Решение по делу № 02-7073/2016 от 01.08.2016

Дело № 2-7073/16

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

18 ноября 2016 года город Москва

Бабушкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Невзоровой М.В., при секретаре Курмаевой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихомирова *** к Обществу с ограниченной ответственности «МБ Девелопмент» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Тихомиров ***. обратился в суд с иском к ООО «МБ Девелопмент» о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ***., заключенного 18 сентября 2009 года между истцом и ООО «МБ Девелопмент» в простой письменной форме, применении последствий недействительной сделки.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на то, что спорная квартира, расположенная по адресу: ***, принадлежала истцу и его матери Тихомировой ***. на праве общей равнодолевой собственности (по ½ доли) на основании договора купли-продажи от 21.05.2008г., № государственной регистрации 77-77-08/037/2008-577 от 20.06.2008г. В сентябре 2009 года истцу и его матери Тихомировой ***. срочно понадобились на лечение денежные средства в размере *** долларов США. Данная сумма у них отсутствовала, в связи с чем они решили взять кредит и обратились по этому вопросу в кредитный центр «Еврокредит». В кредитном центре им пояснили, что они могут взять кредит под залог квартиры. Поскольку кредит предоставлялся под залог квартиры, от истца и его матери Тихомировой ***. затребовали правоустанавливающие документы на принадлежащую им квартиру и ряд других документов. В центре «Еврокредит» сообщили о возможности получения кредита в ООО КБ «Смоленский Банк». 18 сентября 2009 года истец с матерью Тихомировой ***. в сопровождении работника «Еврокредит» прибыли в Московский филиал ООО КБ «Смоленский Банк» для заключения сделки. Мать истца заключила кредитный договор, а также она с истцом подписала другой договор, который, по их мнению, являлся договором залога принадлежавшей им квартиры, предоставляемой в обеспечении исполнения матери истца Тихомировой ***. обязательств по кредитному договору. Оба договора заключались одновременно и в одном месте. 08 июля 2010 года ООО «МБ Девелопмент» направил исковое заявление в Бабушкинский районный суд г. Москвы к Тихомирову ***. и Тихомировой ***. о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета. ООО КБ «Смоленский Банк» был привлечен в качестве третьего лица. Только в ходе судебного разбирательства истцу и его матери стало известно, что помимо кредитного договора 18.09.2009г. они заключили с ООО «МБ Девелопмент» договор купли-продажи спорной 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, за которую с ними рассчитались простым векселем ООО КБ «Смоленский Банк», сроком погашения векселя не ранее 18.09.2011г., номинальной стоимостью *** долларов США. Только в суде истец и его мать узнали о том, что собственником их квартиры является ООО «МБ «Девелопмент». Истец и его мать направили в суд встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным по основаниям ст.ст. 167, 168, 178 ГК РФ, об аннулировании записи в Росреестре, применении последствия недействительности сделки. Истец указывает, что у них с матерью не имелось намерения продавать квартиру, свое единственное жилье, заключая договор купли-продажи квартиры, они полагали, что заключают договор залога квартиры. Вследствие пережитых событий, у матери истца Тихомировой ***. начало ухудшаться состояние здоровья и 23 сентября 2014 года Тихомирова *** умерла. 20 марта 2015 года истец обратился к нотариусу г. Москвы Краснову *** с заявлением о принятии наследства по всем основаниям и предоставил все необходимые документы. Нотариусом г. Москвы Красновым ***. было открыто наследственное дело № 14/2015 к имуществу умершей Тихомировой ***. Истец является её единственным наследником. На основании того, что истец и его умершая мать договор купли-продажи спорной квартиры от 18.09.2009г. заключали под влиянием обмана, поскольку фактически заключался договор залога спорной квартиры, деньги за проданное жилое помещение истец и его мать не получали, так как продавать квартиру не собирались, договор был заключен под предлогом предоставления кредита под залог недвижимости, путем обмана и с целью прикрыть другую сделку. Истец просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 18.09.2009 года, расположенной по адресу: ***, недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Истец Тихомиров ***. и его представитель по доверенности Агафонова ***. в судебное заседание явились, дали свои пояснения в отношении исковых требований и оснований иска, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ООО «МБ Девеломпент» в судебное заседание не явился, явку своего представителя в суд не обеспечил, о времени и месте рассмотрения судебного дела извещен надлежащим образом, возражения на иск в суд не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Выслушав объяснение истца и его представителя, исследовав представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***. являлись собственниками в равных долях, по ½ доли, жилого помещения расположенного по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от  21.05.2008г., № государственной регистрации 77-77-08/037/2008-577 от 20.06.2008г.

