Решение по делу № 2-45/2019 (2-1369/2018;) ~ М-1402/2018 от 31.10.2018

УИД 66RS0015-01-2018-001816-95

Дело № 2-45/2019

Мотивированное решение составлено 25.03.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 марта 2019 года                                  г. Асбест

Асбестовский городской суд Свердловской области в составе судьи Емашовой Е.А., при секретаре Жигаловой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Родионов ИМ и Родионова ТС к Администрации Асбестовского городского округа, Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Асбестовского городского округа, Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ о прекращении права аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок,

У с т а н о в и л:

    Истцы Родионов ИМ и Родионова ТС обратились в Асбестовский городской суд с иском к Администрации Асбестовского городского округа, Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ о признании права собственности на земельный участок, указав, что 18.01.2007 г. истцами в совместную собственность по договору купли-продажи приобретен жилой *Адрес* в г. Асбесте. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером *Номер*, общей площадью 629,0 кв. м, разрешенное использование – под объект жилой застройки (жилой дом индивидуальной застройки).

    15.12.2009 г. Распоряжением Главы Асбестовского городского округа № 2001-РГ истцам предоставлен земельный участок в собственность за плату. Также данным Распоряжением прекращено право аренды Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ на земельный участок общей площадью 628 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Асбест, *Адрес*, предоставленный в аренду сроком на 49 лет, по дополнительному соглашению о переходе прав по договору аренды земельного участка от 29.11.2006 г.

    12.01.2010 г. между Асбестовским городским округом и Родионова ТС, Родионов ИМ заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

    Истцам было отказано в государственной регистрации права, поскольку в отношении данного объекта недвижимости внесена запись об ограничении, а именно аренда, дата регистрации 15.01.2007 г.

    04.09.2017 г. Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Асбестовского городского округа был предложено заключить соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 19.12.2002 г. № 718 между «старым и «новым» арендатором. С момента государственной регистрации такой сделки происходит перемена лиц.

    Истцы обратились в Администрацию Асбестовского городского округа с требованием об исполнении Распоряжения Главы Асбестовского городского округа № 2001-РГ от 15.12.2009 г., а именно: расторгнуть ранее заключенный договор аренды земельного участка с Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ

    04.10.2018 г. истцами получен ответ из Администрации Асбестовского городского округа, из которого следует, что 18.01.2007 г. в соответствии с договором купли-продажи право собственности на жилой дом перешло Родионов ИМ и Родионова ТС, при этом документы, свидетельствующий о переходе прав на земельный участок Родионов ИМ и Родионова ТС отсутствует.

    На сегодня истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок, так как право аренды у бывших собственников дома не прекращено и прекратить данное право аренды возможно только в судебном порядке.

    Истцы, с учетом уточненных исковых требований, просят:

- признать право аренды земельного участка общей площадью 628,0 кв. расположенного по адресу: Свердловская область, г. Асбест, *Адрес*, предоставленного в аренду сроком на 49 лет, возникшее по дополнительному соглашению о переходе прав по договору аренды земельного участка от 29.11.2006 г., запись регистрации *Номер* от 15.01.2007 г. за Родионов ИМ и Родионова ТС;

- зарегистрировать право аренды земельного участка общей площадью 628,0 кв. расположенного по адресу: Свердловская область, г. Асбест, *Адрес*, предоставленного в аренду сроком на 49 лет, возникшее по дополнительному соглашению о переходе прав по договору аренды земельного участка от 29.11.2006 г., запись регистрации *Номер* от 15.01.2007 г. за Родионов ИМ и Родионова ТС;

- прекратить право аренды Рюпин ИЮ, Рюпина ГВ на земельный участок общей площадью 628 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Асбест, *Адрес*, предоставленный в аренду сроком на 49 лет, возникшее по дополнительному соглашению о переходе прав по договору аренды земельного участка от 29.11.2006 г., запись регистрации *Номер* от 15.01.2007 г.

- признать право совместной собственности на земельный участок общей площадью 629 кв.м. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Асбест, *Адрес*, кадастровый *Номер* за Родионов ИМ и Родионова ТС.

- зарегистрировать право собственности на земельный участок общей площадью 629,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Асбест, *Адрес*, кадастровый *Номер* по договору купли-продажи земельного участка от 12.01.2010 г. за Родионов ИМ и Родионова ТС.

    Истцы в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы Юрковой Н.А.

    Представитель истца Юркова Н.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, юридически обосновав.

    Представитель ответчика – Администрации Асбестовского городского округа в судебное заседание не явился, представил мнение по иску, просят дело рассмотреть в отсутствии представителя Администрации.

Представитель ответчика – Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Асбестовского городского округа в судебное заседание не явился, представил мнение по иску, просят дело рассмотреть в отсутствии представителя по представленным документам.

    Ответчик Рюпина ГВ в судебное заседание не явилась по неизвестному суду причине, о дне судебного заседания была извещена.

    Ответчик Рюпин ИЮ в судебном заседании не участвовал, так как его место жительства неизвестно. В порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчику назначен адвокат Масленников А.Н., который представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение иска на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

     Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации Асбестовского городского округа в судебное заседание не явился, представил мнение по иску, прости дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель третьего лица Межрайонного отдела Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу в судебное заседание не явился, представил мнение по иску, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Асбестовскому, Заречному городским округам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, представил мнение по иску, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

    Выслушав представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В судебном заседании установлено, что 18.01.2007 г. Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ, с одной стороны, и Родионов ИМ и Родионова ТС, с другой стороны заключили договор купли-продажи жилого дома, согласно которому Родионов ИМ и ФИО4 купили в совместную собственность жилой дом под *Номер* по *Адрес* в г. Асбесте Свердловской области. Домовладение расположено на земельном участке площадью 628,0 кв.м, согласно: договора аренды земельного участка, выданного Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.12.2002 г., за № 718, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и следок с ним 11.02.2004 г., дополнительного соглашения о переходе прав по договору аренды земельного участка от 29.11.2006 г, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2007 г.(л.д.45)

    Распоряжением Главы Асбестовского городского округа № 2001-РГ от 15.12.2009 г. прекращено право аренды Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ на земельный участок площадью 628,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, предоставленный в аренду сроком на 49 лет, возникшее по дополнительному соглашению о переходе прав по договору аренды земельного участка от 29.11.2006, запись регистрации *Номер* от 15.01.2007.

    Как следует из п. 2 вышеуказанного Распоряжения Родионов ИМ и Родионова ТС в собственность предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (право государственной собственности, на которые не разграничено) с кадастровым номером *Номер*, расположенный по адресу: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, с целевым использованием под объект жилой застройки (жилой дом индивидуальной застройки), общей площадью 629 кв.м. (л.д.9)

    Согласно п. 4 Распоряжения Главы Асбестовского городского округа № 2001-РГ от 15.12.2009 отделу по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа поручено расторгнуть ранее заключенный договор аренды земельного участка с Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ

    12.01.2010 г. Асбестовский городской округ, в лице начальника отдела по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа Чернобоковой Н.И., с одной стороны, и Родионова ТС, Родионов ИМ, с другой стороны, заключили договор купли-продажи земельного участка. (л.д.13)

    Согласно договора купли-продажи Родионова ТС и Родионов ИМ, приобрели в общую совместную собственность земельный участок, расположенный по адресу: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, общей площадью 629,0 кв., с кадастровым номером *Номер*. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование (назначение) земельного участка - под объект жилой застройки (жилой дом индивидуальной застройки).

    В соответствии с п. 4 договора купли-продажи земельного участка продавец ставит покупателей в известность об отсутствии каких-либо не названных в настоящем договоре ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого земельного участка. По заявлению продавца и согласно кадастровому паспорту земельного участка на момент заключения настоящего договора, отчуждаемый земельный участок ни кому не продан, не заложен, не подарен, не обещан быть проданным, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

    Согласно п. 11 договора купли-продажи земельного участка покупатели приобретают право собственности на земельный участок с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области.

    13.01.2010 г. в адрес Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области отделом по управлению муниципальным имуществом Асбестовского городского округа направлено письмо № 4 от 13.01.2010, в котором сообщалось, что Родионова ТС и Родионов ИМ оплата по договору купли-продажи земельного участка от 12.01.2010 за земельный участок местоположение: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, общей площадью 629,0 кв., с кадастровым номером *Номер*, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) земельного участка - под объект жилой застройки в размере 566,10 руб. произведена полностью, денежные средства, полученные от продажи земельного участка, поступили в бюджет, претензий по перечислениям не имеется. (л.д.15)

    Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации *Номер* от 16.09.2016 г. Родионов и Родионова. отказано в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, площадью 629 кв.м, с кадастровым номером *Номер*, расположенного по адресу: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, по следующим причинам: сомнения регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку необходимое условие договора купли-продажи является указание в данном договоре существенных ограничений (обременения) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об ограничение на объект недвижимости - земельный участок, площадью 629 кв.м, с кадастровым номером *Номер*, расположенного по адресу: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, а именно: аренда, дата регистрации 15.01.2007 г., номер регистрации *Номер*. В предоставленном на государственную регистрацию перехода права, регистрацию права общей совместной собственности договоре купли-продажи земельного участка от 21.02.2010 данное ограничение (обременение) не указано. (л.д.17).

