Решение по делу № 2-71/2015 ~ М-17/2015 от 29.12.2014

Дело № 2-71/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2015 года                     город Аткарск

Аткарский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Толкуновой М.В.,

при секретаре судебного заседания Денисовой Т.С.,

с участием:

истца Мозжилкина ФИО12,

представителя истца Мозжилкина ФИО13 – Дормидонтова ФИО14, представившего доверенность от 01.08.2014, выдана на срок три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Аткарске 24 марта 2015 года гражданское дело по иску Мозжилкина ФИО22 к Маркову ФИО16, Марковой ФИО17, Тарасенко ФИО18, Тарасенко ФИО19, Тарасенко ФИО20, Марковой ФИО21, ООО «Центр микрофинансирования город Саратов» о признании сделки недействительной и применений последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Мозжилкин ФИО23 обратился в Аткарский городской суд Саратовской области с иском к Маркову ФИО25, Тарасенко ФИО26, Марковой ФИО27, Тарасенко ФИО28, Тарасенко ФИО29, Марковой ФИО30, ООО «Центр микрофинансирования г. Саратов» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Требования истца обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор купли- продажи с использованием заемных денежных средств (далее – Договор, договор купли-продажи) с ответчиками Марковым ФИО31, Тарасенко ФИО33, Марковой ФИО34, Тарасенко ФИО35, Тарасенко ФИО36, Марковой ФИО37. Переход права собственности к покупателям по договору ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответчики являются собственниками жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>. Источником оплаты ответчиками приобретенного имущества, согласно договору купли-продажи, явились заемные денежные средства, предоставленные ответчику Марковой ФИО38 обществом с ограниченной ответственностью «Центр микрофинансирования г. Саратов»» в сумме 371782 (триста семьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят два) рубля 27 копеек для целевого использования, а именно на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Порядок расчета между истцом и ответчиками при заключении Договора был определен пунктом 3.1.1 следующим образом: сумма в размере 371782 рубля 27 копеек выплачивается покупателями продавцу в течение 10 рабочих дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи с использованием заемных денежных средств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Подтверждением оплаты денежных средств являлось предоставление расписки продавцом о получении покупной цены. При этом пунктом 2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, имущество приобретаемое ответчиками по договору купли-продажи в обеспечение исполнения обязательств, принятых заемщиком по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, с момента государственной регистрации права собственности покупателей до даты полного исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств, находится в залоге у займодавца – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» в силу закона. Однако, как указывает истец, государственная регистрация права собственности ответчиков была осуществлена, им были выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности, однако истец оплату за проданное жилое помещение не получил ввиду того, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиками Марковой ФИО39 и ООО «Центр микрофинансирования г. Саратов» договор микрозайма № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут. В этой связи истец и ответчики - Марков ФИО40, Тарасенко ФИО41, Тарасенко ФИО42, Маркова ФИО43, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей - Тарасенко ФИО44, Марковой ФИО45, ДД.ММ.ГГГГ добровольно заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи. Истец обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации – соглашения о расторжении договора купли-продажи, однако государственная регистрация соглашения о расторжении договора купли-продажи была приостановлена с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено нарушение требований статей 16 и 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение предусматривает подачу заявление на регистрацию перехода права общей долевой собственности от Маркова ФИО46, Тарасенко ФИО47, Тарасенко ФИО48, Марковой ФИО49, Тарасенко ФИО50, Марковой ФИО51, и заявление на регистрацию права собственности Мозжилкина ФИО52, однако заявлений от ответчиков представлено не было, а также не представлено предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры по данному адресу, принадлежащей по 1/6 доли несовершеннолетним Тарасенко ФИО53, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Марковой ФИО54, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Тарасенко ФИО55, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Кроме того, поскольку право общей долевой собственности Маркова ФИО56, Тарасенко ФИО57, Тарасенко ФИО58, Марковой ФИО59, Тарасенко ФИО60. Марковой ФИО61, обременено ипотекой в силу закону в пользу ООО «Центр микрофинансирования г. Саратов», необходимо согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки. Истец полагает, что действиями ответчиков нарушаются его Конституционные и гражданские права, он лишен прав на принадлежащую квартиру, тогда как денежных средств за ее продажу он так не получил, но между тем, и собственниками квартиры он в настоящий момент не является, поскольку соглашение о расторжении договора не зарегистрировано и право собственности ответчиков не прекращено. Просил, с учетом изменения предмета иска, произвести государственную регистрацию сделки – соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между истцом Мозжилкиным ФИО62 и ответчиками Марковым ФИО63, Тарасенко ФИО64, Марковой ФИО65, Тарасенко ФИО66, Тарасенко ФИО67, Марковой ФИО68, произведя государственную регистрацию перехода права собственности к Мозжилкину ФИО69 от Маркова ФИО70, Тарасенко ФИО71, Марковой ФИО72, Тарасенко ФИО73, Тарасенко ФИО74, Марковой ФИО75 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между истцом Мозжилкиным ФИО76 и ответчиками Марковым ФИО77, Тарасенко ФИО78, Марковой ФИО79, Тарасенко ФИО80, Тарасенко ФИО81, Марковой ФИО82, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> пользу ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов», признать право собственности Мозжилкина ФИО83 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате нотариальных услуг в размере 1000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.

В судебном заседании истец Мозжилкин ФИО84 поддержал исковые требования с учетом их уточнений полностью, просил их удовлетворить, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ он и ответчики заключили договор купли-продажи <адрес>. Согласно договору, оплата за проданную недвижимость, должна была производиться с использованием заемных денежных средств, которые ответчику Марковой ФИО85 должны были быть предоставлены в заем ООО «Центр микрофинансирования г. Саратов» с последующим погашением займа средствами материнского (семейного) капитала, согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, выданному ФИО7 ГУ – УПФР в <адрес>, поэтому до полного возврата суммы займа недвижимость была обременена ипотекой в силу закона в пользу ООО «Центр микрофинансирования <адрес>». Однако впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ договор микрозайма от ДД.ММ.ГГГГ года, расторгнут сторонами его заключавшими, то есть Марковой ФИО86 и ООО «Центр микрофинансирования г. Саратов» ввиду того, что организация-Займодавец не смогла предоставить денежные средства заемщику Марковой ФИО87. В этой связи он (истец), а также ответчики – Марков ФИО88., Тарасенко ФИО89, Тарасенко ФИО90, Маркова ФИО91, Тарасенко ФИО92, Маркова ФИО93 заключили соглашение в добровольном порядке о расторжении договора купли-продажи квартиры и обратились в Татищевский отдел Управления Росреестра по Саратовской области о регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи. Однако ответчики не подали письменных заявлений о государственной регистрации соглашения, в связи с чем, государственная регистрация соглашения была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, он и обратился в суд. Тем обстоятельством, что им не получены от покупателей денежные средства за проданную квартиру, нарушаются его права, поскольку он лишен возможности как на получение денежных средств от покупателей ввиду отказа займодавца выплатить сумму займа на оплату приобретенной ответчиками квартиры, так и возможности осуществить государственную регистрацию соглашения, составленного им и ответчиками в добровольном порядке о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что ответчики не являются в Аткарский отдел Управления Росреестра по Саратовской области и не подают заявления.

Представитель истца – Дормидонтов ФИО94 в судебном заседании поддержал исковые требования Мозжилкина ФИО95 полностью, с учетом уточнений, просил их удовлетворить, пояснив, что в настоящее время Мозжилкин ФИО96 не может в ином, кроме как судебном порядке, осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчики Марков ФИО97, Тарасенко ФИО98, Тарасенко ФИО99, Маркова ФИО100, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей - Тарасенко ФИО101, Марковой ФИО102, хотя и подписали данное соглашение, согласны на добровольное расторжение договора купли-продажи, однако заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подали, что препятствует государственной регистрации соглашения о расторжении договора, регистрации перехода права собственности Мозжилкина ФИО103 на квартиру <адрес> Саратовской области во внесудебном порядке. В настоящее время ответчики приобрели другое жилое помещение в селе <адрес>, и средства с Сертификата Марковой ФИО104 на материнский (семейный) капитал направлены на оплату этого жилого помещения. Полагал, в этой связи, что права истца ответчиками нарушены, поскольку до настоящего времени не произведена государственная регистрация соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не прекращена ипотека в силу закона, хотя существующее ограничение (обременение) свою актуальность утратило, поскольку по договору займа все обязательства прекратились в связи с его расторжением.

