Решение по делу № 2-1465/2014 от 28.01.2014

дело № 2-1465\2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 мая 2014 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Синицыной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Старкт» к З.А.Н., ОАО «Банк «Возрождение» о признании обременения отсутствующим,

                    УСТАНОВИЛ:

    ООО «Старкт» обратилось в суд с иском к З.А.Н., ОАО «Банк «Возрождение» о признании обременения отсутствующим.

    Истец в обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Старкт» и З.А.Н. был заключен договор участия в долевом строительстве, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, одновременно был зарегистрирован залог права требования по договору на получение квартиры в собственность. Оплата цены договора – <данные изъяты> - осуществлялась ответчиком З.А.Н. частично за счет собственных средств, частично – за счет средств банковского кредита ОО «Банк «Возрождение» в размере <данные изъяты> руб. В соответствии с условиями договора цена договора не является окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ. В связи с тем, что по результатам обмеров БТИ площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м, ответчику было предложено оплатить полную цену договора до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с отказом ответчика З.А.Н. от оплаты увеличения площади квартиры истец на основании ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Оплаченные ответчиком в счет цены договора денежные средства были перечислены истцом ответчику З.А.Н. Однако до настоящего времени имеется запись в Росреестре о том, что квартира находится в залоге у банка, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

Истец просит суд признать обременение – ипотеку (залог) права требования по договору участия в долевом строительстве на получение квартиры в собственность – отсутствующим.

В судебном заседании представитель истца – Л.А.В. поддержал иск.

Ответчик З.А.Н. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика – ОАО «Банк «Возрождение» в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Старкт» и З.А.Н. заключен договор участия в долевом строительстве. В соответствии с п.2.1 договора застройщик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику 2-комнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, а участник обязался оплатить цену договора и принять квартиру. Пунктом 3.1 установлена цена договора – <данные изъяты> руб. Уплата цены договора производится за счет собственных средств участника и кредитных средств в сумме <данные изъяты> руб., предоставляемых ОАО «Банк «Возрождение» согласно кредитному договору, заключенному между З.А.Н. и Банком.

Согласно п.3.1.4 и п.3.1.6 договора в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Участника на квартиру; до момента государственной регистрации права собственности участника на квартиру права требования по настоящему договору на получение квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.

В соответствии с п.3.2 договора цена договора является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ.

Пунктом 3.4 договора установлено, что если фактическая площадь квартиры окажется более площади, указанной в п.1.2 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика.

Согласно п.4.8 договора в случае расторжения настоящего договора независимо от причин расторжения застройщик обязан не позднее дня расторжения письменно уведомить об этом банк и осуществить возврат денежных средств, уплаченных участником в счет цены договора, на счет, открытый в ДО № Центрального филиала Банка «Возрождение» в течение <данные изъяты> дней с даты расторжения.

Ответчиком произведена оплата цены договора в сумме <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ. в установленном порядке зарегистрирован указанный договор и обременение на квартиру (залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве) (л.д.10, 111).

Из решения суда от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу, по иску З.А.Н. к ООО «Старкт» об обязании исполнить обязательство, компенсации морального вреда следует, что ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Старкт» сообщило истцу о завершении строительства и об увеличении площади квартиры до 50,3 кв.м по данным технического учета на дату первичной инвентаризации, а также о необходимости доплаты в сумме <данные изъяты> руб. не позднее <данные изъяты> рабочих дней с момента получения уведомления. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. З.А.Н. отказалась от оплаты дополнительной площади <данные изъяты> кв.м (л.д.129-130).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика предупреждение о расторжении договора долевого участия в случае неисполнения обязанности по погашению задолженности (л.д.92).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем расторжении договора в связи с невыполнением обязательств по договору долевого участия (л.д.90) и после этого возвратил ответчику денежные средства в сумме 2664720 руб. путем перечисления денежных средств ДД.ММ.ГГГГ. по платежному поручению на счет получателя (ответчика).

Согласно ответу ОАО «Банк «Возрождение» от ДД.ММ.ГГГГ. расчетный счет З.А.Н. закрыт, остатка денежных средств не имеется (л.д.122-128).

В соответствии с п. 1 ст.336 ГК РФ предметом залога могут быть имущественные права.

Согласно п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст.25 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В п.52 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
    Таким образом, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В обоснование своего требования истец ссылается на то, что договор с ответчиком расторгнут, так как ответчик приняла обратно денежные средства, внесенные ею по договору долевого участия, в этом случае сохранение записи об ипотеке нарушает права истца на регистрацию за собой права собственности на квартиру.

Согласно ч.3 и ч.4 ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.3 ст.9 данного закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Таким образом, расторжение договора производится при нарушении дольщиком порядка внесения платежей, установленных ч.3 ст.5 указанного Закона. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику иного платежа - доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве. Поэтому в данном случае доводы истца о том, что ответчику возвращены денежные средства, уплаченные по договору, а значит договор расторгнут, значения не имеют. В связи с этим суд считает, что поскольку обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве не могли быть прекращены по мотиву неуплаты дольщиком дополнительного платежа, то и оснований для прекращения залога, возникшего в силу закона, и признания его отсутствующим не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Старкт» к З.А.Н., ОАО «Банк «Возрождение» о признании обременения отсутствующим оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: