Определение об отказе в передаче дела для рассмотрения по существу в суд кассационной (надзорной) инстанции от 21.05.2012 по делу № 4г-3790/2012 от 02.05.2012

№ 4г/3-3790/12

ОПРЕДЕЛЕНИЕ                                                                                                                     

21 мая 2012г.  г. Москва

Судья Московского городского суда Тихенко Г.А., рассмотрев кассационную жалобу представителя Балуева Л.В. по доверенности Орлова А.Ю., поступившую в экспедицию Московского городского суда 28.04.2012г., на решение Лефортовского районного суда г.Москвы от 01.11.2011г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2012г. по гражданскому делу по иску Балуева Л.В. к ООО КБ «Московский Национальный Инвестиционный Банк» об изменении договора аренды помещения,

Установил:

Балуев Л.В. обратился в суд с иском к ответчику ООО «КБ «Московский Инвестиционный Банк», в котором, с учетом уточнений, просит изменить договор аренды помещения №*** от 01.08.1997 года в части размера арендной платы (п.3.3. и п.3.4.), утвердив условие договора аренды  о размере арендной платы  (п.3.3. и п.3.4.) в следующей редакции:

В пункте 3.3. Договора аренды помещения от 01.08.1997 №*** заменить слова: «по 01 августа 2046г.» словами: «по 01 августа 2011г», слова «за весь оставшийся срок аренды» - исключить.

Дополнить договор аренды помещения  от 01.08.1997 №*** пунктом 3.4.1. следующего содержания:

«3.4.1. С даты вступления в законную силу судебного решения Лефортовского районного суда г.Москвы об изменении условий настоящего договора (далее – «Решение суда») арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей за каждый год аренды после вступления в законную силу Решения суда. Арендная плата уплачивается Арендатором  следующим образом: за первый после вступления в законную силу Решения суда год аренды – единовременно в течение одного месяца со дня вступления в законную силу Решения суда; за последующие годы – единовременно в срок до 10 сентября очередного года аренды.

Сумму  в размере 522 905 (пятисот двадцати двух тысяч девятисот рулей) – в счет возмещения затрат арендодателя – Арендатор уплачивает Арендодателю единовременно в течение одного месяца с даты вступления в законную силу Решения суда».

«3.7. Все платежи по настоящему Договору, за исключением платежей, указанных в пункте 3.1. и 3.3., перечисляются на расчетный счет Арендодателя в ОАО ***» по следующим реквизитам: ИНН***, КПП ***, р/с ***, к/с *** в ОПЕРУ МГТУ Банка России, БИК ***, ОКАТО ***».

«4.2.2. Ежегодно, не позднее 4 квартала, Стороны пересматривают размер арендной платы с учетом увеличения ставок и/или коэффициентов к ставкам арендной платы на землю и увеличения налога на арендуемое нежилое помещение».

В обоснование исковых требований истец указал на то, что является собственником нежилого помещения общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: г.Москва. На момент заключения истцом договора купли-продажи, приобретаемое помещение было обременено договором аренды от 01.08.1997г., заключенным между арендодателем и арендатором, в связи с чем арендатором остался ответчик.

Пунктами  3.3. и 3.4. оспариваемого истцом договора аренды установлено, что арендная плата с 01 мая 1998 г. по 01 августа 2046 г. устанавливается в размере 132 476 400  НЕДЕНОМИНИРОВАННЫХ рублей за весь оставшийся срок аренды с учетом НДС 20%. Арендная плата, указанная в п.3.3. настоящего договора, единовременно перечисляется до 01 июля 1998 г. с корреспондентского счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Согласно экспертному заключению ЗАО «М – агентство недвижимости» от 14.03.2011г., представленному истцом, годовая стоимость аренды квадратного метра в данном помещении составляла на момент заключения договора аренды 550-580 долларов США, с учетом курса доллара США, установленного ЦБ РФ на 01.08.1997г. 5.800 рублей  за один доллар США, то есть, по мнению истца,  рыночная стоимость аренды данного помещения на момент заключения договора составляла 3.190 рублей за 1 кв.м. в год, что в 250 раз больше полученной стоимости.

С момента заключения договора аренды - с 01.08.1997г. размер арендной платы не изменялся, поскольку она была внесена единовременно, однако, согласно экспертному заключению о стоимости аренды помещения от 13.10.2010 года, выполненному ЗАО «М-Агентство недвижимости», и представленному истцом, рыночная величина арендной платы за данное помещение в настоящее время составляет не менее 11.475 рублей за 1 кв.м.  в год.

Таким образом, в связи с существенным занижением арендной платы, установленной договором аренды, Балуев Л.В. терпит убытки  в размере порядка 2585317,5 рублей в год. Кроме того, как собственник помещения ежегодно должен оплачивать налог на имущество физических лиц, а также арендую плату за земельный участок, на котором находится помещение. В настоящее  время общий размер платежей, произведенный истцом составил 522905 руб. 26 коп. Основанием  для установления данных платежей (с 2000 года) стали договоры долгосрочной аренды земельного участка №*** от 15.11.2000 года и №*** от 22.08.2000 года, которые были заключены в связи с распоряжением префекта ЮВАО г.Москвы от 11.07.2000 и №*** и №***), в связи с чем  истец не мог предвидеть  данные расходы поскольку они возникли после приобретения помещения. При  этом истец в связи с арендными обязательствами лишен возможности пользоваться своим помещением,  на нем лежит бремя расходов, связанных с его содержанием, однако средств для содержания помещения не имеется, то есть расходы, связанные с содержанием помещения, находящегося в собственности Балуева Л.В., за период с 23.08.1999 года по настоящее время, превысили указанную в договоре сумму арендной платы за весь период аренды на 529.536 руб. 80 коп., что в 3 раза больше уплаченной арендной платы.

В судебном заседании представители истца уточненные требования поддержали.

Представитель ООО КБ «МНИБ» в судебном заседании исковые требования не признал.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 01.11.2011г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2012г., Балуеву Л.В. в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные вышке судебные постановления отменить.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив состоявшиеся судебные постановления, проверив доводы жалобы, нахожу, что существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, при рассмотрении дела судом допущено не было; доводы жалобы не могут повлечь за собой возможность отмены состоявшихся судебных постановлений в кассационном порядке.

Из обжалуемых судебных постановлений усматривается, что 29.01.1997 года между ТОО «Т» (продавец) и ООО «Компания «Д» (покупатель) был заключен договор  купли-продажи нежилого помещения площадью *** кв.м, расположенного по адресу: г.Москва. Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу решениями  Мещанского районного суда г. Москвы от 28.11.2003г. и Лефортовского районного суда г. Москвы от 30.08.2005г.

Также из судебных постановлений следует, что решением Мещанского районного суда от 28.11.2003г. установлено, что 01.08.1997 года между ООО «Компания «Д» и ООО «Московский Национальный Инвестиционный банк» был заключен договор № ** аренды нежилого помещения, по условиям которого ООО «Компания «Д» передало ответчику в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, площадью *** кв.м, которое  ответчиком было принято.

23.08.1999 года между истцом и ООО «Компания «Д» был заключен договор купли-продажи  нежилого помещения площадью *** кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, зарегистрированный 15.09.1999г. в Москомрегистрации.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.1999 года серии АА №*** Балуев Л. является собственником части здания по адресу: г.Москва, площадью *** кв.м.

Письмом №*** от 07.10.99 года ООО КБ «Московский Национальный Инвестиционный банк» уведомил Балуева Л.В. о том, что помещение было передано ему ООО «Компания «Д» на правах долгосрочной аренды на основании договора № ***, заключенного 01.08.97 года; объектом представленного ответчиком договора аренды является нежилое помещение общей площадью *** кв.м., срок аренды установлен с 01.08.97 года по 01.08.2046 года.

В соответствии с заключенным 01.08.1997г. между ООО «Компания «Д», как арендодателем, и Коммерческим банком «Московский Национальный Инвестиционный банк», как арендатором, договором аренды № *** арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: Москва, общей площадью *** кв.м, срок аренды установлен с 01.08.1997 года по 01.08.2046 года (п.1.1., 4.1. договора аренды).

Согласно пунктам  3.1.,3.2.  договора аренды сторонами договора определено, что арендная плата с 01 августа 1997 года по 30 апреля 1998 года устанавливается в размере 8 454 000  НЕДЕНОМИНИРОВАННЫХ рублей в месяц за все арендуемое помещение с учетом НДС 20%. Расчеты по арендной плате, указанной в п.3.1. настоящего договора производятся ежемесячно не позднее 10 числа, начиная с первого месяца аренды, путем перечисления денежных средств с корреспондентского счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Пунктами  3.3. и 3.4. оспариваемого договора аренды установлено, что арендная плата с 01 мая 1998 г. по 01 августа 2046г. устанавливается в размере 132 476 400  НЕДЕНОМИНИРОВАННЫХ рублей за весь оставшийся срок аренды с учетом НДС 20%. Арендная плата, указанная в п.3.3. настоящего договора, единовременно перечисляется до 01 июля 1998 г. с корреспондентского счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Согласно экспертному заключению ЗАО «М – агентство недвижимости» от 14.03.2011г., представленному истцом, годовая стоимость аренды квадратного метра в данном помещении составляла на момент заключения договора аренды 550-580 долларов США, с учетом курса доллара США, установленного ЦБ РФ на 01.08.1997г. 5.800 рублей  за один доллар США, то есть, по мнению истца,  рыночная стоимость аренды данного помещения на момент заключения договора составляла 3190 рублей за 1 кв.м. в год, что в 250 раз больше полученной стоимости.

С момента заключения договора аренды - с 01.08.1997г. размер арендной платы не изменялся, поскольку она была внесена единовременно, однако, согласно экспертному заключению о стоимости аренды помещения от 13.10.2010 года, выполненному ЗАО «М-Агентство недвижимости», и представленному истцом, рыночная величина арендной платы за данное помещение в настоящее время составляет не менее 11475 рублей за 1 кв.м в год.

Верно установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований, при этом обоснованно исходя из положений ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения 23.08.1999 года располагал сведениями об обременении недвижимости договором аренды от 01.08.1997г. сроком на 49 лет, что было подтверждено вступившим в законную силу решением суда.

Также судом было учтено, что от заключения договора Балуев Л.В. не отказался, заключенный договор купли-продажи не признан в судебном порядке недействительным либо незаключенным;  на момент заключения договора  купли-продажи арендная плата за все 49 лет банком была выплачена, доказательств наличия одновременно всех условий, указанных в ст. 451 ГК РФ для изменения договора, истцом суду представлено не было.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сами по себе инфляционные процессы, рост ставок арендной платы, изменение экономической ситуации не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Проверяя доводы заявителя, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрела.

Так, в своем определении коллегия указала, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанные основания истцом  в рассматриваемом деле  не приведены и не доказаны.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако недостижение такого соглашения по вопросу об изменении ставки арендной платы не является основанием для ее изменения по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса в судебном порядке по требованию одной из сторон, если между сторонами не заключено, в том числе и конклюдентными действиями, соответствующее соглашение о возможности передачи спора по изменению договора на рассмотрение суда.

Из представленных документов не следует, что упомянутое соглашение заключалось, следовательно, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на положение  которого ссылается истец в исковом заявлении.

Доводы заявителя были проверены судами первой и второй, однако своего подтверждения не нашли.

Выражая несогласие с судебными постановлениями, заявитель в жалобе указывает на то, что при разрешении спора судами неверно дано толкование закона, а также не применен закон, подлежащие применению.

Данные доводы не могут повлечь отмену состоявшихся судебных постановлений, поскольку основаны на ином толковании норм права.

Кроме того, в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон, следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

При таких обстоятельствах суд рассмотрел дело по заявленным требованиям и применил закон, подлежащий применению.

Доводы жалобы были предметом рассмотрения суда первой и второй инстанций и не свидетельствуют о наличии нарушений закона, которые могут повлечь отмену судебных постановлений, направлены на иное толкование закона и переоценку доказательств, которые были исследованы судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. Суд кассационной инстанции не вправе давать иную, отличную от суда первой инстанции, оценку представленным доказательствам.

Как усматривается из обжалуемых судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 ГПК РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, ст. 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ОПРЕДЕЛИЛ:

░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░ 

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░                                                          ░░░░░░░ ░.░.