Решение по делу № 2-10/2012 (2-887/2011;) ~ М-940/2011 от 12.10.2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 февраля 2012 г.           с. Аскиз

Аскизский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Адыяковой Н.П.,

с участием представителя истца       Багаева А.В.

представителя ответчика - администрации МО Аскизский сельсовет Косточаковой В.О.,

представителя третьего лица на стороне ответчика     СПК «Асхыс» Челтыгмашева В.Д.,

при секретаре Чебодаевой Г.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова Е.Г. к      администрации     муниципального образования Аскизский сельсовет о признании права собственности      на недвижимое       имущество,

УСТАНОВИЛ:

Иванов     Е.Г. обратился в суд с исковым заявлением к администрации     муниципального образования Аскизский сельсовет о признании права собственности      на недвижимое       имущество в виде здания гаража, общей площадью 894,7 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>Б, литера В, указывая, что приобрел данное нежилое здание у ЗАО «Имени Калинина»     на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 40 000 рублей. В связи с ликвидацией     продавца     он /Иванов Е.Г. / не имеет возможности      зарегистрировать данную сделку и     оформить     правоустанавливающие      документы на объект недвижимости.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика     по настоящему делу привлечен сельскохозяйственный производственный кооператив «Асхыс».

Истец Иванов Е.Г. участия в судебном заседании не принимал.

В судебном заседании представитель      истца Багаев А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленный иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в заявлении, дополнив, что в связи с ликвидацией     продавца ЗАО «Имени Калинина» невозможно произвести     государственную регистрацию      перехода     права      на спорное недвижимое имущество     во внесудебном порядке. Обязательства по договору купли-продажи     от ДД.ММ.ГГГГ сторонами      исполнены,       имущество перешло      к покупателю по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ. С момента заключения сделки налоги не выплачивались, по какой причине его доверитель не вступил в права владения и пользования спорным объектом недвижимости он пояснить не может.

Представитель ответчика Косточакова В.О., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признала, суду пояснила, что имеется спор о праве. Кроме того, постановление главы администрации района в 2004 году земельный участок, где расположен спорный объект     был предоставлен в аренду СПК Асхыс. В 2011 году договор аренды земельного участка был продлен Комитетом по Управлению     муниципальным имуществом. Полагает, что администрация     Аскизского сельсовета не является     надлежащим ответчиком и к спорному     объекту отношения не имеет. Кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты      интересов.

Третье лицо на стороне ответчика председатель СПК «Асхыс» Челтыгмашев В.Д., а также и его представители Сагалаков Е.С., Чебодаев А.Г., действующие на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, участвовавшие в судебных заседаниях,      иск не признали,     суду пояснили, что с 2002 года по настоящее время СПК Асхыс платит налоги за землю. Все объекты, в том числе и здание спорного гаража были приобретены у конкурсного управляющего ЗАО имени Калинина на основании договора купли-продажи, которое впоследствии было ликвидировано.       

Выслушав объяснения лиц, участвующих в процессе, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ между закрытым акционерным обществом «Имени Калинина»     (далее - ЗАО «Имени Калинина», именуемым продавцом) в лице конкурсного управляющего ФИО8, действующего на основании определения Арбитражного суда Республики Хакасия №А-74-4000/01-К1 от ДД.ММ.ГГГГ, и Ивановым Е.Г. ( покупателем) заключен      договор купли-продажи            здания гаража, расположенного на территории центральной усадьбы ЗАО «Имени Калинина» в <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Оплата по договору произведена         Ивановым Е.Г. по квитанции к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-13).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Имени Калинина» (продавец) и сельскохозяйственный производственный кооператив «Асхыс» (покупатель) заключили     договор купли-продажи имущества, по условиям которого     продавец продаёт покупателю имущество, расположенное по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> руб. 06 коп.. Согласно акту приёма-передачи основных средств и товарно-материальных ценностей (приложение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ.) сельскохозяйственному производственному кооперативу «Асхыс» передано недвижимое имущество, в том числе … гараж для тракторов на 16 мест 1984 года постройки (строка 5), автогараж на 20 машин 1976 года постройки (строка 11), автогараж на 10 машин 1954 года постройки (строка 12).

