Решение по делу № 2-3415/2015 ~ М-2929/2015 от 27.07.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 ноября 2015 года г.Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Прасоловой Ж.А. с участием ст.помощника прокурора г.Ангарска Забабуриной В.Д., при секретаре Волоховой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Булдакова В.В. к Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А., Кузнецовой Т.О., Кузнецову С.О. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, иску Булдакова В.В. к Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А. о признании незаключенным договора залога, взыскании судебных расходов, иску Кузнецова О.А. к Булдакову В.В. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра запись о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

Булдаков В.В. обратился в суд с иском к ответчикам Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А., Кузнецовой Т.О., Кузнецову С.О. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, указав, что является собственником жилого дома по адресу: ... площадью 54,7 кв.м, которое было приобретено по договору купли-продажи у Кузнецова О.А.. С ответчиком была устная договоренность, что он и члены его семьи снимутся с регистрационного учета до **, однако в добровольном порядке выполнить договоренность они отказываются. В январе ответчикам направлено требование о выселении, которое также не исполнено. Кузнецов О.А. обращался в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, решением суда от ** ему было отказано в удовлетворении требований. Соглашений о порядке пользования жилым помещением с ответчиками не заключалось, членами его семьи они не являются. Просит признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением и выселить их.

Кузнецов О.А. обратился в суд с иском Булдакову В.В. о признании сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома мнимой (притворной) сделкой и применении последствий недействительности сделки, указав, что в апреле 2014 года он обратился к ответчику за получением займа под залог недвижимости в сумме 300 000 руб. для погашения обязательств его и супруги Кузнецовой Н.А. перед банками. ** ответчик согласился предоставить денежные средства путем оформления договора займа на 6 месяцев и договора залога недвижимого имущества: земельного участка и одноэтажного жилого дома, расположенных по адресу: .... Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за ним, но он и все члены семьи проживают в доме. ** Кузнецова Н.А. получила по расписке от ответчика 300 000 руб. на 6 месяцев под 6%, подписала договор займа с внесением денежных средств помесячно в размере 18 000 руб.. Факт получения денежных средств не оспаривается. Для оформления документов они с Кузнецовой Н.А. приехали в Ангарский отдел УФРС, где их ждал ответчик с подготовленным пакетом документов для регистрации залога недвижимости. При подписании документов он их не читал, так как изначально они готовились на жену - Кузнецову Н.А., со слов ответчика в договоре произошла замена одного лица на другое. Ранее с текстом договора залога он был знаком. Они с ответчиком сдали документы на регистрацию и должны были получить их в мае 2014 года. После получения документов ему стало известно, что вместо договора залога недвижимости им был подписан договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на сумму 1 000 000 руб. и якобы по расписке денежные средства им получены. Полагает, что данная сделка является притворной, и относительно ее природы – стороны в действительности имели в виду заключение договора займа с залогом недвижимого имущества, а не оформление договора купли-продажи – с передачей покупной суммы 1 000 000 руб., передачи всех документов, ключей от дома, освобождения приобретенного имущества покупателю, выселение из жилого дома продавца и членов его семьи и снятие с регистрационного учета по месту жительства, что фактически должно происходить при данной форме сделки. Два договора (договор займа и договор купли-продажи) были заключены в один день. Официальной оценки стоимости имущества не производилось, хотя земельный участок, одноэтажный жилой дом и надворные постройки в действительности стоят значительно больше – не менее 2 500 000 руб.. Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. Полагает, что сделкой купли-продажи от ** прикрывался договор займа денежных средств. Просил признать сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенную между ним и ответчиком ** мнимой (притворной) сделкой и применить последствия недействительности сделки.

Булдаков В.В. обратился в суд с иском к Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А. о признании незаключенным договора залога, указав, что Кузнецов О.А. в обоснование требований о недействительности договора купли-продажи ссылается на договор залога, который должен был быть зарегистрирован вместо договора купли-продажи, и который он якобы подписывал в Росреестре. Полагает, что данный договор залога является незаключенным, поскольку не согласованы существенные условия договора: не указан предмет залога, не определены индивидуальные признаки; не указано, исполнение каких обязательств обеспечивается предметом залога; отсутствует государственная регистрация в установленном законодательством порядке. Просит признать незаключенным договор залога от 29.045.2014 года между ним и Кузнецовой Н.А., взыскать с Кузнецова О.А. расход на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины.

