Решение по делу № 2-1607/2016 ~ М-1753/2016 от 26.09.2016

Дело № 2-1607/2016

РЕШЕНИЕ

                   Именем Российской Федерации

Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Музафарова Р.И.,

при секретаре Николаевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области

25 октября 2016 года

гражданское дело по иску Григорьевой О.С. к Теняковой О.А. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Требования мотивирует тем, что 16.10.2015г. между Григорьевой О.С. и Теняковой О.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям данного предварительного договора ответчик взяла на себя обязательства подписать основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> после окончательной регистрации права собственности путем приватизации, а истец передать денежные средства за проданную квартиру в размере <...> рублей. <дата>. ответчиком зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру согласно договора приватизации № от <дата>.. Денежные средства были переданы ответчику в полном объеме. Однако ответчик отказывается заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

<дата>. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости явиться 20.05.2016г. к 15-00 в Анжеро-Судженский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области для подписания основного договора купли-продажи квартиры. Данное уведомление ответчиком получено <дата>., в назначенное время ответчик не явился в регистрирующий орган, то есть ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 45,0 кв.м., из собственности Теняковой О.А. в собственность Григорьевой О.С., на основании предварительного договора купли-продажи от 16.10.2015г., заключенного между Теняковой О.А. и Григорьевой О.С., без обращения Теняковой О.А. в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности.

В судебное заседание истец, ответчик не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще. В суд представлено заявление (л.д.54), в котором истец просит дело рассмотреть в ее отсутствие. Ответчик не явилась по неизвестной суду причине, извещена надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика.

В судебном заседании представитель истца Телешев А.С., действующий на основании нотариальной доверенности от 06.06.2016г. исковые требования поддержал. Суду пояснил, что <дата>. между Григорьевой О.С. и Теняковой О.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям данного предварительного договора ответчик взял на себя обязательства подписать основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> после окончательной регистрации права собственности путем приватизации. Срок в предварительном договоре для заключения основного договора не оговаривался, то есть конкретной даты не было указано. Оговоренные денежные средства в предварительном договоре были переданы Теняковой О.А. под расписку, но она отказалась подписать основной договор купли-продажи. По договору, стоимость квартиры составляет <...> рублей, то есть <...> рублей были переданы до подписания предварительного договора от <дата>, а оставшиеся <...> рублей должны были быть переданы после получения свидетельства, но они были переданы ранее, поэтому Григорьева О.С. выполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры. Заключение основного договора купли-продажи квартиры не произошло. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что необходимо заключить основной договор купли-продажи квартиры, однако ответа от ответчика так и не последовало. Тенякова О.А. не имела право заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, продавцу указанная квартира на тот момент принадлежала на основании договора социального найма жилого помещения, поэтому ответчик на тот момент не обладала правом собственности, правом распоряжения этой квартирой. На сегодняшний день ответчик зарегистрировала право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, квартира принадлежит ей на праве собственности. Из расписки от Теняковой О.А. от <дата>. следует, что она получила денежные средства в размере <...> рублей, эти денежные средства передавались до подписания договора, но там не одна расписка была. Все эти расписки имеют отношение к предварительному договору купли-продажи квартиры. <...> рублей были переданы до подписания предварительного договора от <дата>, а оставшиеся <...> рублей после. После <дата>, то есть после подписания предварительного договора, в деле есть расписка от <дата>. о получении Теняковой О.А. от Григорьевой О.С.- <...> рублей, от <дата>. о получении – <...> рублей, в общей сумме получила Тенякова О.А. от Григорьевой О.С. – <...> рублей. Имущество-квартира, фактически было передано. Сейчас указанное имущество находится у Теняковой О.А.. Имущество передавалось по договоренности сторон. <дата> квартира была передана, были переданы ключи от квартиры. Акта приема-передачи нет.

Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, из собственности Теняковой О.А. в собственность Григорьевой О.С. на основании предварительного договора купли-продажи от <дата> заключенного между Теняковой О.А. и Григорьевой О.С., без обращения Теняковой О.А. в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности.

