Решение по делу № 2-216/2012 ~ М-121/2012 от 09.02.2012

                                                                                      Дело №2-216/12

                                                                                                     решение в мотивированном виде

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

                                                              РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    02 апреля 2012 года                                                                                       г.Алейск            

Алейский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Г.Н.Осколковой

при секретаре Т.Е.Митяевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жирновой ФИО к Жиленковой ФИО1, Жиленкову ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о понуждении к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка и государственной регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

        Жирнова А.А. обратились в суд с иском Жиленковой Л.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о понуждении к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка и государственной регистрации сделки, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего последней на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № Указанный земельный участок принадлежит Жиленковой Л.А. на основании договора о безвозмездной передаче земельного участка в собственность от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

        Для осуществления сделки и оформлению документов Жиленкова Л.А. нотариально оформила доверенность на имя Матвеева ФИО8, которому передала все документы на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ она передала Матвееву М.И. деньги в размере 400 000 рублей, который в свою очередь передал эту сумму Жиленковой Л.А., что подтверждается распиской в получении.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и Жиленковой Л.А. заключен договор купли-продажи земельного участка. Подготовленный пакет документов был сдан Матвеевым М.И. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Алейский отдел), о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию инженером ФИО3 и внесена запись № в книгу входящих документов № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в её адрес Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Алейский отдел) было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как ДД.ММ.ГГГГ Жиленковой Л.А. была отозвана доверенность, оформленная ею на имя Матвеева М.И. от ДД.ММ.ГГГГ. Оформление сделки приостановлено по инициативе ответчика Жиленковой Л.А. по причине того, что она нашла другого покупателя, который предложил ей большую сумму за земельный участок.

        Таким образом, в нарушение статьи 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не передала ей земельный участок, хотя все документы на него были переданы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на её имя.

        Просит обязать Жиленкову Л.А. исполнить обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по передаче ей земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; распоряжение об отмене доверенности на имя Матвеева М.И. на продажу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ признать незаконным и отменить; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю <адрес> отдел) осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи указанного земельного участка в соответствии с документами, зарегистрированными ДД.ММ.ГГГГ за № (входящий №).

        В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечен Жиленков ФИО2, о чем судьей <адрес> городского суда Алтайского края вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ.

        В судебном заседании истец Жирнова А.А. и ее представитель Жуков А.А. поддержали заявленные требования в полном объеме и пояснили аналогично изложенному в иске. В действиях Жиленковой Л.А. усматривают мошенничество, в результате которого были присвоены денежные средства. Жуков А.А. полагает, что участок нужен был ответчику не для перепродажи, ни в одном документе, оформленном сторонами не было указания на то, что земельный участок продается с домом.

        Ответчик Жиленкова Л.А. и её представитель Белов С.В. иск в судебном заседании не признали. Белов С.В. суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ Жиленкова Л.А. купила в собственность 1/2 долю целого жилого шлакового дома с дощатой верандой, расположенный по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ она купила в собственность 1/2 долю целого жилого шпального дома с дощатой верандой расположенную по адресу: <адрес>.В ДД.ММ.ГГГГ Жиленкова Л.А. получила в собственность земельный участок общей площадью 858 кв.м., расположенный по указанному адресу.ДД.ММ.ГГГГ Жиленковой Л.А. позвонил руководитель риэлтерской компании <данные изъяты> ФИО4 и предложил свои услуги по поиску и подбору потенциальных покупателей на принадлежащие ей жилой дом и земельный участок.Весной 2012 года она действительно собиралась продавать данный жилой дом с земельным участком, поэтому согласилась на предложение ФИО4 Минимальная продажная цена за данные объекты недвижимости предварительно была определена в 350 000 рублей, было условлено, что если ФИО4 найдёт покупателя за большую цену, то разницу свыше 350 000 рублей они поделят поровну. Об этом было составлено гарантийное письмо и соглашение о стоимости продаваемого объекта от ДД.ММ.ГГГГ.На следующий день ФИО4 позвонил и сообщил, что найден покупатель за 400 000 рублей и что продажей от имени Жиленковой Л.А. будет заниматься Матвеев М.И.ДД.ММ.ГГГГ в конце рабочего дня Жиленковой позвонил ФИО4 и сказал подъехать к нотариусу Ерохиной Н.Ф. для подписания доверенности на Матвеева М.И. и передачи ему документов. Матвеев М.И. сразу отдал деньги в сумме 400 000 рублей, а Жиленкова Л.А. передала 25 000 рублей Жирнову А.В., как они и договаривались.Через несколько дней ФИО5 случайно узнала, что ФИО4 ещё до разговора с ней, нашёл на её дом с земельным участком покупателя ФИО6 за 700 000 рублей, а после договорился с Жиленковой Л.А. о продаже за 400 000 рублей. Для того, чтобы формально переоформить право собственности на свою мать - ФИО5., а впоследствии перепродать объект недвижимости ФИО6 за 700 000 рублей, Жирнов А.В. сказал что, сделкой от её имени будет заниматься Матвеев М.И., как впоследствии выяснилось, он является гражданским мужем Жирновой А.А.Фактически ФИО4 Жирнова А.А. и Матвеев М.И. являются одной семьёй и сделка купли-продажи между Жиленковой Л.А. и Жирновой А.А. носила формальный, фиктивный характер, для того чтобы выкупить объект недвижимости за 400 000 рублей и перепродать ФИО6 за 700 000 рублей. Узнав об обмане ФИО4 в частности в том, что на жилой дом и земельный участок имеется покупатель - ФИО6 за 700 000 рублей, а не за 400 000 рублей, Жиленкова Л.А. отменила нотариальную доверенность и обратилась в Федеральную службу государственной регистрации с заявлением о прекращении действий по государственной регистрации сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком и возвращении ей документов.Получив документы, она обнаружила, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключёнными Матвеевым М.И. от её имени, объектом продажи является только земельный участок без жилого дома, в то время как Матвеев М.И. и ФИО4 знали о том, что на продаваемом земельном участке имеется жилой дом, так как он существует фактически. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Жиленкова Л.А. передала Матвееву М.И. документы на право собственности, как на земельный участок, так и на жилой дом, но среди возвращённых ей Федеральной службой государственной регистрации документов на жилой дом не оказалось.Таким образом, во-первых, риэлтерская компания <данные изъяты> в лице её руководителя ФИО4 ввела Жиленкову Л.А. в заблуждение по поводу рыночной цены за принадлежащий ей жилой дом и земельный участок, значительно занизив стоимость и обманув её в том, что имеется покупатель за 700 000 рублей, во-вторых, сделка купли-продажи земельного участка не соответствует закону и является ничтожной,не влечёт юридических последствий, следовательно, отсутствуют правовые основания для понуждения к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка и государственной регистрации сделки. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, в удовлетворении иска Жирновой А.А. отказать, взыскать с Жирновой А.А. судебные расходы.

        Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Алейский отдел) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

        Третье лицо Матвеев М.И. пояснил, что состоит в гражданском браке с истцом Жирновой А.А., они решили приобрести земельный участок под строительство. Так как его супруге нужно было уехать, то она поручила ему заняться этим делом Они нашли подходящий участок, договорились, сдали документы на регистрацию, а потом Жиленкова Л.А. отозвала доверенность. В сговоре с ФИО4 они не состояли, приобретали участок для себя, договор был заключен между ним и Жирновой А.А.

        Учитывая мнение истца Жирновой А.А., представителя истца Жукова А.А., ответчика Жиленковой Л.А., её представителя Белова С.В., третьего лица Матвеева М.И., суд находит возможным разрешить спор в отсутствие не явившегося представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (<адрес> отдел).            

        Выслушав истца Жирнову А.А., представителя истца Жукова А.А., ответчика Жиленкову Л.А., её представителя Белова С.В., третье лицо Матвеева М.И., свидетелей ФИО4, ФИО6., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

         В судебном заседании установлено, что Жиленкова Л.А. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из технического паспорта на домовладение от ДД.ММ.ГГГГ, договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

         В целях продажи принадлежащего ей недвижимого имущества Жиленкова Л.А. обратилась в риэлтерскую компанию Агентство недвижимости <данные изъяты> (ИП ФИО4.), которой поручила произвести поиск и подбор потенциальных покупателей.

         В гарантийном письме от ДД.ММ.ГГГГ предварительная цена недвижимого имущества Исполнителем (Агентство недвижимости <данные изъяты> и Заказчиком (Жиленковой Л.А.) определена в 350 000 рублей.

         В соглашении о стоимости продаваемого объекта от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося приложением к гарантийному письму, стоимость услуг Агентства недвижимости <данные изъяты> по подготовке сделки отчуждения объекта, находящегося по адресу: <адрес>, определена в 350 000 рублей. При этом Исполнитель, соблюдая интересы Заказчика, наделен правом осуществить поиск потенциальных покупателей с целью продажи им объекта за более высокую цену, с разделом разницы между ценой, за которую объект будет продан, и ценой, указанной в пункте 2 гарантийного письма, в следующей пропорции: 50% - Заказчику, 50% - Исполнителю.

ДД.ММ.ГГГГ Жиленкова Л.А. оформила доверенность на Матвеева М.И. на право продажи за любую цену, любому лицу, на любых условиях по своему усмотрению принадлежащий ей по праву собственности земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, с правом получения денежных средств за проданный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Матвеев М.И. (Продавец), действуя в интересах Жиленковой Л.А. на основании доверенности, заключил предварительный договор купли-продажи земельного участка по выше указанному адресу с Жирновой А.А. (Покупатель), в разделе 1 которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка по цене 400 000 рублей.

          По данным расписок от ДД.ММ.ГГГГ Матвеев М.И. получил от Жирновой А.А. денежную сумму 400 000 рублей в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, которую передал Жиленковой Л.А. как окончательную цену жилого дома, расположенного по указанному адресу.       

ДД.ММ.ГГГГ между Жиленковой Л.А., действующей через представителя Матвеева М.И., (Продавец) и Жирновой А.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно пункта 1 которого Продавец обязался передать в личную собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок, не занятый объектом недвижимости, общей площадью 858 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - под жилую застройку (индивидуальную), местоположение: установлено относительно ориентира: <адрес>, кадастровый №.

          Свидетель ФИО4 по существу заданных в судебном заседании вопросов пояснил, что видел оспариваемый земельный участок, что он пустует, узнал кому он принадлежит и он позвонил Жиленковой Л.А. по вопросу его продажи, на что последняя ответила согласием. ФИО4 составил с ней гарантийное письмо. Договорились о стоимости в 350 000 рублей, но потом Жиленкова Л.А. предложила свою цену 400 000 рублей. Данный земельный участок ФИО4 собирался продать своей матери. Ему известно о том, что земельный участок не продается без расположенного на нем жилого дома, но утверждает, что на данном участке находится «развалина», а не дом.

          Свидетель ФИО6 суду пояснила, что обратилась в риэлтерскую компанию <данные изъяты> по вопросу приобретения земельного участка. ФИО4 показал ей два земельных участка: принадлежащий ФИО7, и по <адрес>. Её устроил последний участок. ФИО4 сказал ей, что не знает, кому принадлежит этот участок, но ему не составит труда это выяснить. Потом Жирнов А.В. перезвонил ей, сказал, что переговорил с хозяином участка и готов его продать за 750 000 рублей. В разговоре ФИО4 советовал ей оформить кредит. Документы на земельный участок он не показывал, что ей показалось странным, говорил, что отдал их в БТИ для того, чтобы сделать участок без жилого дома. После этого она сама узнала, что земельный участок принадлежит Жиленковой Л.А. и созвонилась с ней, объяснив, что её участок продают за 750 000 рублей. Потом ФИО6 пыталась дозвониться до ФИО4 но он не отвечал на звонки. Цену участка ФИО4 назвал ей сразу же при его показе. ФИО6 видела, что там стоит жилой дом, где живут люди. ДД.ММ.ГГГГ, проходя мимо, она видела, что из трубы шел дым. Она удивилась, как можно сделать документы на земельный участок без жилого дома, на что ФИО4. ответил, что у него есть связи в БТИ. ФИО4 она видела впервые, её заинтересовало, что его услуги стоят 10 000 рублей, в связи с чем она и обратилась в риэлтерскую компанию <данные изъяты> Договор они оформили, но не подписали, так как ФИО4. не показал ей документы на земельный участок.

          В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, указанными нормами закреплен принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что на спорном земельном участке находится жилой дом, принадлежащий на праве собственности Жиленковой Л.А., в отношении которого сделка купли-продажи с Жирновой А.А. не оформлялась.

       Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

       Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

       В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

      Предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Матвеевым М.И., действующим от имени Жиленковой Л.А. на основании нотариально удостоверенной доверенности, (Продавец) и Жирновой А.А. (Покупатель) является земельный участок общей площадью 858 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

      Согласно пункта 4 договора купли-продажи указанный земельный участок не занят объектом недвижимости, что не соответствует действительности и опровергается выпиской из технического паспорта на домовладение от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровым паспортом здания № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых на земельном участке общей площадью 858 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, имеется жилой дом общей площадью 21 кв.м.

       Таким образом, сделка купли-продажи земельного участка общей площадью 858 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> без жилого дома, расположенного по тому же адресу, является ничтожной и не влечёт юридических последствий, следовательно, отсутствуют правовые основания для понуждения к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка и государственной регистрации сделки.

      На основании изложенного заявленные Жирновой ФИО исковые требования удовлетворению не подлежат.

      По правилам части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

      В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

      Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ Жиленкова Л.А. оплатила за оказание услуг представителя 10 000 рублей.

      Учитывая характер оказанных услуг, длительность судебного разбирательства, суд определяет размер подлежащих взысканию судебных расходов по оплате услуг представителя с Жирновой А.А. в пользу Жиленковой Л.А. в размере 5 000 рублей.

      Руководствуясь статьями193-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

      ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░ ░░░2, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

         ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 5 000 ░░░░░░.

         ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                                     ░.░.░░░░░░░░░

░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.