Определениями суда от ** и ** гражданские дела соединены в одно производство.

В ходе судебного разбирательства Кузнецов О.А. в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, отказался от исковых требований в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: ..., от ** между ним и Булдаковым В.В. по основаниям указанным в первоначальном иске, а именно: признании договора купли-продажи притворной сделкой. Определением суда от ** отказ от иска в части принят судом и производство по делу в части прекращено.

В уточненных требованиях Кузнецов О.А. указал, что он предполагал, что 29 апреля 014 года подписал договор купли-продажи недвижимости будучи уверенным, что подписывает договор залога. Однако при тщательном ознакомлении с договором купли-продажи от ** он обнаружил, что подпись и текст «Кузнецов О.А. в нем выполнены не им. Он уверен, что договор купли-продажи от ** выполнен иным лицом. Волеизъявления на отчуждение спорного дома в собственность Булдакова В.В. у него не было, договор купли-продажи он не подписывал, поэтому сделка купли-продажи является ничтожной и не порождающей правовых последствий в виде приобретения Булдаковым В.В. права собственности на спорную недвижимость. Просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи дома и земельного участка заключенный ** между ним и Булдаковым В.В., применить последствия недействительности сделки путем передачи в его собственность жилого дома и земельного участка, прекратить право собственности Булдакова В.В. на указанное недвижимое имущество, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество си сделок с ним запись о праве собственности Булдакова В.В. на земельный участок и жилой дом.

В судебное заседание Булдаков В.В. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Булдакова В.В. – Жилина К.В., действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования Булдакова В.В. по доводам, изложенным в исковом заявлении. Требования Кузнецова О.А. не признала и пояснила, что Кузнецов О.А. вводит суд в заблуждение, указывая сначала на то, что договор купли-продажи является недействительным, так как он был заключен путем обмана, затем потому, что является мнимым, затем притворным, теперь он его не подписывал. Кузнецов О.А. ранее в судебных заседаниях утверждал, что подписывал договор в Управлении Росреестра, однако полагал, что подписывает договор залога, доводы о том, что подпись в договоре купли-продажи спорной недвижимости от ** ему не принадлежит, противоречат его же пояснениям, которые он давал в данном судебном разбирательстве, а также при рассмотрении дела ранее по его иску к Булдакову В.В. об оспаривании указанного договора по иным основаниям – совершенной под влиянием обмана и мнимости.

Кузнецов О.А. в судебном заседании поддержал требования по тем основаниям, что он не подписывал договор купли-продажи и указал, что жена нашла объявление в газете, что предоставляются деньги под залог недвижимости и транспортных средств. Булдаков В.В. попросил копии документов на дом и земельный участок. Потом принес договор, просил прочесть его, но он не стал читать. Булдаков В.В. дал 300 000 руб., они должны были ежемесячно отдавать ему по 18 000 руб.. Сам договор он не читал. ** супруга ходила к нотариусу и передала все права ему. В Росреестре его торопили при подписании договора, он был без очков, ничего не читал и представитель ГУФРС тоже ничего не читала им, достала документы из стола и просила подписать. Деньги не получал, продавать ничего не хотел, расписки не писал. В договоре купли-продажи от ** не его подпись, он в этом уверен, ее подделали. Требования Булдакова В.В. не признал, указав, то они проживают в доме, его не продавали, поэтому выселяться не собираются. Договор залога он не подписывал, подписала его жена на подоконнике в ГУФРС и там же Булдаков В.В. передал деньги. Договор он не читал.

Представитель Кузнецова О.А. – Матафонова Е.С., действующая на основании доверенности, поддержала доводы и пояснения Кузнецова О.А..

