Решение по делу № 2-1190/2014 ~ М-878/2014 от 06.03.2014

Дело № 2-1190(2014)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2014 года г. Ачинск

Ачинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего федерального судьи Кушнаревой Г.Ю.,

с участием истца Пяткун В.А.

представителя истца Пяткуна В.А. - Лычковской Н.П., действующей на основании доверенности от 21.12.2012 года, выданной сроком на три года (л.д. 127, т.1),

представителя истца «Альфа-Трейд» Банщикова А.В., действующего на основании Устава,

представителей ответчика ООО «Ачинская типография» Гельманова В.Ю., действующего на основании доверенности от 25.08.2013 года, выданной сроком по 31.12.2014 г. (л.д. 149, т.1), Матвеева Ю.Н. действующего на основании доверенности от 15.04.2014 года, выданной сроком на один год (л.д. 193, т.1),

представителя третьего лица ООО «Диомед» Матвеева Ю.Н., действующего на основании доверенности от 21.05.2014 г., выданной сроком на один год (л.д. 250, т.1),

при секретаре Русановой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пяткун В.А. ООО «Альфа Трейд» к ООО «Ачинская типография» об истребования помещений из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Пяткун В.А., ООО «Альфа Трейд» обратились в суд с иском к ООО «Ачинская типография» (с учетом уточнений к иску) об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на общее имущество в виде нежилых помещений за истцами пропорционально площади находящихся в собственности помещений в здании, признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером пропорционально площади находящихся в собственности помещений в здании.

Требования истцов мотивированы тем, что Пяткуну В.А. на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества принадлежат на праве собственности помещения №№ в здании, расположенном по адресу: г.Ачинск.

ООО «Альфа Трейд» принадлежат на праве собственности помещения №№ в вышеназванном здании. Помещения №№ принадлежат ответчику ООО «Ачинская типография». В составе помещений, принадлежащих ответчику ООО «Ачинская типография», в настоящее время имеются помещения общего пользования, не пригодные для самостоятельного использования в качестве отдельного помещения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании. Так, в составе помещения № комнаты под номерами (согласно кадастровому паспорту) являются имуществом общего пользования, так как попасть в помещения других собственников возможно только, пройдя через эти помещения. В составе помещения № 7, принадлежащего ответчику, комнаты №№ также являются помещениями общего пользования. ООО «Ачинская типография», являясь собственником помещений № и №, чинит препятствия собственникам других помещений, а именно, при входе в здание установлена охрана, закрыты двери из помещения № 2 в помещение № 24, что исключает доступ к общему имуществу – лифтам, и помещениям, находящимся в собственности ООО «Альфа Трейд», что делает невозможным доступ в свои помещения для Пяткуна В.А.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в зданиях» разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного Кодекса РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст.249, 289, 290 ГК РФ. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время внесены изменения в технические характеристики помещений, находящихся в помещениях № и №. Площадь помещения № уменьшилась на 61,5 кв.м., в связи с исключен6ием из мест общего пользования из общей площади нежилого помещения. Площадь помещения № уменьшилась на 42,6 кв.м., в связи с исключением из мест общего пользования из общей площади нежилого помещения.

Считают, что местами общего пользования в нежилом здании по адресу г. Ачинск, являются: - нежилые помещения (комнаты) №№, исключенные из площади помещения № общей площадью 42,6 кв.м.; нежилые помещения (комнаты) №№ исключенные из общей площади помещения № общей площадью 61,5 кв.м.; нежилые помещения (комнаты) №№ в помещении № общей площадью 121,2 кв.м.; нежилые помещения (комнаты) под №№ в помещении № общей площадью 92 кв.м. Таким образом, общая площадь мест общего пользования (общего имущества) в Нежилом здании составляет - 317,3 кв.м.

