрорайон 7, в 13,7 м. на северо-восток от жилого дома № 4, общей площадью 1043,4 кв.м.

Представитель ответчика администрации г.Ачинска Тютикова О.В., действующая на основании доверенности от 25.03.2013 г. сроком до 31.12.2013 г. (л.д. 87), в судебном заседании против заявленных исковых требований пояснила, что земельный участок под спорным зданием предоставлен Зайцевой И.В. в аренду под строительство нежилого здания торгового назначения в 2010 г. Объект построен в границах земельного участка, угрозы здоровью и жизни людей не создает. Однако, выстроенный объект капитального строительства не соответствует требованиям, установленным в проектной документации и разрешении на строительство от 18.05.2011 г., т.е. построен больше по количеству этажей и площади. При Просила принять решение на основании имеющихся документов и заключений.

Выслушав стороны, опросив специалиста, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок и момент приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество урегулированы ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации и приобретается путем обращения в регистрирующий орган с соответствующими документами, подтверждающими правомерность и действительность создания объекта недвижимости согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ "Об архитектурной деятельности в РФ", для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Исключение из правила, установленного ст. 219 ГК РФ, предусматривающей возникновение права собственности на вновь созданные объекты, подлежащие государственной регистрации, с момента такой регистрации, составляет признание права собственности на самовольные постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Постановлением Главы города Ачинска № 245-п от 21.07.2005 г. (с изменениями от 03.04.2009 года) утвержден перечень заключений, разрешений и информаций должностных лиц, контрольных, надзорных органов и иных организаций, при рассмотрении возможности сохранения самовольной постройки, к которым в том числе относятся отдел государственного пожарного надзора по г. Ачинску и Ачинскому району ГУ МЧС по Красноярскому краю; организация, имеющая лицензию на право выдачи заключений о прочности и надежности конструктивных элементов строения; электроснабжающая организация, при наличии в самовольном строении электрических распределительных устройств, либо предполагается использование иных электроустановок; ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» и другие.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 09 июня 2010 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ачинска ФИО12 Е.В. был предоставлен в аренду и передан по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 280,00 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:43:0114001:229, находящийся по адресу: г.Ачинск, для строительства нежилого здания торгового назначения. Аренда установлена сроком с 26 мая 2010 года по 24 мая 2011 года (л.д. 62-65, 66).

24 мая 2010 года распоряжением администрации г. Ачинска № 1529-р ФИО11 Е.В. согласован и утвержден градостроительный план земельного участка общей площадью 280 кв.м. с кадастровым номером, находящегося по адресу: по адресу: г.Ачинск, (л.д. 52-53, 54, 55, 55-59).

Распоряжением № 1608-р от 26 мая 2010 года ФИО13 Е.В. разрешено строительство нежилого здания торгового назначения по адресу: г.Ачинск (л.д. 60-61).

Пунктом 4.3.1 договора аренды от 09 июня 2010 года было предусмотрено, что арендатор ФИО16 Е.В. имеет право сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

21 июля 2010 года ФИО14 Е.В. передала права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка ФИО15 А.В., заключив соответствующий договор (л.д. 71). Срок действия договора продлен по 31 июля 2013 года (л.д. 72).

18 октября 2012 года Зайцеву А.В. было выдано разрешение на строительство, двухэтажного нежилого здания торгового назначения сложной конфигурации размещенное в рельефе участка по адресу: г.Ачинск, микрорайон 7, в 13,7 м. на северо-восток от жилого дома № 4, по проекту, разработанному ЗАО «Архитектурный центр». Общая площадь объекта 121,12 кв.м., строительный объем 669,25 куб.м. Срок действия разрешения до продлен до 01.08.2013 года (л.д. 73, 74).

На основании договора аренды земельного участка от 27 февраля 2013 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ачинска ФИО17 А.В. был предоставлен в аренду и передан по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 280,00 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером, находящийся по адресу: г.Ачинск, для строительства нежилого здания торгового назначения. Аренда установлена сроком с 13 февраля 2013 года по 31 июля 2013 года (л.д. 5-8, 9).

