Решение по делу № 2-141/2017 ~ М-93/2017 от 15.03.2017

Дело №2-141/2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<адрес> 15 августа 2017 г.

Ардонский районный суд РСО-Алания в составе председательствующего судьи – Туаева А.Т.,

при секретаре ФИО4      рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 – недействительным в силу ничтожности; признать договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 – недействительным в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение; - прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение (колбасный цех литер А), общей площадью 236,.2 кв. м. расположенные по адресу: РСО-Алания. <адрес>. 19, - взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> в размере 400 000 руб.,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Ардонский районный суд РСО-Алания с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. и договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенных по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 – недействительным, в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение, а также взыскать с ФИО3 в его пользу, стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, в размере 400 000 руб.

В обосновании заявленных исковых требований ФИО2 сослался на следующие обстоятельства: ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком по делу ФИО3 был заключен договор займа, по которому ответчик передает истцу денежный заем в размере 100 000 рублей, сроком на 1 год, с выплатой 5 % в месяц.

Заключенный между истцом и ответчиком ФИО3 договор займа содержит все существенные условия, предусмотренные ст. ст. 807 - 810 Гражданского кодекса РФ, которые были согласованы сторонами. Согласно условиям договора займа, заем обеспечивается залогом недвижимого имущества - принадлежащей истцу части дома и нежилого помещения. После погашения займа право собственности на дом и нежилое помещение будет переоформлено ответчиком на ФИО2

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, по требованию ответчика ФИО3, в этот же день сторонами был заключен договора купли-продажи части жилого дома и нежилого помещения, расположенных по адресу: РСО-Алания, <адрес>. 19. Стоимость дома (договора) и нежилого помещения были указаны в размере равной сумме займа, т.е. 100 000 рублей (по 50 тыс.руб. за каждый объект). Договоры купли-продажи были сданы в Управление Росреестра по РСО-Алания и за ФИО3 произведена государственная регистрация права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Фактически данные договора купли-продажи прикрывали собой договор залога в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Об этом свидетельствуют как содержание договора займа, так и последующее доведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору денежного займа.

Договора купли-продажи сторонами не исполнялись, имущество ответчику не передавалось, а он, в свою очередь, денежную сумму в размере 100 000 рублей (по 50 000 рублей по каждому договору) по договорам купли-продажи не передавал. Указанное имущество из фактического владения истца не выбывало, и в фактическое владение ответчика не поступала.

Вместе с тем, истцом ФИО2 условия договор займа от 3.12. 2012 года, исполнены в полном объеме и в установленные сроки, денежный заем в размере 100 000 рублей и проценты, были выплачены ответчику ФИО3

Однако, ответчик ФИО3 условия п.п.2.5 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, не выполнил, и после возврата ему суммы основного долга и процентов, переданное ему в обеспечение займа недвижимое имущество не возвратил собственнику.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что часть залогового имущества, а именно часть жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> ответчиком ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. было реализовано ФИО5 и ее детям ФИО6, ФИО7 и ФИО8

Договора купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. и договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенных по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 считает недействительными.

Согласно ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - условие о залоге дома, в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа, поскольку она не соответствует требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку сторонами договор ипотеки не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве договора залога спорного имущества, то такое условие о залоге является ничтожным, и соответственно, не порождающим правовых последствий.

С учетом приведенных выше обстоятельств истец ФИО2 считает, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными сделками, которые фактически прикрывали договор займа с залогом имущества, в связи с чем, в силу положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожным.

Сославшись на изложенные выше обстоятельства и нормы закона, представитель истца ФИО2, ФИО9 в судебном заседании просил суд, договор купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, признать недействительным в силу ничтожности, - договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, - признать недействительным в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение, - прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение (колбасный цех литер А), общей площадью 236.2 кв. м. расположенные по адресу: РСО-Алания. <адрес>. 19, - взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> в размере 400 000 руб.

Ответчик ФИО3 исковые требования ФИО2 о признании недействительными договоров купли продажи недвижимого имущества и взыскании стоимости части жилого дома, признал в полном объеме и не возражал в их удовлетворении.

По существу спора, ответчик ФИО3 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и истцом ФИО2 был заключен договор займа, по которому ответчик передает истцу денежный заем в размере 100 000 рублей, сроком на 1 год, с выплатой 5 % в месяц.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, по его требованию истец ФИО2, в этот же день между ними был заключен договора купли-продажи части жилого дома и нежилого помещения, расположенных по адресу: РСО-Алания, <адрес>. 19. Стоимость дома (договора) и нежилого помещения были указаны в размере равной сумме займа, т.е. 100 000 рублей. Однако, фактически данные договоры купли-продажи прикрывали собой договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Об этом сторонами было указано в договоре займа, а также свидетельствует об этом и последующее доведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору денежного займа. Договора купли-продажи сторонами не исполнялись, имущество ФИО3 не передавалось, а он, в свою очередь, денежную сумму в размере 100 000 рублей, по договорам купли-продажи ФИО2 не передавал.