Кузнецова Н.А. поддержала доводы Кузнецова О.А. и указала, что в договоре купли-продажи подпись не мужа. Булдаков В.В. давал читать им типовой договор, но они сказали, то составят свой договор, на что он согласился. Поехали к адвокату Иванцу Денису, он им дал другой договор, Булдаков с ним согласился и подписал. Передал им деньги 300 000 руб., они три месяца отдавали деньги, потом перестали. Для регистрации залога она ходила к нотариусу Шалашовой, где дала согласие на совершение всех действий мужу. В Росреестре муж и Булдаков В.В. заходили в кабинет без нее. Договор залога подписала она на подоконнике в Росреестре и там же получила деньги, за вычетом государственной пошлины. Требования Булдакова В.В. не признала по доводам, изложенным выше.

Кузнецова Т.О. в судебном заседании иск не признала, указала, что дом всегда принадлежал им, она с момента его приобретения зарегистрирована в нем, учится в г.Иркутске, другого жилья не имеет. О ситуации знает со слов матери. Требования Кузнецова О.А. поддержала в полном объеме.

Кузнецов С.О. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, представителей сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями абз. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Требования к оформлению сделки в письменной форме содержатся в ст. 160 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч. 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что ** между продавцом Кузнецовым О.А. и покупателем Булдаковым В.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Кузнецов О.А. продал, а Булдаков В.В. купил жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ....

Согласно пункту 3 договора купли-продажи цена дома составляет 800 000 руб., цена земельного участка составляет 200 000 руб.. Покупатель уплатил продавцу указанные суммы, а Продавец принял от покупателя указанные денежные суммы до подписания настоящего договора.

В обоснование заявленных требований Кузнецов О.А. указал, что данный договор купли-продажи является недействительным в силу ничтожности, поскольку договор купли-продажи подписан не им, он такой договор не подписывал.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Положения статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ, т.е. с 01 сентября 2013 года.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В обоснование недействительности сделки стороне необходимо доказать, что при совершении сделки она не была подписана стороной, либо подпись принадлежит иному лицу.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной отнесено в данном случае на истца.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...**, в связи с чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Булдакова В.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ....

Из пункта 11 договора следует, что договор сторонами (продавцом, покупателем) внимательно прочитан, изучен и подписан в полном согласии со всеми пунктами при их доброй воле, без принуждения.

Из передаточного акта от ** следует, что Кузнецов О.А. передал в собственность Булдакова В.В. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., согласно договору купли-продажи от ** Кузнецов О.А. получил от Булдакова В.В. деньги в сумме 1 000 000 (Один миллион) руб..

Из представленных дел правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок следует, что Кузнецов О.А. и Булдаков В.В. ** обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области с заявлениями о регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и о переходе права собственности на данное недвижимое имущество. Данные заявления были подписаны Кузнецовым О.А. и Булдаковым В.В. в присутствии сотрудника Управления ФИО12, что подтверждается штампом на заявлениях. Для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности Кузнецовым О.А. было представлено нотариальное согласие супруги Кузнецовой Н.А. от **, которым она дала согласие своему мужу Кузнецову О.А. на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., .... Согласие записано со слов самой Кузнецовой Н.А., смысл, значение и последствия его ей разъяснены нотариусом и понятны, о чем указано в согласии.

Таким образом, согласие Кузнецовой Н.А. дано именно на продажу спорных объектов недвижимости, а не на совершение иных сделок с ним, в частности, о передаче в залог спорного имущества.

Из свидетельств о государственной регистрации права, выданных Управлением Федеральной регистрационной службы по ... следует, что Булдаков В.В. является собственником спорного жилого дома и земельного участка.

Оспаривая действительность договора купли-продажи от **, Кузнецов О.А. ходатайствовал о проведении по делу судебной почерковедческой экспертизы.

