Решение по делу № 3а-324/2016 ~ М-190/2016 от 24.03.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 апреля 2016 года                            г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи            Родиной Т.А.

При секретаре                        Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-324/2016 по административному исковому заявлению Амаякяна А.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием административного истца Амаякяна А.М.

У с т а н о в и л:

Амаякян А.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 750 000 руб.

В судебном заседании административный истец Амаякян А.М. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Чапаевск, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, Администрация г.о. Чапаевск, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Правительство Самарской области не направило своего представителя в судебное заседание, о дате слушания дела извещено надлежаще, отзыв на заявленные требования не представило.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд считает, что требование Амаякяна А.М. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Амаякяну А.М. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, что подтверждается договором аренды земельного участка № г., заключенного между муниципальным образованием г.о. Чапаевск, Самарская область и ФИО1.; соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ г. об изменении и продлении договора аренды земельного участка №.; дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г.; соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г. о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка № г., заключенного между ФИО1 и Амаякяном А.М.; дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенным между муниципальным образованием г.о. Чапаевск, Самарская область и Амаякяном А.М., а также соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ г. Согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ г. о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием г.о. Чапаевск, Самарская область и Амаякяном А.М., договор аренды земельного участка с кадастровым номером № продлен на срок по 11.09.2016 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 3 328 431,36 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Амаякян А.М. обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке № №, выполненного оценщиком ФИО2., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 750 000 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением №, выполненным Некоммерческим <данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО2., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с чем, обратился в суд с заявлением, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (зарегистрирован Минюстом России 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009), и настоящим Требованиям.

Исследовав отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п. 1.2 Требований к отчету, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете об оценке оценщик привел допущения, принятые при проведении оценки объекта оценки, описал объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, проанализировал рынок объекта оценки, основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Оценщик, ссылаясь на анализ рынка земельных участков Самарской области, составленный <данные изъяты>, указал, что средняя стоимость торгово-офисных объектов в г. <адрес> должна быть в диапазоне от среднего значения стоимости земельных участков по Самарской области – 553 руб. за 1 кв.м. до средней стоимости земельных участков в г. <адрес> – 1 250 руб. за 1 кв.м. (страница 39 отчета).

На странице 46 отчета указано, что оценка рыночной стоимости участка производится по текущему виду использования – под размещение здания «Кафе».

Исследование проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от других методов и подходов обоснован на страницах 49-54 отчета. В качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв.м. площади земельного участка.

В качестве объектов аналогов использовано 3 земельных участка, расположенные в г. <адрес>, имеющие административно-торговое назначение, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам. Применены корректировки на торг, на состав передаваемых прав, на дату предложения, на местоположение и обоснован отказ от применения других корректировок (страницы 59-60 отчета).

Стоимость 1 квадратного метра объекта оценки составила 985 рублей, рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 750 000 руб.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным, суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

В связи с этим, доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством по делу и отказа в удовлетворении требования истца. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Амаякяна А.М. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 750 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Амаякяна А.М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 750 000 руб.

Дата обращения Амаякяна А.М. в суд – 24.03.2016 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.04.2016 г.

Судья: Родина Т.А.