Решение по делу № А48-5691/2009 от 28.12.2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орел

28 декабря 2009 г.                                                               Дело №А48 - 5691/2009

Резолютивная часть решения объявлена 23.12.09.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Тонконог Л.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дьячковой М.А., рассмотрев  в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Хлебороб-Плюс»,  Орловская область. Кромской район, д. Ульяновка

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Орловской области, г. Орёл

заинтересованное лицо: Тарасов Андрей Васильевич, Орловская область,  Кромской район, д. Шахово

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю

при участии:

от заявителя – представитель Тутова И.В. (доверенность от 27.07.09),

от ответчика – зам. начальника отдела Суханова Е.Л. (доверенность № 58 от 18.03.09),

от заинтересованного лица представитель не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель просит:

1. признать незаконными действия УФРС в отказе государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в размере 1/74, находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв. м, обоснованных в письме от 11.08.09 № 13/009/2009-144.

2. Обязать УФРС по Орловской области зарегистрировать переход права собственности с Тарасова А.В. на ООО «Хлебороб-Плюс», на земельную долю в размере 1/74, находящуюся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок, ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв. м.

Ответчик возражает против заявленных требований, поскольку по договору купли-продажи у Тарасова истец купил долю в земельном участке № 98, а зарегистрировать просит переход доли в земельном участке № 137, заявитель не представил для регистрации документы, подтверждающие фактическое использование заявителем участка №98, кроме того договор аренды земельного участка № 137 от имени арендодателя подписан не собственником и неуполномоченным собственниками лицом, что делает этот договор ничтожным.

От заинтересованного лица Тарасова А.В. поступило по факсу сообщение о невозможности прибыть в судебное заседание по причине инвалидности.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие заинтересованного лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания.

14.12.09 в суд поступило заявление от Гришанина В.А. с просьбой вынести определение о вступлении его в настоящее дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Данное заявление мотивировано тем, что Гришанин является правообладателем долей в земельных участках под кадастровыми номерами 57:09:000 00 00:0175 и 57:09:000 00 00:0098. Указанное заявление Гришанина В.А. судом оставлено без удовлетворения, поскольку, во-первых, к нему не приложено каких-либо доказательств наличия у данного лица прав в отношении земельных участков, во-вторых, настоящий спор о регистрации перехода права по конкретной сделке не затрагивает права других участников долевой собственности на земельный участок.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 11.03.08 № 57 АА 593303 Тарасову Андрею Васильевичу, 15.02.77 года рождения, принадлежит 1/74 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 5308000 кв. м по адресу Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка 57:09:000 00 00:0098.

20.05.09 Удаловым К.Н. по доверенности от Тарасова А.В. и ООО «Хлебороб-Плюс» заключен договор №2 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а именно земельной доли в размере 1/74, находящейся в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Орловская область, Кромской район, Шаховский сельский совет, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое», (37 земельных долей) кадастровый номер участка 57:09:000 00 00:0098, общей площадью 5308000 кв. м, участок относится к категории земли сельскохозяйственного назначения. Границы и размеры земельного участка обозначены в прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка от 30.01.08.

Статьей 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02 № 101-ФЗ предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

 На основании указанной нормы закона необходимым условием действительности сделки купли-продажи доли земельного участка участником долевой собственности сельскохозяйственной организации является фактическое использование ею этого земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Заявитель в подтверждение этого факта ссылается на договор аренды земельного участка № 42 от 25.11.08, заключенный между Администрацией Кромского района Орловской области (арендодатель) и ООО «Хлебороб-Плюс» (арендатор). По этому договору заявителю передан в аренду для сельскохозяйственного использования земельный участок общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137, расположенный по адресу Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое» (53 земельные доли). Из договора аренды участка с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0137 не видно, что он каким-то образом связан с участком №57:09:000 00 00:0098, в котором заявитель приобрел долю у Тарасова А.В.

В договоре аренды № 42 от 25.11.08 указано, что арендодатель действует в соответствии с ст. 980 Гражданского кодекса РФ в интересах участников общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137, расположенный по адресу Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, оставшийся земельный участок ХП «Новотроицкое» (53 земельные доли). Однако в договоре не указано и к договору не приложен перечень лиц, являющихся собственниками этого участка, неизвестны лица, в чьих именно интересах действовала Администрация Кромского района при заключении данного договора.

Согласно ст. 980 Гражданского кодекса РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Поскольку заинтересованные в договоре № 42 от 25.11.08 лица неизвестны, данный договор нельзя признать действием в чужом интересе. Кроме того из содержания договора аренды видно, что арендодатель действует лишь в своем интересе, получая плату за землю.

Ст. 608 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ,  предусматривают, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. При заключении договора аренды № 42 от 25.11.08 арендодатель распорядился имуществом, в отношении которого он не являлся ни собственником, ни лицом, управомоченным собственниками земельных долей на передачу в аренду земельных участков, доказательств обратного заявитель не представил. В связи с указанным договор аренды следует считать ничтожной сделкой в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ.

