Решение по делу № 2-176/2021 ~ М-122/2021 от 12.04.2021

УИД 56RS0004-01-2021-000288-31

Дело № 2-176/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Александровка                      2 июня 2021 года

Александровский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего - судьи Топильчук И.С.,

при секретаре судебного заседания Жихаревой О.В.,

с участием представителя истца Наяндина П.Н.,

представителя ответчика Дымова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области к Гизбрехту Владимиру Яковлевичу о расторжении договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского сельсовета Александровского района Оренбургской области обратилась в суд с иском к Гизбрехту В.Я. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований истец указал, что 6 сентября 2016 года между сторонами заключены договоры аренды земельных участков: № 7 с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> га, по условиям которых администрация передала, а Гизбрехт В.Я. принял во временное владение и пользование вышеперечисленные земельные участки.

Заключая указанные договоры, Гизбрехт В.Я. принял на себя обязательство выплачивать администрации за использование земельных участков арендную плату в равных долях не позднее 15 сентября и 15 ноября отчетного года.

Вместе с тем принятые на себя обязательства Гизбрехт В.Я. надлежащим образом не исполнял, арендную плату не вносил два срока подряд, в связи с чем образовалась задолженность.

18 февраля 2021 года в адрес Гизбрехта В.Я. направлялась претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, которое оставлено последним без исполнения.

Просил суд:

- расторгнуть договоры аренды земельных участков № 7 от 6 сентября 2016 года, № 8 от 6 сентября 2016 года, № 9 от 6 сентября 2016 года, № 10 от 6 сентября 2016 года, № 11 от 6 сентября 2016 года, № 12 от 6 сентября 2016 года, № 13 от 6 сентября 2016 года, № 14 от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с Гизбрехта В.Я. в пользу администрации Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области задолженность по арендной плате в сумме 77 533,22 руб., из которых: <данные изъяты>.

Определением суда от 18 мая 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Нева-Лэнд».

Представитель истца - глава администрации Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области Наяндин П.Н. в судебном заседании пояснил, что в ходе рассмотрения дела ответчиком задолженность по арендной плате и пени погашена в полном объеме, в связи с чем исковые требования в данной части не поддержал. Вместе с тем настаивал на расторжении договоров аренды, полагая, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в адрес Гизбрехта В.Я. направлялась соответствующая претензия. Также отметил, что ответчиком нарушена обязанность по неуплате арендной платы более двух сроков подряд.

Представитель ответчика Гизбрехта В.Я. – Дымов А.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, что расторжение договора является исключительной мерой, сумма задолженности по арендной плате и пени погашена ответчиком до удаления в совещательную комнату, в материалах дела отсутствуют доказательства неуплаты арендной платы более чем за два срока подряд. Указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в претензии, направленной администрацией Новомихайловского сельсовета, не содержится требование о расторжении договоров аренды.

В судебное заседание ответчик Гизбрехт В.Я., представитель третьего лица ООО «Нева-Лэнд» не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительные причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 6 сентября 2016 года между администрацией Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области (арендодатель) и Гизбрехтом В.Я. (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- № 7 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 47,2 га;

- № 8 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 57,7 га;

- № 9 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 57,7 га;

- № 10 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 16,9 га;

- № 11 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 28,4 га;

- № 12 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 52,1 га;

- № 13 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 3,6 га;

- № 14 с кадастровым номером № с местоположением: Оренбургская область, Александровский район, Новомихайловский с/с площадью 173,8 га,

по условиям которых администрация передала, а Гизбрехт В.Я. принял во временное владение и пользование вышеперечисленные земельные участки.

В силу пункта 3.1 договоров срок аренды вышеперечисленных земельных участков установлен с 6 сентября 2016 года по 6 сентября 2021 года.

Право собственности администрации муниципального образования Александровский сельсовет Александровского района Оренбургской области на указанные выше земельные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10, 11 и 12 ноября 2015 года.