Представитель третьего лица – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по РСО-Алания ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась. Однако, до начала судебного заседания, ФИО10 представила суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя (Росреестр) в порядке п.5 ст.167 ГПК РФ разрешение спора, оставила на усмотрение суда.

Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой и притворной сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 были заключены два договора: договор купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. и договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех - литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенных по адресу: РСО-А., <адрес>.

При этом в тот же день ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа на сумму в размере 100 000 руб., сроком на один год, с выплатой 5 % процентов ежемесячно.

При этом, в договоре в главе 2 права и обязанности сторон, в пункте 2.5. указано, что при возврате долга Займодавец обязан вернуть Заемщику один экземпляр договора или выдать расписку о приеме долга и процентов. После погашения займа право собственности на предметы залога будут переоформлено Займодавцем на Заемщика. В пункте 2.4. договора Займа указаны предмет залога недвижимое имущество: части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. и нежилое помещение (колбасный цех - литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенные по адресу: РСО-А., <адрес> №.

Поскольку все установленные судом обстоятельства свидетельствуют о притворности договоров купли-продажи спорной части жилого дома и нежилого помещения (колбасного цеха), как прикрывающего договор займа, в связи с чем, суд приходит к выводу о признании их ничтожными в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и считает подлежащим применить к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки) и займа, соответственно.

На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку договоры залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный сторонами как договоры купли-продажи части жилого дома и нежилого помещения (колбасного цеха), не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.

С учетом установленных обстоятельств, договоры купли-продажи части жилого дома и нежилого помещения (колбасного цеха), прикрывающих залог, спорным недвижимым имуществом, суд считает недействительными и приходит к выводу о применении последствий их ничтожности, а именно о восстановлении за ФИО2 права собственности на нежилое помещение (колбасный цех), расположенный по адресу: РСО-А., <адрес>.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что часть предмета залогового имущества, а именно часть жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. расположенного по адресу: РСО-А., <адрес> № по договору купли – продажи от 28. 12.2012 года заключенному между ФИО3 и ФИО5 и ее детям ФИО6, ФИО7 и ФИО8 перешло в собственность последних.

Согласно пункта 88. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В силу части 2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, требования ФИО2 о взыскании с ФИО3 в стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> в размере 400 000 руб., суд также считает подлежащими удовлетворению, и полагает, что данные требования направлены на восстановление нарушенных прав и законных интересов истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. и договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенных по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 – недействительными, в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение, а также о взыскании с ФИО3 в его пользу, стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, в размере 400 000 руб. – удовлетворить.

Договор купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, признать недействительным в силу ничтожности.

Договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, - признать недействительным в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение (колбасный цех литер А), общей площадью 236.2 кв. м. расположенные по адресу: РСО-Алания. <адрес> № и произвести регистрацию права собственности на указанное имущество за ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> в размере 400 000(четыреста тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РСО-Алания через Ардонский районный суд в течение одного месяца, со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Туаев А.Т.

Дело №г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

(резолютивная часть)

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Ардонский районный суд РСО-Алания в составе председательствующего судьи – Туаева А.Т.,

при секретаре ФИО4      рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 – недействительным в силу ничтожности; признать договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 – недействительным в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение; - прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение (колбасный цех литер А), общей площадью 236,.2 кв. м. расположенные по адресу: РСО-Алания. <адрес>. 19, - взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> в размере 400 000 руб.,

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м. и договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенных по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 – недействительными, в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение, а также о взыскании с ФИО3 в его пользу, стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, в размере 400 000 руб. – удовлетворить.

Договор купли-продажи части жилого дома литера «А», площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, признать недействительным в силу ничтожности.

Договор купли-продажи нежилого помещения (колбасный цех –литера «А»), общей площадью 236,2 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, - признать недействительным в силу ничтожности и привести стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение (колбасный цех литер А), общей площадью 236.2 кв. м. расположенные по адресу: РСО-Алания. <адрес> № и произвести регистрацию права собственности на указанное имущество за ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость части жилого (литера «А»), общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> в размере 400 000(четыреста тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РСО-Алания через Ардонский районный суд в течение одного месяца, со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Туаев А.Т.