Решение по делу № 2-553/2011 от 08.09.2011

         РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2011 года                                                                                       г.о. Самара

Мировой судья судебного участка № 29 Самарской области Дудова Е.И., при секретаре Рязанцевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-553/11 по иску Нуждовой *** к Артемьевой *** о применении последствий недействительности ничтожной сделки предварительного договора, взыскании денежной суммы,

                                                               УСТАНОВИЛ:

Нуждова А.В. обратилась в суд с иском к Артемьевой *** о применении последствий недействительности ничтожной сделки предварительного договора, взыскании денежной суммы, в обоснование иска указав, что 26.05.2011 г. между истцом и *** Артемьевой Е.Н. был заключен предварительный договор (соглашение о задатке). П. 1 данного договора установлено, что интересам каждой из сторон договор соответствует заключение договора купли-продажи ***. Истец являлась бы по данному договору Покупателем, а ответчик - Продавцом. В соответствии с п. 3 предварительного договора, договор купли-продажи *** должен был быть заключен сторонами по мере готовности документов, но не позднее 20.06.2011 г. В соответствии с    п. 6 предварительного договора истцом были переданы Артемьевой А.Н. денежные средства в размере *** руб. Договор купли-продажи, о заинтересованности в заключении которого истец с ответчиком заключили предварительный договор, не может быть заключен. 15.06.2011 г. истец направила ответчику письмо с просьбой вернуть переданные ей денежные средства. Однако ответ на письмо истцом не получен. Истец считает предварительный договор (соглашение о задатке) от 26.05.2011 г. ничтожной сделкой и просит применить последствия ее недействительности, поскольку правовая природа предварительного договора не предусматривает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, основанных на таком договоре. По смыслу нормы ст. 429 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежных обязательств, в том числе не предполагает передачу денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства. При отсутствии у сторон денежных обязательств, перечисленные или переданные по предварительному договору денежные средства не могут являться задатком в смысле ст. 380 ГК РФ. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В соответствии со ст. 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре. Сторонами, заключившими предварительный договор от 26.05.2011 г., предметом будущего договора купли-продажи была указана 2-х комнатная ***, которая является недвижимым имуществом. Таким образом, истец считает, что предварительный договор от 26.05.2011 г. должен был пройти государственную регистрацию в регистрирующем органе. Договор от 26.05.2011 г. был заключен в простой письменной форме, что влечет в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ его ничтожность. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. На основании изложенного, истец просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора (договора о задатке) от 26.05.2011 г., заключенного между Нуждовой А.В. и Артемьевой Е.Н., и обязать ответчика вернуть истцу полученные по указанному договору денежные средства в размере *** руб., а также взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате услуг представителя в *** руб. Впоследствии в судебном заседании представитель истца по доверенности ***1 уточнила исковые требования в части взыскания судебных расходов, просила суд взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца ***1 исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, также пояснила, что Нуждова А.В. заключила с ответчиком предварительный договор для последующего заключения договора купли-продажи ***. Основной договор не был заключен, поскольку, во-первых, истица не смогла продать свою *** и у нее не было денег на покупку данной ***, во-вторых, она проконсультировалась с юристом, который ей разъяснил, что заключенный предварительный договор не соответствует требованием гражданского законодательства. Истица не знала какую *** ей продают, ее не предупреждали о том, что *** не находится в собственности у ответчика, и что право собственности на *** необходимо признавать через суд.

Ответчик Артемьева Е.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что  истица очень хотела приобрести данную ***, поскольку цена на нее была дешевая. Договор был заключен не в фирме, поскольку Артемьева Е.Н. находилась *** удивлена, когда узнала, что истица отказывается от покупки ***.

Представитель ответчика по доверенности ***2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что  26.05.2011г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор (соглашение о задатке), согласно которого стороны договорились заключить в будущем не позднее 20.06.2011г. договор о продаже ***и в обеспечение исполнения обязательства покупки *** истец передал ответчику денежную сумму в размере *** рублей в качестве задатка, что подтверждается п. 6,7 договора, и не оспаривается истцом. Пунктом 9 договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от покупки объекта в течение установленного договором срока, задаток остается у продавца. Покупатель по неизвестным причинам отказался покупать указанную ***, что является нарушением договорных обязательств и влечет наступление ответственности, предусмотренной п.9 договора. Выводы истца о ничтожности предварительного договора (соглашения о задатке), согласно которому сумма в размере *** рублей выплачивалась в качестве задатка, не основаны на законе. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор на согласованных условиях в определенный срок. В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК РФ). При таких обстоятельствах, нет предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований истца и возврата ему переданных денежных средств. Также, несостоятельны доводы истца о том, что предварительный договор должен был быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, т.к. форма предварительного договора соблюдена (простая письменная), однако согласно ст. 429, 164, 131 ГК РФ предварительный договор гос. регистрации не подлежит, так как не соответствует требованиям ст. 164 ГК РФ. Следовательно, это довод истца о недействительности предварительного договора, как не соответствующего требованиям закона, необоснован и не может являться основанием для признании сделки недействительной. При заключении предварительного договора (соглашения о задатке) стороны имели в виду покупку ***, именно при наличии особых условий и особого пакета документов, которые имелись у Продавца на момент заключения договора, о чем истец был предупрежден заранее и согласен на эти условия. Кроме того, истец смотрел документы перед подписанием договора и был согласен приобрести *** путем заключения договора уступки прав требований, с последующим оформлением свидетельства на истца. Указанная *** принадлежит ответчику на основании договора переуступки доли в строительстве ***., заключенного между ***3 и Артемьевой Е.Н., по предварительному договору купли-продажи ***8 и Когановым A.M. На момент подписания соглашения о задатке право собственности на *** не было зарегистрировано ответчиком в установленном законом порядке, свидетельство на *** не получалось, о чем истец был предупрежден при подписании соглашения о задатке. ***введен в эксплуатацию 09.07.2010г., что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию ***., *** передана ответчику по Акту приема-передачи, ответчик оплачивает коммунальные платежи, тем самым доводы истца, что это является долей, не состоятельны. К данным правоотношениям не применяется Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» и договора на *** не подлежали государственной регистрации в Управлении Росреестра  по Самарскойобласти,  поскольку Заказчиком строительства жилого дома является государственное учреждение -
Управление Федеральной службы безопасности по Самарской области, что подтверждается Разрешением на строительство № *** от ***, договором аренды земельного участка *** от ***, согласно положениям действующего законодательства РФ указанные лица (гос. учреждения) не имеют право заниматься коммерческой деятельностью, в том числе продавать *** и заключать договоры долевого участия в строительстве. Таким образом, заключать договоры и регистрировать их в регистрационной палате нет возможности, и в данном случае применяются правоотношения по Закону РФ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ в форме капитальных вложений». Продажу квартир осуществлял инвестор - генподрядчик *** на
основании инвестиционного контракта б/н от ***, в лице риэлтерского агентства *** Продажа осуществлялась путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир с последующим оформлением свидетельств на покупателей, признания права собственности через суд. Таким образом, при заключении предварительною договора (соглашения о задатке) стороны исходили из намерений в последующем заключить договор уступки права требовании по предварительному договору купли-продажи ***, и эти намерения отразили в указанном соглашении о задатке. Истец полностью был в курсе ситуации с документами на ***, поэтому и получил существенную скидку, однако, нарушил свои обязательства. На основании  вышеизложенного, представитель ответчика просила суд в иске Нуждовой А.В. отказать в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ***4 показал, что он является *** Застройщиком  дома *** является ***, инвестором является *** Риэлтерское агентство *** осуществляет продажу квартир в указанном доме.  Истец обращалась в компанию  для приобретения двухкомнатной *** на ул. ***, но вскоре она передумала и изъявила желание приобрести ***. Он неоднократно общался с истицей в офисе и по телефону,  объяснял ей на основании каких документов можно приобрести данную ***.  Документы на указанную *** истцу не представлялись, данные документы хранятся в офисе. Истица вышла на прямую с продавцом данной *** - Артемьевой Е.Н. Со слов Артемьевой Е.Н. ему стало известно, что истица с ней встретилась, и они заключили предварительный договор (соглашение о задатке). Вскоре ему позвонила ответчица и сказала, что сделка  продажи *** сорвалась и у Артемьевой Е.Н. имеются намерения вновь выставить *** на продажу в агентстве.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, мировой судья полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 26.05.2011 года между Артемьевой Е.Н. (Продавец) и Нуждовой А.В. (Покупатель) был заключен предварительный договор (соглашение о задатке), согласно которого стороны исходят из того, что интересам каждой из них соответствует заключение договора купли-продажи, по которому Продавец  продает, а Покупатель покупает - ***. Стороны указанный объект оценили в размере *** руб.

