Решение по делу № 2-69/2019 (2-632/2018;) ~ М-560/2018 от 05.12.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 марта 2019 года село Курсавка

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Куцурова П.О.

при секретаре Сафоновой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Андроповского районного суда гражданское дело по иску ООО "Андроповский Агрокомплекс" к Камаева А.Т., Шитель Т.В., Шитель А.И., Инусилаев Г.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, исключении из ЕГРН записи о праве собственности и переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка.

У С Т А Н О В И Л:

05 декабря 2018 года ООО "Андроповский Агрокомплекс" обратилось в Андроповский районный суд с исковым заявлением к Камаева А.Т., Шитель Т.В., Шитель А.И., Инусилаев Г.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, исключении из ЕГРН записи о праве собственности и переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка по следующим причинам.

14 февраля 2014 года между участниками общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № и истцом был заключен договор аренды указанного участка сроком на 10 лет. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись об обременении. В пункте 5.3.3 договора аренды, стороны предусмотрели, что при продаже земельных долей, арендатор имеет первоочередное право на их приобретение. 06 апреля 2018 года участниками долевой собственности на спорный участок Шитель А.И. и Шитель Т.В. в счет их земельный долей был образован путем выдела из исходного участка и поставлен на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией за ними права общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером № /Шитель А.И. – 1/3 доля в праве; Шитель Т.В. – 2/3 долей в праве/. Учитывая, что спорный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером № обремененного правом аренды в пользу истца, то соответственно выделенный участок в силу положений статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" также обременен арендой в пользу истца. Пунктом 4 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что одним из принципов на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право сельскохозяйственной организации использующей этот земельный участок на покупку доли в нем при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. Аналогичным правом наделен субъект Российской Федерации и муниципальное образование. В силу пунктов 1 и 3 статьи 8 указанного Федерального закона, продавец земельного участка, обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Однако в нарушение указанных законоположений ответчики Шитель Т.В. и Шитель А.И. на основании договора купли-продажи от 20 июня 2018 года продали спорный участок Камаева А.Т. не уведомив об этом ни субъект Российской Федерации, ни истца, чем существенно нарушили их права и законные интересы. В этой связи полагает, что оспариваемый договор как заключенный с нарушением преимущественного права покупки на основании пункта 4 статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является ничтожным. Также считает указанный договор ничтожным и на том основании, что он является притворным, поскольку Шитель Т.В. и Шитель А.И. в действительности имели намеренье ввести в оборот указанного участка лицо, не являющееся участником долевой собственности на него Камаева А.Т. Учитывая, что оспариваемый договор является ничтожным, истец считает, что имеет право в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. С учетом невозможности разрешения данного спора во внесудебном порядке истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просил применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 26 июня 2018 года, исключить из ЕГРН запись о праве собственности Камаева А.Т. на земельный участок с кадастровым номером № и произвести перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи указанного участка от 26 июня 2018 года на ООО "Андроповский Агрокомплекс".

В ходе судебного заседания представитель истца ООО "Андроповский Агрокомплекс" ФИО7 поддержала заявленные исковые требования и просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Инусилаев Г.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований и указал, что 20 июня 2018 года на основании выданной ему Шитель Т.В. и Шитель А.И. доверенности он заключил с Камаева А.Т. договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером № Оплата по договору произведена покупателями полностью, запись о праве собственности Камаева А.Т. на участок внесена в ЕГРН. Таким образом, вопреки утверждениям истца никакие требования действующего законодательства при продаже земельного участка нарушены небыли. Просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В судебное заседание ответчик Камаева А.Т. не явилась, представив при этом письменные возражения, в которых просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме и указала, что действительно на основании договора купли-продажи от 20 июня 2018 года приобрела в собственность у Шитель Т.В. и Шитель А.И. земельный участок с кадастровым номером №. Обязательства по договору купли-продажи были исполнены ею в полном объеме. При этом вопреки утверждениям истца никакое его преимущественное право нарушено не было, поскольку предметом договора купли-продажи выступал земельный участок, а не земельная доля. В этой связи полагает, что у истца отсутствует право требовать признания оспариваемого договора недействительным с одновременным переводом на него прав и обязанностей покупателя по нему.

Ответчики Шитель Т.В. и Шитель А.И. в судебное заседание не явились, представив при этом письменные возражения, в которых возражали против удовлетворения заявленных требований и указали, что ранее являлись собственниками земельного участка с кадастровым номером №. Указанный участок на основании договора купли-продажи был продан ими Камаева А.Т. При этом заключая указанный договор они выполнили требования действующего законодательства о преимущественном праве субъекта Ставропольского края на его приобретение, и только после отказа субъекта от его приобретения реализовали его Камаева А.Т. При таких обстоятельствах считают, что никаких нарушений закона при заключении оспариваемого договора допущено не было. Просили суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме и рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО8 в судебное заседание не явился, представив при этом ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Вместе с тем, в ранее поданных письменных возражениях относительно заявленных исковых требований просил отказать в иске и указал, что Шитель Т.В. и Шитель А.И. являлись собственниками земельного участка с кадастровым номером № который был выделен из земельного участка с кадастровым номером № обремененного правом аренды в пользу истца. В силу требований Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 14 и 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования земельного участка из земельного участка обремененного правом аренды, то право аренды на исходный земельный участок сохраняется за прежним арендатором, а в отношении образованных земельных участков такой арендатор имеет право на заключение новых договоров аренды. Однако, истец не предпринял никаких мер, направленных на заключение договора аренды на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №, а потому соответственно он не имеет преимущественного право на его приобретение в собственность. Кроме того, вопреки утверждениям истца бывшими собственниками спорного участка Шитель Т.В. и Шитель А.И. была обеспечена реализация субъектом Ставропольского края его преимущественного права на приобретение спорного участка в собственность и только после отказа в осуществлении данного права участок был продан третьему лицу.

