Решение по делу № А39-4301/2009 от 25.11.2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4301/2009

г. Саранск                                                                   25 ноября 2009 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2009 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 ноября 2009 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Ивлевой Т.С.,

при ведении протокола судьей Ивлевой Т.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «РегионИнвест», г. Москва

к индивидуальному предпринимателю Исаеву Николаю Федоровичу, проживающему в г. Саранске

о признании права на долю в инвестиционном контракте в размере 40%  общей площади пункта общественного питания (кафе) по адресу: г. Саранск, ул.Пролетарская, д. 39, со встроенными пристроенными помещениями, оборудованием, транспортными и (или) инженерными сетями; об определении доли в праве на незавершенный строительством пункт общественного питания общей площадью 158,6 кв. метров степенью готовности 22% и признании на неё права собственности

при участии:

от истца: Тишиной Ю.С., представителя по доверенности  от  29.07.2009,   

от ответчика: Исаева Н.Ф., индивидуального предпринимателя, паспорт 8903 №599869 выдан 05.04.2003 г.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «РегионИнвест» (далее – ООО «Регионинвест», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальном предпринимателю Исаеву Николаю Федоровичу (далее – ИП Исаев Н.Ф., ответчик) о признании права на долю в инвестиционном контракте в размере 40% общей площади пункта общественного питания (кафе) по адресу: г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, со встроенными пристроенными помещениями, оборудованием, транспортными и (или) инженерными сетями; об определении доли в праве на незавершенный строительством пункт общественного питания общей площадью 158,6 кв. метров степенью готовности 22% и признании на неё права собственности.

До принятия судом решения по делу истец в порядке пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявлением без номера и даты изменил предмет исковых требований и просит суд признать право на долю в инвестиционном контракте в размере 40 % (в размере фактически внесенных инвестиций) общей площади пункта общественного питания (кафе), расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, со встроенными пристроенными помещениями, оборудованием, транспортными и (или) инженерными сетями;

- признать право долевой собственности на долю в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством пункт общественного питания общей площадью 158,6 кв. метров степенью готовности 22%.

Ответчик заявленные исковые требования признал частично, ссылаясь на  то, что доля истца на спорном объекте незавершенного строительства составляет 15,7%.

При рассмотрении дела в судебном заседании установлено следующее.

16 октября 2007 года между ИП Исаевым Н.Ф. (застройщик) и ООО «Стройсервис» (инвестор) заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости, предметом которого является строительство Инвестиционного объекта, на земельном участке, площадью 156 кв.м., расположенном по адресу: РМ, г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, с ориентировочным объемом инвестиций 2600000 руб., по условиям пункта 2.2. которого застройщик обязался за счет привлеченных средств инвестора (соинвесторов) произвести строительство инвестиционного объекта и передать часть объекта инвестору, а инвестор перечислить целевые денежные средства (инвестиции) в целях приобретения имущественных прав на часть объекта, подлежащую передаче инвестору (соинвесторам).

В соответствии со статьёй 3 контракта (имущественные права сторон) инвестор (ООО «Стройсервис»), оплачивая застройщику (ИП Исаев Н.Ф.) 40% от ориентировочного объема инвестиций (2600000 руб.), приобретает имущественные права в размере 40% общей площади объекта, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами  жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), соответственно застройщик – 60% общей площади объекта, исключая площади указанных помещений.

После сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами принятых обязательств, с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему, на основании Акта о результатах реализации инвестиционного контракта производится оформление имущественных прав инвестора (соинвестора) на созданное в результате реализации проекта имущество (пункт 3.6. контракта).

Согласно условиям  пункта 12.2. инвестиционного контракта застройщик обязался до 31 декабря 2007 оформить право собственности на незавершённый строительством объект (40% готовности), а так же заключить с инвестором договор залога указанного незавершенного строительством объекта в счет обеспечения возврата денежных средств перечисленных застройщику по контракту и по договору займа от 16.10.2007 и дополнительных соглашений к нему. Все необходимые действия по регистрации прав инвестора на часть объекта совершаются также застройщиком (пункт 12.1. контракта).

Работы по строительству инвестиционного объекта в соответствии со статьёй 4 контракта (сроки и содержание этапов) производятся поэтапно: первый этап включает в себя производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, с продолжительностью не более 6 месяцев с момента подписания (вступления в силу) контракта; второй этап содержит работы по завершению расчетов и урегулирование претензий, подписание сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта и оформление имущественных прав инвестора (соинвесторов) по контракту, продолжительность этапа – не более 2 месяцев после завершения первого этапа. 

ООО «Стройсервис» (заимодавец) и ИП Исаев Н.Ф. (заемщик) 16 октября 2007 года заключили договор займа, в соответствии с которым, займодавец предоставил заемщику заем на сумму 1200000 руб. для строительства пункта общественного питания (кафе) по адресу: РМ, г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, путем зачисления указанной суммы на карточный счет заемщика (платежное поручение №367 от 17.10.2007). 

