Определение суда апелляционной инстанции по делу № 33-19382/2014 от 11.09.2014

Судья суда первой инстанции: Новикова Е.А. Дело № 33-19382

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 сентября 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Гербекова Б.И.,

Судей Лашкова А.Н., Максимовой Е.В.,

При секретаре Илюткиной О.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лашкова А.Н.

дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Управляющая компания «Спектр Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» по доверенности Палюлина А.Ю. на решение Головинского районного суда города Москвы от 10 декабря 2013 года, в редакции определения того же суда от 06 июня Я.В. право собственности на ½ доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, корп. ****, кв. ****.

Признать за Сазоновой Т.Е. право собственности на ½ доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, корп. ****, кв. ****.

В удовлетворении встречного иска ООО Управляющая компания «Спектр Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» к Сазонову Я.В., Сазоновой Т.Е. о взыскании отказать,

УСТАНОВИЛА:

Сазонов Я.В., Сазонова Т.Е. в лице представителя, действующего на основании ордера и доверенности адвоката Шигина Н.С., обратились в суд с иском к ответчику ЗАО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» и, уточнив исковые требования, просили признать за каждым из них право собственности на ½ долю квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ****, д. ****, корп. ****, кв. ****.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с предварительным договором с покупателем квартиры от 30 января 2008 г. №01-65302-1, заключенным истцами с ЗАО «Управляющая компания «Старый Город» Д.У.ЗПИФН «Северный парк» в лице ЗАО «МИАН-Девелопмент» в целях удовлетворения их личных, семейных, бытовых нужд были оплачены денежные средства в размере **** руб. на приобретение помещения, включающего четырехкомнатную квартиру, расположенную на 26 этаже, условный № ****, и летние помещения, общей площадью **** кв.м., расположенных в объекте по строительному адресу: г. Москва, ****, влад. ****, корп. ****. Истцы свои обязательства по договору исполнили, перечислив на счет ответчика денежные средства, однако до настоящего времени квартира в их собственность не передана, так как акт реализации инвестиционного контракта не подписан всеми участниками инвестиционного проекта.

ООО УК «Спектр-Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» предъявлен встречный иск к Сазонову Я.В., Сазоновой Т.В. о взыскании с Сазонова Я.В., Сазоновой Т.В. денежных средств в размере **** руб. в счет произведения доплаты за дополнительную площадь квартиры.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что удовлетворение первоначальных исковых требований возможно только при соблюдении интересов ответчика по первоначальному иску и произведения ответчиками по встречному иску доплаты в указанном размере. По мнению истца по встречному иску, исчисление ответчиками ориентировочной площади приобретаемой квартиры без применения понижающих коэффициентов, является нарушением условий предварительного договора, в котором предусмотрено исчисление общей площади квартиры как суммы площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас, общей площадью **** кв.м. Также ООО УК «Спектр-Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» просит взыскать с Сазонова Я.В., Сазоновой Т.В. государственную пошлину за рассмотрение судом встречного иска.

В судебном заседании первой инстанции истцы Сазонов Я.В., Сазонова Т.Е. и их представитель, действующий на основании ордера и доверенности адвокат Шигин Н.С., исковые требования поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчик ЗАО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» о времени и месте судебного заседания извещён, представитель в судебное заседание первой инстанции не явился.

Третьи лица ООО «ЭТО-С», ЗАО «Компания «СтройТехСервис», Москомстройинвест, Правительство г. Москвы, Управление Росреестра по Москве о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представители в суд первой инстанции не явились.

Судом постановлено указанное выше решение суда, об отмене которого просит представитель ООО «Управляющая компания «Спектр Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» по доверенности Палюлин А.Ю. в части отказа в удовлетворении встречного иска по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» а также представитель третьего лица ООО «Экология.Технология.Образование-С», действующий на основании доверенности Палюлин А.Ю. в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы поддержал.

В заседание судебной коллегии Сазоновы Я.В., Т.В. и их представитель по доверенности и ордерам адвокат Шигин Н.С. явились, просили оставить решение суда без изменения.

Представители ответчика ЗАО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк», третьих лиц ЗАО «Компания «СтройТехСервис», Москомстройинвест, Правительство г. Москвы, Управление Росреестра по Москве о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 08.08.2000г. Правительством Москвы принято Постановление № 615 о проектировании и строительстве жилого комплекса по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., вл. 25 (САО).

Постановлениями Правительства от 07.10.2003г. № 848-ПП и от 27.12.2006г. № 1049-ПП в указанное выше постановление Правительства Москвы внесены изменения, в том числе, в части изменения сроков строительства, состава участников инвестиционной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 29.07.2008г. № 681-ПП указанное постановление Правительства Москвы № 615 признано утратившим силу, установлен новый срок окончания строительства - декабрь 2009г., утвержден новый порядок финансирования строительства.

06.12.2000г. с ООО «Экология.Технология.Образование-С» был заключен инвестиционный контракт № 116 о реализации инвестиционного проекта в строительстве.

