Решение по делу № 33-10743/2019 от 25.11.2019

Судья Янова О.В.
Судья-докладчик Амосов С.С.	по делу № 33-10743/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2019 г. г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Астафьевой О.Ю.,

судей Черникова Д.А. и Амосова С.С.,

при секретаре Тарасенко Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-532/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" к Фельдману И.Ш.                             о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, расходов по уплате государственной пошлины

по апелляционной жалобе Фельдмана И.Ш.

на решение Усольского городского суда Иркутской     области от 22 августа 2019 г. по данному делу.

Заслушав доклад судьи Амосова С.С., объяснения Фельдмана И.Ш. и его представителя - адвоката Зайцевой С.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" - Наумова Э.И., представителя третьего лица Тихоновой Т.Е. - Даничкина Н.Н. о согласии с решением, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

установила:

в обоснование исковых требований общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" (далее - ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие") указало, что по договору аренды Номер изъят от Дата изъята , заключенному между арендодателем, КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское и арендатором, индивидуальным предпринимателем Фельдманом И.Ш., арендатору было передано нежилое помещение, общей площадью ****., по <адрес изъят> Срок договора определен по Дата изъята включительно.

Позднее сторона арендодателя неоднократно менялась, одним из промежуточных собственников нежилое помещение было разделено на два помещения, по соглашению об отступном от Дата изъята ., заключенному с Тихоновой Т.Е., ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" переданы в собственность кредитора взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа, эти нежилые помещения               по указанному адресу площадью **** кв.м. и **** кв.м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) нежилые помещения обременены правом аренды в пользу Фельдмана И.Ш. в соответствии с договором аренды нежилого помещения Номер изъят от Дата изъята на основании решения Усольского городского суда Иркутской области от 30 января 2017 г.

Дата изъята , ответчик, как арендатор, использовал нежилые помещения по договору аренды, условия которого не менялись, непрерывно, с Дата изъята когда возник спор относительно исполнения условий пользования.

Между тем, арендатор с Дата изъята ни разу не проводил капитальный ремонт, предусмотренный пунктами **** договора аренды.                  В результате нежилые помещения приведены в состояние, при котором их использование по назначению невозможно. Для восстановления состояния арендованного имущества требуются значительные затраты, которые возникли по вине арендатора, не исполнившего условия договора аренды.

ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" просило взыскать с Фельдмана И.Ш. стоимость ремонтно-восстановительных работ в помещении по адресу: <адрес изъят> для приведения его в работоспособное состояние, в размере **** рублей, и расходы по уплате государственной пошлины в размере                     **** рублей.

Решением Усольского городского суда Иркутской области от 22 августа 2019 г., в редакции определения суда от 17 октября 2019 г.                           об исправлении описки в части вывода о размере взысканной с истца государственной пошлины, исковые требования удовлетворены частично.

С Фельдмана И.Ш. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" взыскана стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в работоспособное состояние в размере **** расходы на уплату государственной пошлины в размере **** рублей. В удовлетворении исковых требований в большем объеме отказано.

С ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" в бюджет муниципального образования г. Усолье-Сибирское взыскана государственная пошлина в размере **** рублей.

Дополнительным решением Усольского городского суда Иркутской области от 24 октября 2019 г. с Фельдмана И.Ш. в доход соответствующего бюджета взыскана государственная пошлина в размере **** рублей.

В апелляционной жалобе Фельдман И.Ш. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. Истцом заявлены требования о взыскании убытков, однако взысканная судом сумма материальным ущербом либо упущенной выгодой не является. Истец не доказал факт причинения убытков, приобретя нежилое помещение по цене, соответствующей его состоянию. Из определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г. по другому спору между этими сторонами не следует, что вина арендатора в причинении убытков была установлена.

Как указывает заявитель апелляционной жалобы, суд не учел, что в период с Дата изъята по Дата изъята ответчик не мог пользоваться спорным имуществом, не имел доступа в нежилые помещения. Истец, являясь собственником, не принимал мер по обеспечению сохранности помещений. Физический износ помещений обусловлен техническим износом здания, необходимо было контролировать поступление влаги из подвальной части. Истец не допускал ответчика в спорное помещение до Дата изъята не требуя проведения капитального ремонта. Неисполнение арендатором такой обязанности дает право арендодателю на расторжение договора, а не на взыскание стоимости проведения ремонта.

Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата изъята договор аренды Номер изъят              от Дата изъята с арендатором расторгнут. При расторжении все обязательства по договору прекратились. Прекратилось обязательство               по проведению капитального ремонта помещения, предусмотренное пунктом 2.2.6 договора аренды. Предыдущие собственники также не согласовывали с арендатором проведение капитального ремонта, меняясь чаще, чем каждые **** лет. О смене собственников арендатор не уведомлялся. Арендатор проводил ежегодно текущий ремонт для поддержания помещения в исправном состоянии, что подтверждается экспертным заключением ООО "Иркут-Инвест Инжиниринг". Истец приобрел помещение у предыдущего собственника за **** рублей по выгодной для него цене, и злоупотребляет правом, намереваясь улучшить свое состояние за счет ответчика.