Соглашением о зачете взаимных требований ООО «Стройсервис» и ИП Исаев Н.Ф. 18 октября 2007 года провели взаимозачет на сумму 1040000 руб., которым задолженность ООО «Стройсервис» полностью погасилась перед ИП Исаеым Н.Ф., возникшую на основании инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости от 16.10.2007.

До окончания строительства объекта имущественные права ООО«Стройсервис» (инвестора) уступлены ООО «РегионИнвест» (новому инвестору) на основании заключенного сторонами (ИП Исаев Н.Ф. – застройщик, инвестор, новый инвестор) договора уступки права требования по  инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости от 16.10.2007, что не противоречит условия инвестиционного контракта (пункт 5.2.3).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

С соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при обращении в регистрирующий орган для регистрации права на вновь созданный объект недвижимости, в том числе не завершенный строительством, необходимо документально подтвердить факт его создания, а также представить акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с действующим законодательством.

При этом документы, представляемые для государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости не завершенный строительством, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в статье 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку для государственной регистрации ИП Исаев Н.Ф. представил: приказ Государственного Комитета имущественных и земельных отношений РМ №74-3 от 27.07.2007 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности РМ, с кадастровым номером 13:23:0901174:0033, площадью 156 кв. м, расположенный по адресу: РМ, г. Саранск, ул. Пролетарская, 39, для строительства кафе; договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности РМ №135-з от 27.07.2007; акт приема-передачи земельного участка от 27.07.2007; разрешение на строительство №217/07, выданное Администрацией г.о. Саранск 04.10.2007; техническое описание объекта незавершенного строительства, составленное Саранским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по РМ 25.12.2007 №9418, УФРС по Республике Мордовия 28.12.2007 зарегистрировало за ИП Исаевым Н.Ф. право собственности на незавершенный строительством пункт общественного питания, расположенный по адресу: РМ, г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, общей площадью застройки 158, 6 кв. м, степенью готовности 22%. Однако ИП Исаевым Н.Ф. не был представлен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости, заключенный 16.10.2007 с ООО «Стройсервис».

Регистрация 28.12.2007 ИП Исаевым Н.Ф. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на не завершенный строительством спорный объект (свидетельство о государственной регистрации права серии 13 ГА 204905 от 28.12.2007) исключительно за ответчиком послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу и заслушав объяснения сторон, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 17.07.2009) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок и способы судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов определены в статьях 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 24.07.2007) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В силу вышеназванных положений Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», право долевой собственности у инвестора на незавершенные объекты инвестиционной деятельности возникает в силу самого факта осуществления капитальных вложений.

В соответствии с отчетом № 150/2009 об оценке инвестиционной стоимости незавершенного строительством пункта общественного питания, площадью застройки 158, 6 кв. м, расположенного по адресу: РМ, г. Саранск,                             ул. Пролетарская, 39, подготовленного Торгово – промышленной палатой РМ по состоянию на 17.11.2009 инвестиционная стоимость оцениваемого объекта составляет 2608700 руб.

С учетом положений пункта 3.3 инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости от 16.10.2007, а также вышеуказанного отчета № 150/2009, истцом представлен расчет долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: незавершенный строительством пункт общественного питания, общей площадью 158, 6 кв.м., расположенный по адресу: г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, степенью готовности 22%, в отношении которого заявлены исковые требования. Данный расчет судом проверен и признан обоснованным. Представленный ИП Исаевым Н.Ф. контррасчет, судом не принят во внимание, поскольку ответчиком не представлено документальное обоснование представленного расчета.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которая в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Исследовав и оценив условия и содержание инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости от 16.10.2007, установив, что спорный объект незавершенного строительства возведен за счет денежных средств ООО «РегионИнвест» во исполнение указанного инвестиционного контракта, суд приходит к выводу о наличии у истца законных оснований для признания за ним права собственности на долю в инвестиционном контракте в размере 40 %; права собственности на долю в не завершенном строительством спорном объекте.

Расходы по государственной пошлине согласно статье 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 16.11.2009 до 20.11.2009.

Руководствуясь ст. 168–171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «РегионИнвест» (г. Москва) на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством пункт общественного питания, общей площадью 158, 6 кв.м., расположенный по адресу: г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 39, степенью готовности 22%.         

Признать право общества с ограниченной ответственностью «РегионИнвест» (г. Москва) на 40 % доли в инвестиционном контракте на строительство объекта недвижимости от 16.10.2007, заключенном с индивидуальным предпринимателем Исаевым Николаем Федоровичем.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исаева Николая Фёдоровича (29.07.1948 года рождения, уроженца с. Старое Синдрово Краснослободского района Республики Мордовия, проживающего по адресу: г. Саранск, ул.Полежаева, д.60 кв. 27, ОГРН304132635600441) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РегионИнвест» (г. Москва) государственную пошлину в сумме 4000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в силу обжалуемого судебного акта.

Судья                                                                                    Т.С. Ивлева