Решение по делу № 2-1167/2017 ~ М-1073/2017 от 31.07.2017

Дело № 2-1167

2017 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2017 года Алуштинский городской суд Республики Крым в составе председательствующей судьи - Реммер М.А., при секретаре ФИО5, с участием представителя истца – ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Консоль ЛТД», Публичному Акционерному Обществу «Банк «Киевская Русь» о признании договора частично недействительным, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО Фирма «Консоль ЛТД», ПАО «Банк «Киевская Русь» в котором просит признать договор ипотеки, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Акционерным банком «Киевская Русь» и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Консоль ЛТД», недействительным в части передачи в ипотеку <адрес>; признать за ней право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила договор паевого участия в строительстве № ООО Фирма «Консоль ЛТД», предметом которого являлось проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного <адрес> в <адрес>. Строительство указанного объекта фактически было окончено в 3-м квартале 2011 года. Условия договора ФИО2 выполнены в полном объеме, она произвела оплату по договору в полном объеме, подписаны акты об исполнении договора, произведен фактический выдел доли (пая) принадлежащего ФИО2, заключены договора на обслуживание жилья. Однако в нарушение условий пунктов 3.7; 9.10; 9.11 договора, ответчик так и не принял мер по государственной регистрации права собственности за ФИО2. Кроме того, самостоятельно в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым она не смогла зарегистрировать право собственности в досудебном порядке, поскольку ответчик не предоставил в ГКР иК полный пакет документов, необходимый для регистрации права собственности. Более того, ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным банком «Киевская Русь» и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Консоль ЛТД» был заключен договор ипотеки, по которому в ипотеку передано объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: АРК, <адрес>, доля в котором фактически должна была быть передана в собственность истца по договору долевого участия в строительстве.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по тем же основаниям.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки суду не предоставили.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Право на судебную защиту провозглашено в части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод. Судебной защите подлежат любые права и свободы, в каком бы документе они ни были закреплены - в конституции, отраслевых законах, в других нормативных или локальных правовых актах. Это следует из смысла части 1 статьи 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой сам факт перечисления в ней основных прав и свобод не должен толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина. Таким образом, право на судебную защиту имеет универсальный характер. В этом смысле часть 1 статья 46 Конституции Российской Федерации находится в полном соответствии с требованиями, сформулированными в статье 8 Всеобщей декларации прав человека: "Каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случаях нарушения его прав, предоставленных ему конституцией или законом".

В силу ч.1 ст. 8 ГК Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ч. 1 ст. 17 указанного Закона вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Консоль ЛТД» заключен договор паевого участия №, в строительстве (далее-Договор).

Согласно п. 1.1 Договора, предметом и целью договора является то, что участники по настоящему договору без образования юридического лица на основе объединения своих паевых вкладов обязуются совместно действовать для достижения общей цели: получение правоустанавливающих документов, проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по <адрес> (ЮБК №) в <адрес>, АРК, Украина, именуемого в дальнейшем объект.

Согласно п. 3.6.1 пайщику по окончании строительства «Объекта» из созданной участниками общей долевой собственности выделяется его доля в натуре, именуемая в дальнейшем «Доля Пайщика», в виде – 3-х комнатной квартиры стр. №, на 2-ом этаже, общей проектной площадью 74,50 кв. метров (определенной по внутренним размерам помещений «Доли Пайщика» без отделки) в указанном в п. 1.1 настоящего договора «Объекте», с отделкой в соответствии с паспортом отделки.

ФИО2, внесла паевой взнос в полном объеме, во исполнение п. 3.1 Договора, что подтверждается квитанциями об оплате от ДД.ММ.ГГГГ, справкой № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.11 договора: «При условии надлежащего исполнения обязательства, указанного в п. 3.1 настоящего договора Пайщик полностью приобретает право на паевое (долевое) участие в строительстве и имущественное право на получение в свою частную собственность после ввода Объекта в эксплуатацию «Доли Пайщика», а фирма утрачивает право распоряжения указанной в настоящем договоре «Долей Пайщика» иначе, как в интересах и с согласия Пайщика».

В соответствии с п. 3.2 Договора, паевым взносом Фирмы является привлечение и использование своих сил и средств, трудовых ресурсов, обладающих профессиональными навыками, своей деловой репутации и связи, используя лицензии, разрешительные документы, а также механизмы и оборудование, имеющиеся у фирмы, и привлеченные ей дополнительно, долевые и заемные средства юридических и физических лиц, привлеченных фирмой, на основании заключенных ею договоров с третьими лицами в пределах доли фирмы, - завершить строительство.

Таким образом, у ФИО2 возникло имущественное право на пай по договору паевого участия в строительстве.

В соответствии с пунктом 3.13 Договора, доля пайщика считается принятой Пайщиком после подписания им Акта об исполнении договора.

Согласно декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной в инспекции ГАСК в АРК ДД.ММ.ГГГГ, указанный жилой дом был введен в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.6.1 Договора, ФИО2 была выделена и передана в натуре принадлежащая ей доля в виде <адрес> на 2 этаже площадью 74,50 кв. м по <адрес>. О чем, в соответствии с договором, был составлен акт об исполнении договора «Паевого участия в строительстве» № от ДД.ММ.ГГГГ.

В 2012 году, в соответствии с п. 3.17 договора, ФИО2 был заключен договор на обслуживание с эксплуатирующей организацией ЧП «Комфорт».