Из заключения проведенной судебной почерковедческой экспертизы №, выполненной ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы следует, что рукописные записи «Кузнецов О.А.», расположенные в договоре купли-продажи земельного участка, 1-этажного жилого дома, расположенных по адресу: ..., заключенном ** между Кузнецовым О.А. и Булдаковым В.В. в графе: «Продавец» выполнены самим Кузнецовым О.А.. Подписи от имени Кузнецова О.А., расположенные в договоре купли-продажи земельного участка, 1-этажного жилого дома, расположенных по адресу: ..., заключенном ** между Кузнецовым О.А. и Булдаковым В.В. в графе: «Продавец» выполнены самим Кузнецовым О.А..

У суда нет оснований не доверять заключению судебной почерковедческой экспертизы, поскольку оно выполнено в соответствии с определением суда.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключений поставленным вопросам, их полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов приводятся соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, основываются на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Выводы судебной экспертизы согласуются с установленными в суде обстоятельствами дела, они подтверждаются другими добытыми по делу доказательствами, в том числе объяснениями Кузнецова О.А., из которых следует, что он заходил в кабинет в Управлении Росреестра с Булдаковым В.В., подписал договор, не читая его, так как полагал, что подписывает договор залога недвижимости. Также подписывал и иные документы, которые на подпись передала работник Росреестра.

Кроме того, при проведении проверки по заявлению Кузнецова О.А. о неправомерных действиях Булдакова В.В., направленных на завладение путем обмана принадлежащим ему жилым домом и земельным участком, Кузнецов О.А. настаивал на том, что, будучи убежденным, что подписывает документы о залоге принадлежащего ему дома и земельного участка, он, не ознакомившись с содержанием документов, подписал договор купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности земельного участка и жилого дома. В ходе проверки было установлено, что договор купли-продажи содержит все существенные условия сделки, описание объекта недвижимости, цену договора. Кузнецов О.А. и Булдаков В.В. не отрицали, что подписывали данный договор. Данные обстоятельства подтверждаются постановлением оперуполномоченного отдела экономической безопасности и противодействия коррупции ФИО13 об отказе в возбуждении уголовного дела от **, отказным материалом КУСП №.

Также доводы Кузнецова О.А. о том, что он не подписывал договор купли-продажи ** опровергаются решением Ангарского городского суда от **, вступившим в законную силу **, из которого следует, что Кузнецов О.А. подписал указанный договор в Ангарском отделе Управления Росреестра по Иркутской области, но считал, что данный договор был им заключен под влиянием обмана, затем просил признать его мнимым. Факт подписания договора купли-продажи и передаточного акта Кузнецовым О.А. не оспаривался.

Суд не может согласиться с доводом Кузнецова О.А. о том, что денежные средства по договору купли-продажи он не получал и ему они не передавались, поскольку о передаче денежных средств по договору купли-продажи в размере 1 000 000 руб. указано непосредственно в договоре купли-продажи, а также в передаточном акте.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Часть 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации провозгласила равенство всех перед законом и судом. Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Данные конституционные принципы предполагают наличие одинакового объема процессуальных прав субъектов спорных гражданских правоотношений.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований Кузнецова О.А. о признании недействительным договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, поскольку стороной истца не представлено суду доказательств в обоснование своих требований.

Поскольку не имеется оснований для признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... от **, заключенного между Кузнецовым О.А. и Булдаковым В.В. недействительным, не подлежат удовлетворению и производные требования о применении последствий недействительности сделки, прекращения права собственности Булдакова В.В. на спорное имущество, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Булдакова на земельный участок и жилой дом.

Принимая решение по требованиям Булдакова В.В. о признании недействительным договора залога от ** между ним и Кузнецовой Н.А., суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В качестве способов обеспечения исполнения обязательств ст. 329 ГК РФ в числе иных способов предусмотрен залог имущества должника.

Из положений п. 1 ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как следует из положений п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Положениями пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1).

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем на основании п. 1 ст. 341 ГК РФ возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Приведенные положения закона свидетельствуют о том, что залог имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возникает на основании договора между залогодателем и залогодержателем, подлежащего государственной регистрации и возникающего с момента такой регистрации.

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости, также регулируются специальным законом, что прямо следует из положений абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Как следует из положений ст. 8 названного Закона, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Из содержания ст. 10 Закона следует, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ч. 1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ч. 2).

Таким образом, положениями ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникновение залога имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возможно только на основании договора между залогодателем и залогодержателем, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Доказательств соблюдения указанных норм права суду представлено не было.

Судом установлено, что оспариваемый договор залога недвижимости от ** подписан Булдаковым В.В. и Кузнецовой Н.А..

Из договора следует, что предметом залога является жилой дом по адресу: .... Предмет залога оценивается сторонами в 300 000 руб.. В п.2.2 договора содержится ссылка на заем на сумму 300 000 руб. и срок его предоставления 6 месяцев.

Таким образом, установлено, что существенные условия договора залога, в том числе предмет залога, указание обязательства, которое обеспечивается предметом залога, сторонами при заключении договора залога не согласованы. Договор залога недвижимости в нарушение требований законодательства не зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу о не соответствии требованиям закона договора залога от ** между Булдаковым В.В. и Кузнецовой Н.А., в силу чего требования Булдакова В.В. о признании договора залога незаключенным подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает, что требования о признании договора залога незаключенным могут быть предъявлены только к Кузнецовой Н.А., как к стороне договора.

Поскольку Кузнецов О.А. не является стороной оспариваемого договора залога недвижимости от **, в удовлетворении требований Булдакова В.В. к Кузнецову О.А. о признании договора залога незаключенным надлежит отказать. Не подлежат удовлетворению и требования Булдакова В.В. о взыскании с Кузнецова О.А. судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб..

Принимая решение в части требований Булдакова В.В. к Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А., Кузнецову С.О., Кузнецовой Т.О. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с положениями ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Приведенные нормы закона свидетельствуют о том, что в случае перехода права собственности на жилое помещение и прекращения в связи с этим всего объема прав в отношении спорного имущества, новый собственник вправе требовать от бывшего собственника и членов его семьи освобождения жилого помещения, в том числе посредством предъявления требования о выселении.

    В силу ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ право пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, имеют члены семьи собственника жилого помещения наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Как видно из материалов дела, истец Булдаков В.В. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ... на основании договора купли-продажи от **, зарегистрированного в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ** за №.

Право собственности истца подтверждается договором купли-продажи от **, свидетельством о государственной регистрации права от **, копии которых приобщены к материалам дела.

Согласно п.6 договора ответчики сохраняют право пользования вышеуказанным домом до момента снятия с регистрационного учета.

Ответчики не являются членом семьи истца, не имеют с ним семейных отношений.

Право собственности истца на момент вынесения решения не признано недействительным.

Принимая решение, руководствуясь ст. ст. 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчики прекратили право пользования спорным жилым домом в связи с переходом права собственности на указанный дом к истцу, соглашение между Кузнецовыми и Булдаковым В.В., как собственником жилого помещения, о проживании в указанном доме отсутствует в связи, с чем они подлежат выселению из жилого дома без предоставления другого жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Булдакова В.В. к Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А., Кузнецовой Т.О., Кузнецову С.О. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении – удовлетворить.

Признать Кузнецова О.А., Кузнецову Н.А., Кузнецову Т.О., Кузнецова С.О. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ....

Выселить Кузнецова О.А., Кузнецову Н.А., Кузнецову Т.О., Кузнецова С.О. из жилого помещения, расположенного по адресу: ....

Иск Булдакова В.В. к Кузнецову О.А., Кузнецовой Н.А. о признании незаключенным договора залога, взыскании судебных расходов –удовлетворить частично.

Признать договор залога от ** между Булдаковым В.В. и Кузнецовой Н.А. незаключенным.

В удовлетворении иска Булдакова В.В. к Кузнецову О.А. о признании договора залога незаключенным, взыскании судебных расходов – отказать.

В удовлетворении иска Кузнецова О.А. к Булдакову В.В. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра запись о праве собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированный текст решения будет составлен 13 ноября 2015 года.

СУДЬЯ