Решение по делу № 2-787/2015 ~ М-149/2015 от 14.01.2015

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИФИО1

** ...

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Прасоловой Ж.А. с участием ст. пом. прокурора города Ангарска Забабуриной В.Д., при секретаре Яковлевой О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (отрытое акционерное общество) к ФИО3, ФИО2 о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам и указал в обоснование требований, что между ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» и ФИО3 ** был заключен договор займа на приобретение жилья. Обеспечением исполнения обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов является залог квартиры, принадлежащей ответчику и расположенной по адресу: ... .... Права по закладной были переданы в дальнейшем Газпромбанк МоргиджФандинг 3С.А. (акционерная компания). Решением Ангарского городского суда от ** требования Газпромбанк МоргиджФандинг 3С.А. (акционерная компания) об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением обязательств по договору займа удовлетворены и решение суда вступило в законную силу ** года. Определением суда от ** произведена замена взыскателя на истца, который воспользовался своим правом залогодержателя и оставил предмет залога за собой, зарегистрировав право собственности на указанный объект в установленном законом порядке. ** решением Ангарского городского суда требования истца к ответчикам о признании прекратившими права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворены. **заочное решение было отменено определением суда и при новом рассмотрении спора решением суда ** частично удовлетворены требования истца в части признания ФИО3 прекратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии срегистрационного учета, в требованиях к ФИО2 было отказано, поскольку она проживает в жилом помещении на законных основаниях по договору коммерческого найма жилого помещения, заключенного ** с прежним собственником ФИО3. Полагает, что договор коммерческого найма жилого помещения от ** является недействительным. Согласно договору коммерческого найма жилое помещение передано ФИО3 во временное владение и пользование ФИО2 для проживания с правом регистрации сроком на 5 лет ( с ** по ** года). В силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться без согласия залогодержателя. Аналогичные положения предусмотрены и договором займа. Положениями п.** Договора заемщику запрещено сдавать предмет ипотеки в наем, аренду, передавать в безвозмездное пользование либо иным образом обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия займодавца. Такого согласия ФИО3 получено не было. Кроме того, договор найма, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. Оспариваемый договор найма, заключенный между ответчиками в установленном законодательством порядке не зарегистрирован, что влечет его недействительность в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ. Просит признать договор коммерческого найма, заключенный между ответчиками недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав ФИО2 прекратившей право пользования жилым помещением и выселить ее из квартиры, взыскать расходы по уплате государственной пошлины с ФИО2 в размере <данные изъяты> руб..

В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики в судебном заседание не явились,о его времени и месте извещались судом надлежаще по адресу, указанному в исковом заявлении. Почтовые конверты с судебной повесткой возвращены в суд с отметкой об истечении срока хранения, в связи с неявкой адресата за его получением, что суд расценивает как отказ от получения судебного извещения. Суд исполнил свою обязанность по надлежащему извещению ответчиков, направив извещения заказной почтой по адресу, указанному в исковом заявлении. С согласия истца, выраженного в письменном заявлении, суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

    Выслушав представителя истца, заключение прокурора, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, ** ФИО3 приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: ... с использованием заемных денежных средств ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация».

Право собственности ФИО3 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ив соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на квартиру была установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона в обеспечение возврата суммы займа, о чем указано в договоре купли-продажи от ** и в свидетельстве о государственной регистрации права.

Право на получение исполнения по договору и право залога на квартиру удостоверены закладной на данную квартиру.

Заочным решением Ангарского городского суда от ** с ФИО3 взыскана задолженность по договору целевого займа от ** и обращено взыскание на предмет ипотеки - спорную квартиру.

Решением Ангарского городского суда от ** частично удовлетворены требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (открытое акционерное общество) к ФИО3, ФИО2, УФМС России по ... о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, требования к ФИО3 удовлетворены полностью, в удовлетворении требований к ФИО2 отказано. Решение вступило в законную силу ** года.

В ходе рассмотрения гражданского дела суду был представлен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: ... ... ..., заключенный ** между ФИО3 и ФИО2.

Согласно договору ФИО3 передал ФИО2 за плату во временное владение и пользование для проживания спорное жилое помещение с правом регистрации по данному адресу (п.1.1, п.1.4 договора).

Срок найма жилого помещения установлен на пять лет: с ** по **.

В настоящее время имущество в виде спорной квартиры принадлежит истцу, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество **.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда.

Согласно пункту 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ( в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. п. 1, 2 ст. 30ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Из договора займа, заключенного между ФИО3 и ЗАО «Иркутская ипотечная корпорация» ** № следует, что ФИО3 обязался не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку и иным образом не распоряжаться предметом ипотеки без предварительного письменного согласия Займодавца (п.4.1.25).

Без предварительного письменного согласия Займодавца ФИО3 не вправе сдавать предмет ипотеки в наем, аренду, передавать в безвозмездное пользование либо иным образом обременять его правами третьих лиц (п.4.1.26).

В соответствии с п. ** Договора ФИО3 обязан получить предварительное письменное согласие Займодавца на предоставление (разрешение) права владения и/или пользования предметом ипотеки третьим лицам до фактического предоставления таких прав, вселение и регистрации в предмете ипотеки данных лиц по месту жительства или пребывания.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (п. 2 ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений).

Учитывая, что договор коммерческого найма от ** заключен между ФИО3 и ФИО2 без получения предварительного письменного разрешения Займодавца в нарушение требований ст. 346 ГК РФ, данная сделка ничтожна, как несоответствующая требованиям закона и, следовательно, не порождающая юридических последствий.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истца о том, что договор коммерческого найма подлежал обязательной государственной регистрации, как основанными на неверном толковании норм гражданского законодательства.

В момент возникновения спорных правоотношений, т.е. ** года, ни ст. 131 ГК РФ, ни п. 1 ст. 4 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержали требования об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма (и вообще договоров найма жилого помещения).

Положения п.2 ст. 674 ГК РФ, предусматривающие, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введены Федеральным законом от ** № 217-ФЗ и вступили в законную силу с ** года.

Из п. 1 ст. 35 ЖК РФ следует, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Какое-либо соглашение, договор между истцом и ответчиком ФИО2 по пользованию жилым помещением отсутствует.

Таким образом, ответчик ФИО2 права на спорное жилое помещение не приобрела, занимает спорное жилое помещение без каких-либо законных оснований, право пользования жилым помещением у ФИО2 прекращено в силу закона и проживание ответчика в спорной квартире нарушает права истца как нового собственника жилого помещения.

Учитывая, что в настоящее время истец является собственником спорного жилого помещения и вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, требовать устранения всяких нарушений своего права, суд приходит к выводу, что требования истца о выселении ФИО2 из квартиры являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░-░░░░░░░» (░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░) ░ ░░░3, ░░░2 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ... ... ░░ **, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░3 ░ ░░░2 – ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ....

░░░░░░░░ ░░░2 ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ... ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ **.

░░░░░