Ответчики Марков ФИО105, Тарасенко ФИО106, Тарасенко ФИО107, Маркова ФИО108, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей - Тарасенко ФИО109, Марковой ФИО110 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предмете и основании исковых требований, не сообщили суду о причинах неявки, не представили доказательства уважительности причин, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Центр Микрофинансирования г. Саратов» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предмете и основании исковых требований, не сообщил суду о причинах неявки, не представил доказательства уважительности причин, не ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В этой связи, руководствуясь частью 4 статьи 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся ответчиков – Маркова ФИО111, Тарасенко ФИО112, Тарасенко ФИО113, Марковой ФИО114, ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов».

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предмете и основании исковых требований, не сообщило суду о причинах неявки, не представило доказательств уважительности причин, не ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В этой связи, руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Изучив исковое заявление с учетом изменения исковых требований, выслушав истца, представителя истца – Дормидонтова ФИО115, полагавшего удовлетворить исковые требования, исследовав посредством оглашения в судебном заседании письменные документы, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В судебном заседании установлено, что истец Мозжилкин ФИО116 являлся ранее собственником объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается исследованным в судебном заседании свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Согласно копии Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №, ответчик Маркова ФИО117 имеет право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в размере 408960 рублей 50 копеек (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи (далее – Договор) принадлежащей истцу на праве собственности <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Мозжилкиным ФИО118 и Марковой ФИО119, Марковым ФИО120, Тарасенко ФИО121, Тарасенко ФИО122., что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.4. Договора имущество продается по цене 371782 (триста семьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят два) рубля 27 копеек. Указанная сумма, являющаяся ценой, за которую приобретается недвижимость, в соответствии с пунктом 2.1 Договора, предоставляется заемщику Марковой ФИО123 займодавцем – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» на основании Договора микрозайма № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному Марковой ФИО124 с Займодавцем – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» для целевого использования, а именно для приобретения <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2.3 Договора в обеспечение обязательств, принятых на себя заемщиком (ответчик – Маркова ФИО125) по договору займа, имущество, приобретаемое покупателями по договору купли-продажи, считается находящимся в залоге у Займодавца – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов».

При этом разделом 3 Договора (пункты 31.-3.1.2) стороны предусмотрели, что указанная сумма выплачивается покупателями продавцу в течение десяти рабочих дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору за счет заемных средств по указанному Договору займа (лд.16-19).

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора микрозайма № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному Марковой ФИО126 с Займодавцем – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов», денежный заем предоставлялся Марковой ФИО127 на срок три месяца с условием предоставления займа на срок 90 дней с уплатой процентов за пользование займом в сумме 37118 рублей 23 копейки. Заемщик Маркова ФИО129 обязалась, при заключении договора, использовалась полученный микрозайм исключительно для улучшения жилищных условий путем приобретения квартиры по адресу: <адрес> (л.д.20-23).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в целях улучшения жилищных условий, семья ответчика Марковой ФИО128 приобрела у истца Мозжилкина ФИО130 жилое помещение – квартиру по вышеуказанному адресу, при этом расчет за приобретаемую недвижимость ответчиками производился путем предоставления Марковой ФИО131 заемных денежных средств в сумме 381782 рубля 27 копеек ООО «Центр микрофинасирования г. Саратов».

Регистрация перехода права общей долевой собственности Маркова ФИО132, Тарасенко ФИО133, Тарасенко ФИО134, Марковой ФИО135, Тарасенко ФИО136, Марковой ФИО137 (доля 1/6) на объект недвижимости подтверждается надписями на правоустанавливающем документе - договоре купли-продажи от 14.11.2013, что следует из копии дела правоустанавливающих документов (л.д.55-74), выданными удостоверениями о произведенной государственной регистрации прав - свидетельствами о государственной регистрации права общей долевой собственности (л.д.181-186).

Кроме того, согласно надписям на договоре купли-продажи, произведена и государственная регистрация ограничения (обременения) – ипотеки в силу закона (л.д.66 оборот).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении ребенка, имеющего гражданство Российской Федерации, у женщин, родивших второго ребенка начиная с 01 января 2007 года, независимо от места их жительства.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе, на улучшение жилищных условий.

В частности, в силу пунктом 1 части 1 статьи 10 указанного Федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок.

При этом частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ предусмотрено, что жилое помещение приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно части 5 статьи 10 указанного Федерального закона Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 16 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 года № 862, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет организации, предоставившей лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредит (заем), в том числе ипотечный, либо на банковский счет лица, получившего сертификат, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемое гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, либо в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на компенсацию затрат, понесенных на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

Как следует из сообщения ГУ – Управление Пенсионного Фонда РФ в Аткарском районе Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ года, объем средств Марковой ФИО138, имеющей право на МСК, сертификат серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ года, на ДД.ММ.ГГГГ с учетом индексации составляет 429408 рублей 50 копеек. При этом в справке указано, что средствами МСК на тот момент Маркова ФИО139 не распоряжалась (л.д.30).

Как следует, из справки ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» договор микрозайма № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный Марковой ФИО140 с Займодавцем – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, Маркова ФИО141 по указанному договору денежных средств не получила (л.д.31).

Следовательно, расчеты между сторонами Договора купли-продажи не произведены, ипотека в силу закона не прекращена. Ответчики являются собственниками спорного жилого помещения, их право общей долевой собственности (по 1/6 доле за каждым) обременено ипотекой в силу закона в пользу ответчика - ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов».

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иными словами, сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по основанию существенного нарушения договора, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Сторона истца в судебном заседании утверждала и это подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами, что ответчики не оплатили сумму в оплату приобретенной недвижимости, однако после расторжения Марковой ФИО142 и ООО «Центр микрофинансирования г. Саратов» договора микрозайма от ДД.ММ.ГГГГ года, истец Мозжилкин ФИО143 и ответчики - Марков ФИО144, Тарасенко ФИО145, Тарасенко ФИО146, Маркова ФИО147, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей - Тарасенко ФИО148, Марковой ФИО149 ДД.ММ.ГГГГ добровольно заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из дела правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости – <адрес> (том 3) следует, что на государственную регистрацию вышеупомянутого соглашения о расторжении договора представлено единственно заявление продавца – истца Мозжилкина ФИО150

Согласно уведомлению государственного регистратора прав от ДД.ММ.ГГГГ года, государственная регистрация соглашения о расторжении договора купли-продажи на объект недвижимого имущества (квартира) по адресу: <адрес>, приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ ввиду отсутствия заявлений Маркова ФИО151, Марковой ФИО152, Тарасенко ФИО153, Тарасенко ФИО154, Тарасенко ФИО155, Марковой ФИО156 на регистрацию перехода права общей долевой собственности, согласие ООО «Центр Микрофинасирования г. Саратов» на переход права на заложенное имущество к другому лицу, совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, предварительное согласие органа по опеке и попечительству на отчуждении долей (3/6) в праве общей собственности на квартиру, принадлежащие несовершеннолетним – Марковой ФИО157, Тарасенко ФИО158, Тарасенко ФИО159 (л.д.119-121).

Согласно уведомлению государственного регистратора прав от ДД.ММ.ГГГГ года, государственная регистрация соглашения о расторжении договора купли-продажи на объект недвижимого имущества (квартира) по адресу: <адрес>, приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Мозжилкина ФИО160 (л.д.124).

Согласно сообщению государственного регистратора прав от ДД.ММ.ГГГГ года, Мозжилкину ФИО161 отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку нарушены требования статей 16 и 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, статьи 37 ГК РФ, статьи 37 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 года (л.д.44-45).

Из вышеуказанного дела правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости – <адрес> (том 3) следует, что действительно стороны, заключившие договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, продавец Мозжилкин ФИО169 и покупатели Марков ФИО162, Маркова ФИО163., Тарасенко ФИО164, Тарасенко ФИО165., а Тарасенко ФИО166, Маркова ФИО167 в лице законного представителя Марковой ФИО168 в добровольном порядке расторгли Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания соглашения – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.115-116).

Из сообщения ГУ – Управление Пенсионного Фонда РФ в Аткарском районе Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Марковой ФИО170, являющейся владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №, выданного ДД.ММ.ГГГГ года, денежная сумма в размере 429408 рублей 50 копеек перечислена на счет ООО «Поволжское ипотечное агентство» на основании платежного документа от ДД.ММ.ГГГГ № №, поскольку заявление Маковой ФИО171 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения жилого дома в селе <адрес> удовлетворено (л.д.108).

Оценив сложившуюся ситуацию применительно к положениям законодательства, регулирующего вопросы возникновения у граждан права собственности на объекты недвижимого имущества, суд учитывает следующее.

Отношения по поводу государственной регистрации сделки (соглашения) о расторжении договора его сторонами, законом прямо не урегулированы.

С учетом положений пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям следует применять нормы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией сделок и перехода права собственности на жилые помещения.

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ прямо предписывает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а, касаемо сделок купли - продажи, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, как специальная норма, предполагает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, к каковой в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относятся, в том числе жилые помещения.

Помимо этого, специальное условие, закрепленное в пункте 2 статьи 558 ГК РФ, предусматривает, что договор продажи жилого помещении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 ГК РФ возникновение, переход и само право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из содержания и смысла абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация прав (включая возникновение и переход права (пункт 1 статьи 2 упомянутого Закона)) может быть произведена лишь при обращении в регистрирующий орган сторон договора на основании поданного ими заявления.

Суд учитывает, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих сроки обращения сторон договоров с заявлениями о государственной регистрации сделок и перехода права.

Следовательно, такое обращение сторон возможно во всякое время после совершения сделки и является равной обязанностью каждой из них по отношению к другой.

Однако покупатели Марков ФИО172, Маркова ФИО173, Тарасенко ФИО174, Тарасенко ФИО175, а Тарасенко ФИО176, Маркова ФИО177 в лице законного представителя Марковой ФИО178 не обратилась в регистрирующий орган, что подтверждается вышеуказанным отказом в государственной регистрации.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По смыслу норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под уклонением от регистрации сделки и перехода права собственности следует понимать бездействие стороны договора, выражающееся в неявке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления.

В этой связи, обстоятельства, связанные с неявкой ответчиков в регистрирующий орган, суд расценивает как уклонение от регистрации соглашения и перехода права.

Между тем, уклонение ответчиков от государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи в совокупности с тем обстоятельством, что ими приобретено иное жилое помещение, нарушает права продавца недвижимости – истца Мозжилкина ФИО179, поскольку в отсутствие заявления ответчиков он не имеет возможности во внесудебном порядке осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности, поскольку согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Следовательно, нарушение прав истца носит реальный характер.

Как указано выше, регистрирующий орган отказал истцу в государственной регистрации сделки – соглашения о расторжении договора и перехода права собственности на квартиру, вследствие чего он лишен возможности получить документ, подтверждающий титул собственника недвижимого имущества.

В силу части 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Учитывая, что соглашение о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры подлежит государственной регистрации, то в силу положений вышеуказанной статьи переход права собственности по нему также подлежит государственной регистрации.

Кроме того, статьей 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

При таких обстоятельствах, учитывая, что избранный истцом способ защиты права не противоречит закону, суд находит исковые требования Мозжилкина ФИО180 в этой части подлежащими удовлетворению.

Помимо прочего, как указывал суд выше, спорное недвижимое имущество – <адрес> по вышеуказанному адресу обременено ипотекой в силу закона в пользу ответчика – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов».

В силу пункта 1 статьи Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем, согласно пункту 2.3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, займодавец – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» спорная квартира считается находящейся в залоге у Займодавца и Займодавец является залогодержателем с момента государственной регистрации договора и права собственности Покупателей, до даты полного исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств заемщика по договору микрозайма от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Однако в судебном заседании установлено, что ответчиком Марковой ФИО181 заемные денежные средства для оплаты приобретенной квартиры от ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» получены не были, договор микрозайма от ДД.ММ.ГГГГ №, сторонами расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В этой связи, поскольку договор микрозайма расторгнут, согласно пункту 1 части 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора, обязательства сторон прекращаются, а регистрационная запись об ипотеке нарушает права истца, так как препятствует возможности распоряжения недвижимым имуществом, с учетом того обстоятельства, что отсутствуют основания полагать, что ответчик – залогодержатель – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов», принимая во внимание степень реализации ответчиком его права на участие в судебном заседании, намеревался обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашением регистрационной записи об ипотеке на спорный объект недвижимости до обращения истца в суд, суд находит, что на основании пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, приходит к вывод, что требование истца к ответчикам о прекращении обременения недвижимого имущества, признания отсутствовавшим обременения в виде ипотеки в пользу ответчика – ООО «Центр Микрофинансирования г. Саратов» на это имущество подлежит удовлетворению.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219, записи Единого государственного реестра прав погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи.

В этой связи, требования истца подлежат удовлетворению полностью.

Положения статьи 98 ГПК РФ обязывают суд взыскать с ответчика судебные расходы с учетом удовлетворенных требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец, просил взыскать затраты на услуги представителя в размере 10000 рублей, расходы на оплату услуг нотариуса по составлению доверенности в размере 1000 рублей.

Принимая решение, суд учитывает как подготовку представителем иска, так и сложность дела, длительность его рассмотрения, участие представителя в судебном заседании, приходя к выводу, что требования истца в этой части подлежат удовлетворению полностью, то есть в сумме 10000 рублей. Удовлетворению подлежат и требования о взыскании 1000 рублей, затраченных истцом на изготовление и удостоверение нотариусом доверенности на представителя. Судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков в равных долях.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Мозжилкина ФИО182 удовлетворить.

Произвести с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию сделки, - совершенного ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме между продавцом Мозжилкиным ФИО183 и покупателями Марковым ФИО184, Марковой ФИО185, Тарасенко ФИО186, Тарасенко ФИО187, Тарасенко ФИО188 и Марковой ФИО189 в лице законного представителя Марковой ФИО190 соглашения о расторжении договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения - квартиры общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>.

Государственную регистрацию сделки, - совершенного ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме между продавцом Мозжилкиным ФИО191 и покупателями Марковым ФИО192, Марковой ФИО193, Тарасенко ФИО194, Тарасенко ФИО195, Тарасенко ФИО196 и Марковой ФИО197 в лице законного представителя Марковой ФИО198 соглашения о расторжении договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения - квартиры общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес> произвести посредством внесения государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании настоящего решения суда, после вступления решения суда в законную силу, записи о государственной регистрации сделки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расторгнуть договор купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения - квартиры общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>, заключенный продавцом Мозжилкиным ФИО199 и покупателями Марковым ФИО200, Марковой ФИО201, Тарасенко ФИО202, Тарасенко ФИО203, Тарасенко ФИО204 и Марковой ФИО206 в лице законного представителя Марковой ФИО205.

Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером записи регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности (доля 1/6) Маркова ФИО207, Марковой ФИО208, Тарасенко ФИО209, Тарасенко ФИО210, Тарасенко ФИО211, Марковой ФИО212 на квартиру общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>.

Государственную регистрацию перехода к Мозжилкину ФИО213 права собственности на недвижимое имущество – квартиру общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>, произвести посредством внесения государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на основании настоящего решения суда, после вступления решения суда в законную силу, записи о государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Маркову ФИО214, Марковой ФИО215, действующей за себя лично и как законный представитель несовершеннолетних Тарасенко ФИО216 и Марковой ФИО217, Тарасенко ФИО218, Тарасенко Вячеславу ФИО219 возвратить Мозжилкину ФИО220 квартиру общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>.

Признать за Мозжилкиным ФИО221 право собственности на квартиру общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим и прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером записи регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона залогодержателя – общества с ограниченной ответственностью «Центр Микрофинансирования г. Саратов» на квартиру общей площадью 37,3 кв.м. по адресу: <адрес>.

Взыскать с Маркова ФИО222, Марковой ФИО223, Тарасенко ФИО224, ООО «Центр Микрофинансирования» г. Саратов в пользу Мозжилкина ФИО225 судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 1000 рублей в равных долях, то есть по 2750 рублей с каждого ответчика.

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Аткарский городской суд Саратовской области посредством подачи апелляционной жалобы иными лицами, участвующими в деле, через Аткарский городской суд Саратовской области в течение одного месяца со дня, следующего за днем принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Председательствующий судья:                     М.В.Толкунова

Мотивированное решение составлено 30 марта 2015 года.

Председательствующий судья:                    М.В.Толкунова