18 сентября 2009 года между Тихомировым ***., его матерью Тихомировой ***. и ООО «МБ Девелопмент» заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры в простой письменной форме, зарегистрированный 21 октября 2009 года в Управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за №77-77-09/109/2009-272.

Стоимость квартиры по договору составляет *** рублей ** копеек, что эквивалентно сумме в размере *** долларов США по курсу ЦБ РФ по состоянию на 18.09.2009г. (курс ЦБ РФ на 18.09.2009г. равен 30,3881).

В качестве оплаты квартиры ООО «МБ Девелопмент» представлен один простой вексель №003210, выданный ООО КБ «Смоленский Банк», с датой погашения – по предъявлении, но не ранее 19.09.2011 года.

В день заключения договора сторонами составлен и подписан передаточный акт квартиры и акт приема-передачи векселя.

18 сентября 2009 года между ООО КБ «Смоленский Банк» и матерью истца Тихомировой ***. заключен кредитный договор №725 на сумму *** долларов США под 46,6 % годовых сроком возврата до 16 сентября 2011 года.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с матерью истца Тихомировой ***. ООО КБ «Смоленский Банк» был заключен договор залога ценных бумаг (векселя) №725-з, переданного ранее ООО «МБ Девелопмент» в счет оплаты по договору купли-продажи спорной квартиры Тихомирова ***. и его матери Тихомировой ***.

В спорной квартире были зарегистрированы Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***.

Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 26 августа 2011 года по гражданскому делу №2-23/11 были удовлетворены исковые требования ООО «МБ Девелопмент» к Тихомирову ***. и Тихомировой ***. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 апреля 2012 года решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 26 августа 2011 года оставлено без изменения, а жалоба Тихомировой ***. без удовлетворения.

Постановлением судебного пристава – исполнителя Бабушкинского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве за № 17233/12/29/77 от 18.06.2012г. было возбуждено исполнительное производство на основании Исполнительного листа № ВС № 013347733 от 10.05.2012г., выданного Бабушкинским районным судом г. Москвы по делу № 2-23/11, вступившему в законную силу 06.04.2012г., с предметом исполнения: прекратить право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** и выселить Тихомирова *** и Тихомирову *** из вышеуказанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в пользу взыскателя: ООО «МБ Девелопмент».

11 мая 2012 года на основании многочисленных заявлений потерпевших от действий гр. Салия ***., ООО КБ «Смоленский Банк», ООО «МБ Девелопмент» следственной частью ГСУ ГУ МВД России по г. Москве было возбуждено уголовное дело № 1-10/14 (28770) по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

Приговором Коптевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2014 года Салия ***. был признан виновным в совершении 18-ти преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 УК РФ (в редакции Федерального закона от 07.03.2011 № 26-ФЗ), и с применением положений ч.ч. 3,4 ст. 69 УК РФ, по совокупности преступлений осужден к лишению свободы сроком на 6 (шесть) лет с отбыванием в исправительной колонии общего режима, со штрафом в размере *** рублей. Приговором суда Салия ***. признан виновным в совершении 18-ти эпизодов мошенничества, то есть приобретения права на чужое имущество путем обмана, группой лиц по предварительному сговору, в особо крупном размере.

Из приговора следует, что Салия ***. совершил в отношении истца и его матери Тихомировой ***. преступление, предусмотренное ч.4 ст. 159 УК РФ, ввел их в заблуждение относительно существа совершаемой сделки, в результате которой был заключен договор купли-продажи квартиры.

Апелляционным определением Московского городского суда от 11.08.2014г. приговор Коптевского районного суда г. Москвы от 15.04.2014г. в отношении Салия ***. изменён в части размера штрафа, назначенного в качестве дополнительного наказания по совокупности преступлений с *** рублей до *** рублей. В остальной части приговор в отношении Салия ***. оставлен без изменения.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

По смыслу ст. 178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих, что Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***. добровольно продавали квартиру, имели намерение и желание продавать квартиру и лишить себя жилья.

Заключенный сторонами 18.09.2009г. договор купли-продажи спорной квартиры повлек прекращение у Тихомирова ***. и его матери Тихомировой ***. прав собственников в отношении жилого помещения и утрату самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, в связи с чем дальнейшее проживание Тихомирова ***. и членов его семьи на спорной площади, в соответствии с условиями договора, исключалось.

По мнению суда, договор купли-продажи был заключен на крайне невыгодных для Тихомирова ***. и его матери Тихомировой ***. условиях, поскольку спорная квартира для него и его матери является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него и у его матери отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой.

Также из текста указанного договора усматривается, что стоимость квартиры определена в договоре купли-продажи квартиры в размере *** рублей *** копеек, что существенно ниже рыночной стоимости аналогичного жилья на рынке недвижимого имущества по состоянию на 18.09.2009г., что также подтверждает совершение купли-продажи квартиры на условиях, невыгодных для истца и его матери.

Об отсутствии намерений продавать квартиру свидетельствует и тот факт, что Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***. продолжали проживать в квартире и оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Тихомиров ***. проживает в квартире до настоящего времени. С 23 сентября 2014г. после смерти матери истца Тихомировой ***. истец продолжает проживать в спорной квартире, произвел там косметический ремонт, в квартире находятся личные вещи истца, мебель, предметы быта. При этом ООО «МБ Девелопмент» в течение более пяти лет после заключения договора каких-либо действий собственника в отношении квартиры не совершало.

Договор купли-продажи квартиры, передача квартиры и приобретение векселя произведены в один день, одновременно с договором купли-продажи был заключен кредитный договор, что подтверждает заблуждение истца относительно природы сделки.

Денежные средства за квартиру Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***. фактически не получали, поскольку в этот же день вексель, переданный ООО «МБ Девелопмент» в счет оплаты за квартиру, передан под залог ООО КБ «Смоленский Банк» в обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона по оспариваемой сделке истец должен был передать ответчику квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче, а покупатель должен был уплатить продавцу деньги в оплату квартиры.

Следовательно, исполнением оспариваемого договора со стороны истца является передача покупателю квартиры, а со стороны ответчика - передача продавцу денежной суммы - цены квартиры.

Именно эти действия являлись бы исполнением оспариваемой сделки.

Между тем, как установлено судом, после подписания договора купли-продажи акт приема-передачи был составлен формально, фактически квартира от продавца покупателю не передавалась. Доказательств осмотра квартиры ранее совершения сделки, суду ответчиком не представлено.

Денежные средства по договору Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***. не получали, вексель к погашению не предъявлялся. Доказательств обратного сторона ответчика не представила.

Оценивая все представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что заблуждение относительно природы сделки имело существенное значение, так как Тихомиров ***. и его мать Тихомирова ***. не понимали, что безусловно лишаются собственности и единственного жилого помещения.

Волеизъявление Тихомирова ***. и его матери Тихомировой ***. в данной ситуации не соответствовало их действительной воле, так как они находились под влиянием заблуждения, поскольку не имели намерения лишить себя права собственности, а мать истца - Тихомирова ***. изъявила желание заключить лишь кредитный договор, согласившись на предоставление квартиры в качестве предмета залога в обеспечение исполнения своих обязательств в будущем.

При таких обстоятельствах иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным обоснован и подлежит удовлетворению. В порядке применения последствий недействительности сделки спорная квартира подлежит возвращению в собственность Тихомирова ***. и его матери Тихомировой ***.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 18 сентября 2009 года между Тихомировым ***, Тихомировой *** и ООО «МБ Девелопмент», зарегистрированный 21 октября 2009 года за № 77-77-09/109/2009-272.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ***, в собственность Тихомирова ***. и Тихомировой ***.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП после вступления его в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Невзорова