Из параграфа 5 договоров аренды следует, что арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В соответствии с параграфом 4 договоров аренды арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы за первый год действия договоров установлен в следующих размерах: № 7 – 7 033,00 руб., № 8 – 8 597,00 руб., № 9 - 8 597,00, руб., № 10 – 2 518,00 руб., № 11 - 4 232,00 руб., № 12 – 7 763,00 руб., № 13 - 536,00 руб., № 14 -25 896,00 руб.

Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет, указанный в договоре, в равных долях от начисленной суммы арендной платы не позднее 15 сентября и 15 ноября отчетного года.

Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения аренной платы.

Процедура государственной регистрации договоров в Управлении Росреестра по Оренбургской области сторонами соблюдена.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что администрация Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области свои обязательства по договору аренды в части предоставления земельных участков арендатору исполнила, что также следует из пункта 1.3 договоров, согласно которому договор аренды одновременно является актом приема передачи участка надлежащего качества и состояния.

Вместе с тем ответчик свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнял, в установленный договорах срок арендную плату за 2020 год не вносил.

Пунктом 6.2 договоров аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки банковского рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

18 февраля 2020 года администрация Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области направила в адрес Гизбрехта В.Я. претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени. Данная претензия была получена Гизбрехтом В.Я., однако оставлена последним без исполнения.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по договорам аренды земельных сельскохозяйственного назначения участков от 6 сентября 2016 года №№ 7, 8, 9, 10, 1, 12, 13, 14 за 2020 год составляет 76 839,72 руб., из которых <данные изъяты>.

Проверив представленный расчет, суд соглашается с ним, поскольку он произведен в соответствии с условиями договоров аренды и нормами действующего законодательства, ответчиком в установленном законом порядке не оспорен.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Гизбрехтом В.Я. задолженность по оплате арендной платы и пени по спорным договорам уплачена в полном объеме, что подтверждается представленными платежными документами.

Общие положения об аренде, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения, содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой даны понятие договора аренды, указаны форма его заключения, стороны, объекты и др.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом согласно пункту 5.1.1 договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае использования участка не по целевому назначению, неиспользование участка по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 2 (два) срока подряд, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.4.3 и нарушении других условий договора.

В обосновании своих требований о расторжении договоров аренды, истцом представлена претензия от 18 февраля 2021 года № 59, направленная в адрес ответчика, из содержания которой следует, что администрация Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области требует в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить по договорам за период действия в 2020 году задолженность по арендной плате в размере 75 726,68 руб., сумму пени за нарушение сроков оплаты в 2020 году 1 113,04 руб. Также указано, что в случае непринятия мер по урегулированию спора путем исполнения требований претензии администрация Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области будет вынуждена обратиться в суд с требованиями о взыскании вышеуказанной задолженности и о расторжении договоров аренды.

Таким образом, из буквального толкования содержания претензии следует, что в ней отсутствует предложение о расторжении договоров аренды, как того требуют положения статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора сторонами по договорам аренды.

Что касается доводов представителя истца о том, что ответчиком нарушена обязанность по договорам об оплате арендных платежей (более двух раз подряд), то суд не может с ними согласиться ввиду того, что в материалах дела отсутствуют доказательства о невыплате арендной платы арендодателю более двух сроков подряд.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, со стороны ответчика имела место невыплата арендной платы только в 2020 году, то есть им нарушены сроки уплаты арендных платежей 15 сентября и 15 ноября 2020 года, то есть два срока подряд.

Вместе с тем согласно вышеприведенным положениям закона основанием для расторжения договоров аренды является невнесение арендной платы более чем два срока подряд. Однако следующий период для уплаты платежей наступит для Гизбрехта В.Я. по спорным договорам аренды только 15 сентября 2021 года, в связи с чем основания утверждать, что ответчиком не уплачены арендные платежи более двух сроков подряд, отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договоров аренды (об оплате), представителем истца в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Новомихайловского сельсовета Александровского района Оренбургской области к Гизбрехту Владимиру Яковлевичу о расторжении договоров аренды - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Александровский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.С. Топильчук

Мотивированное решение составлено 8 июня 2021 года