10.07.09 заявитель и представитель по доверенности от Тарасова А.В. обратились к ответчику за государственной регистрацией перехода права общей долевой собственности от Тарасова А.В. к ООО «Хлебороб-Плюс», о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию.

11.08.09 ответчик за № 13/009/2009-144 по результатам правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию перехода права, отказал в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 5308000 кв. м с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0098 к ООО «Хлебороб-Плюс», указав в обоснование следующее.

Согласно справке Главы администрации Шаховского сельского поселения от 2.06.09 заявитель использовал и обрабатывал в 2008-2009 г.г. земельные участки:

1.общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137,

2. общей площадью 9663200 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0175.

Заявитель представил для регистрации договор аренды от 25.11.08 № 42 на срок менее года на участок общей площадью 6312800 кв. м кадастровый номер 57:09:000 00 00:0137.

Из чего ответчик сделал вывод, что заявителем не подтверждено то обстоятельство, что он является сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, о регистрации права на который заявлено, с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0098, что нарушает п.1 ст. 12 ФЗ от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, ответчик указал, что в силу ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ, п.2 ст. 9 ст. 13, п.2 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на предоставление земельного участка в аренду принадлежит всем участникам долевой собственности, договор на передачу в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, должен заключаться  или с участниками долевой собственности или с лицом, действующим по доверенности от них. Представленный заявителем договор аренды не соответствует нормам закона, является ничтожным и не предоставляет заявителю права на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Таким образом, ответчик правомерно сделал вывод, что представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, что в соответствии с абзацем 4, 10 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации является основанием для отказа в ее проведении.

Как видно из содержания Расписки в получении документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности, перехода права на земельный участок от 10.07.09, заявителем было представлено ответчику 6 документов, в том числе заявление, платежное поручение, доверенности и договор № 2 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 20.06.09, к которому прилагается  кадастровый план земельного участка от 30.01.08, содержащий границы и размеры земельного участка №57:09:000 00 00:0098 и указывающий предыдущий номер участка 57:09:000 00 00:0020.

В кадастровом паспорте от 21.03.08 земельного участка с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0137 общей площадью 6312800 кв. м, представленном заявителем лишь суду, а не ответчику для регистрации, указано, что предыдущими номерами участка являются номера 57:09:000 00 00:0098 и 57:09:0020201:0190, внесен участок в государственный кадастр недвижимости 20.12.07.

В кадастровом паспорте от 28.05.09 (л.д.44-48), представленном заявителем также лишь суду при рассмотрении настоящего дела, на земельный участок с кадастровым номером 57:09:000 00 00:0137, уже иной площадью 6239818 кв. м, указано, что предыдущие номера этого участка  57:09:0000000:20, 57:09:000 00 00:0098 и 57:09:0020201:0190, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости  также 20.12.07, указаны также 3 правообладателя долей общим размером 2/53 в этом участке, а именно Позднякова А.В., и двое Тарасовых А.В., как пояснил суду заявитель, это Тарасов Алексей Васильевич и Тарасов Андрей Васильевич, которым принадлежат по 1/106 доли в этом участке.

Заявителем в судебном заседании было заявлено ходатайство о вызове и допросе свидетеля Агейкина В.А.- ведущего специалиста-эксперта ТО Управления Роснедвижимости по Орловской области для пояснения обстоятельств преобразования участка 57:09:000 00 00:0098 и пояснений по кадастровой выписке от 28.05.09 о земельном участке 57:09:000 00 00:0137. Данное ходатайство судом отклонено с учетом характера настоящего спора, поскольку свидетельские показания являются недопустимым доказательством таких обстоятельств, на основании которых возникают права, подлежащие государственной регистрации, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требует представления лишь письменных надлежаще оформленных документов для государственной регистрации.

Поскольку указанные кадастровые паспорта не были приложены к документам, поданным заявителем для регистрации перехода права на долю в земельном участке, причем участок с кадастровым № 57:09:000 00 00:0137 поставлен на кадастровый учет 20.12.07, а право собственности Тарасова А.В. на долю в участке № 57:09:000 00 00:0098 зарегистрировано позднее - 11.03.08, что свидетельствует о том, что с появлением участка № 57:09:000 00 00:0137  не прекращено существование участка № 57:09:000 00 00:0098,  поэтому у ответчика не было возможности по представленным на регистрацию документам установить, перешла ли доля Тарасова А.В. из участка № 57:09:000 00 00:0098 общей площадью 5308000 кв. м в участок №57:09:000 00 00:0137, и сделать вывод о том, что заявитель использовал на праве аренды именно тот участок, в котором находилась проданная Тарасовым А.В. доля.

Согласно ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Таким образом, оспариваемым по настоящему делу отказом в государственной регистрации перехода права ответчик не нарушил нормы ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нормы ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что в силу ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных по делу требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в г.Воронеж в течение одного месяца с момента вынесения решения и кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г.Брянск в течение 2 месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья                                                                          Тонконог Л.И.