Решение по делу № 2-130/2017 (2-2583/2016;) ~ М-2551/2016 от 23.11.2016

Дело №2-130/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      22 февраля 2017 г.                                                                            г. Алушта

     Алуштинский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.Л.,

при секретаре Куликовой О.С.,

с участием истца ФИО3,

его представителя – ФИО6, действующего на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

      рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сайдуллаева Б.М. к Обществу с ограниченной ответственностью фирма «Консоль ЛТД», Публичному акционерному обществу «Банк «Киевская Русь» о признании договора ипотеки частично недействительным, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6, действуя в интересах ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Консоль ЛТД», ПАО «Банк «Киевская Русь» о признании договора ипотеки частично недействительным, признании права собственности на квартиру.

     Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Консоль ЛТД» был заключен договор паевого участия в строительстве <адрес> №, предметом и целью, которого являлось проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта строительства. В установленный срок он выполнил все свои обязательства, предусмотренные п. 3.1 Договора: внес паевой взнос в полном объеме. В свою очередь ООО «Консоль ЛТД» взяла на себя обязанность проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес>, что у него возникло имущественное право на пай по договору с ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Консоль ЛТД» взятые на себя обязательства выполнила частично, а именно спроектировала и построила жилой многоквартирный дом. В ДД.ММ.ГГГГ году строительство дома было полностью окончено и 28.09.2011г. он был введен в эксплуатацию. Истцу была выделена и передана в натуре принадлежащая ему доля в виде <адрес> на 4-м этаже площадью 31,40 кв.м. по <адрес>. В 2012 году истцом был заключен договор на обслуживание с эксплуатирующей организацией <данные изъяты>» и начат ремонт принадлежащей ему квартиры, с установкой сантехнического и другого оборудования. При обращению к ООО «Консоль ЛТД» по поводу оформления права собственности на квартиру, ответа он не получил. При самостоятельном обращении в регистрирующий орган ему стало известно о наличии договора ипотеки между ООО «Консоль ЛТД» и ПАО «Банк «Киевская Русь», согласно которому, в ипотеку был передан в том числе и неоконченный строительством многоквартирный жилой <адрес> свое право нарушенным, просит суд признать договор ипотеки, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Акционерным Банком «Киевская Русь» и Обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Консоль ЛТД», недействительным в части передачи в ипотеку <адрес>, и признать за ним право собственности на <адрес>.

      В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

      Представитель ООО «Консоль ЛТД» в судебное заседание не явился. Судом неоднократно принимались меры к его надлежащему извещению о времени и месте разбирательства дела, путем направления повесток заказными письмами с уведомлением по адресу, указанному в исковом заявлении, однако письма возвращались в адрес суда без вручения, за истечением срока хранения.

       При этом судом учтено, что в соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, согласно ст. 118 ГПК РФ они обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу, а при отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

      Также судом было принято во внимание, что нерассмотрение в течение длительного периода времени настоящего гражданского дела по причине неявки в судебное заседание ответчика будет нарушать право истца на рассмотрение предъявленного им иска в установленный законом срок, гарантированное ст. 6 Конвенции от 04.11.1950г. «О защите прав человека и основных свобод».

     Представитель ПАО «Банк «Киевская Русь» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Ходатайств об отложении дела, возражений на исковое заявление в суд не поступало.

     Выслушав истца, его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

     В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

     Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

     В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

     В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

     В судебном заседании установлено, что правоотношения сторон возникли до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, следовательно, при рассмотрении данного гражданского дела необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса Украины.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Консоль ЛТД» был заключен договор паевого участия в строительстве <адрес> №. Пунктом 1.1. Договора, установлено, что предметом и целью данного договора является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию указанного дома. Для достижения данной цели участники по договору обязуются действовать совместно на основе объединения своих паевых вкладов. Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что Фирма без согласия «Пайщика», может заключать и исполнять договора связанные со строительством «Объекта». При этом, в соответствии с пунктом 3.6.2 Договора, фирме и привлеченным ею к строительству третьим лицам принадлежит доля в виде всех жилых и нежилых помещений Объекта, за вычетом доли «Пайщика».

      В соответствии с пунктом 3.2 Договора, является, что паевым взносом Фирмы есть привлечение и использование своих сил и средств, трудовых ресурсов, обладающих профессиональными навыками, своей деловой репутации и связи, используя лицензии, разрешительные документы, а также механизмы и оборудование, имеющиеся у фирмы, и привлеченные ей дополнительно, долевые и заемные средства юридических и физических лиц, привлеченных фирмой, на основании заключенных ею договоров с третьими лицами в пределах доли фирмы, - завершить строительство.

      Пункт 3.3 Договора указывает, что денежные и имущественные вклады участников, а также возведенный в результате совместной деятельности объект, является их общей долевой собственностью.

    Согласно п. 3.11 договора: при условии надлежащего исполнения обязательства, указанного в п. 3.1 настоящего договора Пайщик полностью приобретает право на паевое (долевое) участие в строительстве и имущественное право на получение в свою частную собственность после ввода Объекта в эксплуатацию «Доли Пайщика», а фирма утрачивает право распоряжения указанной в настоящем договоре «Долей Пайщика» иначе, как в интересах и с согласия Пайщика».

      Пунктом 2.13 Договора предусмотрено, что доля пайщика считается принятой Пайщиком после подписания им Акта об исполнении договора

      Пункт 3.3 Договора указывает, что денежные и имущественные вклады участников, а также возведенный в результате совместной деятельности объект, является их общей долевой собственностью (л.д.18-20).

      Согласно справки ООО фирма «Консоль ЛТД», ФИО3, в установленный срок выполнил все свои обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ выплатив сумму в размере эквивалентной <данные изъяты> (л.д.21 оборот сторона)

      По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>, площадью 31,4 кв.м. составлен технический паспорт (л.д.12-13).

      Как следует из кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> имеет площадь 29,9 кв.м., кадастровый № (л.д.17).

      Акт об исполнении договора «Паевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.», датированный ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что в соответствии с договором о паевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ фирма выполнила свои обязательства и предоставила ФИО3 <адрес> на <данные изъяты> этаже общей площадью <данные изъяты>м. по <адрес>. Претензий друг к другу по исполнению Договора стороны не имеют (л.д.21).

     Согласно декларации о готовности объекта к эксплуатации № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>ти этажный <данные изъяты>-ти квартирный дом в микрорайоне № <адрес>, строительство которого осуществляло ООО фирма «Консоль ЛТД» признан оконченным строительством и готовым к эксплуатации (л.д.23).

     В соответствии со ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке ", предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях: недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация; недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание; недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом. Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником такого имущества на время заключения ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено настоящим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором. Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки несет ипотекодатель, если иное не установлено ипотечным договором. Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

     В соответствии со ст. 583 ГК Украины, залогодателем может быть должник или третье лицо (имущественный поручитель). Залогодателем может быть собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога. Залог права на чужую вещь осуществляется с согласия собственника этой вещи, если для отчуждения этого права согласно договору или закону требуется согласие собственника.

     Согласно ст. 16 Закона Украины "Об ипотеке ", передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них Обременение объекта незавершенного строительства ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке. После завершения строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки согласно ипотечного договора. В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскания на завершенное здание (сооружение) ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной уплаты ее стоимости до момента принятия решения об обращении взыскания, если иное не установлено договором с покупателем. После обращения взыскания к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика относительно третьих лиц-покупателей.

ДД.ММ.ГГГГ между акционерным банком «Киевская Русь» и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Консоль ЛТД» был заключен Ипотечный договор регистрационный №, согласно которого стороны обеспечили требования ипотекодержателя, вытекающие из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №/КЛ, заключенного между акционерным банком «Киевская Русь» и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма « Консоль ЛТД» - правом аренды земельного участка, общей площадью 2,5628 га, расположенного по адресу: <адрес> и объектом незавершенного строительства – жилым домом, расположенном на данном земельном участке (п.1.2 договора).

Согласно п. 2.1.4 договора в случае неисполнения обязательства взыскание обращается на предмет ипотеки.

Поскольку объект – право аренды земельного участка, общей площадью 2,5628 га, расположенного по адресу: <адрес> и объект незавершенного строительством – жилой дом, расположенный на данном земельном участке, находится в ипотеке, то ПАО «Банк «Киевская Русь» имеет право на обращение взыскания на него, в счет погашения кредитной задолженности ООО «Фирма "Консоль ЛТД", в случае нарушения обязательства, и предусматривает возможность отчуждения и квартиры, которая передана истцу.

Таким образом, в ипотеку ПАО «Банк «Киевская Русь» передана доля недвижимого имущества, которая после завершения строительства не могла быть собственностью ООО «Фирма Консоль ЛТД» и должна была быть передана в собственность истцу.

    При этом выполнение обязательств по договору о паевом участии в строительстве свидетельствует об осуществлении действий, направленных на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект.

    Распоряжение этими правами кем-либо, кроме лица - пайщика или без его согласия на передачу имущественных прав в залог, нарушает права пайщика и не соответствует требованиям ст. 583 ГК Украины и ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке " (норма материального права, действующая на момент возникновения спорных правоотношений).

     В соответствии с ч. 1, 2 ст. 166 ГК Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

     В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ Российской Федерации «Об ипотеке», правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

    Ч. 3 ст. 6 ФЗ Российской Федерации «Об ипотеке» предусмотрено, что если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

    В соответствии со ст. 76 ФЗ Российской Федерации «Об ипотеке», при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

     В соответствии с пунктом 3 статьи 1135 ГК Украины, в отношениях с третьими лицами участники не могут ссылаться на ограничение прав участника, который совершил правовую сделку, относительно ведение общих дел участников, кроме случаев, когда они докажут, что на момент совершения правовой сделки третье лицо знало или могла знать о наличии таких ограничений.

     Поскольку спорный объект находится в ипотеке, и Публичное акционерное общество «Банк «Киевская Русь» имеет право обращения взыскания на него в счет погашения кредитной задолженности ООО «Фирма «Консоль ЛТД», что предусматривает возможность отчуждения и имущества истца, а следовательно, нарушает право собственности истца на переданное ему имущество.

     Оценивая представленные суду доказательства по правилам части 3 ст. 67 ГПК РФ исходя из их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд находит доказанными доводы ФИО3 о приобретении им в порядке части 4 ст. 218 ГК РФ, права собственности на недвижимое имущество – <адрес> общей площадью 29,9 кв.м., кадастровый № и признании частично недействительным договора ипотеки от 01.03.2010г. регистрационный №, заключённого между ООО «Фирмой Консоль ЛТД» и АБ «Киевская Русь».

     В силу ст. ст. 98, 102, 103 ГПК РФ с ответчиков в равных частях в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17350 рублей (л.д.1).

     Руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

      Исковые требования ФИО3 - удовлетворить.

      Признать договор ипотеки, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Акционерным Банком «Киевская Русь» и Обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Консоль ЛТД», недействительным в части передачи в ипотеку <адрес> по ул.<адрес>.

      Признать право собственности ФИО3 на <адрес> Республики Крым, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

      Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Консоль ЛТД» и Публичного акционерного общества «Банк «Киевская Русь» в пользу ФИО3 в равных частях судебные расходы в сумме <данные изъяты>) рублей.

      Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Алуштинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

      Судья                                                                       Т.Л. Захарова

     Решение в окончательной форме изготовлено 27.02.2017 г.