Решение по делу № 2-521/2014 ~ М-78/2014 от 14.01.2014

Дело № 2-521/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2014 года город Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Матушевской Е.П.,

с участием истца Синельниковой Е.А.,

ответчика Захарова В.Ю.,

при секретаре Усковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Синельниковой к Захарову В, Захаровой М о взыскании задатка, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Синельникова Е.А. обратилась в суд с иском к Захарову В.Ю., Захаровой М.С. о взыскании задатка в сумме 496000 руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. Мотивировала свои требования тем, что 01.12.2011 г. между Синельниковой Е.А. и Захаровой М.С., Захаровым В.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры находящейся по адресу: г. Ачинск, принадлежащей Захарову В.Ю. и Захаровой М.С. на праве собственности, на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 29.03. 1994 г. В этот же день она передала Захаровым в качестве задатка 335 000 руб., 28.02.2012 г. – 23000 руб. Основной договор купли- продажи спорной квартиры был заключен и подписан 03.02.2012 г. При сдаче документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю для перехода права собственности на недвижимое имущество, а именно квартиры расположенной по адресу: г. Ачинск, стало известно, что в данном жилом помещении зарегистрирована с правом пользования несовершеннолетняя З К.В., оставшаяся без попечения родителей. В связи с этим, сделка купли-продажи заключена не была. Таким образом, Захаровы принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнили, задаток вернули частично в сумме 110000 руб. На основании изложенного, просит взыскать с Захарова В.Ю., Захаровой М.С. задаток в сумме 496000 руб., расходы по оплате государственной пошлины, солидарно. (л.д. 3-4).

Истец Синельникова Е.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме. В судебном заседании пояснила, что 01.12.2011 г. между ней и Захаровой М.С., Захаровым В.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры находящейся по адресу: г. Ачинск. В связи с тем, что задолженность за жилищно-коммунальные услуги в спорной квартире составляла около 120000 руб., выписку из домовой книги Захаровым не выдавали. Поэтому, при заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, сведений о том, что в ней зарегистрирована с правом пользования несовершеннолетняя З К.В., оставшаяся без попечения родителей, у нее не было. Об этом она узнала позже от представителя агентства недвижимости, которая пояснила, что ребенок находится в интернате. Представитель агентства также сказала им, что данное обстоятельство не имеет никакого значения, поскольку по документам собственниками спорной квартиры являются Захарова М.С. и Захаров В.Ю. Впоследствии после оплаты долга за квартиру ребенок был снят с регистрационного учета и документы переданы в банк для оформления договора купли-продажи, а потом в регистрационную палату. Регистрация сделки была приостановлена, т.к. в палате уже было сообщение органа опеки о правах несовершеннолетней на квартиру. Они пытались получить разрешение опеки на продажу, искали варианты жилья для ребенка, но ничего не получилось. Захарову М.С. лишили родительских прав, а квартиру закрепили за несовершеннолетней. Разрешение на продажу квартиры им не дали. Еще до заключения предварительного договора ею в качестве задатка Захаровой М.С. и Захарову В.Ю. было передано 10000 руб. Расписку на эту сумму уничтожили, но эта сумма вошла в сумму по расписке на 335000 руб. Фактически она передала Захаровым 248000 руб.: сначала передала денежные средства в сумме 10000 руб., потом 215000 руб. и 23000 руб. В расписке указали сумму 335000 руб., т.к. она планировала приобрести квартиру на ипотечные средства и для банка была нужна именно такая сумма личных денежных средств. Чтобы не было никаких сомнений, они для себя оформили Дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором указали, что продавец вернул покупателю часть задатка в сумме 110000 руб. и размер задатка фактически составляет 248000,00 руб. Считает, что данные денежные средства были переданы ею Захаровым именно в качестве задатка, а не в качестве аванса. Об этом они указывали как в предварительном договоре и расписке, так и во всех последующих дополнительных соглашениях. Ответчики понимали, что это именно задаток, а не аванс, и какие будут последствия в случае нарушения условий предварительного договора. Договор купли-продажи квартиры составляли сотрудники банка, почему они указали в нем сумму 335000 руб. как аванс, она не знает, при подписании договора не обратила на это внимания. Ответчики по предварительному договору гарантировали, что квартира свободна от прав третьих лиц. Риэлтор должен был проверить все документы и уведомить ее о наличии несовершеннолетнего ребенка и о возможных трудностях в приобретении жилья, но не сделал этого.

Ответчик Захаров В.Ю. в судебном заседании признал исковые требования частично. Пояснил, что в декабре 2011 года встал вопрос о продаже спорной квартиры. В данной квартире он не проживал, там жила его мать Захарова М.С. и несовершеннолетняя сводная сестра З К.В.. Для продажи квартиры он обратился к риэлтору. Он сказал риэлтору о том, что собственниками спорной квартиры является он и Захарова М.С. Кроме того, пояснил, что в квартире зарегистрирована несовершеннолетняя Захарова К.В., что подтверждалось выпиской из домовой книги, и что она находится в приюте. На момент обращения в агентство Захарова М.С. в отношении своей несовершеннолетней дочери не была лишена родительских прав. Риэлтор сказала, что проблем с этим нет, т.к. квартира в собственности у продавцов, ребенок собственности не имеет и родители могут его выписать. Кроме того, из выписки из домовой книги было видно, что имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги в спорной квартире. После того, как появился покупатель на спорную квартиру – Синельникова Е.А., ему передали в качестве задатка за квартиру денежные средства в сумме 10000 руб., т.е. в качестве гарантии дальнейшего заключения сделки купли-продажи. Потом был составлен предварительный договор и по расписке на 335000 рублей он получил сумму 215000 руб., т.к. нужно было оплатить долг за коммунальные услуги по квартире и выписать несовершеннолетнего ребенка. При получении этих денежных средств от Синельниковой Е.А., он расценивал их, как частичное гашение за покупку спорной квартиры. Задатком были только 10000 руб., т.к. их передали именно для того, чтобы он не продал квартиру другому покупателю. Также считает, что его вины в том, что сделка не состоялась, нет. Он не скрывал, что в квартире проживает ребенок, сказал об этом риэлтору, с которым заключил договор на продажу. Тот успокоил его, сказав, что никаких проблем нет, т.к. квартира находится в собственности, у ребенка собственности нет, ребенка можно выписать по заявлению матери. Он сам законов не знает, не имеет специального образования, в связи с чем не знал, какие могут быть негативные последствия при продаже квартиры в связи с регистрацией в ней ребенка, полностью доверился риэлтору, т.к. тот взял на себя все обязательства по продаже его квартиры. Согласен, что должен вернуть истице сумму 248000 рублей, но в настоящее время вернуть их не может, т.к. у него двое детей, жена в декретном отпуске, в связи с чем он сам находится в тяжелом финансовом положении. Его мать также не имеет средств для погашения долга.

Ответчик Захарова М.С. надлежащим образом извещенная о времени, дате, месте судебного слушания дела, путем вручения судебной повестки (л.д. 52), в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Предоставила письменный отзыв, в котором указала, что сумма 248000 рублей, уплаченная ей и ее сыну Захарову В.Ю. является авансом(л.д. 44).

Представитель третьего лица Агентства недвижимости «Гарантия» Каташова Т.А. в судебном заседании просила исковые требования истицы удовлетворить. Пояснила, что она занималась сопровождением сделки по продаже спорной квартиры по договору с Захаровым В.Ю. Ею были подготовлены все необходимые для сделки документы, сделаны запросы в регистрирующие органы. По представленным справкам обременение квартиры отсутствовало. До подписания предварительного договора она не знала, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, т.к. выписки не было. Потом, когда был погашен долг за коммунальные платежи и дали выписку, то в ней было указано, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Продавец сказал, что выпишет его, что впоследствии и сделал. На протяжении всей сделки ответчики не говорили, что ребенок изъят из семьи, говорили, что он в интернате, но эта информация ее не насторожила, т.к. квартира принадлежала Захаровым на основании договора о безвозмездной передачи жилья в собственность, ребенок участия в приватизации не принимал. Сначала истец дала ответчику 10000 рублей, чтобы он не продал квартиру никому другому, потом передавались денежные средства для оплаты долга по коммунальным платежам. Оформлялось все в качестве задатка. Полагает, что это ответчики скрыли информацию о ребенке, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению. Предоставила письменный отзыв(л.д.60-61).

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в следующих размерах и по следующим основаниям.

По п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу указанной нормы, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Авансом признается предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается и предоставить доказательства в обоснование своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что Захаровой М.С., Захарову В.Ю. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: г. Ачинск, по 1/2 доли каждому(л.д.24,25,45).

20.11.2013г. указанная квартира была осмотрена истцом Синельниковой Е.А. и ею дано согласие на покупку квартиры(л.д.46).

22.11.2013г. Захаров В.Ю. заключил договор о продаже объекта недвижимости с агентством недвижимости «Гарантия» в лице ИП Каташовой Т.А. Согласно указанному договору, исполнитель возлагает на себя ответственность за продажу квартиры по адресу: г. Ачинск, м-он 6, по подготовке документов на продажу, а также самого договора купли-продажи(л.д.47).

01.12.2011г. была составлена расписка в получении Захаровым В.Ю. от Синельниковой Е.И. денежных средств в сумме 335000 рублей в качестве задатка за продажу квартиры(л.д.8).

В суде пояснениями сторон установлено, что фактически по данной расписке Захаровым В.Ю. от Синельниковой Е.И. получены денежные средства в сумме 215000,00 руб., 10000,00 руб. были получены Захаровым В.Ю. ранее.

28.02.2012г. также была составлена расписка в получении Захаровым В.Ю. от Синельниковой Е.И. денежных средств в сумме 23000 рублей в качестве задатка за продажу квартиры(л.д.12).

Захаровой М.С., Захаровым В.Ю. и Синельниковой Е.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Ачинск, м-он 6, датированный 01.12.2011г., согласно которому стороны определили стоимость продаваемой квартиры в сумме 1080000 руб. В п.4 Предварительного договора указано, что покупатель передал продавцам 335000 руб. и 23000 руб., что подтверждается расписками от 01.12.2011 г. и 28.02.2012 г., что в общей сумме составило 358000 руб. в наличной форме посредством передачи денежных средств в качестве предварительной оплаты, то есть задатка, что в свою очередь составляет часть цены продаваемого имущества. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 01.06.2013 г. Продавцы гарантируют, что до совершения настоящего договора квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запретом не состоит, третьих лиц, имеющих право на квартиру, нет (л.д. 7).

Однако, учитывая, что в предварительном договоре, датированном 01.12.2011 года, имеется указание на расписку от 28.02.2012 года на сумму 23000 руб., у суда имеются неустранимые сомнения в заключении предварительного договора до получения денежных средств Захаровым В.Ю. и заключения основного договора купли-продажи квартиры от 03.02.2012г. в связи с чем данный договор не может быть принят в качестве надлежащего доказательства.

03.02.2012 г. между Захаровой М.С., Захаровым В.Ю. и Синельниковой Е.А. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Ачинск, м-он 6, согласно которому стороны определили стоимость продаваемой квартиры в сумме 1080000 руб. При этом, в п. 4.3. Договора указано, что часть 1 цены имущества, составляющую 335000 руб., Покупатель уплатил в наличной форме посредством передачи денежных средств Продавцам в качестве предварительной оплаты (аванса) до подписания настоящего Договора, что подтверждается распиской от 18.01.2012 г. (л.д. 9-11).

Таким образом, исходя из текстов расписок и договора купли-продажи спорной квартиры от 03.02.2012 г. (л.д. 9-11), а также пояснений ответчика Захарова В.Ю., третьего лица Каташовой Т.А., у суда имеются сомнения в отношении того, что сумма в размере 215000 руб., уплаченная Синельниковой Е.А. 01.12.2011 года в счет причитающихся со стороны по договору платежей, является задатком.

Сумма 23000,00 рублей, переданная 28.02.2012 года, также не может быть признана задатком, т.к. была передана после заключения основного договора купли-продажи от 03.02.2012 года.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что денежные средства переданные покупателем продавцу в размере 248000 рублей в данном случае, несмотря на то, что названы задатком, не могут быть расценены в качестве такового, поскольку сторонами не предусмотрено, что данный платеж является обеспечительным и вносится в качестве обеспечения исполнения истцом своих обязательств заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок, часть денежных средств передавалась позже заключения основного договора. При таком положении спорная денежная сумма является авансом, который выполняет платежную функцию.

Принимая во внимание, что в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, то сторона, получившая соответствующую сумму, независимо от того, в силу каких причин не было исполнено обязательство, обязана ее вернуть.

Какие-либо доказательства того, что сторонами заключалось отдельное от предварительного договора письменное соглашение о задатке, в материалах дела отсутствуют.

Также в судебном заседании истцом не представлено достаточных доказательств, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами не состоялась по вине ответчиков.