    В связи с отказом в регистрации права собственности истцы обратились в Отдел по управлению имуществом администрации Асбестовского городского округа с заявлением об устранении нарушений и исполнения Распоряжения Главы Асбестовского городского округа от 15.12.2009 № 2001-РГ, а именно с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка с Рюпин и Рюпина

    Как следует из ответа начальника Отдела по управлению имуществом администрации Асбестовского городского округа Великановой Ю.В. за *Номер* от *Дата*:

*Дата* заключен договор аренды земельного участка *Номер* с целевым использованием под объект жилой застройки (жилой дом индивидуальной застройки), расположенный по адресу: *Адрес* между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, запись регистрации от *Дата* *Номер*.

*Дата* в связи с переходом права собственности на объект недвижимости (жилой дом) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка *Номер* от *Дата* о переходе прав аренды, Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ, запись регистрации от*Дата* 66-66-30/071/2006-202.

*Дата* в соответствии с договором купли-продажи право собственности на жилой дом перешло Родионов ИМ и Родионова ТС, при этом документ свидетельствующий о переходе прав на земельный участок Родионов ИМ и Родионова ТС отсутствует.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, признания права.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу подпункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса наличие права аренды в отношении испрашиваемого в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не препятствует осуществлению исключительного права на приобретение земельных участков в собственность гражданами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если арендатор по договору и обладатель указанного исключительного права совпадают в одном лице.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Так произошло при приобретении жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Асбест, *Адрес*, Рюпин и Рюпина., а затем при приобретении данного объекта истцами Родионов и Родионова

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении ими объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от *Дата* N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку Родионов ИМ и Т.С. приобрели жилой дом по адресу: Свердловская обл., г. Асбест, *Адрес*, то у них с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома от 18.01.2007 г., то есть с 12.02.2007 года, возникли права и обязанности арендаторов земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, по договору аренды от 19.12.2002 г. № 718, а ответчики Рюпин и Рюпина в свою очередь, утратили права и обязанности арендаторов, имевшиеся у них на основании дополнительного соглашения от 29.11.2006 года к договору аренды от 19.12.2002 г. № 718.

В последующем, 15.12.2009 г. Распоряжением Главы Асбестовского городского округа № 2001-РГ истцам Родионов и Родионова предоставлен земельный участок в собственность за плату. 12.01.2010 г. между Асбестовским городским округом и Родионова ТС, Родионов ИМ заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, в этот же день был составлен акт приема-передачи земельного участка, оплата по договору произведена полностью, однако указанный договор не был зарегистрирован надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В данном случае договор купли-продажи сторонами заключен, имущество фактически передано во владение истцам. Материалами дела подтверждено, что фактически с января 2010 года владельцем земельного участка являлись истцы, что не опровергнуто.

При таких обстоятельствах на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 12.01.2010 года, сделка между Родионов и Родионова и Асбестовским городским округом, была исполнена. Государственная регистрация прав не произведена по причине наличия ограничений (обременений) прав продавца, а именно в связи с отсутствием регистрации перехода прав по договору аренды от 19.12.2002 г. № 718 с Рюпин и Рюпина на Родионов и Родионова, указанное препятствие данным решением будет устранено.

Что касается требований Родионов и Родионова о признании за ним права собственности на земельный участок, то они удовлетворению не подлежат, поскольку препятствие для перехода права собственности в настоящее время отсутствуют, следовательно, если нет иных препятствий для регистрации перехода права собственности, соответствующие действия будут совершены регистрирующим органом.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Родионов ИМ и Родионова ТС удовлетворить частично.

    Признать прекратившим право аренды Рюпин ИЮ и Рюпина ГВ земельного участка общей площадью 628,0 кв.м., с кадастровым номером *Номер*, расположенного по адресу: Свердловская область, город Асбест, *Адрес*, предоставленного в аренду сроком на 49 лет, возникшее по дополнительному соглашению от 29.11.2006 года к договору аренды от 19.12.2002 г. № 718.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Асбестовский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья Асбестовского городского суда              Е.А. Емашова