Представитель ответчика Солодников Д.В., действующий на основании нотариальной доверенности от 11.05.2016г. в возражении (л.д.61), в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что, во-первых: предварительный договор купли-продажи квартиры, который находится у ответчика Теняковой О.А. на руках и договор, который находится в материалах дела, различен по содержанию, предмет, стоимость в договоре сторонами не согласованы. Даже исходя из того договора, который представлен в материалы дела истцом, усматривается отсутствие условий о стоимости квартиры, имеются условия только о размере аванса. Указано, что остаточные денежные средства в сумме <...> рублей, передаются после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, но после какой именно регистрации права собственности они передаются, после регистрации права ответчиком или уже после регистрации права собственности истцом. Во-вторых: расписки, приложенные к исковому заявлению, не свидетельствуют о том, что данные денежные средства были переданы в счет оплаты договора купли-продажи квартиры. Кроме того, истец ранее обращалась в суд за взысканием долга по указанным распискам, в том числе по расписке от <дата> долг был взыскан, это подтверждается материалами гражданского дела № постоянно действующего Третейского суда, находящегося в г. Анжеро-Судженске. Также согласно определению Анжеро-Судженского городского суда от <дата> был наложен арест на имущество должника. <дата> в рамках исполнения определения суда судебный пристав вынес постановление о запрете на совершение действий по спорной квартире. Уведомление о государственной регистрации, Тенякова О.А. не получала. Квартира истцу не передавалась, акт приема-передачи квартиры отсутствует. Из предварительного договора купли-продажи также не усматривается, что он является актом приема-передачи. Считает, что у ответчика, права заключать предварительный договор по состоянию на <дата> не было, поскольку данная квартира находилась в муниципальной собственности. На сегодняшний день ответчик намерения заключить основной договор купли-продажи квартиры по договоренности, ранее возникшей между Теняковой О.А. и Григорьевой О.С. не имеет и не желает. На данный момент квартира находится в собственности у ответчика.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ).

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом, из предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата>., следует, что Тенякова О.А. и Григорьева О.С. договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается договором социального найма от <дата>. № (л.д.31-34).

По предварительной договоренности между сторонами в качестве оплаты за продаваемую квартиру <...> рублей переданы Григорьевой О.С. Теняковой О.А. в день подписания данного договора. Оставшаяся сумма в размере <...> рублей будет передана после получения свидетельства о регистрации права собственности (п.3 договора).

Из договора социального найма жилого помещения от <дата>. следует, что КУМИ Администрации Анжеро-Судженского городского округа передало Теняковой О.А. и членам ее семье в бессрочное владения и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 2-х комнат благоустроенной квартиры, общей площадью 45,5 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.31-34).

ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора на передачу бесплатно квартир, домов в собственность граждан путем приватизации от <дата>. № (л.д.30), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>. (л.д.11), выпиской из ЕГРП от 04.10.2016г. № (л.д.38).

В материалы дела представлены расписки о том, что Тенякова О.А. получила от Григорьевой О.С. денежные средства (л.д.5, 6, 7, 8, 9, 10), однако как пояснил представитель истца Телешев А.С., они приложены ошибочно.

Представителем ответчика Солодниковым Д.В. представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> (л.д.62-63), из которого следует, что Тенякова О.А. и Григорьева О.С. договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Изучив представленные доказательства, в том числе и предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>., заключенный между Теняковой О.А. и Григорьевой О.С. в отношении квартиры расположенной по адресу: <адрес> суд, считает, что на момент заключения вышеуказанного договора у Теняковой О.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отсутствовало, как следствие ответчик не имела права заключать какие- либо сделки по отчуждению в отношении квартиры не принадлежащей ей на праве собственности.

Доказательств того, что Тенякова О.А. владела на праве собственности недвижимым имуществом на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> в материалах дела отсутствуют.

Как следствие, требование истца к ответчику о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 45,0 кв.м., не подлежит удовлетворению так как предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>., является ничтожным с учетом положений ч.2 ст. 168 ГК РФ.

Более того с учетом положений ч.5 ст.429 ГК РФ, при условии нарушения одной из сторон заключившей предварительный договор обязанности по заключению основного договора, у второй стороны возникает право обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор, но не возникает право обращения с иском в суд о государственной регистрации перехода права собственности, так как у лица выступающего покупателем по предварительному договору купли-продажи право собственности на предмет указанный в предварительном договоре отсутствует.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 45,0 ░░.░., ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ <░░░░>., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 01.11.2016░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: