Решение по делу № 33-22858/2017 от 17.10.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 33-22858/2017

г. Уфа                                1 ноября 2017 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи        Васильевой Г.Ф.,

судей                         Идрисовой А.В. и Фроловой Т.Е.

при секретаре                    Фархутдиновой Я.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительно – Монтажное управление - 44» (далее - ООО «СМУ-44») к Казаковой Ольге Николаевне, Ахмадеевой Лилии Ибрагимовне о признании договора купли – продажи объекта незавершенного строительства недействительным, возложении обязанности возвратить объект незавершенного строительства,

по встречному иску Казаковой Ольги Николаевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно – Монтажное управление - 44» о расторжении договора купли – продажи объекта незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе Казаковой О.Н. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Фроловой Т.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «СМУ-44» обратилось в суд с иском к Казаковой О.Н., Ахмадеевой Л.И. о признании договора купли – продажи объекта незавершенного строительства недействительным, возложении обязанности возвратить объект незавершенного строительства.

В обоснование исковых требований указало, что 27 января 2012 г. Казаковой О.Н. было зарегистрировано единоличное право собственности на объект незавершенного строительства литер А площадью застройки 90,5 кв.м. степенью готовности 10% с инвентарным номером №... с кадастровым номером №... по адресу адрес, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №...

21 октября 2014 г. Казаковой О.Н. было также зарегистрировано право аренды на данный земельный участок.

По утверждению истца, 29 июня 2016 г. Казакова О.Н. заключила с ним договор купли – продажи данного объекта незавершенного строительства за 2 500 000 руб. и в тот же день передала ему указанное имущество по акту приема – передачи. В Управлении Росреестра по РБ данный договор зарегистрирован не был.

Впоследствии истцу, по его утверждению, стало известно о том, что Казаковой О.Н. допущено злоупотребление правом: 26 декабря 2016 г. она продала приведенное строение Ахмадеевой Л.И.

26 декабря 2016 г. переход права собственности на данное имущество к Ахмадеевой Л.И. зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.

Просило суд признать заключенный ответчиками договор купли – продажи недействительным, возложить на Ахмадееву Л.И. обязанность возвратить ему приведенный объект незавершенного строительства, в солидарном порядке взыскать с ответчиков в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 200 руб.

В свою очередь, Казакова О.Н. обратилась в суд со встречным иском к ООО «СМУ-44» о расторжении договора купли – продажи объекта незавершенного строительства.

В обоснование встречных исковых требований указала, что ООО «СМУ-44» допустило существенное нарушение условий договора купли – продажи от 29 июня 2016 г., произведя оплату по нему не в полном объеме (выплатил только 150 000 руб. из 2 500 000 руб.).

В связи с указанными обстоятельствами 18 апреля 2017 г. Казакова О.Н. направила в адрес ООО «СМУ-44» досудебную претензию о расторжении договора в срок до 8 мая 2017 г., которая оставлена ответчиком без внимания.

Просила суд расторгнуть Договор купли – продажи от 29 июня 2016 г., взыскать с ООО «СМУ-44» в свою пользу пени в размере 406 550 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 565 руб.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 г. исковые требования ООО «СМУ-44» удовлетворены: оспариваемый им Договор признан недействительным, на Ахмадееву Л.И. возложена обязанность возвратить ООО «СМУ-44» приведенный объект незавершенного строительства; с Казаковой О.Н. и Ахмадеевой Л.И. в пользу ООО «СМУ-44» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере по 9 100 руб. с каждого. В удовлетворении встречных исковых требований Казаковой О.Н. отказано.

В апелляционной жалобе Казакова О.Н. просит решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам встречного искового заявления. Также указала, что судом не дана правовая оценка недобросовестным действиям ООО «СМУ-44», выразившимся в неполной оплате по данному договору; вопрос о возвращении апеллянту неоплаченных по договору денежных средств не решен; не определен способ возврата Ахмадеевой Л.И. приведенного объекта незавершенного строительства, не принята во внимание незаконность данного заявленного ООО «СМУ-44» требования; не дана оценка показаниям свидетеля К.

Проверив материалы дела, выслушав Ахмадееву Л.И., Казакову О.Н. и ее представителя Манапову З.Ф., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «СМУ-44» - Едренкина С.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Так, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что 27 января 2012 г. Казаковой О.Н. было зарегистрировано единоличное право собственности на объект незавершенного строительства литер А площадью застройки 90,5 кв.м. степенью готовности 10% с инвентарным номером №... с кадастровым номером №... по адресу адрес

21 октября 2014 г. Казаковой О.Н. было также зарегистрировано право аренды на занятый данным объектом земельный участок с кадастровым номером №....

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что в дальнейшем Казакова О.Н. продала приведенный объект незавершенного строительства Ахмадеевой Л.И.

26 декабря 2016 г. переход права собственности на данное имущество к Ахмадеевой Л.И. зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ (л.д. 22-23).

ООО «СМУ-44» просило признать заключенный договор купли – продажи Казаковой О.Н. и Ахмадеевой Л.И. недействительным по тем основаниям, что 29 июня 2016 г. Казакова О.Н. заключила с ним договор купли – продажи данного имущества (который в Управлении Росреестра по РБ зарегистрирован не был) и в тот же день передала ему приведенный объект незавершенного строительства по акту прима – передачи. Полагает, что отчуждая данный объект недвижимости в последующее Ахмадеевой Л.И., Казакова О.Н. действовала недобросовестно, допустила злоупотребление правом, поэтому данная сделка ничтожна (л.д. 57-62).

Об иных основаниях недействительности указанной сделки ООО «СМУ-44» не заявлено.

Разрешая исковые требования ООО «СМУ-44», суд пришел к выводу о недобросовестности поведения Казаковой О.Н. при заключении договора с Ахмадеевой Л.И., и признал данный Договор недействительным, возложив на Ахмадееву Л.И. обязанности возвратить ООО «СМУ-44» спорный объект незавершенного строительства.

    Судебная коллегия не соглашается с выводом суда в силу следующего.

    В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно статье 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела достоверно подтверждено, что Казакова О.Н. заключила 2 договора купли – продажи в отношении спорного имущества (с ООО «СМУ-44» и впоследствии с Ахмадеевой Л.И.), однако государственная регистрация перехода права собственности на данный объект произведена только за одним из покупателей – за Ахмадеевой Л.И., по которому расчет произведен в полном объеме.

Судебная коллегия находит, что при разрешении первоначальных требований ООО «СМУ-44» суд первой инстанции неверно определил бремя доказывания обстоятельств, на которых стороны основывают свои требования и возражения.

Так, из текста договора купли-продажи от 29 июня 2016 г. видно, что именно на ООО «СМУ-44» лежала обязанность оплатить Казаковой О.Н. денежные средства в размере 2 500 000 руб.

29 июня 2016 г. ООО «СМУ-44» передало Казаковой О.Н. за спорный объект только 150 000 руб., обязавшись выплатить остаток в размере 2 350 000 руб. до 20 июля 2016 г.

При этом, ни суду первой инстанции, ни апелляционной инстанции ООО «СМУ-44» каких-либо допустимых доказательств об исполнении данного обязательства не представило. Доказательств того, что предпринимались попытки о передаче денежных средств (направлении в адрес Казаковой О.Н. каких-либо писем с предложением принять денежные средства, или иных действий) судом первой инстанции не добыто, не представлено их и суду апелляционной инстанции.

Напротив, Казакова О.Н. со своей стороны заявляла, что неоднократно обращалась к истцу за денежными средствами, но денежные средства ей переданы не были, в связи с чем и состоялась сделка с Ахмадеевой Л.И.

Судом первой инстанции не дана оценка показаниям свидетеля К. который показал, что объект был передан только по бумаге, денежные средства не передавались, неоднократно звонили, приезжали, встречались с представителем ООО «СМУ-44». Свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, поэтому оснований не доверять его показаниям у судебной коллегии не имеется.

То, что фактически спорный объект ООО «СМУ-44» не передавался, подтверждается и тем, что ООО «СМУ-44» в своем исковом заявлении просит возложить на Ахмадееву Л.И. обязанность возвратить ООО «СМУ-44» спорный объект.

При таких обстоятельствах, вывод суда о недобросовестном поведении Казаковой О.Н. выразившихся в одностороннем прекращении договорных отношений с ООО «СМУ-44», и документальном оформлении сделки купли-продажи с Ахмадеевой Л.И. основан на неверной оценке, установленных по делу обстоятельств, и неправильном применении норм материального права, регулирующих настоящие правоотношения.

С учетом изложенного, требования ООО «СМУ-44» о признании заключенного между Казаковой О.Н. и Ахмадеевой Л.И. договора купли-объекта незавершенного строительством от 26 декабря 2016 г., недействительным удовлетворению не подлежали.

При таких обстоятельствах, у суда и не имелось оснований для возложения на Ахмадееву Л.И. обязанности возвратить ООО «СМУ-44» спорный объект, а также оснований для взыскания с Казаковой О.Н. и Ахмадеевой Л.И. судебных расходов в его пользу.

Таким образом, в удовлетворении заявленных ООО «СМУ-44» требований надлежало отказать в полном объеме.

При этом, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Казаковой О.Н. о расторжении договора купли-продажи от 29 июня 2016 г. и взыскании с ООО «СМУ-44» пеней (начисленных в связи с неполной оплатой ООО «СМУ-44» цены договора) и судебных расходов судебная коллегия находит не подлежащим отмене в силу следующего.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, исходя из требований приведенных норм материального права договор купли-продажи недвижимости, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон, в том числе по оплате поименованного в нем имущества.

Расторжению незаключенный договор по смыслу действующего законодательства также не подлежит.

При этом, как уже было сказано выше, договор купли-продажи от 29 июня 2016 г. в Управлении Росрестра по РБ зарегистрирован не был, а потому заключенным считаться не может.

С учетом изложенного, требования Казаковой О.Н. о расторжении договора купли-продажи от 29 июня 2016 г. и взыскании с ООО «СМУ-44» пеней (начисленных в связи с неполной оплатой ООО «СМУ-44» цены договора) удовлетворению не подлежали; оснований для взыскания с ООО «СМУ-44» в ее пользу судебных расходов также не имелось.

Таким образом, решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «СМУ-44» к Казаковой О.Н., Ахмадеевой Л.И. о признании договора купли – продажи объекта незавершенного строительства недействительным, возложении обязанности возвратить объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов надлежит отменить, в отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении данных требований ООО «СМУ-44».

Оснований для отмены данного решения в остальной части судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 г. отменить в части удовлетворения исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Строительно – Монтажное управление - 44» к Казаковой Ольге Николаевне, Ахмадеевой Лилии Ибрагимовне о признании договора купли – продажи объекта незавершенного строительства недействительным от 26 декабря 2016 г.; возложении обязанности возвратить объект незавершенного строительства литер А площадью застройки 90,5 кв.м. степенью готовности 10% с инвентарным номером №... с кадастровым номером №... по адресу адрес взыскании судебных расходов.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Строительно – Монтажное управление - 44» к Казаковой Ольге Николаевне, Ахмадеевой Лилии Ибрагимовне о признании договора купли – продажи объекта незавершенного строительства недействительным от 26 декабря 2016 г.; возложении обязанности возвратить объект незавершенного строительства литер А площадью застройки 90,5 кв.м. степенью готовности 10% с инвентарным номером №... с кадастровым номером №... по адресу адрес; взыскании судебных расходов, отказать.

В остальной части решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 г. оставить без изменения.

Председательствующий:        Г.Ф. Васильева

Судьи:                                А.В. Идрисова

Т.Е. Фролова

Справка: судья А.В. Кузнецов