В судебное заседание представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО9 не явилась, представив при этом ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к убеждению о том, что исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Вместе с тем, из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, как оно сформулировано в Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, а также способов доказывания тех или иных обстоятельств, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации и федеральных законов.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды от 14 февраля 2014 года ООО "Андроповский Агрокомплекс" является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Договор заключен сроком на 10 лет.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись об обременении земельного участка арендой в пользу ООО "Андроповский Агрокомплекс".

Из материалов дела также следует, что Шитель Т.В. и Шитель А.И. являлись участниками долевой собственности на указанный выше земельный участок по 1/352 долей в праве каждый.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

Пунктом 6 статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В силу пункта 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Статьей 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом /пункт 1/.

По смыслу положений пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такой выдел по общему правилу осуществляется собственником с согласия арендатора в чью пользу обременен исходный земельный участок.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что с согласия арендатора ООО "Андроповский Агрокомплекс", ответчики Шитель А.И. и Шитель Т.В. образовали путем выдела из земельного участка с кадастровым номером № в счет своих земельный долей, земельный участок с кадастровым номером №

06 апреля 2018 года сведения о выделенном участке были внесены в ЕГРН с одновременной регистрацией за Шитель Т.В. и Шитель А.И. право общей долевой собственности на участок /Шитель Т.В. – 1/3 доля в праве; Шитель А.И. – 2/3 долей в праве/.

20 июня 2018 года на основании договора купли-продажи Камаева А.Т. от имени и в интересах которой выступал Инусилаев Г.А. приобрела в собственности у Шитель Т.В. и Шитель А.И. указанный земельный участок.

Право собственности на участок было зарегистрировано за ней 16 июля 2018 года в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Из оснований заявленных требований следует, что указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой поскольку, он заключен с нарушением преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации и ООО "Андроповский Агрокомплекс" на его приобретение, а также в виду того, что договор является притворной сделкой.

Между тем с подобной квалификацией спорных правоотношений согласиться нельзя, поскольку доводы, приведенные истцом в ее обоснование основаны на неправильном толковании норм материального права.

Так, пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что принципами, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения являются:

O преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов /подпункт 3 пункта 3 статьи 1/;

O преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского /фермерского/ хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года
№ 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный /складочный/ капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского /фермерского/ хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, федеральный законодатель развел правовой режим преимущественного права /права приобретения/ в зависимости от объекта которое обременяет такое право.

Если объектом купли-продажи выступает земельный участок, то преимущественным правом обладает субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а если доля в праве общей долевой собственности, то другие участники долевой собственности, либо использующие этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданин - член крестьянского /фермерского/ хозяйства.

В настоящем споре, предметом договора купли-продажи от 20 июня 2018 года выступала не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № обремененный арендой в пользу ООО "Андроповский Агрокомплекс", а самостоятельный земельный участок с кадастровым номером №

Следовательно, в отношении данного участка у истца "ipso jure – в силу закона" отсутствует какое-либо преимущественное право его приобретения в собственность.

Более того, в договоре аренды от 14 февраля 2014 года стороны согласовали, что истец – арендодатель имеет преимущественное право приобретения только земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №

С учетом указанных обстоятельств, оснований для удовлетворения иска по мотиву нарушения преимущественного права истца не имеется.

Не находит суд законных оснований и для удовлетворения иска в части ничтожности оспариваемой сделки ввиду нарушения преимущественного права субъекта Российской Федерации, а также в виде ее притворности, поскольку:

во-первых, преимущественное право субъекта Российской Федерации на приобретение спорного участка в собственность было соблюдено, что подтверждается распоряжениями Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 24 мая 2018 года № и от 30 мая 2018 года №, согласно которым субъект Российской Федерации отказался в его приобретении;

во-вторых, отсутствие у истца преимущественного права на приобретение спорного участка, о чем судом было указано выше, исключает возможность констатировать какое-либо нарушение его права либо законного интереса как лица не участвующего в сделке, защита которых в соответствии с пунктом 1 статьи 1, пунктом 3 статьи 166, пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации может быть обеспечена путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

По этим же основаниям суд отклоняет и доводы истца о ничтожности сделки по мотиву ее притворности тем более, что помимо простой ссылки на данное основание недействительности истец не выполнил "onusproferendi – бремя утверждения", то есть не представил фактов и обстоятельств, на которых он основывает свои доводы о притворности сделки, и не выполнил "onus probandi – бремя доказывания", то есть не представил доказательства количество и качество которых позволит суду признать утверждаемый им факт о притворности заключенной сделки установленным.

С учетом указанных обстоятельств оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ООО "Андроповский Агрокомплекс" к Камаева А.Т., Шитель Т.В., Шитель А.И., Инусилаев Г.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, исключении из ЕГРН записи о праве собственности и перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы, через Андроповский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья П.О. Куцуров