Согласно действующему Законодательству РФ доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, общая площадь нежилого здания составляет 2774,9 кв.м., включая места общего пользования; общая площадь помещений, принадлежащих Пяткун В.А. (помещения №№№) составляет 1503,1 кв.м.; общая площадь помещений, принадлежащих ООО «Альфа Трейд» (помещения №№ ) составляет 612,0 кв.м.; общая площадь помещений, принадлежащих ООО «Ачинская Типография» (помещения № ) составляет 342,5 кв.м.; общая площадь мест общего пользования в Нежилом здании (общего имущества) составляет 317,3 кв.м.

Доля Пяткуна В.А. в праве собственности на общее имущество в нежилом здании составляет 1719/3173 или 54/100, из расчета: 15031x3173/27749 = 1719, где 1503,1 - общая площадь помещений, принадлежащих Пяткун В.А. (помещения №№№ ); 317,3 - общая площадь мест общего пользования в Нежилом здании (общего имущества); 2774,9 - общая площадь нежилого здания.

Доля ООО «Альфа Трейд» составляет 700/3173 или 22/100, из расчета: 6120x3173/27749 = 700, где 612,0 - общая площадь помещений, принадлежащих ООО Альфа Трейд» (помещения №№ ); 317,3 - общая площадь мест общего пользования з Нежилом здании (общего имущества); 2774,9 - общая площадь нежилого здания.

Доля ООО «Ачинская типография» составляет 392/3173 или 12/100, из расчета 3425x3173/27749=392, где 342,5 - общая площадь помещений, принадлежащих ООО Ачинская Типография» (помещения №№ ); 317,3 - общая площадь мест общего пользования в Нежилом здании (общего имущества); 2774,9 - общая площадь нежилого здания.

Доля мест общего пользования в нежилом здании составляет 362/27749 или 12/100.

Кроме того, общая площадь земельного участка с кадастровым №, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск составляет 4624 кв.м. Указанный земельный участок ОАО «Ачинская типография» разделен на два земельных участка: с кадастровым номером, площадью 1329 кв.м. и кадастровым номером, площадью 3295 кв.м., и зарегистрировано право собственности на вновь образованные земельные участки.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, (с учетом уточнений к иску) просят:

- истребовать из чужого незаконно владения у ООО «Ачинская типография» нежилые помещения (комнаты) под №№ в помещении №, обозначенные в плане расположения помещений в Кадастровом паспорте на нежилое помещение № от 18.02.2014г. по адресу: Красноярский край, г. Ачинск

- истребовать из чужого незаконно владения у ООО «Ачинская типография» нежилые помещения (комнаты) под №№ в помещении №, обозначенные в плане расположения помещений в Кадастровом паспорте на нежилое помещение № от 18.02.2014г. по адресу: Красноярский край, г. Ачинск

- истребовать из чужого незаконно владения у ООО «Ачинская типография» земельный
участок, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, площадью 1329 кв.м., с кадастровым номером

- истребовать из чужого незаконно владения у ООО «Ачинская типография» земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинк

площадью 3295 кв.м. с кадастровым номером

- признать право общей долевой собственности на общее имущество общей площадью 317,3 кв.м. (нежилые помещения (комнаты) №№, исключенные из площади помещения №8, общей площадью 42,6 кв.м.; нежилые помещения (комнаты) №№ 1, 17, 19, 24, исключенные из общей площади помещения № общей площадью 61,5 кв.м.; нежилые помещения (комнаты) №№ в помещении № общей площадью 121,2 кв.м.; нежилые помещения (комнаты) под №№ в помещении № общей площадью 92 кв.м.) в нежилом здании по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, за Пяткун В.А. - 54/100 доли, ООО «Альфа Трейд» - 22/100 доли.

- признать право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск,, площадью 1329 кв.м., с кадастровым номером за Пяткун В.А. - 54/100 доли, ООО «Альфа Трейд» - 22/100 доли.

- признать право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, площадью 3295 кв.м., с кадастровым номером за Пяткун В.А. - 54/100 доли, ООО «Альфа Трейд» - 22/100 доли. (т.1 л.д. 3-6, т.2 л.д.1-3, 47).

Определением Ачинского городского суда от 14 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Ачинская типография» (т.1 л.д. 191).

Определением Ачинского городского суда от 16 мая 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Диамед» (т.1 л.д. 241).

В судебном заседании истец Пяткун В.А., поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца Пяткуна В.А. – Лычковская Н.П., в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции поддержала в полном объеме по аналогичным основаниям. Указала, что из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Ачинск, следует, что оно создано как единый объект капитального строительства имеет один литер, как единый объект введено в эксплуатацию. Последующий переход помещений одного здания в собственность разных лиц и их изолированное использование не свидетельствует об утрате данным зданием статуса единого объекта капитального строительства, поскольку изолированные помещения конструктивно продолжают оставаться объединенными фундаментом и несущими конструкциями, крышей, а также иными коммуникациями. Таким образом, здание находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в здании. При выделе из состава здания определенных помещений, образуется самостоятельный объект недвижимости, право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности прекращается. Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общие имущество в зданиях».

Для эксплуатации здания был предоставлен земельный участок для размещения типографии (ранее в нежилом здании размещалось предприятие типографии). В связи с тем, что здание конструктивно - единый объект недвижимости, в нем имеется имущество, в отношении которого действует режим общей собственности. Все собственники здания (помещений) в нем имеют права на приобретения земельного участка, на котором это здание расположено, в общую долевую собственность. Приобретение земельного участка под зданием одним участником общей долевой собственности противоречит положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ и в силу ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи такого земельного участка является недействительным. В настоящее время ООО «Ачинская типография» разделило земельный участок с кадастровым номером площадью 4624 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, на два земельных участка: с кадастровым номером площадью 1329 кв.м. и кадастровым номером, площадью 3295 кв.м., а также зарегистрировало право собственности на вновь образованные земельные участки. Согласно технического паспорта застроенная площадь нежилого здания 1335,7 кв.м., фактически нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером площадью 1329 кв.м., что даже менее застроенной площади расположенного на нем объекта. Считает что, при формировании земельного участка с кадастровым номером, площадью 4624 кв.м. была учтена площадь земельного участка необходимая для эксплуатации здания. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видом деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Кроме того, представитель истца указала, что какие-либо препятствия в осуществлении доступа истцу в принадлежащие ему помещения не чинятся, Пяткун В.А., а также юридическое лицо – арендатор беспрепятственно попадают в принадлежащие им нежилые помещения. Несмотря на это, считает, что в сиу закона истцу должно принадлежать право долевой собственности на общее имущество в здании. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ООО «Альфа Трейд» Банщиков А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по аналогичным основаниям.