Факт оплаты по договору произведена СПК «Асхыс» в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО имени Калинина.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия      от ДД.ММ.ГГГГ     в удовлетворении заявления     сельскохозяйственного кооператива «Асхыс» к Управлению Федеральной службы      государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности, о возложении обязанности зарегистрировать      право собственности на объекты недвижимости, в том числе и на спорные объекты, отказано ввиду непредставления заявителем доказательств возникновения права собственности на спорное имущество у продавца ЗАО имени Калинина.

Из мотивировочной части данного судебного акта следует, что в муниципальном архиве администрации Аскизского района, в архивном фонде № «Районный архитектор», в сборниках актов государственной комиссии по вводу в эксплуатацию объектов строительства в 1992 году, не числятся акты ввода в эксплуатацию объектов в <адрес>: овощехранилища по <адрес>, столовой по <адрес>, склада, диспетчерской и гаражей по <адрес>. В письме муниципального архива администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и письме ГКУ РХ «Национальный архив» указано, что план приватизации совхоза «Имени Калинина», расположенного по <адрес> в <адрес> на муниципальное хранение и на государственное хранение     в национальный архив не поступал, место нахождения документов неизвестно.

В соответствии с п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 указанного Постановления, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Кроме того, согласно п. 62 этого Постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из пояснений     председателя СПК «Асхыс» Челтыгмашева В.Д. следует, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен, имущество передано покупателю, то есть СПК «Асхыс», который до настоящего времени им владеет и пользуется, несёт бремя содержания объекта недвижимости, оплачивает платежи за аренду земельного участка по <адрес> в <адрес>.

В подтверждение владения и пользования СПК «Асхыс» спорными объектами недвижимости представлены постановление главы администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № п, от ДД.ММ.ГГГГ №-п о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес>, в аренду для ведения сельскохозяйственной деятельности.

На момент рассмотрения настоящего спора спорным объектом недвижимости владеет и пользуется     СПК «Асхыс» с момента заключения договора купли-продажи, то есть с октября 2002 года.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес> не имеется (л.д.16).

На балансе     муниципального образования Аскизский сельсовет Аскизского района Республики Хакасия спорные объекты     недвижимости      не числятся.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО9 и ФИО10 подтвердили суду факт владения и пользования СПК «Асхыс» спорным объектом недвижимости с конца 2002 года, который ранее     совхозом имени Калинина использовался для ремонта сельхозтехники.

В данной ситуации заключение продавцом     ЗАО имени Калинина нового договора об отчуждении того же имущества, можно рассматривать как неисполнение им ранее взятых на себя обязательств, однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что     имеется     договор от ДД.ММ.ГГГГ, не прошедший государственную регистрацию.

Исходя из совокупности      приведенных положений гражданского законодательства, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, обращаясь с иском о признании права собственности, сторона истца ссылается на невозможность осуществления государственной регистрации права в связи с ликвидацией     продавца - ЗАО имени Калинина.

Из пояснений представителя истца следует, что в регистрирующий орган сторона истца     с заявлением     о государственной регистрации перехода права не обращалось.

В данной ситуации, при отсутствии     одной из сторон сделок, право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, применяемыми по аналогии закона.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита     гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законами. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного     права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию     нарушенного права и спорного правоотношения, характеру     нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты,     лицо, обращающееся в суд,     вправе воспользоваться именно этим способом защиты, при этом при формулировании     требования основания иска должны соответствовать его предмету.

Поскольку основанием предъявленного      истцом требования фактически     является     невозможность государственной регистрации права собственности вследствие     ликвидации стороны по сделке, а не оспаривание данного права другими лицами, суд     приходит к выводу, что избранный истцом Ивановым Е.Г. способ защиты ненадлежащим, в связи с чем отказывает в иске о признании     права собственности на      спорный объект недвижимого имущества. Отказ в удовлетворении     иска не лишает истца возможности обратиться в суд с иным требованием с привлечением к участию в деле лиц в том процессуальном положении, которое будет соответствовать их положению в спорном материальном правоотношении.

Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

           р е ш и л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░      ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░      ░░░░░░░░░░░░░     ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░       ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░      ░░ ░░░░░░░░░░       ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 894,7 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░     ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░     ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                                         ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 29 ░░░░░░░ 2012 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                                 ░.░. ░░░░░░░░