Согласно пунктов 3.7, 9.10 и 9.11 Договора, ответчик ООО фирма «Консоль ЛТД» обязана направить документы в регистрирующий орган с целью регистрации права собственности пайщиков на приобретенное ими жилье. Однако доказательств об исполнении ответчиком указанных пунктов договора суде не представлено.

ФИО2 обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с просьбой регистрации права собственности на спорную квартиру. Ей был выдан кадастровый паспорт на <адрес> с присвоением, указанному объекту недвижимости, кадастрового №.

Вместе с тем, согласно сообщению об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 отказано в регистрации права на квартиру по тем основаниям, что застройщиком не предоставлена строительно – техническая документация на указанный многоквартирный жилой дом.

Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 6-ФКЗ "О принятии в ФИО1 Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" на территориях Республики Крым и юрода федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами <адрес>, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии со ст. 12 ГК Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании права собственности на квартиру, поскольку после выплаты истцом паевого взноса в полном объеме и ввода объекта строительства в эксплуатацию, истец приобрел право владения, пользования и распоряжения спорными жилым помещением.

В соответствии со ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке», предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при таких условиях: недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация; недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание; недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено данным Законом. Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем такого имущества на время заключения ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не установлено данным Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором. Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки несет ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором. Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

В соответствии со ст. 583 ГК Украины, залогодателем может быть должник или третье лицо (имущественный поручитель). Залогодателем может быть владелец вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому владелец вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога. Залог права на чужую вещь осуществляется при согласии владельца этой вещи, если для отчуждения этого права в соответствии с договором или законом нужное согласие владельца.

Согласно ст. 16 Закона Украины «Об ипотеке», передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположенный объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них Обременение объекта незавершенного строительства ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке. По завершению строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором. В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращение взыскания на завершенное здание (сооружение) ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена иным лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной уплаты ее стоимости к моменту принятия решения об обращении взыскания, если другое не установлено договором с покупателем. После обращения взыскания к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика относительно третьих лиц-покупателей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Консоль ЛТД» и Акционерным банком «Киевская Русь» был заключен договор ипотеки, который был удостоверен частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО3 за реестровым №.

По указанному договору ипотеки, обеспеченны требования ипотекодержателя –Акционерного Банка «Киевская Русь», которые вытекают из Кредитного договора №/КЛ от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между акционерным банком «Киевская Русь» и обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Консоль ЛТД».

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, общество с ограниченной ответственностью фирма «Консоль ЛТД» предоставил в ипотеку имущество: право аренды земельного участка, общей площадью 2,5628 гектара, и объект незавершенного строительства – которые находится по адресу: Автономная <адрес>.

В соответствии п. 4.1 договора ипотеки, в случае невыполнения ООО фирма «Консоль ЛТД» обязательств перед Акционерным Банком «Киевская Русь» по договору ипотеки либо кредитному договору, ипотекодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет ипотеки, его реализацию, и за счет вырученной от реализации суммы в полном объеме удовлетворить свое требование.

Поскольку объект незавершенного строительства находится в ипотеке, то ПАО «Банк «Киевская Русь» (ранее - Акционерный Банк «Киевская Русь») имеет право на обращение взыскания на него в счет погашения кредитной задолженности ООО фирма «Консоль ЛТД», в случае нарушения им обязательства, которое предусматривает возможность отчуждения и квартиры принадлежащей ФИО2.

Кроме того, в Государственном реестре ипотек от ДД.ММ.ГГГГ за № частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО3 на объект недвижимого имущества наложен запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства, который принадлежат ООО «фирма «Консоль ЛТД» до прекращения ипотечного договора.

Таким образом, в ипотеку ПАО «Банк «Киевская Русь» передана часть недвижимого имущества, которое по завершению строительства не могло быть собственностью ООО «фирма «Консоль ЛТД» и должна была быть передана в собственность истцу.

При этом выполнение обязательств по договору о паевом участии в строительстве свидетельствует об осуществлении действий, направленных на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения бравая требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект.

Распоряжение этими правами кем-либо, кроме лица - пайщика или без его согласия на передачу имущественных прав в залог, нарушает права пайщика и не отвечает требованиям ст. 583 ГК Украины и ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке».

В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГК Украины, содержание правовой сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам.

Согласно ч.ч. 1,3 ст. 215 ГК Украины, основанием недействительности правовой сделки является невыполнение в момент совершения правовой сделки стороной (сторонами) требований, которые установлены частями первой, - третьей, пятой и шестой статье 203 этого Кодекса. Если недействительность правовой сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает его действительность на основаниях, установленных законом, такая правовая сделка может быть признана судом недействительным (оспариваемая правовая сделка).

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части признания недействительным договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ за реестровым № заключенным между Акционерным Банком «Киевская Русь» и обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Консоль ЛТД» в части передачи в ипотеку <адрес>, поскольку он нарушает требования ст. 583 ГК Украины и ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК Российской Федерации, ст.ст. 12, 131, 218, 219, 309,310 ГК Российской Федерации, ст.ст. 17, 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд

решил:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать недействительным договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Акционерным Банком «Киевская Русь» и Обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Консоль ЛТД», удостоверенный частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО3, за реестровым №, в части передачи в ипотеку <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес>, Республики Крым, кадастровый №.

Решение является заочным в отношении ответчика, и он вправе подать в суд заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Алуштинский городской суд Республики Крым в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: