Решение по делу № 2-3636/2012 ~ М-3700/2012 от 23.07.2012

№ 2- 3636(2012)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2012 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе:

председательствующего судьи Кушнаревой Г.Ю.

с участием истцов Гуркиной Е.Н., Гуркиной К.А., Гуркина А.А..

ответчиков: Гуркина А.К., Минаева М.А.,

представителя третьего лица Фроловой Л.Р., действующей на основании доверенности,

при секретаре Резун Е. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуркиной Е.Н., Гуркина А.А.,, Гуркиной К.А. к Гуркину А.К., Минаеву М.А. о признании сделки недействительной, восстановлении права преимущественной покупки, определении стоимости 1\5 доли в праве общей собственности на квартиру, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Гуркина Е.Н., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Гуркина А.А., обратилась в суд с иском к Гуркину А.К. и Минаеву М.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 05 апреля 2012 г. доли квартиры по адресу г.Ачинск на основании нарушения преимущественного права покупки, просит восстановить преимущественное право покупки, снизить стоимость доли и предоставить отсрочку платежа. Требования мотивированы тем, что собственник 1\5 доли квартиры Гуркин А.К. продать данную долю Минаеву М.А. При этом Гуркин А.К. не уведомил несовершеннолетнего Гуркина А.А. о своем намерении продать долю и не предлагал ему выкупить данную долю, как того требует ст.250 ГК РФ. Предварительное разрешение на отказ от права преимущественной покупки за несовершеннолетнего в органах опеки и попечительства не давали. Покупателем спорной доли является Минаев М.А., работающий в риэлторском агентстве, поэтому вызывает сомнение факт продажи доли именно за 300 тысяч рублей, так как данную долю сложно продать за большую цену, а риэлтор не станет покупать долю без какой-либо выгоды. Считает, что не выделенная в натуре доля в квартире куплена Минаевым за гораздо меньшую сумму. Истец готов выкупить долю за сумму не более 200000 рублей и просит предоставить ему отсрочку до 2018 года (л.д.2-7 ).

В ходе рассмотрения дела 28 августа 2012 года Гуркину А.А. исполнилось 18 лет, в связи с чем он обратился с самостоятельным иском, где уточнил свои требования, просил определить в качестве компенсации за 1\5 долю в праве общей долевой собственности выплатить денежную сумму или иную компенсацию Гуркину А.К., с момента получения Гуркиным А.К. денежной суммы или иной компенсации признать Гуркина А.К. утратившим право на долю в общем имуществе, а Гуркина А.А. признать собственником данной доли. При этом, Гуркин А.А. указал, что стоимость данной доли составляет 55802 руб. 80 коп. (л.д. 132-134 ).

Гуркина Е.Н. обратилась в суд с иском к Гуркину А.К. и Минаеву М.А. с требованием о признании сделки недействительной на основании нарушения преимущественного права покупки, так как куплена не выделенная в натуре доля квартиры явно за меньшую сумму, чем указана в поступившем ей уведомлении о намерении продать свою долю. При этом Гуркин А.К. не производил оплату за жилищно-коммунальные услуги, на момент сделки имел место долг по оплате за ЖКУ 126 рублей 26 копеек, что по мнению истицы является основанием для признания сделки недействительной (л.д.30-32).

Гуркина К.А. обратилась в суд с аналогичным иском к Гуркину А.К., Минаеву М.А., просила признать недействительным договор купли-продажи от 05 апреля 2012 г. 1\5 доли квартиры по адресу: г.Ачинск на основании нарушения преимущественного права покупки, восстановить право преимущественной покупки, снизить стоимость доли до 200000 рублей, предоставив отсрочку платежа до 2014 года. Требования мотивированы тем, что её никто не уведомил о том. что доля продается, никто не предлагал её выкупить. Ответчику Гуркину А.К. было известно о том, что истица учится и проживает в г.Красноярске, приезжает в г.Ачинск только во время каникул. Кроме того, истица полагает, что доля квартиры приобретена за меньшую сумму, чем указано в договоре, имеется задолженность за ЖКУ, что по мнению истицы является основанием для признания сделки недействительной (л.д.53-57).

В ходе рассмотрения дела истица Гуркина К.А. уточнила свои требования, просила кроме признания сделки недействительной определить стоимость доли, полагая, что она должна составлять 55802 руб. 82 коп., с момента выплаты Гуркиной К.А. денежной или иной компенсации за долю квартиры признать за ней право собственности на указанную долю, взыскать с ответчика судебные расходы (л.д.129-131).

Определением суда от 09 августа 2012 г. по ходатайству истцов материалы гражданских дел по всем исковым требованиям соединены в одно производство (л.д.80 ).

В судебном заседании истица Гуркина Е.Н. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, истица суду пояснила, что с 2007 года ежегодно ей от ответчика Гуркина А.К. приходили по почте письма с предложением выкупить принадлежащую ему 1\5 долю.Сначала была указана стоимость 200000 рублей, потом стоимость увеличилась до 300000 рублей. Истица один раз направляла ответ, где указывала, что не возражает выкупить долю, но за меньшую стоимость и с отсрочкой либо рассрочкой. В феврале 2012 года пришло письмо на её имя, в одном конверте находились уведомления о намерении продать долю, адресованные ей, Гуркину А.А. и Гуркиной К.А. Истица не сообщила своим детям Гуркину А.А. и Гуркиной К.А. о поступивших письмах и их содержании. Отвечать на данное письмо она не стала, посчитав, что это шутка. Более никаких писем она не получала. Считает, что право преимущественной покупки нарушено, по её мнению ответчик должен был обратиться в суд, чтобы суд обязал её выкупить долю. Считает, что кроме этого нарушены права её сына Гуркина А.А., который на момент продажи доли был несовершеннолетним, прав несовершеннолетнего будут нарушены, если в квартире будет проживать посторонний человек, являющийся собственником 1\5 доли. Ответчик Гуркин А.К. перед заключением договора купли-продижи доли должен был обратиться в орган опеки и попечительства, получить разрешение на продажу или отказ от преимущественного права покупки за несовершеннолетнего.

Истец Гуркин А.А. также поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в своем иске. Пояснил суду, что ему от матери было известно, что ранее отец направлял письма с предложением выкупить долю. В 2012 году он каких-либо писем не получал, его мать ничего не говорила ему о том, что ответчик обращался с предложением о выкупе доли. Он согласен выкупить 1\5 долю, но по оценке БТИ и не ранее 2018 года, после того, как он окончит ВУЗ и сможет работать. Просит, чтобы суд определил стоимость доли по оценке БТИ, предоставил ему отсрочку платежа до 2018 года, после чего признать его право собственности на спорную долю.

Истица Гуркина К.А. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что ей также ничего не было известно о намерении ответчика в 2012 году продать свою долю. Она учится и проживает в г.Красноярске, ответчику известен её номер телефона, он должен был по телефону её уведомить о предстоящей продаже доли. При этом истица не отрицает тот факт, что зарегистрирована по месту жительства она в г.Ачинске. Она также считает, что может выкупить долю по оценке БТИ, просит, чтобы суд установил цену продаваемой доли и предоставил ей отсрочку до 2014 года, т.е. до окончания ею ВУЗа. В случае, если денежную компенсацию выплатит её брат - Гуркин А.А., она не возражает против признания права собственности на спорную долю за ним..

Ответчик Гуркин А.К. против удовлеторения исковых требований Гуркиной Е.Н., Гуркина А.А., Гуркиной К.А. возражал, полагая, что при заключении договора купли-продажи им соблюдены все требования закона. Он с 2007 года не проживает в квратире, при этом истица в судебном порядке с него взыскивает денежные средства за жилищно-коммуннальные услуги, в том числе и за долю, приходящуюся на сына, несмотря на то, что он исправно платил алименты на сына. Так как он не может пользоваться принадлежащей ему долей, он с 2007 года пытался её продать, постоянно направлял истице письма с предложением выкупить эту долю, данные предложения истица игнорировала. В 2012 году он нашел покупателя на долю, направил предварительно уведомление истице, на которое она не ответила. После сдачи документов в регистрационную палату регистрация сделки была приостановлена, так как он уведомил истицу и остальных собственников путем направления трех писем в одном конверте. После приостановления регистрации Гуркин А.К. вновь направил в адрес каждого из истцов уведомления с предложением выкупить долю, однако, все три конверта возвращены ему за истечением срока хранения на почте. После того, как он предоставил в регистрационную палату данные письма, сделку зарегистрировали. Денежные средства ему переданы покупателем в полном объеме до подписания договора купли-продажи.

Ответчик Минаев М.А. возражал против удовлетворения исковых требований, считает, что им соблюдены все требования закона. Спрашивать разрешения у органа опеки и попечительства ни он, ни продавец доли не должен был, так как собственность несовершеннолетнего Гуркина А.А. не уменьшилась, он как был собственником 1\5 доли, так и остался. Специалисты, регистрирующие сделку, обратили бы на это внимание и если бы необходимость обратиться в орган опеки была, сделку бы не зарегистрировали. Деньги он передал продавцу в полном объеме до подписания договора.

Представитель третьего лица: отдела опеки и попечительства Администрации г.Ачинска Фролова Л.Р., действующая на основании доверенности от 10.01.2012 г. (л.д.118), в судебном заседании полагала необходимым удовлетворить исковые требования Гуркиных на том основании, что нарушены права несовершеннолетнего, Гуркин А.К. должен был в органе опеки и попечительства получить разрешение на отказ от выкупа доли ребенка. Права ребенка нарушаются также тем, что в квартире будет проживать посторонний человек, что для несовершеннолетнего неблагоприятно.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд считает исковые требования не подлежами удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

На основании ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущесвтенного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено следующее:

На основании договора купли-продажи доли квартиры от 05 апреля 2012 г. Гуркин А.К. продал, а Минаев М.А.купил в собственность 1\5 долю квартиры, находящейся по адресу: г.Ачинск. Право собственности Минаева М.А. на вышеназванную долю зарегистрировано 31 мая 2012г. (л.д.14-15). Остальными участниками долевой собственности являются Гуркин А.А., Гуркина Е.Н., Гуркина К.А. (л.д. 19-21 ).

Перед продажей 1\5 доли квартиры ответчиком Гуркиным А.К. в адрес Гуркиной Е.Н. направлено уведомление о намернии продать долю и предложение выкупить данную долю, при этом согласно описи вложения в одном конверте, адресованном Гуркиной Е.Н., находились уведомления, адресованные также Гуркину А.А. и Гуркиной К.А. (л.д.8, 34, 91, 96 ) Данное обстоятельство не оспаривается Гуркиной Е.Н.

При сдаче документов на регистрацию сделки, в адрес Гуркина А.К. поступило уведомление о том, что государственная регистрация приостановлена (л.д. 200), после чего Гуркиным А.К. вновь направлены уведомления в адрес Гуркиной Е.Н., Гуркина А.А., Гуркиной К.А. по месту их регистрации (л.д.91-97). Направленные уведомления возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения на почте. По данному факту истцы Гуркины пояснили, что данные уведомления не получали, при этом Гуркина Е.Н. пояснила, что нерегулярно проверяет свой почтовый ящик. После устранения недостатков сделка была зарегистрирована, Минаев М.А. стал собственником спорной доли квартиры.

По обстоятельствам регистрации сделки в судебном заседании допрошена в качестве свидетеля Государственный регистратор Кириленко О.К., котрая пояснила, что в случае продажи доли в общей долевой собственности прежде всего регистратор проверяет имелось ли согласие на продажу доли от остальных участников долевой собственности. Регистрация сделки, о которой идет речь в судебном заседании, приостанавливалась, так как Гуркин А.К. представил уведомления на троих участников, направленные в одном конверте. В период приостановления регистрации сделки он устранил этот недостаток, направив три письма собственникам. Если дольщики не отвечают на уведомление либо не получают его на почте, считается, что продавец исполнил требования закона о преимущественном праве покупки. Согласие органа опеки на отказ несовершеннолетнего не требуется, поскольку законным представителем несовершеннолетнего является его мама, которая проживает вместе в ним. В данном случае отказа от преимущественного права покупки не было.