Относительно апелляционной жалобы в письменной форме поступили возражения от генерального директора ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" - Лавровой А.В., в которых она выражает вое согласие с решением суда первой интенции, просит оставить без удовлетворения апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица, администрации муниципального образования г. Усолье-Сибирское, третье лицо Тихонова Т.Е. в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело                          в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, рассмотрев его, согласно части 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия оставила без изменения решение Усольского городского суда Иркутской области.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела,              что Дата изъята . между арендодателем, комитетом по управлению имуществом администрации г. Усолье-Сибирское, и арендатором, предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица Фельдманом И.Ш., заключен договор Номер изъят аренды нежилого помещения, расположенного <адрес изъят>

Согласно пункту 1.2 договора, арендодатель сдает в аренду вышеуказанную площадь для использования под кафе. В соответствии с пунктом 1.3. договора, срок аренды устанавливается с Дата изъята                  по Дата изъята Арендатор обязуется заключить договоры с юридическими лицами, оказывающими услуги, связанные с текущей эксплуатацией; использовать помещение по прямому назначению (пункт 2.2.1).

В пункте 2.2.5 договора указано, что арендатор обязуется поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии. Пункт 2.2.6 договора предусматривает, что арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий, а в необходимых случаях один раз в 5 лет капитальный ремонт помещения, по согласованию с арендодателем.

Пунктом 2.2.8 договора предусмотрено, что в связи с досрочным освобождением арендатор обязан сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа. Если помещение по окончанию срока действия или расторжении договора сдается с неисправностями, арендатор обязан возместить стоимость восстановления по смете, утвержденной арендодателем.

Согласно акту приема-передачи помещения Фельдман И.Ш. принял в аренду имущество по договору Дата изъята

В случае смены собственника помещения, условия настоящего договора обязательны для нового собственника, который несет обязательства арендодателя в полном объеме (пункт 6.4 договора).

Позднее неоднократно происходила смена собственников нежилого помещения. Дата изъята между должником Тихоновой Т.Е. и кредитором ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" заключено соглашение об отступном путем передачи ****-х нежилых помещений. Перед заключением соглашения собственник Тихонова Т.Е. разделила нежилое помещение кафе на два помещения:

    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь **** кв.м., <адрес изъят>

    нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь **** кв.м., <адрес изъят>

    Переход права собственности ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" на указанные помещения зарегистрирован в ЕГРН, также зарегистрировано обременение этих помещений правами аренды в пользу Фельдмана И.Ш.

Арендатор Фельдман И.Ш. пользоваться нежилым помещением по договору аренды Дата изъята до Дата изъята . С Дата изъята и до Дата изъята . Фельдман И.Ш. не имел доступа в спорное помещение. Поскольку Дата изъята судебным приставом-исполнителем составлен акт о вселении в нежилые помещения кафе "Теремок", взыскателю Фельдману И.Ш. переданы ключи, обеспечен беспрепятственный вход                   в помещение.

Согласно акту осмотра нежилого помещения от Дата изъята . комиссией с участием предыдущего собственника помещений                  Тихоновой Т.Е., установлено, что помещение было захламлено мусором, необходим капитальный ремонт.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 5 августа 2019 г. по гражданскому делу по иску ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" к Фельдману И.Ш. о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов, по встречному иску Фельдмана И.Ш. к ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения, отменено решение Усольского городского суда Иркутской области                   от Дата изъята полностью.

Принято по делу новое решение. Исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" удовлетворены. Взыскана с Фельдмана И.Ш. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" за период с Дата изъята по Дата изъята арендная плата в размере                    **** рублей, проценты в размере **** расходы по уплате государственной пошлины **** руб.

Встречный иск Фельдмана И.Ш. удовлетворен частично. Признан расторгнутым договор аренды нежилого помещения Номер изъят Дата изъята отношении нежилых помещений с кадастровыми Номер изъят и Номер изъят, расположенных по <адрес изъят>                            с Дата изъята В удовлетворении встречного иска о признании расторгнутым договора аренды с Дата изъята отказано.

В рамках того гражданского дела судом апелляционной инстанции                в отношениях сторон по аренде этого помещения не было установлено злоупотребления правом со стороны арендодателя ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие".

Суд апелляционной инстанции установил, что основанием для расторжения договора аренды явилась просрочка оплаты за нежилое помещение и состояние арендуемого помещения, которое оказалось непригодным для целевого использования.

Разрешая возникший спор, городской суд применил положения статей 15, 307-309, 393, 606-608, 616, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации об условиях возникновения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, о договоре аренды, и обязанностях сторон по обеспечению необходимого состояния арендуемого имущества.