Впоследствии в данный контракт вносились изменения и дополнения, что подтверждается дополнительными соглашениями к данному контракту, в части изменения сроков строительства (последнее изменение - декабрь 2009г.), а также в части порядка инвестирования и прав участников данного проекта относительно результата инвестиционной деятельности (ООО «Экология. Технология. Образование-С» за счет собственных и привлеченных средств инвестирует 50 % стоимости проектирования и строительства комплекса, другие 50 % стоимости проектирования и строительства комплекса финансируется на следующих условиях: 95% - ООО «Экология.Технология.Образование-С», 5% - за счет города Москвы).

29.11.2004г. между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ныне правопреемником ДИПС является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - п. 17 положения о данном Комитете) и ООО «Экология.Технология.Образование-С» заключен договор № 320-ИС на право соинвестирования строительства данного объекта.

В дальнейшем в данный договор также вносились изменения и дополнения в части сроков строительства и изменения состава участников инвестиционной деятельности, что подтверждается соответствующими дополнительными соглашениями к данному договору.

Разрешение на строительство указанного выше объекта за № **** выдано ООО «Экология.Технология.Образование-С» 14.03.2005г. со сроком действия до 14.03.2008г.

01 августа 2008г. ООО «Экология.Технология.Образование-С» получено разрешение на строительство за № **** со сроком действия до 1 августа 2009г.

Согласно договора от 22 февраля 1993г. № **** (с последующими изменениями и дополнениями, что подтверждается дополнительными соглашениями) между Москомземом и ООО «Экология.Технология.Образование-С» земельный участок с адресными ориентирами: г. Москва, ****, вл. ****, предоставлен в долгосрочную аренду последнему для строительства жилого комплекса.

Исходя из содержания указанных выше инвестиционного контракта, договора на право соинвестирования строительства (с учетом дополнительных соглашений к ним), постановлений Правительства Москвы, ООО «Экология. Технология. Образование-С», являясь заказчиком, застройщиком и инвестором одновременно, имеет право уступить свои права в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования.

Протоколами от 02.12.2003г., от 25.11.2004г., от 29.11.2004г. было произведено распределение общей жилой площади в доме-новостройке по адресу: г. Москва, ****, вл. ****, корп. ****, ****, ****.

В соответствии с указанными протоколами квартира под условным номером 118 по адресу: г. Москва, ****, влад. ****, к. ****, переходит в собственность ООО «Экология. Технология.Образование-С».

Согласно договора от 28.11.2005г. № **** ООО «Экология. Технология. Образование-С» привлекло к участию в инвестировании данного проекта, в том числе, в части спорной квартиры, ЗАО «Компания «СтройТехСервис».

В соответствии с договором от 03.04.2006г. №**** между ООО «Экология. Технология. Образование-С», ЗАО «СтройТехСервис» и ЗАО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» (впоследствии ООО) последнему переданы права по договору соинвестирования в полном объеме, в том числе в части получения в собственность спорной квартиры.

ЗАО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» в соответствии с агентскими договорами от 11.05.2006г. № **** и № ****, договором возмездного оказания услуг от 11.05.2006г. № ****, на основании доверенностей от 11.05.2006г. №****, **** поручило ЗАО «МИАН-Девелопмент» поиск третьих лиц, желающих приобрести квартиры в указанном жилом комплексе, а также заключение от имени ЗАО УК «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» с третьими лицами договоров на привлечение денежных средств для приобретения квартир, форма договора (предварительный договор с покупателем квартиры) была приведена в приложении к агентскому договору.

В связи с изменениями и дополнениями в Правила доверительного управления ЗПИФН «Северный парк» доверительным управляющим ЗПИФН «Северный парк» после ЗАО Управляющая компания «Старый Город» являлось ООО Управляющая компания «Премиум Финанс», ныне - ООО УК «Спектр-Капитал».

30.01.2008 года между ЗАО Управляющая компания «Старый город» Д.У.ЗПИФН «Северный парк» в лице агента ЗАО «МИАН-Девелопмент» и Сазоновым Я.В., Сазоновой Т.Е. (в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2009г.) заключен в целях удовлетворения их личных, семейных, бытовых нужд предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ****, влад. ****, квартира под условным номером **** (л.д. ****).

Платежными поручениями от 31.01.2008г., от 05.02.2008г., от 21.02.2008г., от 31.03.2008г., от 22.04.2008г., от 24.04.2008г., от 24.07.2008г., от 25.07.2008г., от 17.12.2009г., от 18.12.2009г., истцы произвели оплату по договору в сумме **** руб. (л.д. ****).

После ввода жилого комплекса в эксплуатацию корпусу **** был присвоен почтовый адрес: г. Москва, ****, дом ****, корпус ****.

По данным БТИ спорная квартира имеет общую площадь **** кв.м., ей присвоен номер **** (л.д. ****).

Суду представлено платежное поручение №**** от 09.12.2013г., в котором в качестве основания платежа указано: окончательный расчет в одностороннем порядке по предварительному договору с покупателем квартиры №**** от 30.01.2008г. На счет ООО УК «Спектр-Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» перечислены денежные средства в сумме в сумме **** руб. ****коп. (л.д. ****).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 23.10.2013г. №****, данные о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ****, д. ****, корп. ****, кв. ****, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют (л.д. ****).