В силу п. 3 Предварительного договора от 26.05.2011 года, основной договор должен быть заключен сторонами по мере готовности документов, необходимых для продажи Объекта, но не позднее 20.06.2011 г. включительно.

В соответствии с п.п. 6, 7 указанного Договора, сторонами определена сумма задатка в размере *** руб., который передан Покупателем Продавцу при подписании настоящего Соглашения.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи ***, между сторонами заключен не был.

В судебном заседании установлено, что право собственности на *** в регистрационном органе ни за кем не зарегистрировано.

Согласно предварительному договору купли-продажи ******, заключенному между *** (Продавец) и ***5 (Покупатель), стороны договорились после завершения строительства жилого дома ***, ввода жилого дома в эксплуатацию, регистрации права собственности на объект (*** постановки его на государственный кадастровый учет, подготовить и заключить договор купли-продажи *** (основной договор).

17.05.2010 г. между ***5 (Цедент) и Артемьевой Е.Н. (Цессионарий) был заключен договор уступки прав требований *** в соответствии с которым Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требование к *** по Предварительному договору купли-продажи ******

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.  Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор… Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что  стороны по делу заключили предварительный договор от 26.05.2011 года с тем, чтобы впоследствии заключить договор уступки права требования.

 Между тем, из предварительного договора от 26.05.2011 года следует, что стороны намерены заключить договор купли-продажи *** Однако основной договор купли-продажи указанной *** между сторонами не был заключен.

  В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, заключается только при наличии основного обязательства, которое в данном случае могло возникнуть только после государственной регистрации договора купли-продажи ***, которой не было и, таким образом, основное обстоятельство (договор) не возникало.

Учитывая, что между сторонами было заключено лишь соглашение о задатке, и деньги в сумме *** рублей Нуждовой А.В. были переданы ответчику при отсутствии договора купли-продажи ***, указанная сумма не может рассматриваться как задаток и является авансом, подлежащим возврату.

При таких обстоятельствах, мировой судья приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании с Артемьевой Е.Н. в пользу истца денежной суммы в размере *** руб. правомерны и подлежат удовлетворению.

 Доводы истца о том, что предварительный договор в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ должен был пройти государственную регистрацию в регистрирующем органе, а поскольку  предварительный договор от 26.05.2011г. заключен в простой письменной форме, то в силу ст. 168 ГК РФ указанная сделка является ничтожной, несостоятельны.  В соответствии со ст.ст. 131, 164, 429 ГК РФ предварительный договор не подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе. Таким образом, в исковых требованиях истца о признании недействительным ничтожным предварительного договора от 26.05.2011г. надлежит отказать.  

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.  Таким образом, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере *** руб. (л.д. 2, 3).

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом уплачено за оказание юридических услуг *** руб., что подтверждается   квитанцией ***.  Исходя из положений ст. 100 ГПК РФ, с учетом принципа разумности и справедливости, сложности дела и количества судебных заседаний, мировой судья считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере *** руб.

На основании изложенного,  руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,  мировой судья,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Нуждовой *** к Артемьевой *** о применении последствий недействительности ничтожной сделки предварительного договора, взыскании денежной суммы - удовлетворить частично.

Взыскать с Артемьевой *** денежную сумму в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя - *** руб., расходы по оплате госпошлины в размере *** руб., а всего взыскать  ***В  остальной части исковых требований - отказать.  

Решение может быть обжаловано в Октябрьский районный суд г.о. Самара через мирового судью в течение 10 дней со дня принятия мировым судьей решения в окончательной форме.

  Мотивированное решение  изготовлено 12.09.2011 г.

Мировой судья                                                       Е.И. Дудова