Представитель ответчика ООО «Ачинская типография» Матвеев Ю.Н. в судебном заседании против исковых требований возражал в полном объеме по аналогичным основаниям, суду пояснил, что истцы и ответчик являются собственниками отдельных нежилых помещений в здании, которые были приобретены ими на основании договоров купли продажи нежилых помещений, в соответствии с приложенными к договорам кадастровыми паспортами приобретаемых помещений. На момент заключения сделок, истцы имели возможность ознакомиться с условиями договора и осмотреть полученное по договору купли продажи имущество и в случае несогласия приобретать нежилые помещения, отказаться от заключения сделки. На момент заключения договоров купли продажи истцы не имели претензий к продавцу по поводу качества и вида помещений, а так же возможности прохода к приобретаемым помещениям. Истцы оплатили лишь те квадратные метры, которые были указаны в договорах купли продажи, после чего право собственности было зарегистрировано ими в установленном законом порядке. ООО «Ачинская типография» также приобрело помещения на возмездной основе, оплатив стоимость указанных в договоре купли - продажи помещений в полном объеме, в том числе и спорных помещений. Сделки совершены без нарушения действующего законодательства, право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке. Истцами не представлено никаких доказательств, которые стали бы основанием для прекращения права собственности у ответчика и возникновения права собственности у истцов, а так же факты нарушения их права ответчиком, во владении которого находится его собственность. Ответчик никогда не чинил истцам препятствий в пользовании спорными помещениями, пост охранника установлен для охраны имущества собственников, арендаторов и безопасности сотрудников и посетителей здания. Более того, к помещениям, находящимся в собственности ООО «Альфа-Трейд», спорные площади даже не примыкают, все помещения истцов имеют отдельные входы, никакой необходимости в пользовании имуществом ответчика нет, ответчик никак не может нарушать права истцов. Заявленные исковые требования не направлены на восстановление законных прав и интересов истцов, что свидетельствует о злоупотреблении Пяткуном В.А. и ООО «Альфа Трейд» правом на судебную защиту, так как его иск направлен на нарушение прав ответчика, который приобрел на основании возмездных сделок недвижимое имущество. Спорные нежилые помещения, не являлись предметом продажи в долевую собственность при заключении истцами договоров купли-продажи, поэтому оснований для признания этих нежилых помещений общей долевой собственностью истцов нет, так как в противном случае будут необоснованно ограничены права собственника, который в результате сделки приобрел соответствующие права на них. Применение по аналогии ст. 36 ЖК РФ, ст. 289, 290 ГК РФ не основано на требованиях закона, поскольку в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ, аналогия закона применяется в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота. В виду того, что отношения сторон, являющиеся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, могут быть урегулированы соглашениями собственников здания об установлении сервитута, либо путем выкупа части здания, необходимого для обслуживания помещений, принадлежащих истцам, а истцы в свою очередь не предприняли никаких действий по решению данного вопроса во внесудебном порядке, оснований для применения аналогии закона, не имеется.

Требования истцов о передаче в долевую собственность истцом земельного участка под зданием так же не основаны на законе. Приобретенные истцами в собственность нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания. Следовательно, приобретение истцами права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет возникновения у них права собственности на доли в спорном земельном участке. Истцы, без каких либо препятствий со стороны ответчика пользуются земельным участком, в пределах установленных действующим законодательством, их права никак не нарушаются. Просят в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Аналогичная позиция ответчика изложена в письменном отзыве (л.д. 197-201, т.1).

Представитель ответчика ООО «Ачинская типография» Гельманов В.Ю. в судебном заседании против исковых требований возражал в полном объеме по аналогичным основаниям.

Представитель третьего лица ООО «Диомед» Матвеев Ю.Н. действующий на основании доверенности, в судебном заседании также возражал против удовлетворения требований истцов, пояснил, что ООО «Диомед» арендует помещения принадлежащие, как истцу, так и ответчику. При этом никаких препятствий в пользовании этими помещениями не чинится, работники ООО «Диомед» беспрепятственно попадают в арендуемые помещения, так же, как и собственники помещений.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, будучи надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания (л.д. 180, т.1) в суд не явился, возражений не представил.

Представитель третьего лица ОАО «Ачинская типография» будучи надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания (л.д. 180, т.1) в суд не явился, возражений не представил.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд полагает в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности одного или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ст.48,51 Градостроительного Кодекса РФ в здании, где расположены только нежилые помещения (нежилое здание), для каждого из них предусмотрено свое назначение, определяемое в соответствии с проектной документацией, которая, в свою очередь, указывает на назначение возводимого здания.

При этом все нежилые помещения можно разделить по такому назначению на следующие категории:

Нежилые помещения, используемые в целях осуществления в них основной деятельности - помещения основного назначения,

Помещения вспомогательного назначения, расположенные на этажах здания и предназначенные исключительно для доступа к другим жилым помещениям (такие как коридоры), подсобные помещения (например, кладовые, тамбуры, санузлы),

Нежилые помещения, предназначенные и необходимые для технического обслуживания всего здания (технические подвалы, лифтовые шахты).

Согласно ст.209, 218 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его иными способами, распоряжаться им иным образом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в собственности истца Пяткун В.А. находятся нежилые помещения, расположенные по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, площадью 194,3 кв.м., пом.8 площадью 984,7 кв.м, пом.9 площадью 428,2 кв.м, (т.1, л.д.24, 31,32). Право собственности возникло на основании договоров купли-продажи, заключенных между ОАО «Ачинская типография» в лице конкурсного управляющего Шманай В.В. и истцом Пяткуном В.А. (т.1 л.д.33-44).

В собственности ООО «Альфа-Трейд» находится нежилое помещение 2 площадью 216,2 кв.м. (т.1, л.д.25), нежилое помещение 4 площадью 115,6 кв.м., (т.1, л.д.27), нежилое помещение 5 площадью 118,2 кв.м (т.1, л.д.28), нежилое помещение 6 площадью 161,8 кв.м (т.1, л.д.29) в строении в г.Ачинске. Право собственности возникло также на основании договоров купли-продажи, заключенных между ОАО Ачинская типография» в лице конкурсного управляющего Шманай В.И. и ООО «Альфа-Трейд» (т.1 л.д.70-85).

В настоящее время внесены изменения в технические характеристики помещений, находящихся в собственности истцов, площадь помещений уменьшилась в связи с исключением мест общего пользования из общей площади нежилого помещения (т.2, л.д.15-30).

Помещение 3 общей площадью 257,2 кв.м и помещение 7 общей площадью 298,5 кв.м в здании в г.Ачинске принадлежат на праве собственности ООО «Ачинская типография» (т.1, л.д.169,170), приобретены на основании договоров купли-продажи, заключенных между ОАО «Ачинская типография» в лице конкурсного управляющего Шманай В.И. и ООО «Ачинская типография» (т.1 л.д.171-175, 184-187).

Как следует из пояснений сторон и подтверждается данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним помещения № (правообладатель Пяткун В.А.), № (правообладетель ООО «Альфа-трейд») № (правообладатель ООО «Ачинская типография») переданы по договору аренды ОАО «Диомед» (т.1, л.д.24-31).

Стороной истцов в материалы дела было представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому в общую площадь помещения 3 и помещения 8 включены места общего пользования здания, предназначенные для обслуживания более одного помещения. В помещении, расположенном по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, к местам общего пользования относятся помещения: «1»-тамбур, «2»-фойе, «5»-коридор,, «12»-лифт, «13»-лестничная клетка. В помещении 7 к местам общего пользования можно отнести помещение «1» - подсобное (фактически фойе), «2»-коридор, «4»-лифт, «5»- лестничная клетка (согласно кадастрового паспорта от 18.02.2014г.) (т.1 л.д.141).

Определением суда от 18 июля 2014г. по ходатайству представителя ответчика назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос : « Какие помещения в нежилом здании по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, ул.Шевченко, здание 2 можно отнести к местам общего пользования по данным технической инвентаризации согласно технического паспорта на нежилое здание по состоянию на 21.06.2005г.?» (т.2 л.д.80-81).

Согласно заключению экспертов в нежилом здании, расположенном по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, к местам общего пользования можно отнести следующие помещения: 1-й этаж - № № № (коридор), №1-лестничная клетка, №28 (шахта лифта) (нумерация в соответствии с кадастровым паспортом л.д.115,т.1, соответственно, помещение «3» - № правообладатель ООО «Ачинская типография», №11 (лестничная клетка), № 16 (шахта лифта), № (тамбур-фойе), № (коридор) – нумерация в соответствии с Кадастровым паспортом (л.д.113,т.1) – соответственно помещение «6» - № – правообладатель ООО «Ачинская типография». Указанные помещения обслуживают более чем одно помещение разных правообладателей: доступ на 2-й и 3-й этажи (правообладатель Пяткун В.А.) осуществляется только через указанные выше лестничные клетки и шахты лифта.

Единственным правообладателем помещений 2-го и 3-го этажей является Пяткун В.А., в связи с этим не встает вопрос о выделении помещений общего пользования на данных этажах.

Кроме того, в заключении экспертов указано, что в результате экспертного исследования нежилого здания, расположенного по адресу: г.Ачинск, установлено, что в отдельных помещениях проведена перепланировка: установлена перегородка в помещении № (правообладатель ООО «Ачинская типография») на первом этаже в наружных стенах здания пробиты дополнительные дверные проемы, установлены дверные блоки – помещения № первого этажа (правообладатель ООО «Ачинская типография»). В результате устройства дверных проемов в помещениях № возможен самостоятельный доступ в помещения правообладателя ООО «Альфа-Трейд»: пом. «2», «4», «5», «6».

Доступ на 2-й и 3-й этаж (правообладатель Пяткун В.А.) возможен только через лестничные клетки, лифтовые блоки, принадлежащие ООО «Ачинская типография» (т.2, л.д.90-149).

Что касается земельного участка, на котором расположено здание по ул. в г.Ачинске, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером общей площадью 4624 кв.м приобретен ответчиком ООО «Ачинская типография» на основании договора купли-продажи, заключенного между ОАО «Ачинская типография» в лице конкурсного управляющего Шманай В.И. и ООО «Ачинская типография» (т.1, л.д.7, 153-157,168). Впоследствии собственником данного земельного участка осуществлено размежевание и разделение приобретенного по договору купли-продажи земельного участка, результате чего на кадастровый учет поставлено два земельных участка – с кадастровым номером площадью 3295 кв.м и земельный участок с кадастровым номером площадью 1329 кв.м. Право собственности на вновь образованные земельные участки зарегистрировано за ООО «Ачинская типография» в установленном законом порядке (т.2, л.д.40,41).

Требования истцов относительно земельного участка мотивированы тем, что все собственники здания (помещений) в нем имеют права на приобретения земельного участка, на котором это здание расположено, в общую долевую собственность. Приобретение земельного участка под зданием одним участником общей долевой собственности противоречит положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ и в силу ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи такого земельного участка является недействительным. Вместе с тем, требования, направленные на оспаривание правоустанавливающих документов на земельный участок и на нежилые помещения, истцами не заявлены.

Рассматривая заявленные требования, суд исходит из того, что в силу статей 17, 18, 35, 46 Конституции РФ осуществлении прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Спорные нежилые помещения, равно как и приобретенный ответчиком земельный участок, согласно материалам дела являлись предметом договоров купли-продажи, поэтому оснований для признания этих нежилых помещений и земельного участка общей долевой собственностью истцов не имеется, так как в этом случае будут необоснованно ограничены права собственника, который приобрел соответствующее право на них.

При этом суд не может принять во внимание то обстоятельство, что часть спорных помещений предназначена для прохода к другим помещениям, так как, приобретая указанные помещения, физическое или юридическое лицо обязано было позаботиться о том, чтобы к нему имелись проходы, и приобретать имущество за счет собственных средств с учетом обеспеченности подходов к нему. Следовательно, отсутствие у собственника нежилого помещения подходов к приобретенному им помещению не может служить основанием для установления права общей долевой собственности на чужое помещение, через которое возможен такой проход. Иное означало бы приобретение права собственности на недвижимое имущество за счет средств иного лица, которое оплатило площадь нежилого помещения. Кроме того, владелец помещения, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего иному лицу для эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения вправе в силу ст.277 ГК РФ установить сервитут в отношении нежилых помещений, принадлежащих иным лицам, а равно заключить договор об использовании указанных помещений. Как неоднократно поясняли в судебном заседании истцы, со стороны ответчика в настоящее время не чинится каких-либо препятствий в осуществлении права собственности, истцы беспрепятственно попадают в принадлежащие им нежилые помещения, расположенные в здании, принадлежащие им площади сданы в аренду, арендаторы также без каких-либо препятствий реализуют свои права. В связи с этим суд соглашается с позицией представителей ответчика о том, что в данном случае аналогия закона неприменима, а в силу разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» только в том случае, когда если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

При этом согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу ст.304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Таким образом, истцу необходимо также доказать, что наличие и сохранение записи в едином государственном реестре об индивидуальном праве ответчика нарушает законные права истца.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истцов о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности пропорционально площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Пяткуна В.А. к ООО «Альфа-Трейд» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Федеральный судья Г.Ю.Кушнарева