Суд руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте                       5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности                        за нарушение обязательств".

Оценив собранные по делу доказательства на основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, включая заключение судебной строительно-технической экспертизы, установив обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что арендованное нежилое помещение пришло в негодность по вине арендатора, которым ненадлежащим образом исполнялись свои обязательства по проведению капитального ремонта, в течение значительного времени.

Суд указал, что арендованные помещения были приняты ответчиком               в удовлетворительном техническом состоянии, при этом требовался как текущий, так и капитальный ремонт помещений. Из заключения экспертизы следует, что повреждения арендованного кафе возникли по причине физического износа и бездействия в проведении капитального и текущего ремонта в процессе эксплуатации этого помещения.

Установив из содержания заключения судебного эксперта, в котором имеется локальный сметный расчет, стоимость необходимых работ для приведение помещения в состояние, соответствующее целям его использования, их стоимость, в размере ****, суд частично удовлетворил исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" к Фельдману И.Ш. о возмещении необходимых затрат в указанной сумме для восстановления состояния переданного в аренду имущества.

Судебная коллегия согласилась с решением Усольского городского суда Иркутской области, так как оно принято в полном соответствии                                   с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими всем требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы отклонены судебной коллегией                                      по следующим основаниям.

В силу закона, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что арендатор, пользуясь арендованным помещением, не исполнял условия договора аренды по проведению капитального ремонта, не согласовывал необходимость такого ремонта с собственниками.

Истец, на основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказал неотложную необходимость проведения капитального ремонта, которая возникла по причинам, не зависящим от арендодателя.

Обязанность по проведению ремонта нежилого помещения является неотъемлемой частью обязательства арендатора по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии. Арендатор, заключая договор аренды, знал о техническом состоянии помещения, и принял на себя обязательства поддерживать его для использования в указанных целях. Условия договора аренды все это время не менялись, обязательства по договору сохранялись при изменении стороны арендодателя (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Ответчик не представил доказательства недобросовестности действий со стороны арендодателя в период действия договора аренды и нахождения помещения в пользовании арендатора.

Из заключения судебного эксперта следует, что состояние помещения по <адрес изъят> с Дата изъята . по Дата изъята (т.е. в период, когда помещение и фактически находилось в обладании арендатора) является следствием того, что не были обеспечены нормальные условия эксплуатации помещения. За период с Дата изъята . производились лишь отдельные работы в рамках текущего ремонта. С Дата изъята по Дата изъята (когда рассматривался спор между арендодателем и арендатором относительно передачи помещения в пользование), а затем с Дата изъята по Дата изъята . значительного ухудшения состояния помещения не было. Ухудшение технического состояния помещения происходило закономерно, вследствие фактического физического износа и отсутствия капитального и текущего ремонта.

Неотложная необходимость в проведении капитального ремонта была подтверждена отчетом ООО "Центр Оценки" Номер изъят от Дата изъята

При этом не установлено фактов создания препятствий для арендатора в значительный период времени действия договора аренды как для использования арендованного имущества, так и для поддержания его в надлежащем состоянии путем исполнения возложенного договором на арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта.

Ответчик не представил доказательства того, что он в период действия договора аренды согласовывал с собственниками помещения необходимость проведения капитального ремонта, что предусматривается пунктом 2.2.6 договора аренды.

По причине неисполнения арендатором обязательства по поддержанию помещения в исправном состоянии возникли убытки, которые подлежат возмещению арендодателю. Право на получение полной компенсации необходимых затрат для восстановления помещения, исходя из положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, передается новому собственнику ООО "Агентство недвижимости "Регион Развитие", независимо от цены, по которой истцом приобретено помещение у предыдущего собственника, так как договор аренды сохранял свое действие, был расторгнут только с Дата изъята

В таком случае неосновательного обогащения на стороне собственника помещения не возникает. В силу абзаца второго пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Новый собственник, приобретая помещение, вправе рассчитывать на приведение его в надлежащее состояние для использования по назначению.

Истцом выбран надлежащий способ защиты права. Несмотря на расторжение договора, арендодатель имеет право на возмещение причиненных его имуществу убытков в результате неисполнения арендатором обязательства по поддержанию нежилого помещения кафе                   в надлежащем состоянии.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При установленных судом обстоятельствах исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Регион Развитие" к Фельдману И.Ш. подлежали частичному удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания                                       на обстоятельства, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут служить основанием для отмены либо изменения судебного постановления.

Суд первой инстанции определил обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил доказательства согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и правильно разрешил возникший спор.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

оставить решение Усольского городского суда Иркутской области           от 22 августа 2019 г. по данному делу без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судья-председательствующий	О.Ю. Астафьева
Судьи	Д.А. Черников
С.С. Амосов