Решение по делу № 2-5114/2015 от 29.06.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2015 года                            г.Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Косточкиной А.В.,

при секретаре Крастылевой Е.Л.,

при участии:

истца Богданова А.В.,

представителя ответчика Сухорученко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5114/2015 по иску ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о возложении обязанности снизить покупную цену жилого помещения по договору купли-продажи, внести изменения в договор купли-продажи в части уменьшения цены,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование требований с учетом их уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы указали, что ** между истцами и ФИО6 был заключен договор купли продажи жилого дома по адресу: ..., ДНП «№», .... Стоимость дома в договоре определена в размере 1197000,00 рублей. Истцами оплачена часть указанной суммы в размере 800000,00 рублей, оставшуюся сумму 400000,00 рублей истцы должны были оплатить до 20.08. 2014 ... был принят по передаточному акту от ** г., подписанному сторонами. В процессе эксплуатации дома выявлены недостатки: отсутствует отмостка вокруг дома, не выполнена планировка участка для отвода поверхностных вод от дома; отделка фасадов сайдингом выполнена с нарушением четкой геометрии, отходит от стенового ограждения, заделка между неровно залитым фундаментом и стеновым ограждением выполнена обрезками стружечных плит и досок, которые со временем сгниют и вызовут осадку и разрушение стенового ограждения; не выполнена вентиляция сан. узла в квартире; не выполнена вентиляция выгребной ямы, ни через внутреннюю канализационную систему, ни непосредственно из камеры выгребной ямы; выгребная яма расположена в четырех метрах от жилого дома, в то время как согласно табл. 1 п.5 примечаний СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения» расстояние до жилого дома должно быть не менее 5м; не соблюдена санитарно-защитная зона скважины водоснабжения - 50 м., зеркало воды в неутепленной скважине расположено на 1,5 метра от поверхности земли при расчетной глубине сезонного промерзания 3 метра, не выполнено утепление подводящей трубы, трубы в доме отпотевают, т. к. не выполнена их изоляция; не представлено заключение соответствующих органов о возможности использования воды из скважины в качестве хозяйственно-питьевой; пенопласт, который использован в качестве теплоизоляции ограждающих конструкций, при поджигании сгорает, т. е. не является самозатухающим; отсутствуют слуховые окна для вентиляции чердачного пространства, кроме того, узел стыковки стропил по длине может оказать негативное влияние на пространственную жесткость конструкции и не соответствует типовым решениям, предлагаемых для сейсмических районов, в частность узел стыковки стропил по длине и отсутствие всех необходимых связей оказал негативное влияние на пространственную жесткость конструкции и от воздействия ветровых нагрузок стропильные конструкции деформируются и скрепят, что вызывает опасения возможности обрушения крыши при сейсмическом толчке или ураганном ветре, что соответственно может привести к обрушению легкого перекрытия, т. е. состояние крыши является аварийным; не на всех окнах установлены подоконники, не установлены приборы отопления; не установлены двери, отделяющие тамбуры от жилых комнат, не представлен сертификат подтверждающий возможность использования входных дверей в нашем климатическом районе при одинарном тамбуре, система вентиляции и отопления выполнена таким образом, что в холодное время года окна отпотевают, со стекол бежит вода, стены в углах промерзают, обои намокают и отходят от стен; в светильниках потолочного освещения при их включении лампы вспыхивают и перегорают, что указывает на некачественный монтаж комплектующих электротехнических изделий. Данные недостатки отражены в Акте технического обследования строительных конструкций двухквартирного жилого дома от ** Стоимость устранения недостатков по части дома, занимаемого истцами, составляет с учетом экспертного заключения 341000,00 рублей. В связи с чем, истцы считают, что стоимость покупной цены жилого дома необходимо снизить.

Обращаясь с иском, уточнив требования, просят обязать ответчика снизить покупную цену жилого помещения по договору купли-продажи, внести изменения в договор купли-продажи в части уменьшения цены жилого дома до 856000,00 рублей.

В судебном заседании истец ФИО4 поддержал требования, изложенные в иске с учетом уточнений. На требованиях настаивал.

Истец ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явилась, извещена в соответствии с правилами отправки почтовой корреспонденции.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, ** направил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что перед покупкой жилого дома покупатели осматривали его, претензий к техническому состоянию дома у них не было. Представил письменные возражения, которые поддержал по доводам, в нем изложенным.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

Статьей 9 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Судом установлено, что ** между ФИО6 и ФИО4, ФИО5, действующей и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ** года рождения, и ФИО3, ** года рождения, заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ДНП «№», стоимостью 1200000,00 рублей, из которых 1197000,00 рублей - стоимость дома, 3000,00 рублей - земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Расчет по оплате по договору купли-продажи между сторонами происходил следующим образом: до подписания договора покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 800000,00 рублей, из которой: 797000,00 рублей - за дом и 3000,00 рублей - за земельный участок. Сумма в размере 400000,00 рублей должна была быть уплачена до ** г.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания ч. 1 ст. 556 ГК РФ усматривается, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из пункта 5 договора купли-продажи от ** следует, что покупатели до подписания договора осмотрели дом и земельный участок, ознакомились с их техническим состоянием. Покупатели удовлетворены качественным состоянием дома и земельного участка, установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец. Передача дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателями осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

Как следует из имеющегося в материалах дела передаточного акта от ** г., продавец передал, а покупатели приняли дом, находящийся по адресу: ..., ДНП «№», ... в качественном состоянии, как он есть на день подписания договора, полностью соответствующим условиям вышеуказанного договора купли-продажи. Претензий у покупателей к продавцу по передаваемым дому и земельному участку не имеется.

В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

В силу п. 8 договора купли-продажи право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, сам договор и право общей долевой собственности истцов на дом и земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ** г., что подтверждается отметкой о регистрации в договоре.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истцы не предъявляли, спорный объект был передан продавцом и принят покупателями, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования, истцы ссылаются на то, что жилой дом был передан им ненадлежащего качества, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, а, именно:

отсутствует отмостка вокруг дома, не выполнена планировка участка для отвода поверхностных вод от дома;

отделка фасадов сайдингом выполнена с нарушением четкой геометрии, отходит от стенового ограждения, заделка между неровно залитым фундаментом и стеновым ограждением выполнена обрезками стружечных плит и досок, которые со временем сгниют и вызовут осадку и разрушение стенового ограждения;

- не выполнена вентиляция сан. узла в квартире;-    не выполнена вентиляция выгребной ямы, ни через внутреннюю канализационную систему, ни непосредственно из камеры выгребной ямы;

выгребная яма расположена в четырех метрах от жилого дома, в то время как согласно табл. 1 п.5 примечаний СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения» расстояние до жилого дома должно быть не менее 5м;

не соблюдена санитарно-защитная зона скважины водоснабжения - 50 м., зеркало воды в неутепленной скважине расположено на 1,5 метра от поверхности земли при расчетной глубине сезонного промерзания 3 метра, не выполнено утепление подводящей трубы, трубы в доме отпотевают, т. к. не выполнена их изоляция;

не представлено заключение соответствующих органов о возможности использования воды из скважины в качестве хозяйственно-питьевой;

пенопласт, который использован в качестве теплоизоляции ограждающих конструкций, при поджигании сгорает, т. е. не является самозатухающим;

отсутствуют слуховые окна для вентиляции чердачного пространства, кроме того, узел стыковки стропил по длине может оказать негативное влияние на пространственную жесткость конструкции и не соответствует типовым решениям, предлагаемых для сейсмических районов, в частность узел стыковки стропил по длине и отсутствие всех необходимых связей оказал негативное влияние на пространственную жесткость конструкции и от воздействия ветровых нагрузок стропильные конструкции деформируются и скрепят, что вызывает опасения возможности обрушения крыши при сейсмическом толчке или ураганном ветре, что соответственно может привести к обрушению легкого перекрытия, т. е. состояние крыши является аварийным;

не на всех окнах установлены подоконники, не установлены приборы отопления;

не установлены двери, отделяющие тамбуры от жилых комнат, не представлен сертификат подтверждающий возможность использования входных дверей в нашем климатическом районе при одинарном тамбуре.

система вентиляции и отопления выполнена таким образом, что в холодное время года окна отпотевают, со стекол бежит вода, стены в углах промерзают, обои намокают и отходят от стен;

- в светильниках потолочного освещения при их включении лампы вспыхивают и перегорают, что указывает на некачественный монтаж комплектующих электротехнических изделий.

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Однако из анализа договора купли-продажи от ** г., заключенного между сторонами, не следует указание конкретных технических характеристик жилого дома, его отопительной системы, технологии укладки кровельных материалов и др.

Поскольку предметом договора купли-продажи являлся земельный участок и жилой дом, следовательно, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Разрешая спор по существу, суд учитывает, что при подписании акта приема-передачи от ** со стороны покупателей каких-либо замечаний к ответчику по поводу качества передаваемого дома не имелось, жилой дом в аварийном состоянии, при котором его использование по прямому назначению не возможно, не находился.

Также истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного дома, возникших до передачи его покупателю.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из системного толкования вышеуказанных норм, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Разрешая данный спор, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку надлежащих доказательств передачи покупателям жилого дома с недостатками, намеренно скрытыми продавцом, и которые покупатели не имели возможности выявить до заключения договора купли-продажи, суду представлено не было.

Напротив, из пояснений ФИО4 следует, что перед заключением договора купли-продажи он дважды осматривал приобретаемые объекты недвижимости, и ФИО6 не чинил ему препятствий в осмотре. Недостатки, о которых он указывает в иске, при осмотре до заключения договора он видел, но претензий не предъявлял, что свидетельствует о том, что ФИО4 удовлетворило техническое состояние дома, он с ним согласился.

Отклоняя доводы ФИО4 в обоснование заявленных требований, суд исходит из того, что в заключенном сторонами договоре купли-продажи условий о качестве товара (жилого дома) не содержится, а в передаточном акте истцы прямо указали на отсутствие претензий по передаваемому жилому дому при принятии жилого дома в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора.

Доводы истца об установлении заключением проведенной по делу судебной экспертизы № от ** недостатков жилого дома, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку качество передаваемого в соответствии в договором купли-продажи жилого дома сторонами согласовано не было, а выводы эксперта подтверждают тот факт, что все указанные недостатки являются явными и могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

Таким образом, истцами не представлено суду объективных доказательств, что при заключении договора купли-продажи ответчик передал им жилой дом, качество которого не соответствует договору купли-продажи или имеет срытые недостатки.

Кроме того суд учитывает, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Между тем, надлежащих доказательств того, насколько уменьшилась цена жилого дома в связи с уменьшением потребительских свойств и уменьшилась ли она вообще, истцами не представлено. Выводы эксперта не содержат вышеназванной информации.

Установленные выше обстоятельства в совокупности привели суд к выводу, что жилой дом был передан ответчиком истцам в пригодном для проживания состоянии, каких-либо оговорок относительно наличия возможных скрытых дефектов товара (жилого дома), порядка, условий и сроков их выявления ни договор купли-продажи, ни передаточный акт не содержат.

Ссылка истцов на недостатки приобретенного ими жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, ФИО4 и ФИО5 имели возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки дома, о которых не было бы сообщено продавцом, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК истцом не представлено. Поэтому доводы истца о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать уменьшения покупной цены в порядке ст. 475 ГПК РФ, суд считает несостоятельными.

Из объяснений представителя ответчика следует, что цена проданного жилого дома была определена с учетом его технического состояния. Истцом не представлено доказательств обратного.

Таким образом, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных истицами требований о соразмерном уменьшении покупной цены.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о возложении обязанности снизить покупную цену жилого помещения по договору купли-продажи, внести изменения в договор купли-продажи в части уменьшения цены жилого дома до 856000,00 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение будет изготовлено судом ** г.

Судья                                    А.В. Косточкина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Мотивированное решение будет изготовлено судом ** г.

Судья                                    А.В. Косточкина

СПРАВКА

Мотивированное решение по гражданскому делу № по иску ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о возложении обязанности снизить покупную цену жилого помещения по договору купли-продажи, внести изменения в договор купли-продажи в части уменьшения цены, изготовлено ** г.

Судья А.В.Косточкина