Мотивированное решение по делу № 02-2616/2017 от 09.02.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2017 г. г.Москва

Тушинский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Самохваловой С.Л.,

при секретаре Халаповой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2616/17 по иску Зуевой Е. Н. к ОАО «ТОРОС» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец Зуева Е.Н. обратился в суд с иском к ОАО «ТОРОС» о признании права собственности на нежилое помещение, в обоснование исковых требований ссылался на то, что 22.09.2015 г. между ним и ОАО «ТОРОС» заключен предварительный договор №Д39/245 купли-продажи нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, *, общей площадью 14,8 кв.м. В соответствии с условиями договора истец полностью выполнил финансовые обязательства перед ответчиком. В настоящее время жилой дом построен, в установленном порядке введен в эксплуатацию. Между сторонами подписан акт приема-передачи нежилых помещений, которыми он фактически пользуется, но оформить право собственности не может по причине не возможности заключения основного договора купли-продажи, так как не подписан акт реализации инвестиционного контракта.

Представитель истца по доверенности Ермолаева М.А. в судебном заседании исковые требований поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен о дате и месте судебного разбирательства надлежащим образов, ранее представил заявление о признании исковых требований, а также просил рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д. 100).

Третьи лица – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство г.Москвы, ООО «ЛОДЖИК-РИЭЛТИ» в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.309 ГК РФ и ст.3 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В силу ст. 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных владений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании, 03.04.1998г. между Префектом СЗАО, ГПСНУ Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Правительства Москвы и ООО «Лоджик-Риэлти» подписан инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству объектом жилого и нежилого назначения и инженерных сооружений, надстраиваемых над сооружением типа «А» гражданской обороны в г.Москве по адресу: г.Москва, ул. Донелайтиса, д. 39, к.4, ориентировочной площадью 15 тыс. кв.м., в целях реализации распоряжения Правительства г.Москвы от 14.10.1993г. №102/24с и Постановления Правительства г.Москвы №57 от 18.01.1996г. Предполагаемый объем инвестиций составляет 45 000 000 руб. В силу п. 4.2. контракта после выполнения сторонами обязательств по контракту производится раздел долевой собственности в натуре в соответствии с которыми: 10 % - общей жилой площади здания Администрации; 10% - общей жилой площади ГПСПНУ или эквивалент стоимости 10% площади направляется на реконструкцию инженерных сетей и коммуникаций и на ремонт сооружений ГО, финансируется инвестором. Указанные работы производятся равномерно по ходу настроя; 80% общей жилой площади здания инвестору или лицам его представляющим. Раздел производится равномерно по этажам и секциям, пропорционально количеству квартир разных типов (л.д. 28-33).

24.06.2002г. между Префектурой СЗАО, ГУП СПНУ и ООО «Лоджик-Риэлти» подписано дополнительное соглашение №1 к инвестиционному контракту №61 от 03.04.1998г., которым внесены изменения в инвестиционный контракт (л.д. 36-48).

31.12.2003г. между ООО «Лоджик-Риэлти» и ОАО «ТОРОС», заключен договор №ДТ-1 инвестирования строительства жилого дома по адресу: пр-д Донелайтиса, д.39 к.4, предметом которого является передача инвестором соинвестору полномочий по частичному инвестированию строительства объекта с правом получения квартир и оформления их в собственность соинвестора. Объект инвестирования и строительства представляет собой экспериментальный жилищно-гаражный комплекс со встроенным спортивно-помещениями со встроенным спортивно-оздоровительным комплексом\. Нежилыми офисными помещениями и встроенным гаражом-автостоянкой, надстраиваемый над отдельно стоящим защитным сооружением типа А-50 по адресу: г.Москва, пр-д Донелайтиса, д.39 к.4. Ориентировочная общая площадь объекта составляет 59 800 кв.м., в том числе жилая площадь 35 000 кв.м. После завершения строительства инвестор имеет право на получение в собственность 3,75% объекта от доли соинвестора по общей жилой площади, 4,29% от доли инвестора в подземном гараже-автостоянке, 4,29% от доли инвестора по общей площади встроенного помещения спортивно-оздоровительного комплекса, 5% от доли инвестора по общей площади нежилых помещений объекта (л.д. 80-85).

22.06.2007г. между Правительством г.Москвы, ГУП СПНУ и ОАО «ТОРОС», подписано дополнительное соглашение №2 к инвестиционному контракту №61 от 03.04.1998г., которым внесены изменения в инвестиционный контракт, в том числе в соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта (л.д. 49-65).

24.08.2011г. между ОАО «ТОРОС» и ООО «Лоджик-риэлти», подписано соглашение к договору №ДТ-1-205 от 31.12.2003г., которым внесены изменения в договор, а также подписан протокол распределения площадей на объекте указанный в приложении №1 к соглашению, а также ООО «Лоджик-Риэлти» передало ОАО «ТОРОС» в полном объеме все права по инвестиционному контракту (л.д. 86-91).

06.11.2015г. между Правительством Москвы, ГУП г.Москвы «Специальное предприятие при Правительстве Москвы» (правопреемник ГУП г.Москвы «Специальное пусконаладочное управление») и ОАО «ТОРОС», подписано дополнительное соглашение №4 к инвестиционному контракту №61 от 03.04.1998г., согласно которому внесены изменения в инвестиционный контракт, в том числе по которому в собственность администрации в лице Департамента городского имущества г.Москвы: 40% общей нежилой площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки лифтовые шахты, технические этажи, технические этажи, техподполья, электрощитовые); 100 % площади объекта гражданской обороны, 100 % объектов инженерного и коммунального обеспечения, построенных или от реконструированных за счет собственных и привлеченных средств инвестора; в собственность инвестора: 100 % общей жилой площади и 100 % машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки, не совмещенного с защитным сооружением гражданской обороны, а также сервисных служб в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» без изменения функционального назначения при условии перечисления в бюджет города Москвы денежных средств в размере 381506449 руб., а также денежных средств в размере 228588000 руб.; 60% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые). В случае создания ТСЖ нежилые площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта, являются общей долевой собственностью членов ТСЖ (л.д. 66-71).

Свои обязательства по инвестиционному контракту №61 от 03.04.1998г., с учетом дополнительных соглашений ОАО «ТОРОС» исполнены, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 72-79).

22.09.2015г. между ОАО «ТОРОС» и Зуевой Е.Н., подписан предварительный договор №Д39/245, подвал 1 купли-продажи, предметом которого является обязательства при получении в будущем права собственности на нежилое помещение, заключить с покупателем договор купли-продажи нежилого имущества, а именно, продать парковочное место, по цене и на условиях настоящего договора, а покупатель обязуется его оплатить (л.д. 9-14).

Согласно п. 2.1. договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 2 месяцев, начиная с даты государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, но не позднее окончания 3 квартала 2016 года.

Согласно п. 2.3.1. и п.2.3.3. договора предметом основного договора является купля-продажа парковочного места №245, расположенного в подвале 1, общей площадью 14,8 кв.м., цена договора составляет 2 000 000 руб.

Согласно п. 2.3.5. договора покупатель в обеспечение исполнения своего обязательства по настоящему договору обязуется внести продавцу обеспечительный платеж.

Согласно п. 2.3.6. договора покупатель приобретает право собственности на парковочное место по основному договору с момента государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3.8. договора №Д39/245, подвал 1 от 22.09.2015г. при условии внесения покупателем обеспечительного платежа в размере указанном в п.2.3.4. договора, до подписания основного договора продавцом покупателю осуществляется передача нежилого помещения во владение по подписанному сторонами передаточному акту.

Свои обязательства по договору №Д39/245, подвал 1 от 22.09.2015г. истец выполнил, внес в качестве инвестиционного взноса сумму в размере 2 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 413 от 23.09.2015г. (л.д.19), а также не оспаривалось ответчиком.

01.10.2015г. между сторонами подписан акт приема-передачи по предварительному договору №Д39/245, подвал 1 от 22.09.2015г., согласно которому правообладатель завершил строительство объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома по почтовому адресу: г.Москва, бульвар Яна Райниса, д. 31 (строительный адрес: г.Москва, СЗАО, район Южное Тушино, пр-д Донелайтиса, вл. 39), в доме произведены обмеры БТИ и органами кадастрового учета, характеристики нежилого помещения, подлежащего передаче правообладателю, следующие: парковочное место №245, расположенное в подвале №1, общей площадью 14,8 кв.м. Расчет между сторонами произведен в полном объеме (л.д. 15-16).

Строительство подземной части жилого дома с подземной автостоянкой и сооружений ГО, расположенного по адресу: г.Москва, б-р Яна Райниса, дом 31, (строительный адрес: Москва, СЗАО, район Южное Тушино, пр-д Донелайтиса, вл. 39) завершено, проведены обмеры БТИ. Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию № * от 29.12.2012г. (л.д. 20-23).

Строительство надземной части жилого дома с квартирами и нежилыми помещениями без конкретной технологии (II-этап), расположенного по адресу: г.Москва, б-р Яна Райниса, дом 31, (строительный адрес: Москва, СЗАО, район Южное Тушино, пр-д Донелайтиса, вл. 39) завершено, проведены обмеры БТИ. Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию № * от 30.01.2013г. (л.д. 24-27).

Согласно выписке из ЕГРН филиала ФГБУ «ФКП ФСГКК» по г.Москве нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, *, имеет общую площадь 14,8 кв.м. (л.д. 103-104).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Суд полагает, что заключенное между сторонами соглашение по своему содержанию не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Суд считаем, что данный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Доводы о том, что акт о реализации по инвестиционного контракта не оформлен, в связи с чем за истцом не может быть признано право собственности на спорное нежилое помещение, суд признает несостоятельными. Кроме того, из материалов дела не следует, что спорное помещение относится к доле Правительства г.Москвы, либо иных лиц, а наличие между ответчиком и третьими лицами споров по исполнению инвестиционного контракта не могут влиять на права истца.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив предоставленные доказательства в их совокупности и взаимозависимости, нежилое помещение передано истцу во владение и пользование, отсутствие оформления права собственности, нарушает право истца, предусмотренное ст. 55 К РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Отсутствие регистрации права собственности истца на спорное помещение влечет нарушение его прав по владению, пользованию им распоряжению своим имуществом. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что за истцом следует признать право собственности на спорное нежилое помещение, поскольку в соответствии с заключенным договором истцом исполнены обязательства по вложению денежных средств в строительство нежилого помещения в доме в полном объеме. Строительство жилого дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию в 2012г. в и в 2013г., истец является единственным правообладателем на спорное нежилое помещение. Однако ввиду того, что до настоящего времени ответчик не заключил с истцом основной договор, в связи с тем, что до настоящего времени не подписан акт о реализации инвестиционного проекта, истец не имеет возможность юридически закрепить свое право на спорное нежилое помещение, что не является основанием для отказа в признании за ним права судом.

При таких обстоятельствах право собственности истца подлежит признанию судом с целью его последующей государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зуевой Е. Н. к ОАО «ТОРОС» о признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.

Признать за Зуевой Е. Н. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, *, общей площадью 14,8 кв.м., кадастровый номер *.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд в течение месяца.

Судья Самохвалова С.Л.

Решение изготовлено в окончательной форме составлено 24.03.2017 года