Зайцевым А.В. на специально отведенном для этих целей земельном участке в соответствии с разрешением на строительство было начато строительство нежилого здания. Право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 марта 2013 года (л.д. 75).

25.07.2013 года Зайцев А.В. по договору купли-продажи продал незавершенный строительством объект по адресу: г.Ачинск, от жилого дома № 4 Зайцевой И.В. Право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано за ней в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 августа 2013 года (л.д. 12).

Пунктом 4.3.1 договора аренды земельного участка от 27 февраля 2013 г. предусмотрено, что арендатор ФИО18 А.В. имеет право сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока действия договора (л.д. 6, 63). В связи с чем, 11 сентября 2013 года права по договору с согласия Арендодателя были переданы истице Зайцевой И.В., что подтверждается соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по адресу: г.Ачинск, микрорайон 7, в 13,7 метрах на северо-восток от жилого дома № 4. Договор аренды не расторгался (л.д. 111, 36, 44).

В дальнейшем строительство объекта продолжила истица Зайцева И.В.

Таким образом, в суде установлено и стороной ответчика не оспорено, что объект – нежилое здание торгового назначения в 2013 г. на момент рассмотрения дела было построено окончательно и согласно техническому паспорту незавершенного строительством нежилого здания, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 20 сентября 2013 года, с представленными специалистом БТИ уточнениями из инвентарного дела (л.д. 88-89) представляет собой четырех этажное нежилое здание площадью 1043,4 кв.м. (л.д. 13-22).

Зайцева И.В. обратилась в администрацию г.Ачинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод нежилого здания торгового назначения, расположенного по адресу: г.Ачинск, в эксплуатацию, однако ей было отказано в связи с не соответствием требованиям, установленным в проектной документации и разрешении на строительство (л.д. 85).

В судебном заседании установлено, что фактически истцом построен иной объект, чем тот, который был предусмотрен проектной документацией, предоставленной при получении разрешения на строительство ЗАО «Архитектурный центр».

Зайцеву А.В. выдавалось разрешение на строительство, двухэтажного нежилого здания торгового назначения сложной конфигурации размещенное в рельефе участка по адресу: г.Ачинск, по проекту, разработанному ЗАО «Архитектурный центр». Общая площадь объекта 121,12 кв.м., строительный объем 669,25 куб.м.

Фактически было построено четырех этажное здание общей площадью 1043,4 кв.м.(л.д.13-22).

Учитывая несоответствие параметров объекта капитального строительства его проектной документации, на основании которой администрацией г. Ачинска было выдано разрешение на строительство, суд пришел к выводу, что строительство объекта произведено заявителем не в соответствии с первоначальным проектом, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктами 1, 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Поскольку согласно материалам дела при строительстве спорного объекта недвижимости не была оформлена надлежащим образом разрешительная документация на измененный объект, то данное недвижимое имущество следует признать самовольной постройкой на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку истцу необходимо доказать:

- принадлежность земельного участка, на котором расположены постройки, на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо предоставление его в будущем титульным владельцем под возведенную постройку;

- что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для удовлетворения иска о признании права на самовольную постройку необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Согласно абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

В силу ст. 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земель из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как указывалось ранее, на основании договора аренды земельного участка № 974-АЗ от 09 июня 2010 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ачинска ФИО19 Е.В. был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 280,00 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером, находящийся по адресу: г.Ачинск, для строительства нежилого здания торгового назначения. Аренда установлена сроком с 26 мая 2010 года по 24 мая 2011 года. 11 сентября 2013 года права по договору были переданы новому арендатору Зайцевой И.В., что подтверждается соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Договор аренды не расторгался. На земельный участок по адресу: г.Ачинск с кадастровым номером площадью 280 кв.метров разрешенным использованием для строительства нежилого здания торгового назначения выдан кадастровый паспорт (л.д. 68-70).

