Решение по делу № 2-1765/2019 от 19.07.2019

Дело № 2-1765/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ломоносов                        02 октября 2019 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Смирнова А.С.,

при секретаре Васёнкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шодик Аллы Ивановны к ООО «Альянс-Строй» о прекращении обременения прав на недвижимое имущество в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Шодик А.И. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Альянс-Строй», в котором просила прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное <адрес>, площадью 335 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства, и находящегося на нем дома, назначение: жилой дом, общей площадью 75 кв.м., количество этажей - 2, кадастровый №.

В обоснование заявленных требований истец указала, что выполнила в полном объеме свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи № 249/0Д-МП (16в) от 13.06.2017 г. указанного недвижимого имущества, денежные средства за приобретенное имущество были переведены на банковский счет ответчика, которого в настоящее время найти не возможно, контакты не доступны, что препятствует сторонам по сделке обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В судебном заседании истец Шодик А.И. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области о рассмотрении дела извещено, о причинах неявки представителя не сообщило, об отложении рассмотрения дела не просило.

Ответчик ООО «Альянс-Строй» в судебное заседание представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела общество извещалось надлежащим образом, однако извещение возвращено за истечением срока хранения. Принимая во внимание надлежащее извещение ответчика, положения ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, суд счел возможным провести судебное разбирательство в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В силу пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53, 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13 июня 2017 года между Шодик Аллой Ивановной и ООО «Альянс-Строй» заключен договор купли-продажи земельного участка с домом № 249/0Д-МП (16в). По условиям договора продавец ООО «Альянс-Строй» передает, а покупатель Шодик А.И. принимает в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 335 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства, и расположенный на нём дом, назначение: жилой дом общей площадью 75 кв.м., количество этажей - 2, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 17-20).

Шодик А.И. обязалась уплатить ООО «Альянс-Строй» цену за указанный земельный участок и дом в размере 2 068 000 рублей, из них стоимость земельного участка составляет 1 193 000 рубля, стоимость дома составляет 875 000 рублей.

В силу п. 2.2. договора купли-продажи земельного участка с домом № 249/0Д-МП (16в) от 13.06.2017 г. покупатель обязуется выплатить продавцу названную цену путем безналичного перечисления денежных средств, в соответствии с Графиком внесения денежных средств (Приложение № 1 к договору) на расчетный счет продавца.

Согласно п.4 договора купли-продажи земельного участка с домом № 249/ОД-МП (16в) от 13.06.2017 года право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом к покупателю в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и находится в залоге у продавца до полного исполнения покупателем обязательств, установленных п.2 настоящего договора.

Таким образом, расчет за указанные объекты недвижимости производится частями согласно приложению к договору.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных, средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

15.11.2017 г. осуществлена государственная регистрация права собственности Шодик А.И. на приобретенные земельный участок и дом, а также установлено ограничение (обременение) права в пользу ООО «Альянс-Строй», внесены запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка и запись об ипотеке от 15.11.2017 г. № в отношении дом, что подтверждается отметками на договоре купли-продажи и выписками из ЕГРН от 15.11.2017 г. (л.д.8-11).

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка с домом № 249/ОД-МП (16в) от 13.06.2017 года Шодик А.И. были переведены денежные средства на банковский счет ответчика ООО «Альянс-Строй», что подтверждается платежными поручениями на общую сумму 1 432 000 рублей (л.д. 22-46) и условиями названного договора купли-продажи в приложении № 1 о том, что до 13.06.2017 г. осуществлен платеж на сумму 636 000 рублей, итого всего истцом выплачена цена за указанный земельный участок и дом в размере 2 068 000 рублей (1 432 000+636 000). Последний платеж был осуществлен 21 июня 2019 года, что подтверждается квитанцией об оплате (л.д. 22).

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи Шодик А.И. выполнила в полном объеме.

В соответствий со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Однако, ООО «Альянс-Строй» корреспонденцию по юридическому адресу не получает, то есть контакты с обществом утрачены, что препятствует истцу обратиться в орган осуществляющий государственную регистрацию прав с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу утраты связи с ООО «Альянс-Строй», которое не получает корреспонденцию по своему юридическому адресу.

Договор купли-продажи полностью исполнен истцом, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику перечислены, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

Поскольку истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ей на праве собственности жилого дома и земельного участка, то имеются основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шодик Аллы Ивановны удовлетворить.

Прекратить обременения прав в виде ипотеки в силу закона, установленных в пользу ООО «Альянс-Строй» в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности Шодик Алле Ивановне:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 335 кв.м, местоположением по адресу: <адрес>, МО <адрес> категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, запись об ипотеке от 15.11.2017 г. №;

- жилой дом с кадастровым номером №, площадью 75 кв.м, год завершения строительства - 2016, местоположением по адресу: <адрес>, <адрес>, запись об ипотеке от 15.11.2017 г. №.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2019 года.

    Судья:                            А.С. Смирнов