Решение по делу № 2-2719/2015 ~ М-2132/2015 от 18.05.2015

№2- 2719/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2015 года г. Ачинск.

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Кушнаревой Г.Ю.,

с участием представителя истца Лепешонок А.А., действующей на основании доверенности от 30 апреля 2015 года сроком действия по 19 мая 2017 года( л.д. 229 т.1),

ответчика Анисимовой Е.З.,

при секретаре Русановой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Анисимову Ю.В., Анисимовой Е.З. о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора кредитного договора,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Анисимову Ю.В., Анисимовой Е.З. о взыскании солидарно задолженности по договору займа в размере 868459 рублей 94 копеек, а также начиная с 22.02.2013 года и по день вступления в законную силу решения суда определить подлежащим выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка основного долга, обращении взыскания на квартиру, принадлежащую Анисимову Ю.В., Анисимовой Е.З., расположенную по адресу: Красноярский край г. Ачинск определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 776800 рублей, расторжении договора займа № от 12.04.2007 года, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в сумме 23884 рубля 60 копеек, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с условиями договора займа № от 12.04.2007 года заемщикам – залогодателям Анисимову Ю.В., Анисимовой Е.З. ОАО «Дом Вашей мечты» предоставил займ в размере 870 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в общую долевую собственность квартиры общей площадью 44, 0 кв.м. по адресу: Красноярский край 4-й микрорайон д. 24 кв. 61. По состоянию на 29.03.2007 года, квартира была оценена в размере 971000 (Девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей, что подтверждается отчетом об оценке № от 29.03.2007 года и указано в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру проведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 13.04.2007 года и выданной первоначальному держателю 20.04.2007 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 20.04.2007 года за №. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с февраля 2014 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом производятся ответчиками в нарушение условий закладной и договора займа. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение истцом причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Агентством было ответчикам предъявлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. Указанное требование ответчиками выполнено не было. Какого – либо ответа на указанное требование ответчики не предоставили. До настоящего времени ответчики не выполнили требование истца об оплате допущенной просроченной задолженности, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру (л.д. 3-6).

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Лепешонок А.А. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Анисимова Е.З. не возражала, просила установить начальную продажную стоимость квартиры согласно установленному экспертизой размеру её рыночной стоимости.

Ответчик Анисимов Ю.В., уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Проверив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в следующем размере, по следующим основаниям.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Передача прав по закладной согласно п. 5 указанной выше статьи осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 ст. 48 настоящего Федерального закона при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

На основании п. 2 ст. 48 настоящего Федерального закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Из ч. 1 ст. 54 названного закона следует, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как следует из материалов дела, 12 апреля 2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» и Анисимовым Ю.В., Анисимовой Е.З. был заключен кредитный договор №, согласно которому банк предоставил заемщикам кредит в размере 870000 (Восемьсот семьдесят тысяч) рублей сроком на 240 (двести сорок) месяцев считая с даты фактического предоставления кредита на условиях, установленных настоящим договора ( л.д. 17-24).

Согласно п. 1.2 указанного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно, для приобретения квартиры, находящейся по адресу: красноярский край г. Ачинск 4-й микрорайон д. 24 кв. 61, состоящей из двух комнат, общей площадью 44, 0 кв.м., в том числе жилой площадью 31 кв.м., расположенной на первом этаже 5-ти этажного жилого дома, стоимостью 970000 рублей, приобретается Анисимовым Ю.В. и Анисимовой Е.З. в общую долевую собственность.

В соответствии с п. 1.3. указанного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по данному договору является ипотека в силу закона квартиры.

Согласно п. 3.1 договора за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой ставки в размере 14% годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата включительно.

В соответствии с п. 3.3.5., размер ежемесячного аннуитентного платежа на дату заключения договора составляет 10 835 рублей 38 копеек.

Согласно п. 4.4.7. договора Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (л.д. 22).

В соответствии с п. 4.4.3. договора Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз подряд в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при не удовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления по таким требованиям(л.д. 22).

В силу п. 4.4.6. договора ОАО «Дом вашей мечты» имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) денежные средства ответчикам в размере 870 000 рублей были перечислены первичным кредитором – ОАО «Дом вашей мечты» 17.04.2007 года, что подтверждается платежным поручением № от 17.04.2007 года (л.д. 40).

Кроме того, во исполнение условий кредитного договора с ипотекой в силу закона составлена закладная (л.д. 47-53 т.2), которой удостоверены права ОАО «Дом вашей мечты» по обеспеченному ипотекой обязательству. В настоящее время владельцем данной закладной на основании договора купли – продажи, является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой о смене владельца закладной( л.д. 51 т.2).