В судебном заседании установлено и истцом не оспорено, что после получения денежных средств 01.12.2011 года Захаровым В.Ю. 09.12.2011 года была оплачена задолженность по коммунальным платежам в размере 151796,86 рублей(л.д.22,23), несовершеннолетний ребенок ЗК.В. 12.01.2012 года снята с регистрационного учета, т.е. подготовлены все необходимые документы для продажи квартиры. 03.02.2012 года между сторонами подписан договор купли-продажи квартиры.

Согласно материалам дела, 03.02.2012 г. Синельниковой Е.А., Захаровой М.С., Захаровым В.Ю. в регистрационную службу было подано заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по адресу: г. Ачинск, м-он 6, 07.03.2012 г. государственная регистрация прав на спорную квартиру была приостановлена. (л.д. 14,15,16,17).

Из сообщения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю от 08.06.2012 г. следует, что Синельниковой Е.А., Захаровой М.С., Захарову В.Ю. в государственной регистрации сделки – договора купли –продажи квартиры по адресу: г. Ачинск, м-он 6 было отказано. Отказ мотивирован тем, что при проведении правовой экспертизы установлено, что в едином государственном реестре прав на спорную квартиру, содержатся сведения о несовершеннолетней, проживающей в данной квартире, как член семьи собственника, оставшаяся без попечения родителей, на основании письма № от 05.12.2011 г. Управления образования Администрации г. Ачинска, исполняющего функции органа опеки и попечительства. (л.д. 57,58).

По делу установлено, что решением Ачинского городского суда от 29.03.2012 г. Захарова М.С. лишена родительских прав в отношении малолетней дочери З К.В., которая оставлена на попечении Краевого государственного казенного учреждения социального обслуживания «Социально – реабилитационный центр для несовершеннолетних «Ачинский» (л.д. 65-68).

Решением Ачинского городского суда от 20.08.2013 г. Захарову В.Ю. и Захаровой М.С. было отказано в удовлетворении исковых требований к Краевому государственному казенному образовательному учреждению для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Ачинский детский дом №1» об обязании дать разрешение на продажу квартиры(л.д.69-70).

Учитывая, что подготовкой документов на продажу квартиры по договору от 22.11.2011 года занималось агентство недвижимости «Гарантия» в лице ИП Каташовой Т.А., которая взяла на себя всю ответственность за продажу жилого помещения, что письмо Управления образования Администрации г. Ачинска о несовершеннолетней, проживающей в данной квартире, как член семьи собственника, оставшаяся без попечения родителей, было направлено в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю уже после передачи денежных средств ответчикам по расписке от 01.12.2011г., принимая во внимание, что Захаровы предпринимали все возможные действия для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, в том числе обращались в суд, суд считает, что вина ответчиков в том, что сделка не состоялась, отсутствует.

Доказательств уклонения Захаровых от заключения сделки суду не представлено. Доказательств того, что Синельникова Е.А. понесла убытки по вине ответчиков, истцом суду также не представлено.

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, руководствуясь ст. 380, 381 ГК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца сумму аванса в размере 248 000 руб. (10000+ 215000+23000) по 124000 руб. с каждого, во взыскании суммы задатка в двойном размере, отказать. Основания взыскания аванса в солидарном порядке у суда отсутствуют.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно, представленному в материалы дела чеку-ордеру от 14.01.2014 г., за подачу иска в суд истцом Синельниковой Е.А. была уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб. (л.д. 2). Во исполнение указанных требований закона с ответчиков следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины истцом в размере по 1000,00 руб. с каждого.

Кроме того, в силу требований ст. 103 ГПК РФ, учитывая, что истцу была уменьшена сумма госпошлины за подачу иска в суд, с ответчиков в доход местного бюджета муниципального образования г. Ачинска Красноярского края подлежит взыскать госпошлину в сумме 2080 руб. по 1040 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Синельниковой к Захарову, Захаровой о взыскании задатка, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с Захарова, Захаровой в пользу Синельниковой денежные средства в сумме 248 000 руб., по 124 000 руб. (Сто двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек с каждого.

Взыскать с Захарова, Захаровой в пользу Синельниковой судебные расходы в сумме по 1000(одна тысяча) рублей 00 копеек с каждого.

В остальной части заявленных исковых требований, отказать.

Взыскать с Захарова, Захаровой в доход местного бюджета муниципального образования г. Ачинска Красноярского края госпошлину в сумме 2080 рублей 00 копеек по 1040(одна тысяча сорок ) рублей 00 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья подпись Е.П. Матушевская

Согласовано к размещению на сайт суда

«14» марта 2014 года Е.П. Матушевская