Решение по делу № 2-3172/2017 ~ М-2765/2017 от 04.09.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2017 года                                                    г. Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Парфеня Т.В.,

с участием представителя ответчика Черникова С.А. - Зинченко М.А., действующего на основании доверенности от 07.06.2017 года сроком действия 15 лет,

при секретаре Кирилловой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска к Черникову С. А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ администрации г. Ачинска обратился в суд с иском к Черникову С.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, мотивируя требования тем, что 10.10.2013 года между сторонами был заключен договор аренды № 1870-АЗ, в силу п. 1.1 договора истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) в аренду земельный участок общей площадью 680 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства нежилого здания. Условиями договора предусмотрено внесение арендной платы ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца текущего квартала. За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена пеня в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. Сумма основного долга по договору аренды за период с 01.07.2016 года по 05.02.2017 года составляет 52 475, 36 рублей. Сумма пени за период с 11.04.2016 года по 04.09.2017 года составляет 26 094, 78 рублей. Просит взыскать с Черникова С.А. задолженность по арендной плате в размере 52 475, 36 рублей и пени в размере 26 094, 78 рублей (л.д. 2).

06 октября 2017 года истец уточнил свои требования в связи с допущенной ошибкой в расчетах и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 53 866, 25 рублей и пени в размере 25 943, 08 рублей (л.д. 54).

Представитель истца КУМИ администрации г. Ачинска, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (л.д. 60), в суд не явился, представил пояснения по делу, из которых следует, что в период с 11.04.2016 года по 21.08.2017 года ответчик многократно нарушал условия договора аренды, не вносил или вносил несвоевременно и не в полном объеме арендную плату, в результате чего образовалась пеня. Возражал против ходатайства ответчика о снижении размера неустойки исходя из положений ст. 333 ГК РФ, поскольку в материалы дела ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие несоразмерность неустойки, заявленной к взысканию истцом. Считает, что уменьшение размера неустойки фактически освободит должника от исполнения своего обязательства в этой части, тогда как снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению арендатора от ответственности за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору, приведет к нарушению баланса интересов арендодателя, который является бюджетной организацией, выполняющей публичные и социально – значимые функции и арендатора, который в спорный период пользовался арендуемым имуществом при осуществлении деятельности и денежными средствами. Также полагает, что право собственности на земельный участок возникает у приобретателя только с момента такой регистрации, именно государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок прекращает арендное обязательство. Выражает несогласие с позицией ответчика, о том, что арендная плата рассчитанная с применением коэффициента для эксплуатации объекта подлежит взысканию с момента вынесения решения Ачинского городского суда по делу № 2-4041/2016, то есть с 13 сентября 2016 года. Поскольку право собственности на здание возникло у ответчика с момента его государственной регистрации – то есть с 28 ноября 2016 года оснований для начисления арендной платы, рассчитанной с применением коэффициента эксплуатации объекта, возникло с 28 ноября 2016 года. Просит рассмотреть дело без его участия (л.д. 38-40).

Ответчик Черников С.А., извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (л.д. 61), в суд не явился.

Представитель ответчика Зинченко М.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в части начисления арендной платы за период после 23 декабря 2016 года возражал. Возражения мотивированы тем, что решение Ачинского городского суда от 13 сентября 2016 года о признании за Черниковым С.А. права собственности на нежилое здание заменяет акт ввода его в эксплуатацию, кроме того арендная плата не подлежит начислению с даты заключения договора купли – продажи земельного участка. Не согласен с расчетом уточненных исковых требований, поскольку Черниковым С.А. 30.03.2017 года оплачено 4 950 рублей, которые поступили на счет 31.03.217 года, 07.06.2017 года 4 950 рублей, которые поступили 08.06.2017 года. Последний платеж указан 17.04.2015 года в размере 26 000 рублей, однако, в указанную дату Черников С.А. ничего не платил. В 2015 году ответчик вносил 3 платежа по 26 000 рублей, оплату производил через «Сбербанк Онлайн». В соответствии со ст. 333 ГК РФ просит уменьшить размер пени, учитывая личность арендатора, так как он является инвалидом <данные изъяты>, фактически на его иждивении находится дочь, которая обучается по очной форме. При определении размера пени просит учесть, что размер арендной платы устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая значительно завышена относительно рыночной.