При строительстве здания истец за границы предоставленного земельного участка не вышла, что не оспорено представителем ответчика.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Зайцева И.В. владела участком, на котором осуществлено строительство, на законном основании, целевое назначение земельного участка сохранено.

Проверяя доводы истца о соответствии нежилого помещения торгового назначения градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, установлено, что на объект недвижимости получены следующие положительные заключения о соответствии объекта требованиям законодательства:

- техническое заключение от 10.09.2013 года, выданное ЗАО «Архитектурный центр», имеющим свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (л.д. 44-47). По результатам обследования строительных конструкций здания, расположенного пo адресу: г.Ачинск, дефектов, оказывающих отрицательное влияние на несущую способность и эксплуатационную пригодность строительных конструкций, не выявлено. Строительные конструкции здания: фундамент, стены и колонны, перекрытия, полы, крыша, лестницы и площадки, ригели на момент обследования находились в работоспособном техническом состоянии, соответствуют требованиям статьи 7 (требования механической безопасности) ФЗ N 384-Ф «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не создают угрозы для жизни и здоровья людей, пригодны для постоянной эксплуатации (л.д. 28-42),

- заключение от 30 августа 2013 года о проверке требований противопожарного состояния трехэтажного нежилого здания площадью 1014,5 кв.м. (литер Б, Б1), расположенного по адресу: г.Ачинск, выданное ООО «КАРО», имеющего свидетельство об аккредитации в пожарной безопасности (л.д. 26). Согласно выводов заключения нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу возникновения пожара, жизни и здоровью людей не выявлено, эксплуатация нежилого здания возможна при соблюдении норм и правил пожарной безопасности (л.д. 24-25).

- экспертное заключение соответствия санитарным правилам и нормативам от 03.10.2013 года, выданное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае», согласно которому нежилое здание торгового назначения, расположенное по адресу: г.Ачинск, соответствует действующим санитарным правилам и гигиеническим нормативам (л.д. 78-84),

- заключение ОГИБДД МО МВД России «Ачинский» о том, что нежилое здание расположенное по адресу: г.Ачинск, соответствует правилам безопасности дорожного движения, подъездный путей, подъездных дорог и стояночных автомобильных площадок (л.д. 77);

На основании договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 16 апреля 2009 г., выданы технические условия присоединения к электрическим сетям ООО «Красноярская региональная энергетическая компания» энергопринимающих устройств нежилого здания по адресу: г.Ачинск, (л.д. 51).

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО20 А.В. пояснил, что нежилое здание по адресу: г.Ачинск, выстроено в пределах границ земельного участка, предоставленного для его строительства договором. На данный объект ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» выдан технический паспорт как на законченный строительством объект, т.к. у здания имелся фундамент, стены, крыша и произведено минимум внутренней отделки. Для выдачи технического паспорта этого достаточно.

Таким образом, суд считает, что приведенные истцом доказательства свидетельствует об отсутствии нарушений постройкой градостроительных и строительных норм и правил. Строительные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств того, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрацией г.Ачинска не представлено. Суд выносит решение на основании представленных доказательств.

Поскольку спорный объект недвижимости, расположенный на предоставленном в целях строительства нежилого здания земельном участке, соответствует требованиям градостроительных норм и правил и при рассмотрении настоящего гражданского дела судом не установлено нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан, с учетом положений п. 25 и п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая, что сведения о регистрации права собственности на нежилое здание торгового назначения площадью 1043,3 кв.м., застроенной площадью 232,0 кв.м., расположенное по адресу: г.Ачинск, микрорайон 7, в 13,7 метрах на северо-восток от жилого дома № 4 отсутствуют, суд считает возможным признать за Зайцевой И.В. право собственности на спорное нежилое здание.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зайцевой удовлетворить.

Признать за Зайцевой право собственности на нежилое здание общей площадью 1043,4 кв.м., застроенной площадью 232,0 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г.Ачинск,.

Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ачинский городской суд.

Федеральный судья подпись Е.П. Матушевская

Согласовано к размещению на сайт суда

«30» октября 2013 года Е.П. Матушевская