Решение по делу № 2-2776/2014 ~ М-2691/2014 от 27.06.2014

Дело № 2-2776 (2014)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2014 года г.Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края,

в составе: председательствующего судьи Дорофеевой Н.А.,

с участием ответчиков: Кайрон С.В., Кайрон О.А.,

при секретаре Шабалиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кайрон С.В., Кайрон О.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Кайрон С.В., Кайрон О.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что по договору займа от 20.04.2007 года ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) предоставил ответчикам Кайрон С.В., Кайрон О.А. займ в размере руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: г. Ачинск. По состоянию на 06.04.2007 г. квартира была оценена в размере 1 189 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке и указано в закладной. Права первоначального залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) 02.05.2007 г. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной и отметки на закладной о ее новом владельце. В нарушение условий договора займа ответчиками систематически не исполняются обязательства по возврату долга и уплате процентов по займу, платежи по договору не производятся, в связи с чем, 24.03.2014 г. им было предъявлено требование о полном досрочном возврате займа, которое ответчиками выполнено не было. По состоянию на 06.06.2014 года задолженность составляет 2154106,35 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 792419,96 руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом – 465342,51 руб., пени -896343,88 руб. Начисленную неустойку истец снижает до 50 000 руб. В связи с этим, истец просит взыскать с ответчиков сумму долга 1307762,47 руб. и обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Кайрон С.В., Кайрон О.А., расположенную по адресу: Красноярский край, г Ачинск, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость квартиры установить в размере 80 % от рыночной стоимости в размере 951 200 руб., а также расторгнуть договор займа, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18738,81 руб. (л.д.2-6).

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уведомленный о дне рассмотрения дела надлежащим образом (л.д.219), в судебное заседание не явился, в поступившем заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает, просит установить начальную продажную цену спорной квартиры в размере 80 % от определенной судебной экспертизой ее рыночной стоимости (л.д.220).

Ответчики Кайрон С.В., Кайрон О.А. в судебном заседании пояснили, что исковые требования о взыскании задолженности по договору, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество признают, не смогли выплатить долг по договору в связи с трудным материальным положением (л.д.225,226).

Выслушав ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащим удовлетворению в следующем размере и по следующим основаниям.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются передать денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Согласно ч. 2 ст. 48 вышеуказанного закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного Федерального закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Из ч. 1 ст. 54 названного Федерального закона следует, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 54.1 данного Федерального закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном

порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт введен Федеральным законом от 06.12.2011 N405-03).

Из материалов дела следует, что 20.04.2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» и Кайрон С.В., Кайрон О.А. как солидарными заемщиками заключен договор займа (л.д. 55-62) с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым ОАО «Дом вашей мечты» предоставил ответчикам заем в размере руб. сроком на 240 месяцев под 14,0% годовых (п.3.1. договора) для целевого использования - приобретения в собственность заемщиков квартиры, находящихся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, путем перечисления всей суммы займа на счет заемщика Кайрон С.В. (п.2.1 договора), а заемщики, согласно п. 4.1. договора, обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в п. 3 договора. Согласно п. 1.3. договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры. В соответствии с п. 1.5. договора права ОАО «Дом вашей мечты» подлежат удостоверению закладной.

В силу п. 3.3.1. договора, заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом путем безналичного ежемесячного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных на расчетный счет ОАО «Дом вашей мечты». Пунктом 3.3.5. договора установлен ежемесячный аннуитетный платеж заемщиков в размере 11644,92 руб.

Пунктом 4.4.1. договора определено, что Заимодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Также по п. 4.4.3. договора, Заимодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиками владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней. В силу п. 4.3.2. договора ОАО «Дом вашей мечты» имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3. договора, при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Заимодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) денежные средства ответчикам в размере руб. были перечислены первичным кредитором -ОАО «Дом вашей мечты» 27.04.2007 года, что подтверждается платежным поручением № 53 (л.д. 69).

Кроме того, во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) составлена закладная от 23.04.2007 г. (л.д. 74-82), которой удостоверены права ОАО «Дом вашей мечты» по обеспеченному ипотекой обязательству.

В настоящее время на основании договора купли-продажи закладной от 07.05.2007 г., владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о чем имеется соответствующая отметка в закладной (л.д.83).

Указанная выше квартира была приобретена ответчиками Кайрон С.В., Кайрон О.А. в совместную собственность, право собственности зарегистрировано УФРС по Красноярскому краю 02.05.2007 года (л.д.88). Также на данную квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона, о чем имеется отметка на договоре купли-продажи от 23.04.2007 г. (л.д.70-73).

Задолженность ответчиков на 06.06.2014 г. по займу составляет – 792419,96 руб., в том числе сумма просроченного основного долга 65174,69 руб.(л.д.11). С апреля 2010 года заемщиками платежи по договору займа не производятся, доказательств уплаты долга и надлежащего исполнения обязательств ими суду не представлено.

На сумму займа по договору от 20.04.2007 г. были начислены проценты за пользование денежными средствами в размере 14,0 % годовых, неуплаченная сумма которых составляет 465342,51 руб., в том числе просроченные проценты 446808,74 руб. (л.д.12-оборот).

Также залогодержателем на суммы просроченных платежей начислена пеня в общей сумме 896343,88 руб. согласно расчету (л.д.47), которая истцом в порядке ст. 333 ГК РФ самостоятельно снижена до 50 000 руб.

Ответчикам Кайрон С.В., Кайрон О.А. направлялись уведомления об оплате просроченной задолженности (л.д. 50-54), однако задолженность до настоящего времени не погашена.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются ответчиками, в связи с чем, долг по договору займа, проценты и неустойку следует взыскать солидарно с заемщиков Кайрон С.В., Кайрон О.А. согласно представленному истцу расчету, с которым суд считает возможным согласиться.

При таких обстоятельствах, общая сумма ко взысканию с заемщиков Кайрон С.В., Кайрон О.А. составляет 1307 762,47 руб. (792419,96 руб. + 465342,51 руб. + 50 000 руб.).

Кроме того, поскольку расчет задолженности был произведен по состоянию на 06 июня 2014 года, являются обоснованными требования об определении с 07 июня 2014 года по день вступления решения суда в законную силу подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14,0 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 792419 рублей 96 копеек.

В соответствии с ч. 2 ст. 1, ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему в названных случаях, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Поскольку ответчики не исполняют обязательства по возврату займа, при этом сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, с апреля 2010 года составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Заключением экспертов ООО «Кадастр Инжиниринг» от 01.09.2014 г., составленном на основании определения суда о назначении оценочной экспертизы, текущая рыночная стоимость квартиры, дома, мкр. г. Ачинска жилого помещения составляет 2110 000 руб.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 К405-Ф3).

С учетом этого, требования истца о взыскании долга подлежат удовлетворению путем обращения взыскания на принадлежащую Кайрон С.В., Кайрон О.А. квартиру по адресу г. Ачинск, с установлением начальной продажной цены 1688 000 рублей (2110000 х 80%), с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 453 ГК РФ определено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Во внесудебном порядке требования истца ответчиками исполнены не были, поэтому требование истца о расторжении договора займа от 20.04.2007 г. ввиду существенного нарушение его заемщиками является обоснованным.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все расходы с другой стороны.

Как видно из платежных поручений истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 18738,81 руб., которая подлежит взысканию с ответчиков Кайрон С.В., Кайрон О.А. по 9 369,40 руб. с каждого (л.д. 7.8).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░ 20 ░░░░░░ 2007 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░ ░░░░░ ░░░░░» ░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ 1307762 ░░░░░ 47 ░░░░░░.

░ 07 ░░░░ 2014 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 14,0 % ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 792419 ░░░░░░ 96 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 18738 ░░░░░░ 81 ░░░░░░░, ░░ 9369 ░░░░░░ 40 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ 1688000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░ ░░░░░

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░░░░ 2014 ░░░░

░░░░░: