Решение по делу № 2-1255/2017 ~ М-1226/2017 от 25.08.2017

Дело №2-1255/2017

         РЕШЕНИЕ

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

         06 декабря 2017 г.                                                                      г. Алушта

Алуштинский городской суд Республики Крым в составе:

        председательствующего судьи Захаровой Т.Л.,

        при секретаре Соломкине В.И.,

        с участием представителя истца и третьего лица Черемухина В.В. – Ивашкина В.С., действующего на основании доверенностей <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ и <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ соответственно,

       представителя ответчика – Мусаевой Л.С., действующей на основании доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ.

       рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черемухиной Ю.В. к Новохатской Л.Я., третьи лица: Кварацхелия Т.А., Черемухина В.В., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании договора купли-продажи ничтожным, применения последствий недействительности сделки, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 Ю.В. обратилась в су с исковым заявлением к Новохатской Л.Я., третьи лица: Кварацхелия Т.А., ФИО7 В.В., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании договора купли-продажи ничтожным, применения последствий недействительности сделки, признании права собственности.

     Исковые требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ г. по рекомендации врачей она решила приобрести жилье в <адрес>. Ее отец ФИО24. познакомил ее с Кварацхелия Т.А., который предложил ей приобрести у него <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Кварацхелия Т.А. предварительный договор и передала ему денежные средства в размере эквивалентном <данные изъяты>. Стоимость квартиры была ими определена в сумме, эквивалентной <данные изъяты>. Оставшуюся часть денежных средств она должна была передать при заключении основного договора до ДД.ММ.ГГГГ После заключения договора Кварацхелия Т.А. передал ей документы БТИ на квартиру и предложил ей оформить на ее отца доверенность для осуществления от его имени действий по отчуждению квартиры. На данное предложение она согласилась, поскольку была занята и Кварацхелия Т.А. необходимо было произвести государственную регистрацию прав на данный объект недвижимости. До ДД.ММ.ГГГГ она передала денежные средства ФИО7 Черемухина В.В. и заключила основной договор купли-продажи. Весной ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 В.В. ей сообщил, что долгое врем не может найти Кварацхелия Т.А., а по месту его жительства проживают незнакомые люди. При получении сведений из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ей стало известно, что собственником <адрес> является Новохатской Л.Я., которая зарегистрировала свое право собственности ДД.ММ.ГГГГ Считает, что при вышеуказанных обстоятельствах нарушаются ее права и интересы. Ее правоустанавливающие документы, передача документов БТИ и обязанность продавца по оформлению обременений на квартиру в полном объеме подтверждают ее право собственности на недвижимое имущество. Сделку, заключенную между Новохатской Л.Я. и ФИО11 считала ничтожной и противоречащей ст.168 ГК РФ.

     В судебном заседании представителя истца и третьего лица ФИО7 В.В. исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

    Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласна, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что Новохатской Л.Я. не знакома ни с ФИО7 Черемухиной Ю.В. ни с ее отцом ФИО7 В.В. Никаких сделок с ними не заключала, денег не брала, никаких обязательств перед ними не имеет. Стороной по предварительному договору между ФИО7 Черемухиной Ю.В.. и Кварацхелия Т.А. не являлась, о его наличии ей не было ничего известно. ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у Кварацхелия Т.А. <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ договор прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту ей продавец передал квартиру, а она ему в присутствии свидетелей денежные средства. С ДД.ММ.ГГГГ г. Новохатской Л.Я. постоянно проживает в приобретенной квартире. В п.4 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантировал, что на момент подписания договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, не сдана в аренду, не находится во временном пользовании третьих лиц. Оснований утверждать, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожна или недействительна не имеется. Полагает, что между истцом и Кварацхелия Т.А. сделка не состоялась, поскольку в предварительном договоре Кварацхелия Т.А. принял на себя обязательства заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи, до заключения которого осуществить государственную регистрацию объекта недвижимости, предоставить документы по квартире, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и освободить квартиру от всех зарегистрированных в ней лиц. Также в предварииельном договоре от ДД.ММ.ГГГГ продавцом указан ФИО6, а подписал договор ФИО6. Также указывает, что предварительный договор был нотариально удостоверен, тогда как основной договор имеет вид простой письменной сделки. Также при заключении договора купли-продажи ФИО7 ФИО24. действовал от Кварацхелия Т.А., а доверенность на его имя выдана Кварацхелия Т.А., доказательств передачи денежных средств ФИО7 ФИО24 Кварацхелия Т.А. Не имеется. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться надлежащим доказательством заключения сделки. Представленные истцом документы свидетельствуют, что квартира ей не передавалась, в предусмотренный предварительным договором срок основной договор заключен не был, т.е. сделка не состоялась. Кроме того, на период заключения сделки Кварацхелия Т.А. находится в зарегистрированном браке и при заключении сделки с истцом отсутствовало согласие его супруги на продажу данной квартиры.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен в порядке ч.2.1. ст.113 ГПК РФ. В ранее представленных пояснениях просил рассмотреть дело в его отсутствие, указывая, что Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым является исполнительным органом государственной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлению государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки. Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов и не затрагивает самого содержания гражданского права. Регистрация не влечет возникновение права на недвижимость в отрыве от материального носителя - правоустанавливающего документа, а является доказательством зарегистрированного права.

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен по адресу, указанном в исковом заявлении. Судебная повестка, направленная по данному адресу была возвращена в суд по истечению срока хранения.

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В силу ст.12 ГК РФ один из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

    Статьей 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

     Согласно ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 432 ч. 1 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 ФИО7 Ю.В. был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, удостоверенный нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО14 и зарегистрированному в реестре №. Из условий данного договора следует, что цена договора сторонами определена в <данные изъяты>, эквивалентных сумме в рублях. При подписании предварительного договора покупатель предал продавцу деньги в сумме <данные изъяты>, что по курсу ЦБ РФ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ эквивалентно <данные изъяты> руб. Иная часть денежных средств должна быть передана при заключении основного договора. Срок заключения основного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5-6).

Право собственности продавца ФИО11 на указанную недвижимость ранее возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-44).

ДД.ММ.ГГГГ в г. ФИО7 В.В., действующий на основании доверенности <адрес>6, выданной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО14 от имени Кварацхелия Т.А. заключил с ФИО7 Ю.В. в простой письменной форме договор купли-продажи <адрес> Республики Крым (л.д.7-8,12).

    Согласно сообщения ГУП РК «Крым БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Кварацхелия Т.А. (л.д.29).

Письмо Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что документы по сделке купли-продажи <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО7 Ю.В. не предоставлялись.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают, что право собственности на <адрес> Республики Крым зарегистрировано за Новохатской Л.Я. (л.д.34-36).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ,    государственная регистрация которого произведена ДД.ММ.ГГГГ подтверждает заключение сделки между Кварацхелия Т.А. и Новохатской Л.Я. Также в договоре имеется ссылка, что сделка совершена с согласия супруги (л.д.38-39).

Факт передачи имущества подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40)

Из справки ЖЭУ № <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в <адрес> зарегистрирована Новохатской Л.Я.

    Расписки от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают факт передачи денежных средств Новохатской Л.Я. Кварацхелия Т.А. за приобретение спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 Ю.В. направляла Кварацхелия Т.А. досудебную претензию о возврате задатка в двойном размере ввиду невыполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Применительно к приведенным нормам закона, подлежащий заключению ФИО7 Ю.В. и ФИО11 на условиях их предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи подлежал нотариальному удостоверению в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Ответственность сторон по уклонению от заключения сделки устанавливалась разделом 3 Предварительного договора.

Поскольку до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был удостоверен в нотариальной форме, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратили, свое действие.

    Таким образом, исходя из принципа добросовестности осуществления гражданских прав и исполнения гражданских обязанностей, в данной ситуации ответчиком Новохатской Л.Я. нарушение прав истца не допущено.

    Истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права с исковыми требованиями о признании сделки недействительной, полагая, что заключенная с нею сделка создала определённые правовые последствия, однако какие-либо обязательства между ней ФИО17, не возникали.

Правомерность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кварацхелия Т.А. и Новохатской Л.Я., сомнений не вызывает, поскольку отчуждение Кварацхелия Т.А. принадлежавшего ему имущества, путем заключения оспариваемого договора купли-продажи совершено в установленном законом порядке.

Рассматривая исковые требования истицы, в пределах заявленных и предъявленных лишь к ответчику Новохатской Л.Я., о чем в судебном заседании настаивал представитель истца, суд считает, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кварацхелия Т.А. и Новохатской Л.Я., не имеется, в связи с чем, в удовлетворении данного требования истице следует отказать.

Требования истицы о признании права собственности на спорную квартиру производны от основного требования о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и в связи с отказом в удовлетворении основного требования производные от данного требования также не подлежат удовлетворению.

    В силу ст.98 ГПК РФ судебные расходы по данному делу подлежат отнесению за счет истца.

    Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

     Исковое заявление Черемухиной Ю.В. к Новохатской Л.Я., третьи лица: Кварацхелия Т.А., Черемухина В.В., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании договора купли-продажи ничтожным, применения последствий недействительности сделки, признании права собственности – оставить без удовлетворения.

     Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Алуштинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

      Судья                                                               Захарова Т.Л.

    Решение в окончательной форме изготовлено 11.12.2017 г.