Решение по делу № 02-4937/2016 от 15.08.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2016 года Дорогомиловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Морозовой Н.В., при секретаре Руденко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4937/16 по иску Дробышева ххк ЗАО «ФЦСР» о признании предварительного договора купли – продажи недвижимости основным договором, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику, мотивируя заявленные требования тем, что между истцом Дробышевым х. к ЗАО «ФЦСР» 12.05.2015 г. был заключен предварительный договор №6218, согласно которому продавец «ЗАО «ФЦСР» и покупатель (Дробышев х.) обязались заключить основной договор купли – продажи двухкомнатной квартиры №х общей площадью х кв.м., жилой площадью х кв.м., расположенной на х этаже жилого дома по х в будущем. Согласно п. 2.4 предварительного договора Дробышев х. обязался перечислить ЗАО «ФЦСР» обеспечительный платеж в срок до 22.05.2015 г. в х руб., в срок до 31.08.2015 г. платеж в размере х руб., а всего х руб. Указанная сумма обеспечительного платежа засчитывается сторонами в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору.

Согласно п. 3.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности ЗАО «ФЦСР» на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не позднее 31.08.2015 г.

Покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме, внес на указанные в предварительном договоре реквизиты денежные средства в размере х руб. Квартира фактически передана продавцом во владение покупателю, что подтверждается соглашением от 20.05.15 г. о передаче квартиры в качестве обеспечения, заключенным между ЗАО «ФЦСР» и Дробышевым х., договором от х заключенным между Дробышевым хИ. и Управляющей компанией ООО «ИВКО-2000», в соответствии с которым покупатель оплачивает коммунальные услуги, расходы, связанные с содержанием квартиры, а также актом приема – передачи ключей от квартиры от 20.05.15 г. Таким образом, истец фактически вступил во владение квартирой, осуществляет в отношении спорной квартиры полномочия собственника, но не может распоряжаться квартирой, так как ответчик не предпринимает каких-либо действий, направленных на исполнение своих обязательств по передаче истцу прав на квартиру.

Истец считает договор исполненным, истец полностью оплатил стоимость квартиры, квартира передана ответчиком истцу во владение.

Просит суд признать предварительный договор от 12.05.2015 г. №х, между «ЗАО «ФЦСР» и Дробышевым х основным договором купли – продажи двухкомнатной квартиры №х. Признать за Дробышевым х право собственности на квартиру №х.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика, ЗАО «ФЦСР» в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Третье лицо – Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, возражений на иск не предоставило.

Третье лицо – Правительство Москвы, в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, возражений на иск не предоставило.

Суд, с учетом мнения представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела документы, полагает рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекс РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров иных сделок, предусмотренных законом, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации прав а него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 11, ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права и принуждения к исполнению обязательства в натуре.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусматривается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Установлено, что 18 июля 2000 г. Правительством г. Москвы вынесено Постановление № х о комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: хх).

31 января 2002 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО «ФЦСР» заключен инвестиционный контракт (зарегистрирован ДМЖ и ЖП за № ДМЖ.02.ЗАО.00319 31 января 2002 г.) для реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул. Кременчугская, вл. 11-17 в районе Фили-Давыдково в целях создания жилищного фонда общей площадью не менее 400 тыс. кв.м., а также объектов социально-бытового назначения.

По условиям инвестиционного контракта ЗАО «ФЦСР» (инвестор) обязался за счет собственных, привлеченных или заемных средств произвести проектно-изыскательские, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по инвестиционным проектам и сдать их в эксплуатацию поэтапно в согласованные сторонами сроки, но не позднее IV квартала 2005 года.

Предварительным протоколом распределения общей площади жилых помещений жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково в районе Фили-Давыдково (ЗАО г. Москвы) от 01 октября 2010 г. к инвестиционному контракту, определены имущественные права Правительства Москвы и ЗАО «ФЦСР», в том числе в строящемся корпусе 18. Вся площадь корпуса 18 в размере 45 505 кв.м. определена как имущественная доля ЗАО «ФЦСР».

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 3 статьи 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Между истцом Дробышевым х. к ЗАО «ФЦСР» 12.05.2015 г. был заключен предварительный договор №х, согласно которому продавец «ЗАО «ФЦСР» и покупатель (Дробышев О.И.) обязались заключить основной договор купли – продажи двухкомнатной квартиры №х в будущем. Согласно п. 2.4 предварительного договора Дробышев О.И. обязался перечислить ЗАО «ФЦСР» обеспечительный платеж в срок до 22.05.2015 г. в размере х руб., в срок до 31.08.2015 г. платеж в размере х руб., а всего х руб. Указанная сумма обеспечительного платежа засчитывается сторонами в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору.

Согласно п. 3.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности ЗАО «ФЦСР» на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не позднее 31.08.2015 г.

Покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме, внес на указанные в предварительном договоре реквизиты денежные средства в размере х руб. Квартира фактически передана продавцом во владение покупателю, что подтверждается соглашением от 20.05.15 г. о передаче квартиры в качестве обеспечения, заключенным между ЗАО «ФЦСР» и Дробышевым О.И., договором от 20.05.15 г. №ФД х, заключенным между Дробышевым О.И. и Управляющей компанией ООО «ИВКО-2000», в соответствии с которым покупатель оплачивает коммунальные услуги, расходы, связанные с содержанием квартиры, а также актом приема – передачи ключей от квартиры от 20.05.15 г. Таким образом, истец фактически вступил во владение квартирой, осуществляет в отношении спорной квартиры полномочия собственника, но не может распоряжаться квартирой, так как ответчик не предпринимает каких-либо действий, направленных на исполнение своих обязательств по передаче истцу прав на квартиру.

Согласно сведениям ГБУ города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации, представленным в материалах дела, общая площадь квартиры №х., жилая площадь составляет х кв.м.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Москве права и обременения на квартиру №х общей площадью х кв.м., жилой площадью х кв.м., расположенной на х этаже жилого дома по х не зарегистрированы.

Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взaимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что истец свои обязательства по договору долевого инвестирования строительства выполнил в полном объеме, оплата нежилого помещения была произведена истицом в полном рaзмере, объект, в котором нaходится спорное помещение, был завершен строительством и введен в эксплуатацию. В настоящее время истец фактически владеет и пользуется приобретенной квартирой.

Кроме этого, учитывая, что воля и интерес истца в данном случае были направлены на получение в собственность квартирой, а единственной целью ответчика было получение инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, суд приходит к выводу, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие его истцу, a также выполнение сторонaми всех иных условии договора, свидетельствуют o выраженной ими воле к взаимному исполнению договора.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвeсторa объекта финансирования являeтся долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Отношения, возникающие на основании таких договоров, являются обязательственными правоотношениями. Следовательно, выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечeт возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Таким обрaзом, учитывaя вышескaзанное, a также тот факт, что финaнсовые обязательства по договору долевого инвестирования строительства исполнены в полном объеме, истца фактически вступил в права собственника квартиры, пользуется ею, оплачивает платежи по обслуживанию и содержанию, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковыx требований.

Каких- либо докaзательств, опровергающих доводы истца, сторонaми не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дробышева х к Закрытому акционерному обществу «ФЦСР» удовлетворить.

Признать предварительный договор от х, между «ЗАО «ФЦСР» и Дробышевым х основным договором купли – продажи двухкомнатной квартиры №х общей х кв.м., жилой площадью х кв.м., расположенной на х жилого дома по адресу х.

Признать за Дробышевым х право собственности на квартиру №хобщей площадью х кв.м., жилой площадью х кв.м., расположенной на х жилого дома по адресу х

Решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Дробышевым хна квартиру №х общей площадью х кв.м., жилой площадью х кв.м., расположенной на х

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме через Дорогомиловский районный суд г. Москвы в соответствии с требованиями ст. 325 ГПК РФ.

Федеральный судья: Н.В. Морозова