Рассматривая требования истцов о признании сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права покупки, суд считает, что данное обстоятельство в силу закона не может являться основанием для признания сделки недействительной, так как в соответствии с ч.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. С такими требованиями истцы не обращались, избрав не предусмотренный законом способ защиты права. Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцы не заявляли о своем намерении выкупить долю в настоящее время и по цене, утсановленном продавцом. Истцы просили суд установить цену не выше оценки БТИ, предоставив отсрочку платежа, что также не предусмотрено законом.

Отказывая в удовлетвоении требований о признании сделки недействительной, суд считает, что преимущественное право покупки в данном случае не нарушено, так как из содержания статьи 250 ГК РФ не следует, что уведомив участников долевой собственности о предстоящей продаже своей доли, продавец вправе продать принадлежащую ему долю только после получения письменного отказа других участников долевой собственности.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истица Гуркина Е.Н. в феврале 2012 года получила три уведомления, находящихся в одном конверте, адресованные всем троим собственникам. Уведомив Гуркину Е.Н. о предстоящей продаже доли, ответчик Гуркин А.К. тем самым уведомил её как законного представителя несовершеннолетнего Гуркина А.А. В апреле 2012 г. ответчик вновь направил уведомления всем троим участникам долевой собственности по адресу, где зарегистрированы все собственники. При этом суд не может принять во внимание доводы истицы Гуркиной К.А. о том, что ответчик, зная, что истица обучается в г.Красноярске, должен был уведомить её по телефону, так как законом предусмотрена обязанность уведомить собственника в письменном виде. Направление уведомления по адресу регистрации по месту жительства суд считает надлежащим уведомлением.

В качестве одного из оснований для признания сделки недействительной истцы указыват также совершение данной сделки без согласия органов опеки и попечительства, поскольку одним из участников долевой собственности является Гуркин А.А., который на момент заключения договора купли-продажи являлся несовершеннолетним., законным представителем которого является его мать - истица Гуркина Е.Н. На основании ст.292 ч.4 ГК РФ отчуждение жилого помещения только в предварительного согласия органов опеки и попечительства предусматривается в случаях, когда в жилом помещении проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи данного собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. В соответствии с требованиями ч.2 ст.37 ГК РФ предварительное разрешение органов опеки и попечительства необходимо в случае отказа от принадлежащих несовершеннолетнему прав. В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в ответ на предложение Гуркина А.К. о выкупе доли ни согласия, ни отказа со стороны истицы Гуркиной Е.Н. не последовало, что в свою очередь дало Гуркину А.К. право продать принадлежащую ему долю постороннему лицу.

Требуя признания сделки купли-продажи доли недействительной, истица не указывает, в чем именно заключается нарушение прав Гуркина А.А., которому в настоящее время исполнилось 18 лет. Каких-либо доказательств нарушения прав несовершеннолетнего Гуркиной Е.Н. и Гуркиным А.А. в судебное заседание не представлено.

Не могут служить основанием для признания сделки недействительной рассуждения истцов, изложенные в исковом заявлении и поддержанные в судебном заседании, о сомнениях относительно реальной стоимости доли, сговоре продавца и покупателя, отсутствия расписки о передаче денежных средств, отсутствия подписей свидетелей, присутствующих при передаче денег, необходимости предварительного выдела в натуре доли квартиры, наличия долга по оплате за жилищно-коммунальные услуги так как данные обстоятельства не предусмотрены законом в качестве оснований для признания сделки недействительной. Вышеизложенные утверждения истцов основаны на неправильном толковании закона.

Таким образом, заявленные истцами требования удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлен факт уведомления участников долевой собственности о продаже доли, законным представителем Гуркина А.А. являлась Гуркина Е.Н., согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки не требовалось, доказательств нарушения прав и законных интересов участников долевой собственности истцами не представлено.

На основании изложенного, водствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Гуркиной Е.Н.,, Гуркину А.А., Гуркиной К.А. в удовлетворении заявленных требований о признании сделки недействительной, восстановлении права преимущественной покупки доли, определении продажной цены доли и признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано апелляционном порядке в месячный срок в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ачинский городской суд.

Федеральный судья: Г.Ю.Кушнарёва