Решение по делу № 2-624/2015 (2-6737/2014;) ~ М-6699/2014 от 23.12.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2015 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Мишиной К.Н., при секретаре Гейжа З.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-624/2015

по иску ФИО5 к Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

по иску ФИО5, ФИО2, ФИО3 к Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество), Закрытому акционерному обществу «Иркутская ипотечная корпорация», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Ангарскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Управлению Министерства социального развития, опеки и попечительства ..., ФИО4, Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Сибирь», ...ному отделу службы судебных приставов № Управления Федеральной службы судебных приставов по ... о признании недействительными договора ипотечного займа и договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально с иском в суд обратился ФИО5 к Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

В последующем в суд с аналогичными требованиями и по аналогичным основаниям обратились ФИО2, ФИО3 Истцами требования предъявлены к АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Ангарскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Управлению Министерства социального развития, опеки и попечительства ..., ФИО4, ООО «Агентство недвижимости «Сибирь», ...ному отделу службы судебных приставов № Управления Федеральной службы судебных приставов по ....

В обоснование заявленных требований истцы указали, что согласно договору на передачу квартиры в собственность граждан от ** года, ФИО5 как несовершеннолетнему была определена 1\2 доли в квартире общей площадью 44,1 кв.м., жилой 27,9 кв.м. ** был заключен договор на оказание услуг с ООО «Агентство недвижимости «Вернисаж» и ФИО3 Договор заключен на приватизацию квартиры по адресу: ..., ... последующей продажей и приобретением 3-комнатной квартиры. Условиями договора определялась приватизация и продажа квартиры по адресу: ..., 9микрорайон, ... приобретение квартиры по адресу: .... Законным представителем ФИО5 была ФИО3, у которой в этой же квартире по адресу: ... имелась 1\2 доли. До ФИО3, действовавшей от себя лично и в интересах ФИО5, не довели надлежащим образом информацию о том, как будет оформлена доля несовершеннолетнего ребенка. Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» информация должна быть в наглядной и в доступной форме доведена до сведения потребителей при заключении договора купли-продажи и договоров о выполнении работ и услуг способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей. Договор купли-продажи от ** был заключен с большими нарушениями, которые заключались в том, что не определена доля участия ФИО5 в приобретении квартиры, также не зарегистрировано в нотариате согласие на включении доли последнего в общую массу ипотеки. Договор от ** истцы считают недействительным, составленным с нарушением статьи 432 ГК РФ, Конституции РФ, Закона об опеке и попечительству. В приобретение квартиры по адресу: ... были внесены собственные денежные средства. Судом ** вынесено решение только по двум участникам ипотечного кредитования. ФИО5 не присутствовал и не знал о незаконности сделки, так как один договор покрывает другой договор, следовательно, договор ипотечного займа должен считаться недействительным и подлежащим расторжению. Истец ФИО5 считает, что его доля в общем имуществе должна принадлежать по праву ему, как несовершеннолетнему на тот момент, оплатившему данную долю и не должна быть обременена в силу закона об ипотеке. Своего нотариального письменного согласия на включение доли в общую массу ипотечного кредитования ФИО5 не давал, тем самым АН «Сибирь» и ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» ввели их в заблуждение. Договор купли-продажи от ** был составлен и заключен с нарушениями требований действующего законодательства, а именно ст.ст. 52, 168, 432, 455, 456, 486 ГК РФ. Доля несовершеннолетнего в квартире по адресу: ..., 10 микрорайон, ... должна быть определена согласно требованиям Федерального закона «Об опеке и попечительству» и зарегистрирована в реестре прав на недвижимое имущество, чего не было сделано АН «Сибирь» и ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация». В соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительству» должен проводиться контроль за соблюдением законности разрешений на совершение сделок с имуществом подопечного. В законе указано, что при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки, последний обязан обратиться в суд. ФИО5 о нарушении его прав стало известно ** после вынесения решения судом о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: .... С этого момента он узнал, что принадлежащая ему 1\2 доли по праву собственности была передана АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), с чем он не согласен.