Из представленного истцом расчета задолженности не оспоренного ответчиками, по состоянию на 19 марта 2015 года следует, что задолженность ответчиков составляет – 868459 руб. 94 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по уплате основного долга 781188 руб. 22 коп, сумма процентов 68272 руб. 34 коп., пенив размере 18999 руб. 38 коп.( л.д.43-51).

Ответчикам истцом направлялось уведомление об оплате просроченной задолженности( л.д. 41-42), однако задолженность ответчиками до настоящего времени не погашена.

Квартира, расположенная по адресу: Красноярский край г. Ачинск находится общей долевой собственности у ответчиков Анисимовой Е.З., Анисимова Ю.В. на основании договора купли – продажи квартиры от 13.04.2007 года, что подтверждается свидетельством о регистрации права (л.д. 188) и считается находящейся в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации данного договора и права собственности покупателя на квартиру.

Согласно отчету об оценке, проведенной ООО «Гипрозем», представленной истцом, рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1836 881(Один миллион восемьсот тридцать шесть тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль (л.д. 145), согласно п. 1.3. кредитного договора, стоимость квартиры составляет 970000 рублей(л.д. 17).

Определением Ачинского городского суда от 08 июля 2015 года по ходатайству ответчика, назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Ачинск 4 – микрорайон д. 24 кв. 61 (л.д. 236), производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Кадастр Инжиниринг».

Согласно заключению эксперта «ЭИ-15-72 от 08.09.2015 года, рыночная стоимость спорной квартиры составила 1 560 000 рублей(л.д. 12).

Представленное заключение эксперта сторонами не оспорено. У суда нет оснований не доверять выводам, изложенным в заключении. Как усматривается из материалов дела, исследование выполнено квалифицированным специалистом, на основании осмотра квартиры. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, заключение аргументировано, каких либо неясностей и противоречий не содержит.

Таким образом, поскольку ответчики не исполняют обязательства по возврату займа, сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, с декабря 2014 года составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая вопрос об обращении взыскания суммы долга на заложенное имущество, суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога- квартиры в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке(1560000 рублей), то есть равной 1248 000 (Один миллион двести сорок восемь тысяч) рублей.

Из стоимости реализованного имущества ответчиков подлежит уплате истцу остаток по неисполненным обязательствам об уплате основного долга в сумме781188 руб. 22 коп., сумма процентов 68272 руб. 34 коп., пени в размере 18999 руб. 38 коп.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Поскольку заемщиками существенно нарушены условия исполнения договора, кредитный договор № от 12 апреля 2007 года подлежит расторжению, долг по кредитному договору в размере 868459 руб. 94 коп. следует взыскать с заёмщиков в солидарном порядке.

Вместе с тем, суд считает не подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования об определении подлежащих выплате процентов за пользование займом в размере 14% начиная с 20.03.2015 года и по день вступления решения суда в законную силу по следующим основаниям.

По смыслу ст. 198 ГПК РФ решение суда должно быть исполнимым, содержать точную сумму, подлежащую взысканию с ответчика. В то время как определить дату вступления решения в законную силу, не представляется возможным, в связи, с чем невозможно произвести точный расчет подлежащих взысканию на будущее время денежных сумм.

Действительно, в случае, когда на основании пункта 2 статьи 811 ГК РФ заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

Вместе с тем, в судебном порядке в силу ст. 11 ГК РФ защите подлежит только нарушенное или оспоренное право. А потому нарушенное право истца на получение процентов по договору подлежит восстановлению в полном объеме за прошедший период. Взыскание же процентов по договору на будущее время фактически является восстановлением права, которое ответчиками еще не нарушено и возможно нарушено не будет.

При этом истец не лишен права потребовать взыскания с ответчиков указанных сумм за фактически истекшее время до момента полного возврата кредита.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все расходы с другой стороны. Как видно из платежного поручения, истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 23884 руб. 60 коп.(л.д. 16), которая подлежит взысканию с ответчиков по 11942 рубля 30 копеек с каждого.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Анисимова Ю.В.,, Анисимовой Е.З. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору от 12 апреля 2007 года в сумме 868459 (восемьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят девять) рублей 94 копейки, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 781188 руб. 22 коп., начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом 68 272 руб. 34 коп., пени в размере 18999 руб. 38 коп.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, состоящее из квартиры находящейся по адресу: Красноярский край, г. Ачинск принадлежащую Анисимовой Е.З., Анисимову Ю.В., определив способ реализации недвижимости в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости, а именно, 1248 000 (Один миллион двести сорок восемь тысяч) рублей.

Расторгнуть договор займа № от 12.04.2007 года, заключенный ОАО «Дом вашей мечты» и Анисимовым Ю.В., Анисимовой Е.З.

В остальной части заявленных требований истцу отказать.

Взыскать с Анисимова Ю.В., Анисимовой Е.З. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины по 11942 рубля 30 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение одного месяца с подачей апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Кушнарева Г.Ю.