Удовлетворяя требования Сазоновых, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о том, что истцы, заключая предварительный договор купли-продажи, и произведя оплату по указанному договору, в силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ, приобрели право требования передачи в их собственность квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, ****, д. ****, к. ****, который в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования – квартира №**** передана в пользование истцам в полном объеме исполнившим обязательство по предварительному договору о внесении денежных средств в счет оплаты жилого помещения. В данном случае имеет место невозможность заключения договора купли-продажи квартиры по причине, явно независящей от истцов. Истцы не могут повлиять на оформление права собственности ответчика на передаваемый объект недвижимости. Принимая во внимание данные обстоятельства, за Сазоновым Я.В., Сазоновой Т.Е. следует признать право общей долевой собственности по ½ доли каждому, на квартиру № **** в д. ****, к. **** по **** ш. в г. Москве.

Выводы суда первой инстанции в указанной части сторонами не оспариваются.

Вместе с этим, отказывая в удовлетворении встречных требований ООО Управляющая компания «Спектр-Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» о взыскании с ответчиков денежных средств в сумме ****руб. солидарно, суд первой инстанции исходил из того, что данные требования не основаны на законе и заключённом истцами предварительном договоре, базирующемся на договоре соинвестирования от 06.12.2005г. № ****2, предусматривающем применение понижающего коэффициента для балконов, лоджий, в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 09.11.1995г. № 592-РМ (п. 3.1., п. 3.2. договоров) (л.д. ****). Встречные требования заявлены без учёта разницы от применения понижающего коэффициента. Поэтому, суд счел обоснованным расчёт ответчиков по встречному иску, содержащийся в представленных суду письменных объяснениях (л.д. ****), согласно которому доплата произведена за 2,4 кв.м в сумме ****руб. **** коп.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 555 ч. 3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из смысла ст. 555 ГК РФ следует, что цена по договору купли продажи недвижимости является существенным условием, а, следовательно, не выполнение этого условия является существенным нарушением условия договора.

Как установлено судом первой инстанции, по данным БТИ спорная квартира имеет общую площадь ****кв.м., тогда как истцы внесли денежные средства за квартиру площадью ****0 кв.м., т.е. произошло увеличение площадей квартир, что, по мнению судебной коллегии, влечет за собой обязанность истцов по доплате за увеличение площади, обусловленную договором.

Ссылка суда на заключённый истцами предварительный договор, базирующийся на договоре соинвестирования от 06.12.2005г. № ****, который предусматривает применение понижающего коэффициента для балконов, лоджий, в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 09.11.1995г. № **** (п. 3.1., п. 3.2. договоров), является несостоятельной, поскольку истцы, стороной договора соинвестирования не являются, и его действие на них распространено быть не может.

Довод истцов и их представителя о необходимости применения понижающего коэффициента - 0,5 при подсчетах площадей квартир, основанный на письме Госстроя РФ от 20 марта 2000 года N НМ 1096/20 "О лоджиях и верандах", "Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ", СНИП 31-01-2003 СП 54.13330.2011, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку данные нормативные акты не являются обязательными для определения площади и цены недвижимости при заключении гражданско-правовых сделок.

Как следует из текста договоров, стороны не предусмотрели договорами применение понижающих коэффициентов к площадям летних помещений.

Представленные в материалы дела копии кадастровых паспортов помещений, подлинники которых были исследованы в заседании судебной коллегии, содержат данные о фактических размерах помещений, оплата которых возложена договором на истца. Данные доказательства являются относимыми и допустимыми, иных доказательств, которые опровергали бы данные кадастровых паспортов, в материалы дела не представлено.

Истцами оплачено за квартиру ****рублей + ****руб., что сторонами не отрицалось.

Согласно п. 6 Предварительного договора стоимость одного квадратного метра составляет ****руб.

Таким образом, с каждого из истцов, поскольку за ними было признано право собственности по ½ доли за каждым, в пользу ООО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» подлежит взысканию сумма в размере ****руб. (5,7 * ****) – ****) / 2).

Также с Сазонова Я.В., Сазоновой Т.Е. подлежит взысканию уплаченная ООО Управляющая компания «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» госпошлина в размере ****руб. с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2013 года, в редакции определения того же суда от 06 июня 2014 года, в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО Управляющая компания «Спектр Капитал» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» к Сазонову Я.В., Сазоновой Т.Е. о взыскании денежных средств - отменить, принять в указанной части новое решение.

Взыскать с Сазонова Я.В. в пользу ООО УК «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» сумму в размере **** руб., госпошлину в размере ****, а всего ****руб.

Взыскать с Сазоновой Т.Е. в пользу ООО УК «Старый город» Д.У. ЗПИФН «Северный парк» сумму в размере **** руб., госпошлину в размере ****, а всего **** руб.

В остальной части решение Головинского районного суда г. Москвы от 10 декабря 2013 года, в редакции определения того же суда от 06 июня 2014 года, оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: