Решение по делу № 2-355/2016 (2-2869/2015;) ~ М-2503/2015 от 09.11.2015

№

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    01 апреля 2016 г. <адрес>

Алуштинский городской суд Республики Крым Российской Федерации в составе председательствующего судьи Шустовой И.П.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Маяк - Баргузин» к ФИО1 о взыскании задолженности по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

    Истец ООО «Маяк-Баргузин» обратилось в суд к ФИО1 о взыскании задолженности по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома. Истец мотивирует требования тем, что они являются коммерческой организацией, предмет деятельности которой – управление эксплуатацией жилого фонда, чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования и пр.. Истец на основании устава осуществляет обслуживание и содержание <адрес> в <адрес>. Ответчица является собственником квартир №, 24 и 26 в указанном доме. До мая 2012 года она регулярно оплачивала коммунальные услуги, претензий по поводу ненадлежащего качества предоставляемых услуг от нее не поступало. Однако заключить договор на оказание услуг и от компенсации расходов ООО «Маяк-Баргузин» отказалась. Ответчица не выполняет своей обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги. В результате этого, задолженность по квартирам №№ и 24 в указанном доме по состоянию на октябрь 2015 года, по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги составила 253 773,57 рубля, а также пеня - 38 232,85 рубля. Данные суммы истец просит взыскать с ответчицы.

    В судебном заседании представитель истца ФИО4 поддержал исковые требования, пояснил при этом, что здание по <адрес> в <адрес> Республики Крым имеет статус гостиницы. ДД.ММ.ГГГГ ответчица приобрела гостиничный номер, а ДД.ММ.ГГГГ изменила статус помещения на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ она приобрела <адрес> этом же доме. Часть помещений в нем имеют статус квартир, однако решения об изменении статуса дома не принималось. Директор ООО «Маяк-Баргузин» письменно обращался в Министерство ЖКХ РК о необходимости утверждения тарифов по оплате коммунальных услуг, однако был получен ответ, что гостиничный комплекс относится к нежилым объектам, на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, поэтому тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений. У собственников отсутствуют права на общее имущество в доме. Выставленные ответчице счета по компенсации расходов и обслуживанию здания рассчитываются на основании штатного расписания и услуг сторонних организаций, предоставляемых на основании договоров. В счетах указаны площади без учета балконов и лоджий. В 2011 году собственники помещений <адрес> создали ОСМД «Мираж», которое после присоединения Крыма к России не прошло перерегистрацию. Между ОСМД «Мираж» и ООО «Маяк-Баргузин» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об оказании коммунальных услуг и выполнении работ по обслуживанию и содержанию помещений общего пользования. Внутренних и наружных сетей здания, для владельцев квартир, гостиничных номеров, офисов. После проведения референдума собственники помещений не избрали способов управления домом в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Поскольку дом имеет статус гостиницы, орган местного самоуправления не определил управляющую компанию для него. Истец заключил со всеми собственниками помещений в доме договоры на оказание услуг и компенсацию расходов. Ответчица отказалась заключать такие договоры, по настоящее время их не подписала. Однако продолжала пользоваться коммунальными услугами по январь 2013 года.

    Представитель ответчицы ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Пояснил, при этом, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее, чем на один год. В договоре управления многоквартирным домом должно быть указано: порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, порядок ее внесения. Такого собрания проведено не было. Из требований закона вытекает, что если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения – органами государственной власти соответствующего субъекта РФ. В данном случае истец по своей инициативе в одностороннем порядке повышает тарифы. Если данный дом имеет статус гостиницы, тогда собственники помещений не имеют права на общее имущество, а также не должны нести обязанность по его содержанию, ремонту и обслуживанию. В 2011 году квартиры его доверительницы были отключены от электроснабжения, водоснабжения и отопления, с того времени их эксплуатация невозможна. Истцом указано, что в стоимость коммунальных услуг входит заработная плата работников управляющей компании – истца, что является нарушением действующего жилищного законодательства. Договор, заключенный истцом с ОСМД «Мираж», нельзя расценивать как договор на управление домом, поскольку он не содержит основных положений, предъявляемых законодателем для таких договоров.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к заключению об отказе в удовлетворении иска, исходя из следующего.

    В соответствии с п. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

    На основании п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Из требований ст. 195 ГК РФ следует, что Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

    Так, судом установлено, что ответчица ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи приобрела гостиничный № в <адрес> в <адрес> (26,27), ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на него в КРП «СМБРТИ» (л.д. 28).

    На основании сообщения КРП «СМБРТИ» указанный гостиничный номер был реконструирован под жилую квартиру (л.д. 31), ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество – квартиру (л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ ответчицей на основании договора купли-продажи была приобретена <адрес> в <адрес> (л.д. 18-19), право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).

    Истцом была рассчитана задолженность по <адрес> указанном доме в размере 126 696, 15 рублей, по <адрес> – в размере 127 077,42 рублей, а также сумма пени по <адрес> – 19 351 рубль, по <адрес> – 18 881,85 рубля (л.д. 33-36, 38-41).

    В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Истцом суду не представлено доказательств того, что плата за содержание и ремонт квартир в многоквартирном доме была установлена либо общим собранием собственников жилых, либо органом местного самоуправления.

Из исковых требований, а также из пояснений представителя истца следует, что при расчете тарифов были учтены расходы на заработную плату работников ООО «Маяк-Баргузин», что не предусмотрено действующим законодательством.

Постановлением двадцать первого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено нарушение порядка ценообразования на тепловую энергию ООО «Маяк-Баргузин».

Утверждение представителя истца о том, что между истцом и ОСМД «Мираж», которое создали сособственники <адрес> в <адрес>, был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ об оказании коммунальных услуг и выполнению работ по обслуживанию и содержанию помещений общего пользования, внутренних и наружных сетей здания, для владельцев квартир, гостиничных номеров, офисов, суд во внимание не принимает, исходя из следующего.

Частью 1, п. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ установлено, что Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 255-ФЗ)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Как гласит Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (п. 31) при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Данный договор не был заключен с перерегистрированным предприятием – истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, договор не содержит необходимых позиций, указанных в законе, а кроме того, он вообще не был предоставлен суду.

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд также принимает во внимание то, что электроснабжение, отопление и водоснабжение в квартирах ответчицы длительное время отключены, что подтверждается актами, а, кроме того, не оспаривается представителем истца, что делает невозможным дальнейшую эксплуатацию помещений ответчицы.

Из письма Министерства ЖКХ РК от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанный дом относится к нежилому объекту – гостиничный комплекс. Собственники апартаментов не могут создавать ТСЖ, у собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество.

Исходя из этого, также можно утверждать о незаконности взыскания оплаты за содержание и обслуживание общим имуществом.

Кроме того, истцами суду не были предоставлены оригиналы документов, предоставляемых ими суду, что сделало невозможным удостоверить надлежащим образом их копии.

На основании изложенного, руководствуясь. Ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Иск Открытого акционерного общества «Маяк - Баргузин» к ФИО1 о взыскании задолженности по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Полный текст решения суда изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Алуштинского городского суда Республики Крым И.П.Шустова