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в следующих размерах и по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", вопросы местного значения - вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и настоящим Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Права сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В силу ст. 607 ГК РФ объектом аренды могут быть земельные участки, законом могут устанавливаться особенности сдачи в аренду земельных участков.

Согласно ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Правоотношения, возникающие по поводу аренды земельных участков, регулируются также положениями ст. 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

    Как установлено по делу, 10 октября 2013 года между КУМИ администрации г. Ачинска и Черниковым С.А. заключен договор аренды земельного участка площадью 680, 00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, для строительства нежилого здания – автосервиса.

Срок аренды земельного участка установлен с 07 октября 2013 года по 06 октября 2016 года (п.2.1 договора).

Разделом 3 договора аренды определены размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в срок до десятого числа первого месяца текущего периода (до 10.01., 10.04., 10.07., 10.10.) (п. 3.5 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.п.), обусловленного нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края либо органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде начисления пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа, начиная со следующего дня за установленным в договоре сроком по день уплаты включительно.

19 января 2016 года в адрес ответчика КУМИ администрации г. Ачинска направлено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.10.2013 года № 1870-АЗ, в котором указано, что в соответствии с постановлением администрации г. Ачинска от 24.12.2015 года № 466-п, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, арендная плата с 07.10.2016 года по 31.12.2016 года составляет 45 775,52 рублей и вносится не позднее 10.10.2016 года (л.д. 10).

07 февраля 2017 года КУМИ администрации г. Ачинска направил Черникову С.А. аналогичное уведомление, в котором указало, что арендная плата за период с 01.01.2017 года по 06.02.2017 года составляет 2 315, 39 рублей, по состоянию на 06.02.2017 года за ответчиком числится задолженность в размере 82 647, 82 рублей, в связи с чем в течение 10 дней с момента получения уведомления необходимо оплатить задолженность в полном объеме (л.д. 12).

В связи с неисполнением требований истца, 02 марта 2017 года Черникову С.А. направлено претензионное письмо с требованием об оплате задолженности по договору аренды в размере 82 647, 82 рублей, в том числе 69 800, 36 рублей – арендная плата, 12 847, 46 рублей – пени (л.д. 15).

Судебным приказом и.о. мирового судьи судебного участка № 6 в г. Ачинске и Ачинском районе, мирового судьи судебного участка № 134 в г. Ачинске и Ачинском районе от 06 июня 2017 года № 2-1073/2017 с Черникова С.А. взыскана задолженность по арендной плате в размере 84 445, 20 рублей, однако, определением от 28.07.2017 года судебный приказ был отменен по заявлению ответчика (л.д. 5).

В МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам судебный приказ от 06.06.2017 года на исполнение не поступал (л.д. 23), соответственно, взыскание по нему не производилось.

Решением Ачинского городского суда от 13 сентября 2016 года за Черниковым С.А. признано право собственности на одноэтажное здание общей площадью 372.7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, указанное решение вступило в законную силу 20 октября 2016 года (л.д. 45-46).

Право собственности на нежилое здание было зарегистрировано за Черниковым С.А. 28 ноября 2016 года (л.д. 63).

23 декабря 2016 года между КУМИ Администрации г. Ачинска и Черниковым С.А. заключен договор купли – продажи земельного участка № 678/16-ЗУ в соответствии с которым истец продал, а ответчик приобрел в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов площадью 680, 00 кв.м. с кадастровым номер №, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с разделом 2 Договора цена участка согласно акту расчета цены выкупа определена в размере 182137, 32 рублей. (л.д. 47 – 49). Указанный договор и право собственности Черникова С.А. на земельный участок зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 06 февраля 2017 года. (л.д. 48).

Проверяя представленный расчет, оценивая доводы представителя ответчика необоснованности периода начисления арендной платы суд приходит к следующему.

П. 4,5 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 (ред. от 02.12.2015) "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" (подписан Губернатором Красноярского края 19.12.2008) предусмотрено, что при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора. При определении размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), учитывается также срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок. При этом расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формулам, учитывающим кадастровую стоимость земельного участка, коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; коэффициент, учитывающий категорию арендатора, коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок

При этом п. 6 ст. 12 Закона предусмотрено, что коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности.

Постановлением Администрации города Ачинска от 24 декабря 2015 года № 466-п, действовавшим до 01 января 2017 года установлены с 01 января 2016 года для земельных участков, предоставленных для размещения объектов по ремонту и обслуживанию транспортных средств, автокемпинги, объекты дорожного сервиса (капитальные объекты) коэффициент К 1определен при строительстве до трех лет равным 0,02, свыше 3 лет – 0,2; при эксплуатации указанных земельных участков равным 0,138.

При этом указано, что срок строительства (реконструкции) рассчитывается с даты первоначального принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (реконструкции) и до даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо до даты вступления в законную силу судебного акта о признании права собственности на завершенный строительством объект, либо до даты государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект (в случае когда разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется);

Постановлением Администрации г. Ачинска Красноярского края от 14.12.2010 N 390-п "Об установлении коэффициентов К1 и К2 для расчета годовой суммы арендной платы за земельные участки" коэффициент К2, учитывающий категорию арендатора в отношении прочих арендаторов земельных участков на 2016 год определен в равным 0,8.

Выполненный истцом уточненный расчет арендной платы на земельный участок (л.д. 55) проверен судом и признан обоснованным, учитывающим площадь земельного участка (680 кв.м.), его кадастровую стоимость (1214248,80 рублей согласно кадастрового паспорта земельного участка (л.д.9), а также правомерно применен коэффициент К1 за период с 07 октября 2016 года по 19 октября 2016 года (до даты вступления в законную силу решения Ачинского городского суда от 13 сентября 2016 года) то есть при строительстве свыше трех лет с показателем 0,2, за период с 20 октября 2016 года (даты вступления решения Ачинского городского суда от 13 сентября 2016 года в законную силу) по 31 декабря 2016 года указанный коэффициент К1 применен с показателем 0,138 (при эксплуатации строения).

За период с 01 января 2017 года по 06 февраля 2017 года (дата регистрации права собственности Черникова С.А. на земельный участок) применяемые коэффициенты соответствуют постановлению Администрации города Ачинска от 26 декабря 2016 года № 478-п.

Доводы стороны ответчика о неправомерном начислении арендной платы за период с даты заключения договора купли – продажи спорного земельного участка до момента регистрации права собственности ответчика на него (то есть за период с 23 декабря 2016 года по 06 февраля 2017 года) судом не принимаются исходя из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае у ответчика - с 06 февраля 2017 года. Именно с указанной даты прекращается обязанность ответчика вносить плату за пользование земельным участком (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка и исполнение обязательств покупателя по указанному договору в виде оплаты стоимости товара, на который ссылается представитель ответчика, не освобождает его от внесения оплаты за время фактического пользования земельным участком до даты государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы стороны ответчика о завышенном размере кадастровой стоимости земельного участка судом не принимаются, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в установленном законом порядке не оспорена.

Исходя из представленного суду расчета, который проверен и принят судом, начисление арендной платы за период с 07 июля 2016 года по 06 февраля 2017 года составляет:

Период аренды	Размер арендной платы (руб.)	Оплата по договору аренды (руб.)	Сумма задолженности (руб.)
07.07.2016-06.10.2016	25 750	-	25 750
07.10.2016-19.10.2016	6 900, 65	-	32 650, 65
20.10.2016-31.12.2016	26 737, 36	-	59 388, 01
01.01.2017-06.02.2017	14 278, 24	-	73 666, 25

За период с 31.03.2017 года по 02.10.2017 года ответчиком в счет оплаты задолженности по договору аренды внесено 19 800 рублей (4950 + 4950 + 2475 + 4950 + 2475). Таким образом, общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка составляет 53 866, 25 рублей (73 666, 25 – 19 800).

Поскольку факт несвоевременного внесения арендной платы подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком, истцом правомерно заявлены требования о взыскании пени исходя из п. 5.2 Договора аренды.

Исходя из положений п. 3.6 Договора аренды, вопреки доводам стороны ответчика, истцом правомерно начислены пени до даты поступления арендной платы на счет, определенный п. 3.5 Договора, а не даты внесения соответствующих сумм ответчиком.

Период просрочки	Количество дней просрочки	Оплата по договору аренды (руб.)	Задолженность по договору аренды (руб.)	Сумма пени (руб.)
11.07.2016-10.10.2016	92	-	25 750	2 369
11.10.2016-10.01.2017	92	-	59388,01	5436,70
11.01.2017-31.03.2017	80	-	73 666,25	5893,30
01.04.2017-08.06.2017	69	4 950	68 717, 25	4 741, 49
09.06.2017-14.07.2017	36	4 950	63 766, 25	2 295, 59
15.07.2017-21.08.2017	38	2 475	61 291, 25	2 329, 07
22.08.2017-04.09.2017	14	4 950	56 341, 25	788, 78
ИТОГО	23 853, 34

Представителем ответчика Зинченко М.А. заявлено о снижении неустойки в связи с тем, что Черников С.А. является инвалидом, на иждивении имеет совершеннолетнего ребенка, обучающегося по очной форме обучения на возмездной основе.

В силу п. 1 ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 69). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно представленному расчету задолженности по договору аренды земельного участка, общий размер задолженности по неустойке составляет 23 495, 34 рублей, при этом сумма основного долга составляет 53 866, 25 рублей.

Из материалов дела видно, Черников С.А. является инвалидом, размер его пенсии не превышает 9 000 рублей (л.д. 41, 67). Кроме того, у Черникова С.А. имеется дочь А.С., которая в настоящее время является студенткой <данные изъяты> (л.д. 44, 58), нуждается в лечении в связи с полученной в ДТП травмой. (л.д. 66).

В данном случае, исходя из размера оставшейся суммы основного долга, подлежащего взысканию, затруднительного материального положения ответчика, который является инвалидом, суд полагает размер пени за неисполнение денежного обязательства, в сумме 23 853, 34 рублей несоразмерной сумме долга по договору аренды, в связи с чем, считает необходимым уменьшить взыскиваемую неустойку (пени), определив ее в размере 15 000 рублей.

Таким образом, общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика Черникова С.А. составляет: 53 866, 25 руб. (задолженность по аренде) + 15 000 руб. (пеня) = 68 866, 25 рублей.

Доводы представителя ответчика о необходимости освобождения А.С. от уплаты государственной пошлины в силу наличия инвалидности, судом не принимаются. Из анализа положений ст. 333.36 НК РФ следует, что от уплаты госпошлины освобождаются инвалиды I и II групп, только выступая по делу в качестве истцов, в то время как в отношении ответчиков, являющихся инвалидами I и II групп, освобождение от уплаты госпошлины действующим законодательством РФ не предусмотрено.

    Таким образом, с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Ачинск подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 265,99 рублей (исходя из цены иска 68 866, 25 рублей).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска удовлетворить частично.

Взыскать с Черникова С. А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска задолженность по договору аренды в размере 68 866 (шестьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят шесть) рублей 25 копеек.

Взыскать с Черникова С. А. в доход бюджета муниципального образования город Ачинск государственную пошлину в размере 2 265 (две тысячи двести шестьдесят пять) рублей 99 копеек.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Судья                                                                             Т.В. Парфеня

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2017 года.