Решение по делу № 3-71/2015 от 07.07.2015

Гр.дело №3-71/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2015 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Агеева О.В., при секретаре Ивановой М.И., с участием представителя заявителя ООО «Скорпи» Михайловой О.Г., представителей заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Чувашской Республике – Чувашии – Федотовой А.А., Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики – Семеновой Н.Ю., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Молоствовой М.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению ООО «Скорпи» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Скорпи» обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Чувашской Республике – Чувашии, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, Министерству финансов Чувашской Республики, Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарск Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельных участков. Требования заявителем мотивированы тем, что в аренде общества имеются земельные участки из земель населенных пунктов: земельный участок с кадастровым номером № площадью 2078 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 12492 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Также он имеет в собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 16182 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость названных земельных участков, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, согласно кадастровым справкам, на 30 июня 2015 года составляет: земельного участка с кадастровым номером № - в размере 1335281,24 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 7838355,24 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 10357127,28 руб.

С целью установления рыночной стоимости земельных участков общество обратилось в ООО «ФинАудит», которое произвело оценку рыночной стоимости земельных участков, подготовило отчеты №, №, согласно которым рыночная стоимость земельных участков составила: земельного участка с кадастровым номером № - в размере 1184460 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 9223740 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 6333444 руб. На отчеты ООО «ФинАудит» №, № были получены положительные экспертные заключения № и № Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.

2 июня 2015 года заявитель подал в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, однако по результатам рассмотрения заявления 16 июня 2015 года ему отказано в его удовлетворении.

Ссылаясь на ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, указывая, что размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права, в том числе ввиду размера арендных платежей и налога на землю, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, в размерах, указанных в отчетах ООО «ФинАудит» №, а именно: земельного участка с кадастровым номером № - в размере 1184460 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 9223740 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 6333444 руб.

К участию в деле заинтересованными лицами привлечены Кабинет Министров Чувашской Республики и администрация г.Новочебоксарск Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель заявителя Михайлова О.Г. заявление поддержала по изложенным основаниям.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Чувашской Республике – Чувашии Федотова А.А., Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики – Семенова Н.Ю., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Молоствова М.Г. в судебном заседании не возражали против удовлетворения требований заявителя.

Другие заинтересованные лица извещены о времени и месте судебного заседания, представители в суд не явились.

Выслушав представителей заявителя и заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

В силу ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Согласно ст. 21 решения Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 30 июня 2006 года № С 13-2 «О вопросах налогового регулирования в городе Новочебоксарске Чувашской Республики» ставки земельного налога, взимаемые в городе Новочебоксарске Чувашской Республики, устанавливаются решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов; налоговые ставки устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Заявитель – ООО «Скорпи» с 27 декабря 2012 года владеет на правах аренды земельным участком из земель населенного пункта г. Новочебоксарск Чувашской Республики с кадастровым номером № площадью 2078 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от 26 ноября 2012 года, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарск Чувашской Республики на срок по 25 ноября 2015 года и зарегистрированного 27 декабря 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (л.д. 12-20). Земельный участок предоставлен для содержания и эксплуатации территории без размещения объектов капитального строительства.

Также заявитель - ООО «Скорпи» с 12 июля 2014 года владеет на правах аренды земельным участком из земель населенного пункта г. Новочебоксарск Чувашской Республики с кадастровым номером № площадью 12492 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от 10 июня 2014 года, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарск Чувашской Республики на срок по 9 мая 2019 года и зарегистрированного 12 июля 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (л.д. 22-29). Земельный участок предоставлен для содержания и эксплуатации производственной базы.

По указанным договорам аренды от 26 ноября 2012 года и 10 июня 2014 года арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, что следует из приложений к договорам и пунктов 2.1 договоров.

В собственности заявителя ООО «Скорпи» имеется земельный участок с кадастровым номером № площадью 16182 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации части объекта недвижимости «Сооружение ЖБИ - открытая площадка», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 3 ноября 2009 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (л.д. 30).

Поскольку ООО «Скорпи» является арендатором и собственником земельных участков из земель населенного пункта г.Новочебоксарск Чувашской Республики, и размеры арендной платы и налога на землю рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельных участков, то результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности заявителя по уплате арендной платы и налога на землю, в связи с чем общество имеет право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 утверждена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики, вступившая в силу с 1 января 2014 года, и в государственный кадастр недвижимости была внесена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № согласно Приложению №1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года №396, равная 1335281,24 руб. и 10357127,28 руб. соответственно. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2013 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 июня 2015 года (л.д. 11, 10).

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 13 мая 2014 года, и кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана по состоянию на эту дату в размере 7838355,24 руб., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 июня 2015 года (л.д. 9).

По заказу заявителя (на основании договора на оказание услуг по оценке) ООО «ФинАудит» произвело оценку рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и составило отчет №, согласно которому рыночная стоимость земельных участков составила: земельного участка с кадастровым номером № - в размере 1184460 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 9223740 руб. (л.д. 35-145).

Также по заказу заявителя (на основании договора на оказание услуг по оценке) ООО «ФинАудит» произвело оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № и составило отчет №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 6333444 руб. (л.д. 146-237).

На отчеты ООО «ФинАудит» №, № были получены положительные экспертные заключения от 1 апреля 2015 года № и от 31 марта 2015 года № Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет (л.д. 238-249, 250-261).

2 июня 2015 года заявитель – ООО «Скорпи» обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной в отчетах ООО «ФинАудит» №, №,

Решением Комиссии от 16 июня 2015 года № 101 заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено (л.д.31-32).

Решением Комиссии от 16 июня 2015 года № 102 заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № отклонено (л.д. 33-34).

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508) массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представленные заявителем отчеты составлены оценщиком Игнашиной И.Г., состоящей в саморегулируемой организации оценщиков СРО «Российское Общество Оценщиков» и обладающей профессиональными знаниями, в отчетах имеются сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В связи с этим оценщик Игнашина И.Г., заключившая с ООО «ФинАудит» трудовой договор, является субъектом оценочной деятельности, а составленные ею отчеты являются допустимыми доказательствами.

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В разделах 10.1 отчетов №, № исходя из принципа достаточности приводится анализ рынка недвижимости и земельных участков Чувашской Республики, включая производственно-складской недвижимости, необходимый (анализ) для оценки земельных участков, которыми владеет заявитель. При этом составлены таблицы с объектами-аналогами с указанием сведений о предложениях продаж, доступными на дату проведения оценки.

В отчете № (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №) в таблице № 7 с объектами-аналогами в отношении двух объектов – аналогов, по которым определено среднее значение цены за 1 кв.м. в 471 руб. по Лапсарскому промышленному узлу, наименование промузла в графе таблицы ошибочно указано как «Западный», но не указывает на включение в промузел «Западный» двух земельных участков (объектов- аналогов) из Лапсарского промышленного узла, поскольку связано с допущенной опиской, не влияющей на результаты оценки, с учетом принципа достаточности исследований.

В отчете № (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) в таблице № 5 приведены сведения о предложении земельных участках производственного значения; в отношении предложения аналога № 9 использованы сведения начала 2012 года, однако использованная для расчета цена за 1 кв.м. 2500 руб. является более высокой по сравнению с иными аналогами и не уменьшает стоимость земельного участка по сравнению с кадастровой стоимостью в 627,47 руб. за 1 кв.м.; в таблице 5 по предложениям объектов – аналогов №№ 2, 9, 12, 13 даты предложений не соответствуют сведениям, указанным в копиях интернет – страниц, однако использованная для расчета цена за 1 кв.м. 1250 руб., 2500 руб., 1104 руб., 1400 руб. соответственно является более высокой по сравнению с иными аналогами и не уменьшает стоимость земельного участка по сравнению с кадастровой стоимостью в 627,47 руб. за 1 кв.м. Также не уменьшает стоимость земельного участка принятая для расчета цена по объектам - аналогам №№ 1, 5, 6, 8, 10, 13 в размерах 700 руб., 754 руб., 833 руб., 1500 руб., 1000 руб., 1400 руб. соответственно, в отношении которых в копиях интернет - страниц отсутствуют даты предложений. По объекту-аналогу № 11, в отношении которого также отсутствует дата предложения, цена для расчета принята равной 610 руб., что несущественно уменьшает среднюю стоимость земельных участков и его рыночную стоимость.

К оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход с учетом корректировки цен продаж по аналогам в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектами оценки, согласования скорректированных цен, включая весовые коэффициенты. В связи с этим в отчетах приведено суждение оценщика о качестве результатов, согласно которым полученные результаты входят в диапазон цен предложений в Чувашской Республике.

В остальном суд не усматривает несоответствие представленных заявителем отчетов федеральным стандартам оценки. И с учетом того, что заинтересованными лицами не представлены иные сведения о рыночной стоимости земельных участков, суд приходит к выводу о несоответствии кадастровой оценки указываемых заявителем земельных участков их рыночной стоимости, в связи с чем заявление ООО «Скорпи» подлежит удовлетворению. В связи с этим судом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2078 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1184460; земельного участка с кадастровым номером № площадью 12492 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 6333444 руб.; земельного участка с кадастровым номером № площадью 16182 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 9223740 руб., которые являются новыми кадастровыми стоимостями и подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости. При этом в резолютивной части суд указывает дату обращения заявителя о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике – 2 июня 2015 года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2078 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1184460 (одного миллиона ста восьмидесяти четырех тысяч четырехсот шестидесяти) рублей (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике – 2 июня 2015 года).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 12492 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 6333444 (шести миллионов трехсот тридцати трех тысяч четырехсот сорока четырех) рублей (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике – 2 июня 2015 года).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 16182 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 9223740 (девяти миллионов двухсот двадцати трех тысяч семисот сорока) рублей (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике – 2 июня 2015 года).

Решение может обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации путем подачи апелляционных жалоб через Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Агеев О.В.

Мотивированное решение составлено 11 августа 2015 года.

Судья: Агеев О.В.