В связи с обращением в суд, ФИО5 первоначально просил признать ничтожной сделку купли-продажи от ** года, заключенную между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, а также применить последствия недействительности сделки. Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, ФИО5, а также истцы ФИО2 и ФИО3 просят (дословно) признать договор купли-продажи между ФИО3 и АБ «ГПБ-Ипотека» недействительной и применить последствия недействительности; признать договор купли-продажи от ** недействительным и применить последствия (договор ипотечного займа за № (реституция), обязав возвратить АБ «ГПБ-Ипотека» 1\2 доли ФИО5 в квартире: ..., которая перешла по праву собственности с ранее приобретенной долей в квартире по адресу: ....

В судебном заседании истица ФИО3 на иске настаивала, считала его подлежащим удовлетворению. Суду пояснила, что в оспариваемых договоре купли-продажи и договоре ипотечного займа не указана доля несовершеннолетнего ребенка ФИО5, который имел 1\2 доли в прежней квартире по адресу: ..., 9 микрорайон, .... За счет продажи, в том числе, указанной доли в квартире произведена оплата стоимости вновь приобретенной квартиры по адресу: .... Агентством недвижимости «Сибирь» при совершении сделки не учтена доля несовершеннолетнего ребенка. При заключении договора займа банк должен был уведомить, что в новой квартире у несовершеннолетнего не будет доли. УФРС при регистрации сделки не выяснило куда девалась доля несовершеннолетнего.

В судебное заседание истцы ФИО5, ФИО2 не явились, о его дате и времени извещены надлежаще, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, представили суду письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов ФИО5, ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенностей, поддержала требования и доводы иска.

В судебном заседании представитель ответчика АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) - ФИО8, действующая на основании доверенности, иск не признала, считала его не подлежащим удовлетворению, поддержала доводы письменных возражений на иск и заявления о применении срока исковой давности. Письменные возражения на иск и заявление о применении срока исковой давности приобщены судом к материалам дела. Суду дополнительно пояснила, что договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), не существует, такой договор между указанными сторонами никогда не заключался. Право собственности на спорную квартиру у банка возникло на основании решения суда об обращении взыскания на квартиру, постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества и акта приема-передачи жилого помещения. Считала банк надлежащим ответчиком только в части требований об оспаривании договора ипотечного займа. Суду также пояснила, что при оформлении договора займа, заемщики самостоятельно указывают состав тех лиц, в чью собственность будет приобретаться жилое помещение, это право самих заемщиков, а не банка. Заемщик ФИО3, являясь законным представителем несовершеннолетнего на момент оформления договора ипотечного займа, сама должна была указать в анкете заемщика, что в новой квартире необходимо оформлять право собственности несовершеннолетнего на долю. У займодавца не было сведений о том, что продана квартира, в которой у несовершеннолетнего имелась доля.

В судебном заседании представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... - ФИО9, действующая на основании доверенности, иск не признала, просила отказать в его удовлетворении, считала Управление ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку последнее стороной оспариваемых договоров не является, прав и законных интересов истцов не нарушало, осуществило государственную регистрацию договоров купли-продажи квартир и перехода права собственности на них. Ссылалась на то, что Ангарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... также не может являться надлежащим ответчиком по делу, поскольку отдел юридическим лицом не является.

В судебное заседание иные ответчики - ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация», Ангарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., Управление Министерства социального развития, опеки и попечительства ..., ФИО4, ООО «Агентство недвижимости «Сибирь», ... отдел службы судебных приставов № Управления Федеральной службы судебных приставов по ... не явились, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о дате и времени рассмотрения дела в суде извещались по имеющимся в деле адресам, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. В первоначально предъявленном иске ФИО5 процессуальное положение Агентства недвижимости «Сибирь» определил в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Представителем ответчика Управления Министерства социального развития, опеки и попечительства ... ФИО10, действующей на основании распоряжения от ** №70рм-к, суду представлены письменные возражения на иск, в которых указано, что договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ..., где истцу ФИО5 принадлежала 1\2 доля, был заключен ** года, когда истец уже достиг своего совершеннолетия, в связи с чем, согласие органов опеки и попечительства на данную сделку не требовалось. В заявлении также указано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Министерства социального развития, опеки и попечительства ... по Ангарскому отделу до вынесения решения по делу. Иные ответчики возражений или пояснений по существу заявленных исковых требований суду не представили.

Выслушав пояснения и возражения лиц, участвующих в деле, рассмотрев доводы заявления ответчика о применении срока исковой давности, исследовав материалы дела, обозрев подлинные дела правоустанавливающих документов на жилые помещения, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, ФИО5. ФИО2 Выводы суда основаны на следующем.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд при разрешении спора руководствуется действующей в прежней редакции статьей 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку нормы Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ** №100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166-176, 178-181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона. Поскольку закон вступил в силу только с ** года, то есть до возникновения правоотношений сторон по индивидуальному договору ипотечного займа и по договору купли-продажи, то к ним следует применять положения ранее действующей редакции статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом в судебном заседании из пояснений истицы и представителя истцов ФИО3, фактически заявленные ФИО3, ФИО5, ФИО2 требования сводятся к следующим:

- признать ничтожной сделку купли-продажи от ** года, заключенную между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, применить последствия недействительности указанной сделки;

- признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) и ФИО3;

- признать недействительным договор ипотечного займа №599-200-227, заключенный между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, ФИО2;

- признать недействительным договор купли-продажи от ** года, заключенный между ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО11 и ФИО3, ФИО2;

- применить последствия недействительности сделок в виде возложения обязанности на АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) возвратить ФИО5 в квартире по адресу: ..., 10 микрорайон, ..., перешедшую по праву собственности с ранее приобретенной доли в квартире по адресу: ....

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ** между Закрытым акционерным обществом «Иркутская ипотечная корпорация» (по договору – займодавец) и ФИО3, ФИО2 (по договору – заемщики) заключен индивидуальный договор ипотечного займа (при ипотеке в силу закона) №№.

В соответствии с условиями указанного договора займодавец предоставляет заемщикам целевой заем в размере № рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа (пункт 1.1).

Заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном договором (пункт 1.2).

Заем предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ... ..., стоимостью № рублей (пункт 1.3). В этом же пункте договора указано, что стороны согласны, что квартира приобретается в совместную долевую собственность ФИО3 и ФИО2

** ФИО3 и ФИО2 приобретена квартира, расположенная по адресу: ..., на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО11 (по договору – продавцы) и ФИО3, ФИО2 (по договору – покупатели).

Цена указанной квартиры составляла 2 400 000 рублей (пункт 3).

Квартира приобреталась покупателями ФИО3, ФИО2 за счет собственных средств в размере № рублей и заемных средств, предоставляемых ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» в сумме 1 200 000 рублей согласно индивидуальному договору ипотечного займа (при ипотеке в силу закона) № от ** года. В связи с этим, указанная квартира являлась предметом ипотеки в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке».

Решением Ангарского городского суда ... от ** на данную квартиру по иску АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) обращено взыскание, поскольку судом было установлено, что ФИО3, ФИО2 не выполняют условия договора займа. Решением суда определен способ реализации предмета ипотеки – реализация с публичных торгов, установлена первоначальная продажная стоимость предмета ипотеки.

В приведенном выше решении суда имеются следующие выводы. Согласно разделу 3 закладной первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору займа являлось ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация». ** ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» передало права по закладной АКБ «СОФИЕТРЕЙД», который ** передал права по закладной Газпромбанк Моргидж Фандинг 2.С.А. (Акционерная компания). ** Газпромбанк Моргидж Фандинг 2.С.А. передал права по закладной ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» ФИО15 «Региональная Ипотека», которое ** передало права по закладной АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО). Передача прав по закладной подтверждается записями в закладной, оформленной в соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С учетом этого, в настоящее время стороной индивидуального договора ипотечного займа является не ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация», а Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» (ОАО).

В настоящее время прекращено право пользования истцов ФИО5, ФИО3, ФИО2 жилым помещением по адресу: ..., 10 микрорайон, ..., указанные лица в соответствии с решением Ангарского городского суда ... от ** подлежат выселению из жилого помещения и снятию с регистрационного учета.

Истец ФИО5 в первоначальном иске просит суд признать ничтожной сделку купли-продажи от ** года, заключенную между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, а также применить последствия недействительности указанной сделки.

Предъявляя в суд указанные требования, истцу ФИО5 надлежало доказать факт заключения данного договора между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3 Однако, доказательств, свидетельствующих о заключении данного договора, истец суду не предоставил, в материалах дела отсутствует договор, на который ссылается истец. Судом не установлен факт заключения оспариваемого истцом договора, в то время как недействительным может быть признан лишь договор, заключенный между сторонами. Судебной оценке может быть подвергнут лишь договор, существование которого между сторонами установлено судом, и он в письменной форме представлен в материалы дела.

Как указано выше, судом установлен лишь факт заключения индивидуального договора ипотечного займа между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, ФИО2, а не договора купли-продажи.

Поскольку судом не установлен факт заключения договора купли-продажи между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, то требования истца ФИО5 о признании ничтожной сделки купли-продажи от ** года, а также о применении последствий недействительности указанной сделки, удовлетворению не подлежат.

По аналогичным основаниям не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО3, ФИО5, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) и ФИО3 В ходе рассмотрения дела судом не установлен факт заключения указанного договора купли-продажи между указанными лицами.

Из материалов дела следует, что в настоящее время собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ... является Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество). Право собственности банка возникло на основании решения Ангарского городского суда ... от ** года, вступившего в законную силу ** года, постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ** года, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ** года, протокола заседания аукционной комиссии от ** года. Право собственности АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ** за номером регистрации №№.

Анализ правоустанавливающих документов позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) возникло по основаниям, указанным выше, а не на основании сделки, заключенной с истцами.

В судебном заседании ФИО3, являющаяся по делу истицей и представляющая интересы истцов ФИО5, ФИО2, суду пояснила, что они просят признать недействительным индивидуальный договор ипотечного займа (при ипотеке в силу закона) № от ** года, заключенный между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3, ФИО2

Возражая против удовлетворения требований иска в указанной части, представителем ответчика АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) ФИО8 сделано заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности, письменное заявление о чем, приобщено судом к материалам дела.

В обоснование заявления о применении срока исковой давности указано, что сделки, оспариваемые истцами, были исполнены в феврале 2007 года. Данные обстоятельства признают обе стороны судебного процесса. Таким образом, срок исковой давности истек еще в феврале 2010 года. Доказательств уважительности причин срока исковой давности истцами суду не представлено. В связи с пропуском срока исковой давности, представитель ответчика просил суд отказать в удовлетворении иска. ��������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�????????????????????????????????????????????????�????�?j�???????????????�???????�?????????????????????

Разрешая заявление представителя ответчика о применении судом срока исковой давности, суд считает возможным с ним согласиться только в части пропуска срока исковой давности на предъявление требований об оспаривании договора ипотечного займа истцами ФИО2 и ФИО3 в связи со следующим.

Поскольку основанием для признания оспариваемой истцами сделки ипотечного займа является недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного нормативного правового акта (ст.168 ГК РФ), то данная сделка является ничтожной.

Статья 195 Гражданского кодекса РФ определяет, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса РФ установлен общий срок исковой давности три года. Однако, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (статья 197 ГК РФ).