Решение по делу № 2-1590/2018 ~ М-1523/2018 от 12.09.2018

Дело № 2-1590/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2018 год город Елец Липецкой области

Елецкий городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Баранова И.В.,

при секретаре Пашкове М.С.,

с участием:

представителей истца Полетаевой О.В. и Маньковой Т.Н., действующих на основании доверенностей,

представителя ответчика по доверенности Волков М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1590/2018 по исковому заявлению администрации городского округа город Елец к Лыкову Олегу Александровичу об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и по встречному исковому заявлению Лыкова Олега Александровича к администрации городского округа город Елец о понуждении заключения договоров аренды без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Елец Липецкой области обратилась в суд с исковым заявлением к Лыкову О.А. и просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства недостроенный дом 12 % готовности кадастровый номер №***, путем продажи с публичных торгов.

Администрация городского округа город Елец Липецкой области обратилась в суд с исковым заявлением к Лыкову О.А. и просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства недостроенный дом 18 % готовности кадастровый номер №***, путем продажи с публичных торгов.

Администрация городского округа город Елец Липецкой области обратилась в суд с исковым заявлением к Лыкову О.А. и просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства недостроенный дом 6 % готовности кадастровый номер №***, путем продажи с публичных торгов.

Администрация городского округа город Елец Липецкой области обратилась в суд с исковым заявлением к Лыкову О.А. и просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства недостроенный дом 2 % готовности кадастровый номер №***, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 04.10.2018 гражданские дела № 2-1590/2018, № 2-1593/2018, № 2-1594/2018 и № 2-1595/2018 объединены в одно производство с присвоением им общего номера № 2-1590/2018.

Впоследствии Лыков О.А. подал встречный иск к администрации городского округа город Елец о понуждении заключения договоров аренды без проведения торгов. Определением суда от 29.10.2018 встречный иск принят к производству суда.

В судебном заседании представители истца по доверенностям Полетаева О.В. и Манькова Т.Н. исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, возражали против удовлетворения иска, мотивируя это тем, что действующим законодательством не предусмотрено повторное продление договора аренды без проведения торгов.

Ответчик – Лыков О.А. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте времени рассмотрения дела. Его представитель Волков М.Д., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал и просил в удовлетворении иска отказать. Между Лыковым О.А. и ООО «Монолит» заключены договора купли-продажи, в соответствии с которым ответчику перешли право собственности на объекты незавершенного строительства. До заключения данного договора между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 449-ю. Считает, что Лыков О.А. является добросовестным собственником спорного объекта. Объект незавершенного строительства по независящим от Лыкова О.А. причинам не мог им быть достроен к моменту истечения срока действия договора. Лыков О.А. по объективным и независящим от его воли причинам был лишен возможности достроить спорный объект. Также просил удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

Суд, с учетом мнения представителей истца, ответчика, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика по представленным доказательствам.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в отдельности и в совокупности, суд находит исковое требование администрации городского округа город Елец Липецкой области подлежащим удовлетворению, а встречные исковые требования оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, установленному ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исходя из смысла ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем, положениями статей 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступивших в действие 01 марта 2015 года, установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что 07.02.2008 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 450-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 3707,0 кв.м. для размещения 2-х секционного жилого дома из кирпича (одна секция- 5-ти этажная, одна секция – 10-ти этажная) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Срок действия данного договора с 07.02.2008 по 07.02.2010 (пункт 2.1 договора).

24.03.2015 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 913-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 3707,0 кв.м. для размещения 2-х секционного жилого дома из кирпича (одна секция- 5-ти этажная, одна секция – 10-ти этажная) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Из п.. 1.2 договора следует, что на участке расположен объект незавершенного строительства – недостроенный дом 18% готовности.

Срок действия данного договора с 24.03.2015 по 23.03.2018 (пункт 2.1 договора).

18.03.2008 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 455-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 5487,0 кв.м. для размещения 5-ти этажного 3-х секционного жилого здания из кирпича.

Срок действия данного договора с 18.03.2008 по 18.03.2010 (пункт 2.1 договора).

24.03.2015 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 915-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 5487,0 кв.м. для размещения 5-ти этажного 3-х секционного жилого здания из кирпича.

Из п.. 1.2 договора следует, что на участке расположен объект незавершенного строительства – недостроенный дом 6% готовности.

Срок действия данного договора с 24.03.2015 по 23.03.2018 (пункт 2.1 договора).

18.03.2008 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 457-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 6201,0 кв.м. для размещения 10-ти этажного 4-х секционного жилого здания из кирпича со встроенными нежилыми помещениями.

Срок действия данного договора с 18.03.2008 по 18.03.2011 (пункт 2.1 договора).

24.03.2015 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 914-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 6201,0 кв.м. для размещения 10-ти этажного 4-х секционного жилого здания из кирпича со встроенными нежилыми помещениями.

Из п.. 1.2 договора следует, что на участке расположен объект незавершенного строительства – недостроенный дом 2% готовности.

Срок действия данного договора с 24.03.2015 по 23.03.2018 (пункт 2.1 договора).

31.10.2007 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 435-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N..., площадью 5786,0 кв.м. для размещения 10-ти этажного 4-х секционного жилого здания из кирпича со встроенными нежилыми помещениями.

Срок действия данного договора с 31.10.2007 по 31.10.2010 (пункт 2.1 договора).

24.03.2015 между администрацией городского округа город Елец Липецкой области и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка № 912-ю. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: N... площадью 5786,0 кв.м. для размещения 10-ти этажного 4-х секционного жилого здания из кирпича со встроенными нежилыми помещениями.

Из п.. 1.2 договора следует, что на участке расположен объект незавершенного строительства – недостроенный дом 12% готовности.

Срок действия данного договора с 24.03.2015 по 23.03.2018 (пункт 2.1 договора).

Решением от 01.10.2015, определениями от 01.10.2015, 23.03.2016, 12.09.2016, 20.03.2017, 30.08.2017, 19.03.2018 Арбитражного суда Липецкой области ООО «Монолит» признано банкротом и назначен конкурсный управляющий.

21.08.2018 конкурсный управляющий ООО «Монолит», действующий на основании решения и определений Арбитражного суда Липецкой области, продал ответчику объекты незавершенного строительства, а именно:

объект незавершенного строительства (18% готовности), кадастровый номер №***, расположенный по адресу: N..., на земельном участке общей площадью 3707 кв.м., кадастровый номер №***;

объект незавершенного строительства (6% готовности), кадастровый номер №***, расположенный по адресу: N...,, на земельном участке общей площадью 5487 кв.м., кадастровый номер №***;

объект незавершенного строительства (2% готовности), кадастровый номер №***, расположенный по адресу: N..., на земельном участке общей площадью 6201 кв.м., кадастровый номер №***;

объект незавершенного строительства (12% готовности), кадастровый номер №***, расположенный по адресу: N..., на земельном участке общей площадью 5786 кв.м., кадастровый номер №***.

Данным договором предусмотрено, что права и обязанности по договорам аренды земельных участков (арендные права и обязанности) передаются в полном объеме в пределах сроков указанных договоров аренд (пункт 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.4).

Указанные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются материалами дела, а именно: договорами аренды, выписками из Единого госреестра, кадастровым планом, разрешением на строительство, договором купли-продажи.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как указывалось выше, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства с учетом особенностей, установленных в п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) действительно установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Надлежит также отметить, что порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Более того, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают изъятие незавершенных строительством объектов у их собственников.

Ответчик является собственником спорного объекта. Доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, ответчиком не представлено.

Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Положения гражданского и земельного законодательства ограничивают допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 148/11.

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вышеизложенные правила ЗК РФ и ГК РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 Постановления № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом, названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Рассматривая доводы встречных исковых требований, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Договором купли-продажи от 21.02.2018 установлено, что права и обязанности по договорам аренды земельных участков (арендные права и обязанности) передаются в полном объеме в пределах сроков указанных договоров аренд.

Договорами аренд предусмотрены сроки, которые были уже договорами аренд продлены. Указанные сроки истекли.

Действующим законодательством не предусмотрено повторное предоставление в аренду земельного участка.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Руководствуясь положениями указанных правовых норм, а также разъяснениями высших судебных инстанций о их применении, суд приходит к выводу о том, что коль скоро при приобретении недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, ответчик приобрел и права на земельный участок, а действующим законодательством не предусмотрено повторное предоставление в аренду земельного участка, то объект незавершенного строительства подлежит изъятию, путем продажи истцом с публичных торгов.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о том, что гражданское законодательство, регулирующее институт договора аренды, не содержит положений, предусматривающих возможность принудительного заключения договора аренды спорного земельного участка без согласия собственника.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Вместе с тем, принимая во внимание, что представитель истца был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ, а исковые требования удовлетворены в полном объеме, то с ответчика она подлежит взысканию в размере 300,0 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Изъять у Лыкова Олега Александровича объект незавершенного строительства (18% готовности), расположенный по адресу: N..., кадастровый номер №***, путем продажи администрацией городского округа город Елец его с публичных торгов.

Изъять у Лыкова Олега Александровича объект незавершенного строительства (6% готовности), расположенный по адресу: N..., кадастровый номер №***, путем продажи администрацией городского округа город Елец его с публичных торгов.

Изъять у Лыкова Олега Александровича объект незавершенного строительства (2% готовности), расположенный по адресу: N..., кадастровый номер №***, путем продажи администрацией городского округа город Елец его с публичных торгов.

Изъять у Лыкова Олега Александровича объект незавершенного строительства (12% готовности), расположенный по адресу: N..., кадастровый номер №***, путем продажи администрацией городского округа город Елец его с публичных торгов.

В удовлетворении встречных исковых требований Лыкова Олега Александровича к администрации городского округа город Елец о понуждении заключения договоров аренды без проведения торгов – отказать.

Взыскать с Лыкова Олега Александровича государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ город Елец Липецкой области в сумме 300 (триста) рублей 00 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Липецкий областной суд через Елецкий городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: И.В. Баранов

Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2018 года.

          Баранов И.В.