Решение по делу № 3а-1384/2018 от 09.02.2018

 Дело № 3А-1384/2018

РЕШЕНИЕ

 именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Кахно М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО «Комплекс гостиницы «ОРЛЕНОК» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0001002:60, 77:06:0001002:129 равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

 ОАО «Комплекс гостиницы «ОРЛЕНОК» обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:60 площадью 31 812 кв.м по адресу: *** по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 1 134 145 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:129 площадью 7312 кв.м по адресу: *** по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 260 683 000 рублей на основании отчета № 113-09-2017 от 28 сентября 2017 года, составленного ООО «Оценочная компания «Форма-Диалог».

В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанных земельных участков. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной в установленном порядке. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Фоминская Е.В., представляющая также интересы заинтересованных лиц ООО «РЕЗОНАНС-К», ООО «Галла интер», ООО «ГЕМАЛАДА», ООО «ОФИС-РЕНТ», ООО «АНИКС», Кузнецова А.С., Рогожникова Е.И., Хохлова А.Н., Кулько С.В., заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере, определенном в экспертном заключении.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Шульженко В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

 Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему выводу.

 В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." утверждена кадастровая стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г., названное постановление применяется с 1 января 2017 г.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:60 общей площадью 31 812 кв.м, расположенного по адресу: ***, утверждена в размере 2 819 632 124,76 руб., земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:129 площадью 7 312 кв.м, расположенного по адресу: ***, - в размере 514 964 856,32 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0001002:60 передан Обществу в пользование на основании договора аренды земельного участка № М-06-011534 от 09 июня 1998 года.

Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0001002:129 передан Обществу в пользование на основании договора аренды № М-05-506983 от 08 сентября 2004 года.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости.

Возражая против удовлетворения требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ссылались на отсутствие у Общества права как арендатора земельных участков выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Суд находит данный довод несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

 Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что земельные участки не могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данных объектов недвижимости их рыночной стоимости.

Доводы о том, что для спорных земельных участков рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорных земельных участков установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

Суд не принимает во внимание доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельных участков, по существу оспаривает их потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договоров аренды; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О).

 В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

 Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

   Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, ОАО «Комплекс гостиницы «ОРЛЕНОК» представило в суд отчет от 28 сентября 2017 года № 113-09-2017, подготовленный ООО «Оценочная компания «Форма-Диалог», об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0001002:60, 77:06:0001002:129.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением суда от 06 марта 2018 года по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года, проведение которой поручено ООО «Агентство Русспромоценка».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет от 28 сентября 2017 года № 113-09-2017, подготовленный ООО «Оценочная компания «Форма-Диалог», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По результатам судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:60 общей площадью 31 812 кв.м, расположенного по адресу: ***, составляет 1 060 114 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:129 площадью 7312 кв.м, расположенного по адресу: *** – 277 781 000 руб.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО «Оценочная компания «Форма-Диалог», а по результатам судебной экспертизы.

 В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

 Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд находит, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

 Суд отмечает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельных участков, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2016 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

 Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками не опровергнута.

 Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Во всяком случае, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

 Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:60 общей площадью 31 812 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере 1 060 114 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 77606:0001002:129 площадью 7 312 кв.м, расположенного по адресу: *** - в размере 277 781 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года на основании экспертного заключения.

 С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 16 ноября 2017 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 ноября 2017 года обществу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по основанию установления рыночной стоимости объектов недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

При этом датой обращения Общества с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию – 16 ноября 2017 года.

   Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:60 площадью 31 812 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости в размере 1 060 114 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:60, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:129 площадью 7 312 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости в размере 277 781 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0001002:129, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением считать 16 ноября 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

7